กรณีศาลปกครองกลางมีคำพิพากษาให้เพิกถอนใบรับหนังสือแจ้งความประสงค์จะก่อสร้าง ดัดแปลง รื้อถอน หรือเคลื่อนย้ายอาคาร หรือเปลี่ยนการใช้อาคาร โดยไม่ยื่นคำขอรับใบอนุญาต คอนโดมิเนียมหรูกลางกรุง “แอชตัน อโศก” ของบริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด(มหาชน) กลายเป็นข่าวสะเทือนวงการอสังหาริมทรัพย์ตลอดเดือนที่ผ่านมาเลยทีเดียว เพราะต่างได้รับผลกระทบกันถ้วนหน้า
ไม่ว่าจะเป็นผู้พัฒนา บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ และผู้ซื้อที่ปัจจุบันโอนและเข้าอยู่อาศัยมาแล้วกว่า 2 ปี จำนวน 578 ครอบครัว ที่วันนี้กินไม่ได้นอนไม่หลับ ไม่รู้ว่าอนาคตของโครงการจะเป็นเช่นไร เพราะอยู่ในระหว่างการยื่นอุทธรณ์ต่อศาลปกครองสูงสุด ซึ่งอาจจะต้องใช้เวลาอีกหลายปี และหากคำตัดสินสุดท้ายออกมาให้ยืนตามศาลปกครองกลาง อะไรจะเกิดขึ้นกับลูกบ้านที่ซื้อมาโดยสุจริต
ที่สำคัญคือ ความเชื่อมั่นต่อตลาดคอนโดมิเนียมที่ได้รับผลกระทบตามไปด้วย ทั้งความเชื่อมั่นต่อการลงทุนพัฒนาโครงการในอนาคต และความเชื่อมั่นต่อการซื้อคอนโดของผู้บริโภคทั้งชาวไทยและต่างชาติ ก็ในเมื่อโครงการที่ได้รับใบอนุญาตมาถูกต้องทุกอย่าง ผ่านการพิจารณาของคณะกรรมการมาหลายต่อหลายคณะ สร้างไปแล้ว โอนไปแล้ว อยู่อาศัยกันไปแล้ว ใครจะไปคิดว่าจะมีคำสั่งให้เพิกถอนใบอนุญาตย้อนหลัง
เนื่องจากศาลเห็นว่า ที่ดินที่ใช้เป็นที่ตั้งของอาคารโครงการแอชตัน อโศก ไม่มีด้านหนึ่งด้านใดของที่ดินยาวไม่น้อยกว่า 12 เมตร ติดถนนสาธารณะที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร ยาวต่อเนื่องกันโดยตลอดจนไปเชื่อมต่อกับถนนสาธารณะอื่นที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร ตามที่กำหนดไว้ในข้อ 2 วรรคสอง ของกฎกระทรวง ฉบับที่ 33 (พ.ศ. 2535) ออกตามความใน พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 (ในกรณีที่สร้างอาคารเกินกว่า 3 หมื่นตารางเมตร) การที่สำนักการโยธา อนุญาตให้บริษัท อนันดาฯ ทำการก่อสร้างและดัดแปลงอาคารโครงการแอชตัน อโศก จึงเป็นการกระทำที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย
เรื่องที่ดินที่ทางอนันดาขอใช้ประโยชน์จากรฟม.เพื่อใช้เป็นทางเข้าออกตกลงเป็นที่ดินที่อนันดาใช้ในการขออนุญาตได้หรือไม่ จึงเป็นเรื่องที่จะต้องต่อสู้กันในชั้นศาลปกครองสูงสุดต่อไป
ที่ผ่านมา อนันดา ในฐานะผู้พัฒนาโครงการได้ออกมาชี้แจงแถลงไขในประเด็นต่างๆ กันไปแล้ว ขณะที่ตัวแทนจากลูกบ้านโครงการแอชตัน อโศก ในฐานะผู้ที่ได้รับผลกระทบจากคำตัดสินของศาลก็พยายามเรียกร้องขอความเป็นธรรมในฐานะผู้ซื้อโดยสุจริต
วันนี้เราฟังจากปากของนายศรีสุวรรณ จรรยา นายกสมาคมต่อต้านสภาวะโลกร้อน ผู้ที่เป็นตัวแทนในการร้องต่อศาลในครั้งนี้ ซึ่งได้ให้สัมภาษณ์ผ่านรายการ Property Variety ทาง FM 101 ดำเนินรายการโดย พชร อึ่งทอง จากเว็บไซต์ propertychannel.co.th และ วราพงษ์ ป่านแก้ว จากเว็บไซต์ thaipropertymentor.com แจกแจงที่มาที่ไปว่า ทำไมเขาถึงฟ้อง ฟ้องเพื่ออะไร และคนที่คิดจะซื้อบ้านหรือซื้อคอนโดในอนาคตต้องทำเช่นไรจากบทเรียนที่ได้จาก แอชตัน อโศก
ทำไมต้องฟ้อง แอชตัน อโศก?
