บทความโดย
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์
ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์
รักษาการผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์
เมื่อ 21 ตุลาคม 2564 แวดวงอสังหาได้รับข่าวดีจาก ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ผ่านข่าว ธปท. ฉบับที่ 75/2564เรื่อง “ธปท. ผ่อนคลายมาตรการ LTV ชั่วคราว เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์” เพื่อช่วยพยุง เศรษฐกิจไทยที่ได้รับผลกระทบจากสถานการณ์การระบาดของโควิด-19 ที่ยืดเยื้อมาถึงเกือบ 2 ปีแล้ว ซึ่งเป็นเครื่องมือทางการเงินหนึ่งที่หลายฝ่ายหวังว่าจะช่วยฟื้นเศรษฐกิจไทยที่ยังคงเปราะบางจากความไม่แน่นอนสูงและฐานะการเงินของบางภาคธุรกิจและครัวเรือนและผลระทบภาคอสังหาริมทรัพย์ที่อุปสงค์มีความอ่อนแอ
ดังนั้น ธปท. จึงได้ผ่อนคลายมาตรการ LTVเป็นการชั่วคราว ตั้งแต่วันที่ 20ตุลาคม 2564 จนถึงสิ้นปี 2565 เพื่อเร่งเพิ่มเม็ดเงินใหม่เข้าสู่ระบบเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ซึ่งมีธุรกิจเกี่ยวเนื่องจำนวนมาก โดยเฉพาะจากกลุ่มที่ยังมีฐานะการเงินเข้มแข็งหรือรองรับการก่อหนี้เพิ่มได้ โดยการกำหนดสถาบันการเงินของเอกชนและรัฐปล่อยสินเชื่อได้ด้วย LTV ไม่เกิน 100% สำหรับสินเชื่อทุกสัญญาและทุกระดับราคา (แต่เดิม 80%-90%) เนื่องจากภาคอสังหาริมทรัพย์ที่มีความสำคัญและมีธุรกิจเกี่ยวเนื่อง คิดเป็นกว่าร้อยละ 9.8 ของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) และมีการจ้างงานรวมกว่า 2.8 ล้านคน
หลายท่านสอบถามศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ว่า การดำเนินการนี้จะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจภาคอสังหาริมทรัพย์ในปี 2564 และ 2565 ได้หรือไม่ คำถามเช่นนี้ ตอบยากมากที่สุด เพราะการฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ต้องอาศัยปัจจัยอีกหลายด้าน แต่จะขอให้ข้อสังเกตเป็นประเด็น ๆ ดังนี้
1. การผ่อนคลายมาตรการ LTV เป็นมาตรการทางการเงินที่ทำหน้าที่กระตุ้นกลุ่มที่มีกำลังซื้อและมีความสามารถในผ่อนการชำระหนี้ให้มาซื้อและสร้างหนี้เกี่ยวกับที่อยู่อาศัยขึ้น ซึ่งจะช่วยให้ที่อยู่อาศัยประมาณ 20-25% หรือประมาณ 100,000 หน่วยของที่อยู่อาศัยใหม่ที่เหลือขายทั้งหมดที่มีจำนวนประมาณ 283,500 หน่วย สามารถขายได้ ก็จะเกิดเม็ดเงินเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจถึงประมาณ 500,000 ล้านบาท
ยังไม่นับรวมที่อยู่อาศัยมือสองที่มีอุปทานรอการซื้ออีกมากกว่า 100,000 หน่วย และการอุตสาหกรรมที่เกี่ยวเนื่องต่างๆ ที่มีมูลค่าการผลิตสูงเช่นเดียวกัน ซึ่งจะก่อให้เกิดการจ้างงานในระบบเศรษฐกิจเพิ่มขึ้นอีกมาก ดังนั้น มาตรการ LTV นี้ จะเป็นเหมือนเครื่องมือสำหรับฉุดเศรษฐกิจที่ติดหล่มให้ขึ้นมาและให้สามารถเคลื่อนที่ไปข้างหน้าได้
