สถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัสโคโรนา หรือ ไวรัส COVID-19 ที่ส่งผลอย่างมากต่อทั้งด้านเศรษฐกิจและสังคมหลายประเทศทั่วโลก ซึ่งรวมถึงประเทศไทยด้วย ทั้งนี้ภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นภาคเศรษฐกิจหนึ่งที่ได้รับผลกระทบอย่างมาก คำถามที่อยู่ในใจของเรา คือ “แล้วภาคอสังหาริมทรัพย์จะเดินหน้าต่อไปอย่างไร”
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ กล่าวในฐานะรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า คำถามนี้เป็นคำถามที่ไม่มีใครทราบคำตอบที่แน่นอน แต่ในเบื้องต้นลองมาพิจารณาข้อมูลล่าสุดของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์กัน เนื่องจากจะเป็นโจทย์ที่สำคัญในการขับเคลื่อนภาคอสังหาริมทรัพย์ด้านที่อยู่อาศัยในปี 2563
ในภาวะที่ดูเหมือนว่าการขายในตลาดที่อยู่อาศัยในปัจจุบันยังดูซบเซาลงอย่างมาก แต่ยังมีสัญญานที่ดีในเรื่องการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ จะเห็นได้ว่าในปี 2562 ตัวเลขหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศยังคงขยายตัวอยู่ประมาณ 2.7% และมีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์กลับสูงถึง 4.3% โดยเป็นการขยายตัวของหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์จากบ้านแนวราบถึง 4.4% ส่วนอาคารชุดแทบจะไม่ลดลงเลยคือ ลดลงเพียง -0.6% เท่านั้น
ขณะที่การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศในเดือนมกราคม 2563 ถือว่าใกล้เคียงกับช่วงเดียวกันของปี 2562 โดยมียอดการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงเพียง -0.5% เท่านั้น แต่มีมูลค่าสูงขึ้น 3.9% โดยหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ของบ้านแนวราบขยายตัว 2.8% แต่หน่วยการโอนกรรมสิทธิ์อาคารชุดมีการเคลื่อนไหวลดลง -6.9% ซึ่งส่วนใหญ่ลดลงจากการโอนกรรมสิทธิ์ของคนต่างชาติเนื่องจากภาวะโรคระบาดไวรัส COVID-19
สิ่งนี้ได้สะท้อนให้เห็นได้ว่า การโอนกรรมสิทธิ์ของคนในประเทศของเรายังแข็งแรง และจะเป็นแรงขับเคลื่อนภาคอสังหาริมทรัพย์ของไทยต่อไป
คาดโอนกรรมสิทธิ์ปี 63 ติดลบ 11-16%
อย่างไรก็ตาม สถานการณ์การโอนกรรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศในภาพรวมทั้งปี 2563 ซึ่งได้รับผลกระทบที่รุนแรงจากไวรัส COVID-19 และส่งผลรุนแรงต่อเศรษฐกิจของประเทศ อาจส่งผลให้ภาพรวมการโอนกรรมสิทธิ์ลดลง โดยศูนย์ข้อมูลประเมินว่า จำนวนหน่วยการโอนจะอยู่ในช่วง 333,000-312,000 หน่วย หรือลดลง -11.1% ถึง -16.7% ขณะที่มูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ลดลงในช่วง 755,000-726,000 ล้านบาท หรือลดลง -13.8% ถึง -17.1% ซึ่งจะมีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่ต่ำที่สุดเมื่อเทียบกับ 5 ปีก่อนหน้า แม้ว่ายังคงมีนโยบายกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ในการลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนองให้เหลือประเภทละ 0.01% อยู่ถึงปลายปีก็ตาม
