ราคาบ้าน – คอนโด – ทาวน์เฮ้าส์ ไตรมาส 2/67 ยังปรับขึ้นต่อเนื่อง REIC เผยบ้านจัดสรรและคอนโดราคาขยับ 6 ไตรมาสรวด เหตุจากต้นทุนก่อสร้าง ที่ดิน และแรงงานยังปรับตัวสูงขึ้น
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เปิดเผยรายงานดัชนีราคาที่อยู่อาศัยใหม่ที่อยู่ระหว่างการขายในกรุงเทพฯและปริมณฑล ไตรมาส 2 ปี 2567 ว่า ดัชนี ราคาบ้าน จัดสรรใหม่ที่อยู่ระหว่างการขายในกรุงเทพฯและปริมณฑล ไตรมาส 2 ปี 2567 มีค่าดัชนีมีค่าเท่ากับ 131.6 เพิ่มขึ้นร้อยละ 1.5 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนที่มีค่าดัชนีเท่ากับ 129.7 โดยเป็นการเพิ่มติดต่อกัน 6 ไตรมาส ตั้งแต่ไตรมาส 1 ปี 2566 ถึง ไตรมาส 2 ปี 2567 และเมื่อเทียบกับไตรมาส 1 ปี 2567 พบว่า ดัชนีราคาบ้านจัดสรรมีการเพิ่มขึ้นร้อยละ 0.1 สะท้อนให้เห็นว่า ราคาบ้านจัดสรรในไตรมาส 2 ปี 2567 ได้มีการปรับราคาขึ้นอย่างต่อเนื่องทั้งในช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และในช่วงไตรมาสก่อนหน้า
ดัชนีราคาบ้านจัดสรรใหม่ที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง สาเหตุหลักๆ มาจาก ต้นทุนการก่อสร้างที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นจากปัจจัยหลายประการ เช่น ราคาที่ดิน ค่าวัสดุก่อสร้าง และค่าแรงงานที่เพิ่มขึ้นล้วนมีผลโดยตรงต่อต้นทุนการก่อสร้างที่อยู่อาศัย ส่งผลให้การพัฒนาที่อยู่อาศัยที่ออกมาสู่ตลาดที่เปิดตัวโครงการในปี 2565-2566 มีราคาเสนอขายเพิ่มขึ้นตามต้นทุนที่สูงขึ้น และเพื่อกระตุ้นยอดขายของบ้านจัดสรร พบว่าในไตรมาสนี้ส่วนใหญ่ผู้ประกอบการกระตุ้นยอดขายโดยการให้ของแถมมากที่สุดถึงร้อยละ 42.3 โดยมีให้ของแถม ได้แก่ ฟรีแอร์ ปั๊มน้ำ แท็งก์น้ำ มิเตอร์น้ำ มิเตอร์ไฟฟ้า ปูพื้นหญ้า รองลงมาเป็นการช่วยค่าใช้จ่าย ณ วันโอน ร้อยละ 41.0 เพื่ออำนวยความสะดวกและช่วยแบ่งเบาภาระของผู้ซื้อ
เมื่อจำแนกดัชนีราคาบ้านจัดสรรตามพื้นที่ พบว่า
-กรุงเทพฯ มีค่าดัชนีเท่ากับ 129.3 เพิ่มขึ้นร้อยละ 1.1 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และเพิ่มขึ้นร้อยละ 0.8 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า
-3 จังหวัดปริมณฑล (นนทบุรี ปทุมธานี และ สมุทรปราการ) มีค่าดัชนีเท่ากับ 132.1 เพิ่มขึ้นร้อยละ 1.3 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน แต่ลดลงร้อยละ -1.4 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า
สำหรับดัชนีราคาบ้านเดี่ยว ที่อยู่ระหว่างการขายในกรุงเทพฯและปริมณฑล ไตรมาส 2 ปี 2567 มีค่าดัชนีเท่ากับ 131.7 เพิ่มขึ้นร้อยละ 2.0 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน โดยเป็นการเพิ่มขึ้นต่อเนื่องกัน 8 ไตรมาส ตั้งแต่ไตรมาส 3 ปี 2565 ถึงไตรมาส 2 ปี 2567 แต่ลดลงร้อยละ -0.2 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า
-ดัชนีราคาบ้านเดี่ยวในพื้นที่กรุงเทพฯ มีค่าดัชนีเท่ากับ 126.9 เพิ่มขึ้นร้อยละ 0.3 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และเพิ่มขึ้นร้อยละ 0.2 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า
