แองเจิล แนะปลดล็อคเช่าระยะสั้นให้โควต้าจำนวนวันตามพื้นที่ ช่วยปลุกอสังหาฯไทย พร้อมเผยแผนครึ่งปีหลังเน้นกระจายเสี่ยงหลังยอดขายคนจีนลดวูบ ควัก 500 ล้าน หันลงทุนอสังหาฯญี่ปุ่น
นายไซม่อน ลี ประธานกรรมการ บริษัท แองเจิล เรียลเอสเตท คอนซัลแทนซี่ จำกัด บริษัทที่ปรึกษาด้านการตลาดและขายในภูมิภาคเอเชีย กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์สำหรับการลงทุนของไทยประสบปัญหาอยู่ 3 เรื่องใหญ่ ได้แก่ เกิดปัญหาโอเวอร์ซัพพลายในบางทำเลจากการพัฒนาโครงการออกมาจำนวนมาก ยังเกินปัญหา โอเวอร์ไพรซ์ และผลตอบแทนจากการเช่าที่ต่ำลง ทำให้นักลงทุนจากต่างประเทศย้ายการลงทุนไปยังประเทศอื่นแทน
หลังจากเริ่มใช้มาตรการคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย กำลังซื้อหายไปมากสินค้าระดับราคา 3 ล้านบาท มียอดปฏิเสธสินเชื่อมากกว่า 70% ระดับราคา 5 ล้านบาท ยอดปฏิเสธสินเชื่อประมาณ 50% ส่วนสินค้าราคามากกว่า 10 ล้านบาทนั้นไม่ได้รับผลกระทบมากนัก สินค้าที่ราคา 3-5 ล้านบาท ได้รับผลกระทบอย่างรุนแรงทำให้ ทั้งบริษัทจดทะเบียน รวมถึงบริษัทรายย่อยยอดขายไม่เป็นไปตามเป้าหมาย
หลังจากเริ่มใช้มาตรการคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย กำลังซื้อหายไปมากสินค้าระดับราคา 3 ล้านบาท มียอดปฏิเสธสินเชื่อมากกว่า 70% ระดับราคา 5 ล้านบาท ยอดปฏิเสธสินเชื่อประมาณ 50% ส่วนสินค้าราคามากกว่า 10 ล้านบาทนั้นไม่ได้รับผลกระทบมากนัก สินค้าที่ราคา 3-5 ล้านบาท ได้รับผลกระทบอย่างรุนแรงทำให้ ทั้งบริษัทจดทะเบียน รวมถึงบริษัทรายย่อยยอดขายไม่เป็นไปตามเป้าหมายนายลี มองว่า จุดนี้เป็นปัญหาใหญ่ระดับมหภาค เนื่องจากจะทำให้สต็อกสินค้ามีคงค้างมากกว่าแสนหน่วย โดยเฉพาะในบางทำเล เช่น รถไฟฟ้าสายสีม่วง ขณะที่สินค้าจำนวนมากที่อยู่ในแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียว โซนสุขุมวิทปัจจุบันมีปัญหา Over price เนื่องจากราคาที่ดินปรับตัวขึ้นมาก ทำให้ราคาคอนโดมิเนียมปรับขึ้น 20-30% หากเทียบจาก 3 ปีที่แล้ว ทำให้นักลงทุนเริ่มมองหาการลงทุนในประเทศอื่นที่ได้ผลตอบแทนที่ดีกว่า
การนักลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของนักลงทุนต่างชาติ ต่างก็คาดหวัง กำไรจากการค้าขายอสังหารริมทรัพย์ และกำไรจากการปล่อยเช่าระยะยาว โดยเฉพาะชาวจีน ที่เป็นลูกค้ากลุ่มใหญ่ที่สุดที่เลือกลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ซึ่งปัจจุบันได้รับผลกระทบจากปัจจัยภายนอก ทั้งเรื่องสงครามการค้า ค่าเงินบาทแข็ง ค่าเงินหยวนอ่อน ปัญหาการประท้วงในฮ่องกง
ส่วน ปัจจัยภายในซึ่งได้แก่ คอนโดของประเทศไทยเปิดตัวเป็นจำนวนมากตลอดระยะเวลา 2 ปี จนเกิดภาวะล้นตลาด การตั้งราคาที่ Over Price ทำให้ Capital gain ได้ไม่ถึง 20% และผลกำไรจากการเช่า (Yield) เหลือเพียง 3-4% เท่านั้น จากที่คาดหวัง 5-7% ทำให้นักลงทุนที่สนใจลงทุนในประเทศไทย ตลอดระยะเวลา 2 ปีที่ผ่านมาหดตัวลงอย่างชัดเจน โดยในส่วนของนักลงทุนจีนลดลงไปถึง 60% และมีแนวโน้มที่จะไม่โอนเพิ่มขึ้นจาก 2% เป็น 10%
“ในช่วงไตรมาส 3-4 ของปีนี้ จะเป็นการชะลอตัวและถดถอยอย่างแท้จริง ดีเวลลอปเปอร์ต้องปรับตัว เนื่องจากยอดขาย-โอน ลดลงทั้งกลุ่มลูกค้าไทยและต่างประเทศ และจะส่งผลให้การเปิดโครงการใหม่ลดน้อยลงด้วย”