เรื่องนี้เป็นเรื่องที่ชาวบ้านที่อยู่หลังคอนโดดังกล่าว เขาไม่เห็นด้วยที่ทางโครงการไปสร้างคร่อมพื้นที่ที่เป็นซอยเดิม เพราะว่าที่ดินโครงการที่ตั้งอยู่ในปัจจุบันมีที่ดินแปลงใหญ่อยู่ 2 แปลง และมีถนนซอยผ่ากลางอยู่ ชาวบ้านในซอยดังกล่าวเขาก็เห็นว่าซอยนี้เขาใช้ประโยชน์มาอย่างต่อเนื่อง แล้วอยู่ๆ อนันดาเข้ามาซื้อที่ดินมาพัฒนาโครงการก็มาปิดถนนซอยในส่วนปลายนั้นไป เลยกลายเป็นข้อพิพาทข้อขัดแย้งกันขึ้นมา และได้มีการร้องเรียนไปยังหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง ว่าพื้นที่ตรงนี้มันไม่ได้เป็นที่ดินแปลงเดียวกัน มันมีถนนซอยผ่ากลางอยู่ ดังนั้นการจะมาสร้างอาคารสูงมันไม่น่าจะทำได้ ที่สร้างได้ก็ไม่น่าจะเกินความสูง 23 เมตรหรือเท่ากับอาคารสูง 8 ชั้น เท่านั้นเอง
เมื่อชาวบ้านเข้ามาร้องเรียนทางสมาคมให้เป็นธุระในทางคดีให้ เวลานำคดีไปฟ้องต่อศาลคงไม่หยิบยกแค่ประเด็นใดประเด็นหนึ่งมาสู้ ผมก็มักจะฟ้องไปทั้งหมด ไล่เรียงมาตั้งแต่เรื่องที่ชาวบ้านร้องเรียนมาคือ ที่ดินมีซอยสาธารณะผ่ากลาง นอกจากนั้นก็ต้องไปดูเรื่องรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อมหรือ EIA ว่า ที่ให้ความเห็นชอบมาเป็นไปโดยชอบหรือไม่ นอกจากนั้นยังต้องดูว่าพื้นที่ด้านหน้าโครงการที่ออกถนนใหญ่ก็คือถนนอโศกมนตรีมันมีที่ดินของรฟม.อยู่ด้วย ซึ่งที่ดินเดิมที่เป็นของโครงการมีความกว้างเพียง 6.4 เมตรเท่านั้นเอง มันไม่ถึง 12 เมตร ดังนั้นการจะสร้างอาคารสูง 50 ชั้นมันก็ไม่น่าจะถูกต้อง
เราก็เห็นว่าที่ดินในส่วนของรฟม.ที่บริษัทขอใช้ประโยชน์ได้มาด้วยการเวนคืนมาเพื่อสร้างรถไฟฟ้ามันไม่ใช่การเวนคืนมาเพื่อการใช้ประโยชน์อย่างอื่นมันก็น่าจะไม่ถูกต้องก็เลยต้องใส่ประเด็นเหล่านี้ไปในคำฟ้องด้วย”