ขณะที่การกระตุ้นยอดขายบ้านเดี่ยวในไตรมาส 2 ปี 2567 พบว่า บ้านเดี่ยวที่ลดราคาส่วนใหญ่เป็นบ้านเดี่ยวที่มีราคาแพงอยู่ในระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป เพื่อเป็นการกระตุ้นตลาดและเร่งระบายสต๊อก โดยในไตรมาส 2 ปี 2567 มีการลดราคาลงจากไตรมาสก่อนหน้า ส่วนใหญ่อยู่ในโซนมีนบุรี-หนองจอก-คลองสามวา-ลาดกระบัง รองลงมาในโซนลาดพร้าว-บางกะปิ-วังทองหลาง-บึงกุ่ม-สะพานสูง-คันนายาว และโซนพระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ
-ดัชนีราคาบ้านเดี่ยวในพื้นที่ 3 จังหวัดปริมณฑล (นนทบุรี ปทุมธานี และสมุทรปราการ) มีค่าดัชนีเท่ากับ 133.9 เพิ่มขึ้น ร้อยละ 2.9 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน แต่ลดลงร้อยละ -0.4 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า
ทั้งนี้ ได้พบการเปลี่ยนแปลงของราคาบ้านเดี่ยวที่มีการปรับตัวขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อนต่อเนื่องกันถึง 9 ไตรมาสตั้งแต่ไตรมาส 2 ปี 2565 ถึงไตรมาส 2 ปี 2567 ซึ่งเป็นผลมาจากโครงการที่เปิดตัวใหม่ในปี 2565-2566 ที่มีต้นทุนที่สูงขึ้นจากราคาวัสดุก่อสร้างที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นจากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน สำหรับโซนที่มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นมากที่สุด ได้แก่ โซนลำลูกกา-คลองหลวง-ธัญบุรี-หนองเสือ ในระดับราคา 3-5 ล้านบาท รองลงมาในโซน บางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง ในระดับราคา 5-7.5 ล้านบาท และโซนบางกรวย-บางใหญ่-บางบัวทอง-ไทรน้อย ในระดับราคา 5-7.5 ล้านบาท
ด้านดัชนีราคาทาวน์เฮ้าส์ ในกรุงเทพฯและปริมณฑล ไตรมาส 2 ปี 2567 มีค่าดัชนีเท่ากับ 131.6 เพิ่มขึ้นร้อยละ 1.3 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และเพิ่มขึ้นร้อยละ 0.2 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า
-ดัชนีราคาทาวน์เฮ้าส์ในพื้นที่กรุงเทพฯ มีค่าดัชนีเท่ากับ 130.9 เพิ่มขึ้นร้อยละ 1.7 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และเพิ่มขึ้นร้อยละ 1.1 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า
ทั้งนี้ได้พบการเปลี่ยนแปลงของดัชนีราคาที่เพิ่มขึ้นต่อเนื่องจากไตรมาส 1 ปี 2567 หลังจากลดลงต่อเนื่องติดต่อกัน 3 ไตรมาสในช่วงไตรมาส 2 ปี 2566 ถึง ไตรมาส 4 ปี 2566 ซึ่งในขณะนั้นส่วนใหญ่เป็นโครงการเก่าตั้งแต่ปี 2564 และต้นทุนการผลิตยังเป็นต้นทุนเดิมและเป็นการลดเพื่อกระตุ้นตลาดเร่งระบายสต๊อก โดยพบว่ามีการลดราคามากที่สุดในโซนลาดพร้าว-บางกะปิ-วังทองหลาง-บึงกุ่ม-สะพานสูง-คันนายาว ในระดับราคา 5-7.5 ล้านบาท รองลงมาในโซนมีนบุรี-หนองจอก-คลองสามวา-ลาดกระบัง ในระดับราคา 2-3 ล้านบาท และโซนราษฎร์บูรณะ-บางขุนเทียน-ทุ่งครุ-บางบอน-จอมทอง ในระดับราคา 3-5 ล้านบาท
-ดัชนีราคาทาวน์เฮ้าส์ในพื้นที่ 3 จังหวัดปริมณฑล (นนทบุรี ปทุมธานี และสมุทรปราการ) มีค่าดัชนีเท่ากับ 131.5 เพิ่มขึ้นร้อยละ 0.7 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน
แต่ลดลงร้อยละ -1.7 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า
โซนที่มีการเพิ่มราคาส่วนใหญ่มีการเพิ่มในโซนบางกรวย-บางใหญ่-บางบัวทอง-ไทรน้อย ในระดับราคา 2-3 ล้านบาท รองลงมาในโซนบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง ในระดับราคา 3-5 ล้านบาท และโซนลำลูกกา-คลองหลวง-ธัญบุรี-หนองเสือ ในระดับราคา 2-3 ล้านบาท เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ทั้งนี้มีข้อสังเกตว่า การเปลี่ยนแปลงของราคาทาวน์เฮ้าส์ที่เพิ่มขึ้นในพื้นที่ปริมณฑลมากกว่าในพื้นที่กรุงเทพฯ สอดคล้องกับการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินในพื้นที่ปริมณฑลที่ปรับตัวสูงขึ้น