ยอดขายใหม่ครึ่งหลังปี 62 ร่วง 30%
นอกจากนี้ จากข้อมูลการสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยจาก 26 จังหวัดหลักทั่วประเทศของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ที่สรุปตัวเลขเบื้องต้นออกมาพบว่า “ยอดขายได้ใหม่” ในช่วงครึ่งหลังของปี 2562 ขายได้ประมาณ 54,000 หน่วย ลดลงกว่าช่วงเดียวกันของปีก่อนประมาณ -30% และยังพบว่ามีการปรับตัวลดลงของ “อัตราการดูดซับ” เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน โดยลดลงเหลือ 2.54% จาก 4.11% ในปีก่อน
ภาวะเช่นนี้ได้สะท้อนให้เห็นว่า สถานการณ์ด้านการขายอสังหาริมทรัพย์ด้านที่อยู่อาศัยครึ่งหลังของปี 2562 มีการชะลอตัวที่ชัดเจน หลังจากที่มีการใช้มาตรการ Macroprudential ตั้งแต่เดือนเมษายน 2562 ประกอบกับภาวะเศรษฐกิจในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2562 ก็มีภาวะที่ชะลอตัวเช่นกันส่งผลให้สถาบันการเงินมีการเข้มงวดการพิจารณาการให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยมากขึ้น
บ้าน-คอนโดเหลือขายพุ่ง 3 แสนยูนิต
ประเด็นที่มีการจับตามองของทุกภาคส่วนคือ ปริมาณที่อยู่อาศัยเหลือขาย โดยผลการสำรวจพบว่า “หน่วยที่อยู่อาศัยเหลือขาย” ทั่วประเทศ ณ สิ้นปี 2562 มีประมาณ 300,000 หน่วย ซึ่งมีจำนวนหน่วยเพิ่มขึ้นกว่าปีก่อนประมาณ 10% ทั้งที่การเปิดตัวของโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในปี 2562 ลดลงกว่าปีก่อนหน้าถึงประมาณ -20% นับว่าเพิ่มมากกว่าที่ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ได้คาดไว้ ซึ่งประเด็นสำคัญคงเป็นผลมาจากภาวะการณ์ของตลาดดังเช่นที่กล่าวมาข้างต้น
หากพิจารณาแยกสถานะของการก่อสร้างของที่อยู่อาศัยเหลือขาย พบว่ามี“หน่วยเหลือขายที่สร้างเสร็จแล้ว” ประมาณ 68,000 หน่วย หรือเพิ่มขึ้นกว่าปีก่อนประมาณ 12% แต่หากมองแยกประเภทที่อยู่อาศัยจะเห็นได้ว่ามี “อาคารชุดเหลือขายที่สร้างเสร็จแล้ว” เพียงประมาณ 30,000 หน่วย หรือเพิ่มขึ้นกว่าปีก่อนเพียง 2% ซึ่ง 2 ใน 3 อยู่ในกรุงเทพฯและปริมณฑล จึงอาจกล่าวได้ว่าไม่ผิดปกติอะไรโดยอาคารชุดที่สร้างเสร็จเหล่านี้ส่วนหนึ่งมาจากโครงการที่ทยอยก่อสร้างเสร็จตามแผน
บ้านแนวราบสร้างเสร็จเหลือขายเพิ่ม 21%
ดังนั้นจึงอาจกล่าวอีกนัยหนึ่งได้ว่า หน่วยเหลือขายที่สร้างเสร็จแล้วที่เพิ่มขึ้นส่วนใหญ่จะเป็นบ้านแนวราบ โดยจำนวนรวม 38,000 หน่วย มีการเพิ่มสูงกว่าปีก่อนถึง 21% ตามกระแสของการพัฒนาที่อยู่อาศัยในปัจจุบันที่ผู้ประกอบการทุกค่ายมุ่งไปสู่ Real Demand กันเป็นส่วนใหญ่ ทั้งนี้ผู้ประกอบการต้องให้ความสำคัญกับตัวเลขนี้ในการวางแผนทางธุรกิจอย่างมาก เพราะจะกระทบต่อสภาพคล่องและต้นทุนในการประการ