นายลี ให้ข้อแนะนำว่า การเรียกกลุ่มนักลงทุนต่างชาติให้กลับมานั้น จากประสบการณ์บริหารงานขายอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลก มีเรื่องหนึ่งที่จะสามารถนำมาปรับใช้ได้รวดเร็วและสามารถแก้ปัญหาในระยะสั้นเป็นการชั่วคราว ก็คือ เปิดธุรกิจเช่าแบบระยะสั้น ซึ่งปัจจุบันกฎหมายในประเทศไทยไม่อนุญาตให้ประกอบกิจการ แต่ในประเทศอื่นๆ อาทิ ญี่ปุ่น กัมพูชา ตรุกี ไซปรัส กรีก และกลุ่มประเทศทางยุโรปอื่นๆ ที่สามารถประกอบกิจการธุรกิจเช่าแบบระยะสั้นได้
การปล่อยเช่าระยะสั้นจะทำให้เงินจากนักลงทุนเริ่มจะหลั่งไหลสู่ประเทศที่มีการอนุญาตให้ประกอบกิจการได้ เพราะมองว่าให้ผลกำไรที่ดีกว่าการปล่อยเช่าแบบระยะยาว อาทิ ญี่ปุ่นที่ซึ่งธุรกิจปล่อยเช่าระยะสั้น อนุญาตให้สามารถ ประกอบกิจการได้ อาทิ ในโตเกียวทางตอนใต้อนุญาตให้ปล่อยเช่าที่พักระยะสั้นสูงสุด 180 วันต่อปี และที่พักระยะยาวสูงสุด 180 วัน โอซาก้า อนุญาตให้สูงสุด 365 วัน ในเกียวโตอนุญาตให้สูงสุด 90-180 วัน เป็นต้น
สำหรับ การจัดโซนสาหรับการปล่อยเช่าที่พักระยะสั้นจะขึ้นอยู่กับแต่ละพื้นที่ โดยการจัดเป็นโซนสาหรับพื้นที่ท่องเที่ยว เช่น เป็นพื้นที่ที่โรงแรมไม่สามารถเข้าถึงได้ หรือกิจการโรงแรมไม่สามารถรองรับนักท่องเที่ยวเพียงพอ ซึ่งเชื่อว่าจะทำให้การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จะเปิดกว้างมากขึ้น และสามารถทำกำไรให้ประเทศไทยและส่งผลให้ค่า GDP สูงขึ้น
อย่างไรก็ตาม ประเทศไทยยังเป็นประเทศที่น่าลงทุนในระยะยาว แม้ว่าช่วงนี้ตลาดจะชะลอตัวลง แต่นักลงทุนจีนอีกกลุ่มหนึ่งที่อยู่ในเมืองเทียร์ 3-4 ได้เข้ามาลงทุนแทนกลุ่มเทียร์ 1-2 ที่หันไปลงทุนในประเทศที่ให้ผลตอบแทนมากกว่า โดยกลุ่มนี้จะสนใจคอนโดที่ราคาถูกลงในราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท สำหรับทำเลที่สนใจนอกจาก รัชดาฯ-พระราม 9 และสุขุมวิท ซึ่งเป็นทำเลที่ได้รับความนิยมอยู่แล้ว ยังขยายไปตามแนวรถไฟฟ้าในทำเล ลาดพร้าว และรามคำแหง
สำหรับบริษัท แองเจิล คาดว่าจะมียอดขายในไทยปีนี้ประมาณ 1,500 ยูนิต มูลค่า 4,500 ล้านบาท ลดลงจากปี 2561 ที่มียอดขาย 3,200 ยูนิต ราคาเฉลี่ย 4 ล้านบาท บริษัทจึงได้กระจายความเสี่ยงโดยการดึงนักลงทุนไทยไปลงทุนอสังหาฯในญี่ปุ่นซึ่งจะมีแนวโน้มที่ดีกว่า ซึ่งหลังจากที่ได้ทำการวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในประเทศญี่ปุ่นทั้งหมด โอซาก้าเป็นเขตที่ดีและมีแนวโน้มที่น่าลงทุนที่สุดในช่วงเวลานี้ เพราะมีธุรกิจที่พักปล่อยเช่าได้สูงสุด 365 วัน เนื่องจากโอซาก้าเป็นเขตเศรษฐกิจพิเศษ
ประกอบกับ ในอีกไม่นานนี้โอซาก้าเองก็จะเป็นเจ้า ภาพจัดงานกีฬาโอลิมปิค จะมีการจัดตั้งคาซิโนในปี 2024 และในปี 2025 ที่จะมีการจัดงาน แสดงนิทรรศการระดับโลก ตอนนี้จึงเป็นช่วงเวลาที่ดีที่สุดในการที่จะลงทุนในโอซาก้า เนื่องจากจะมีนักท่องเที่ยวจำนวนมากเดินทางสู่ประเทศญี่ปุ่น โดยมีผลกำไรจากการเช่า (Yield) มากถึง 6-7% นอกจากนี้ นักลงทุนต่างประเทศยังสามารถครอบครองอสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่น ทั้งคอนโดมีเนียม ที่ดิน และอสังหาริมทรัพย์ได้
ทั้งนี้ บริษัทได้เข้าไปลงทุนพัฒนาโครงการในโอซาก้า ประกอบด้วย บ้าน 10 หลังๆ ละ 5-8 ล้านบาท และคอนโดมิเนียมอีก 4 อาคารๆ ละประมาณ 50 ห้อง รวมมูลค่าลงทุนทั้งหมด 400-500 ล้านบาท เพื่อเสนอขายให้กับนักลงทุนที่สนใจ สำหรับแผนการของบริษัทในช่วงครึ่งปีหลัง จะยังคงมุ่งไปที่ ประเทศไทยเป็นหลัก แต่จะมีสาขาธุรกิจไปยังประเทศอื่นๆ ด้วยเพื่อให้นักลงทุนได้มีทางเลือกในการลงทุนที่มากขึ้น โดยให้ความสนใจไปที่ประเทศญี่ปุ่น กัมพูชา และตรุกี