2. ความไม่สอดคล้องของมาตรการเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นข้อสังเกตว่า การดำเนินการด้วยมาตรการ LTV เพียงมาตรการเดียว คงไม่สามารถช่วยฉุดลากเศรษฐกิจไทยให้ไปข้างหน้าได้ แต่คงต้องทำควบคู่กับมาตรการทางการคลังในทิศทางเดียวกัน เช่น การลดค่าธรรมเนียมและค่าภาษีให้กับที่อยู่อาศัยทุกระดับราคา กล่าวคือ การผ่อนคลายมาตรการ LTV ทำให้สามารถใช้ได้กับที่อยู่อาศัยการให้สินเชื่อในทุกระดับราคาและรวมถึงที่อยู่อาศัยมือสองด้วย
แต่มาตรการด้านการคลังในเรื่องสิทธิประโยชน์ด้านการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และค่าธรรมเนียมการจดจำนองที่ยังคงจำกัดกับกลุ่มที่ซื้อที่อยู่อาศัยใหม่จากผู้ประกอบการและกลุ่มผู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่มีราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งจะเห็นได้ว่าการกำหนดกลุ่มเป้าหมายนั้นต่างกัน จะทำให้มาตรการที่ออกมาจะมีสัมฤทธิ์ผลต่ำกว่าที่คาดไว้ได้
ดังนั้นจึงควรจะไปในทางเดียวกัน โดยเปิดสิทธิประโยชน์แก่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยทุกระดับราคาและกลุ่มที่อยู่อาศัยมือสอง เพื่อช่วยสร้างแรงจูงใจสำหรับกลุ่มที่มีกำลังซื้อและมีความสามารถในผ่อนการชำระหนี้ทุกกลุ่มให้เข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยในตลาด เพราะกลุ่มคนที่มีกำลังซื้อในปัจจุบันมักจะต้องการซื้อที่อยู่อาศัยที่มากกว่า 3 ล้านบาท
3. ตลาดที่อยู่อาศัยมือสองเป็นตลาดที่สำคัญและไม่ควรมองข้าม เนื่องจากมีการประกาศขายทุกๆ เดือน เฉลี่ยเดือนละ 114,000 หน่วย และ มีมูลค่าถึงประมาณ 800,000 ล้านบาท ซึ่งมีขนาดตลาดที่ใหญ่มาก และโดยส่วนใหญ่ของผู้ที่ขายที่อยู่อาศัยมือสองก็จะใช้เงินที่ขายซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ด้วย เนื่องจากต้องการพื้นที่ใช้สอยในอาคารที่เปลี่ยนแปลงไปตามความจำเป็นในการดำเนินชีวิต และการซื้อขายที่อยู่อาศัยมือสองจะช่วยให้มีเม็ดเงินในระบบเศรษฐกิจผ่านการใช้จ่ายเงินของผู้ขายที่ขายที่อยู่อาศัยมือสองได้ และการจ่ายค่าซ่อมแซม/ตกแต่ง/ต่อเติม อีกด้วย
4. ความสำเร็จของมาตรการ LTV นี้ คาดว่าน่าจะส่งผลบวกต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ในปี 2564 ไม่มากนัก เนื่องจากมาตรการออกมาในช่วง 2 เดือนเศษก่อนสิ้นปี 2564 อาจกล่าวได้ว่า การผ่อนคลายของมาตรการ LTV นี้ออกมาในสถานการณ์ของภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ค่อนข้างลำบากแล้ว แต่ก็เป็นสิ่งที่ดีกว่า ทั้งนี้การผ่อนคลายมาตรการชั่วคราวดังกล่าวจะบังคับใช้ถึงสิ้นปี 2565 ซึ่งเป็นช่วงที่ศูนย์ข้อมูลฯคาดว่าจะเป็นช่วงที่ภาวะเศรษฐกิจและภาคอสังหาริมทรัพย์ของไทยมีทิศทางที่เริ่มฟื้นตัวจากปี 2564
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ได้ให้ข้อสังเกตและข้อแนะนำที่หวังเป็นอย่างยิ่งว่าจะเป็นประโยชน์ต่อการดำเนินนโยบบายในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจภาคอสังหาริมทรัพย์ให้มีการปรับตัวดีขึ้นและมีความยั่งยืน เพื่อเกื้อหนุนให้เศรษฐกิจไทยมีการขยายตัวต่อไป