นอกจากนี้ เรายังต้องให้ความสำคัญกับ “หน่วยเหลือขายที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง” อีกประมาณ 98,000 หน่วย ที่เป็นอาคารชุดประมาณ 47,000 หน่วย ซึ่งประมาณ 3 ใน 4 อยู่ในกรุงเทพฯและปริมณฑลและ บ้านแนวราบประมาณ 51,000 หน่วย ซึ่งประมาณครึ่งหนึ่งอยู่ในกรุงเทพฯและปริมณฑล
หน่วยเหลือขายเหล่านี้อยู่กำลังก่อสร้าง และกำลังจะเสร็จในอีก 1-2 ปีข้างหน้า ซึ่งผู้ประกอบการต้องทำการขายให้ได้ก่อนที่จะก่อสร้างเสร็จ และนี่คืออีกหนึ่งภาระที่หนักอึ้งของผู้ประกอบการภายใต้สถานการณ์ในปัจจุบันที่มีสถานการณ์โรคระบาด และภาวะเศรษฐกิจที่กำลังจะเข้าสู่ภาวะถดถอย
กระตุ้นอสังหาฯหลังโควิดคลี่คลาย
อย่างไรก็ตาม จากแนวทางเชิงนโยบายของรัฐบาลที่จะใช้ภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นเครื่องจักรสำคัญในการกระตุ้นเศรษฐกิจให้ฟื้นขึ้นมาโดยเร็ว เนื่องจากสามารถสร้างการจ้างงานได้จำนวนมากแล้ว ทำให้เชื่อว่า รัฐบาลจะออกนโยบายและมาตรการใหม่ๆ ในการกระตุ้นเศรษฐกิจออกมาหลังจากภาวการณ์แพร่ระบาดในภาวะวิกฤตในช่วงเดือนมีนาคม-เมษายน 2563 ได้ผ่านไป
ทั้งนี้ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ขอสนับสนุนนโยบายต่างๆ ที่ผ่านมาของรัฐบาล และขอเสนอเป็นแนวทางเพื่อพิจารณาเพิ่มเติมในการเสริมสร้างให้ภาคอสังหาริมทรัพย์กลับมาแข็งแรง โดยมีความเห็นว่า
- การสร้าง Demand ใหม่ๆ เข้ามาหนุนเสริมตลาดเป็นเรื่องที่สำคัญ โดยส่งเสริมให้กลุ่มที่มีกำลังซื้อและมีเงินเก็บนำเงินออกมาลงทุนในการซื้อที่อยู่อาศัยในภาวะที่ดอกเบี้ยต่ำมากในปัจจุบัน
- พร้อมไปกับการเสริมสร้างแรงจูงใจและความมั่นใจให้กับ Real Demands เข้ามาซื้อที่อยู่อีกครั้งหนึ่งเป็นเรื่องสำคัญ เพื่อเป็นการระบาย Supply ส่วนเกินออกไปได้เร็วขึ้น
- การเร่งการกระตุ้นให้เกิดการโอนกรรมสิทธิ์ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยชาวไทยโดยพิจารณาเลื่อนการใช้มาตรการ Macroprudential และ สร้างโอกาสเข้าถึงแหล่งเงินกู้ของประชาชนให้ง่ายขึ้น นับเป็นปัจจัยสำคัญ
- สำหรับกลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติอาจพิจารณาเร่งการโอนกรรมสิทธิ์โดยใช้มาตรการจูงใจในด้านวีซ่าเพื่อการอยู่อาศัย และการลดค่าธรรมเนียมบางประการในช่วงสั้นๆ
“การย่างเท้าเพื่อก้าวเดินหน้าแต่ละก้าวของภาคอสังหาริมทรัพย์ในวันนี้นับเป็นเรื่องที่ยาก แต่เมื่อย่างก้าวแรกไปให้ได้แล้ว ก้าวต่อไปจะง่ายขึ้น เนื่องจาก momentum ของระบบเศรษฐกิจจะผลักผลักดันให้การขับเคลื่อนไปได้อย่างลื่นไหลได้อย่างดี ขอให้กำลังใจต่อผู้ประกอบการอวังหาริมทรัพย์ทุกบริษัท และขอให้มีความอดทนและรอบคอบกับสถานการณ์เช่นนี้ แล้วเราจะผ่านมันไปด้วยกัน” ดร.วิชัยกล่าวในตอนท้าย