สำหรับ ดัชนีราคาภาพรวมห้องชุดใหม่ที่อยู่ระหว่างการขายในกรุงเทพฯและปริมณฑล ไตรมาส 2 ปี 2567 มีค่าดัชนีเท่ากับ 156.9 จุด เพิ่มขึ้นร้อยละ 1.2 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และเพิ่มขึ้นต่อเนื่องติดต่อกันมา 6 ไตรมาส ตั้งแต่ไตรมาส 1 ปี 2566 ถึงไตรมาส 2 ปี 2567 หากเปรียบเทียบกับไตรมาสก่อนหน้าก็เพิ่มขึ้นร้อยละ 1.2
ทั้งนี้ ดัชนีราคาห้องชุดใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑล มีทิศทางที่ปรับตัวขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยมีข้อสังเกตว่า การเปลี่ยนแปลงของดัชนีเช่นนี้ เป็นผลมาจากการปรับตัวเพิ่มขึ้นตามต้นทุนค่าก่อสร้างใหม่ ที่หลักๆ มาจากราคาที่ดินเปล่า และต้นทุนค่าแรงงานที่ปรับตัวขึ้นในไตรมาส 1 ปี 2567 สำหรับห้องชุดที่เหลือขายในตลาดที่ยังเป็นห้องชุดจากโครงการเดิม ในราคาต้นทุนเดิมได้ถูกดูดซับจากตลาดไปพอสมควรแล้ว ส่งผลให้ดัชนีราคาห้องชุดใหม่จะมีทิศทางที่ทยอยปรับตัวสูงขึ้นอย่างแน่นอน ขณะที่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ยังคงใช้กลยุทธ์ส่งเสริมการขายด้วยการให้ส่วนลดเงินสดและให้ของแถมเพื่อกระตุ้นยอดขาย ซึ่งมีสัดส่วนรวมกันสูงถึงร้อยละ 76.7
-ดัชนีราคาห้องชุดในพื้นที่กรุงเทพฯ มีค่าดัชนีเท่ากับ 158.8 จุด เพิ่มขึ้นร้อยละ 0.2 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และเพิ่มขึ้นร้อยละ 0.7 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า
ดัชนีราคาห้องชุดของกรุงเทพฯ เป็นทิศทางทรงตัวค่อนไปทางขาขึ้น (Sideway-up) เนื่องจากมีการเปลี่ยนแปลงราคาเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ซึ่งโซนที่ปรับราคาเพิ่มขึ้น ได้แก่ โซนลาดพร้าว-วังทองหลาง-บางกะปิ ในระดับราคา 2-3 ล้านบาท รองลงมาคือ โซนธนบุรี ในระดับราคา 5-7.5 ล้านบาท และ โซนชานเมืองฝั่งตะวันออก ในระดับราคา 1.5-2 ล้านบาท
ดัชนีราคาห้องชุดในพื้นที่ ใน 2 จังหวัดปริมณฑล (สมุทรปราการ และ นนทบุรี) มีค่าดัชนีเท่ากับ 147.9 จุด เพิ่มขึ้นร้อยละ 4.8 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และเพิ่มขึ้นร้อยละ 3.3 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า
ดัชนีราคาห้องชุดของปริมณฑลยังเป็นทิศทางทรงตัวค่อนไปทางขาขึ้นเนื่องจากมีการเปลี่ยนแปลงราคาเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ซึ่งโซนที่ปรับราคาเพิ่มขึ้น ได้แก่ โซนบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง ในระดับราคา 2-3 ล้านบาท รองลงมาคือ โซนเมืองนนทบุรี-ปากเกร็ด อยู่ในระดับราคา 3-5 ล้านบาท
สำหรับรายการส่งเสริมการขายห้องชุดใหม่ที่อยู่ระหว่างการขายในไตรมาสนี้พบว่า ส่วนใหญ่เป็นของแถมร้อยละ 45.9 ซึ่งเพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้าที่มีสัดส่วนร้อยละ 38.8 ส่วนการให้ส่วนลดเงินสด มีสัดส่วนร้อยละ 30.8 ลดลงจากไตรมาสก่อนหน้าซึ่งมีสัดส่วนร้อยละ 32.5 และการให้ส่วนลดฟรีค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ มีสัดส่วนร้อยละ 23.3 ลดลงจากไตรมาสก่อนหน้าซึ่งมีสัดส่วนร้อยละ 28.8