เมื่อศาลพิจารณาประเด็นเรื่องถนนซอยศาลท่านได้ยกฟ้อง เพราะว่าถนนดังกล่าวไปถนนที่ทางเจ้าของที่ดินเดิม ไม่ได้ใช้ประโยชน์ในส่วนของปลายซอยของถนนนี้แล้ว ศาลก็เห็นว่าก็น่าจะกลับคืนสู่สภาพเดิมก็คือไม่ได้เป็นซอย ซึ่งเรื่องนี้ก็เป็นประเด็นที่เราจะต้องไปอุทธรณ์ต่อในชั้นศาลปกครองสูงสุดด้วยเช่นกัน
ขณะเดียวกัน ศาลได้พิจารณาในส่วนของเรื่องทางเข้าออกโครงการไปสู่ถนนใหญ่ว่าที่ดินส่วนหนึ่งซึ่งเป็นของรฟม.อนุญาตให้ใช้ประโยชน์ ซึ่งไม่ใช่ที่ดินของบริษัทจึงไม่สามารถที่จะสร้างอาคารสูงเกินกว่า 30,000 ตารางเมตรได้ จึงได้สั่งให้เพิกถอนใบรับหนังสือแจ้งความประสงค์จะก่อสร้าง ดัดแปลง รื้อถอน หรือเคลื่อนย้ายอาคาร หรือเปลี่ยนการใช้อาคาร โดยไม่ยื่นคำขอรับใบอนุญาตและมีผลย้อนหลัง ซึ่งเดิมโครงการนี้ได้ขออนุญาตก่อสร้างเป็นอาคารสูงไม่เกิน 23 เมตรหรืออาคารสูง 8 ชั้น แต่พอได้ที่ดินของรฟม.มาเพิ่มก็เลยไปขอเปลี่ยนแปลงการใช้อาคารเป็นสูง 50 ชั้น โดยเข้าใจไปว่าที่ดินที่ขอใช้ประโยชน์เป็นทางผ่านจากรฟม.จะสามารถทำให้เข้าหลักเกณฑ์การขออนุญาตสร้างอาคารขนาดใหญ่ที่มีพื้นที่เกินกว่า 30,000 ตารางเมตรได้
ลูกบ้านจะมีทางออกอย่างไร?
เรื่องนี้ตามครรลองทางกฎหมาย ทางเจ้าของโครงการก็คืออนันดาเอาคอนโดมาขายให้กับผู้ซื้อ นิติกรรมที่ทำไป มันเป็นไปโดยไม่ชอบ เพราะว่ามีคำพิพากษาศาลออกมาแล้ว สมมุติว่าศาลปกครองสูงสุดยืนตามศาลปกครองกลาง สิทธิของผู้ซื้อก็ต้องกลับไปสู่สภาพเดิม อนันดาที่ขายไปก็ถือว่าเป็นลาภที่มิควรได้ก็ต้องคืนเงินทั้งหมดให้กับผู้ซื้อไป ส่วนจะคืนเท่าไหร่ตามราคาเดิมที่ซื้อ หรือตามราคาปัจจุบัน หรือต้องรวมค่าตกแต่งอะไรต่างๆ หรือไม่ ก็ต้องไปว่ากันในชั้นศาล ถ้าสมมุติว่าตกลงกันไม่ได้ ก็คือยังมีช่องทางของกฎหมายที่ยังไปได้อยู่
“ต้องเข้าใจนะครับว่าหลายคนที่ออกมาบอกว่าโครงการก่อสร้างไปจนเสร็จแล้วและมีคนซื้อเข้าไปอยู่อาศัยแล้ว ทำไมศาลเพิ่งมาพิพากษา จริงๆ เรื่องนี้ต้องยอมรับความจริงว่าข้อพิพาทนั้นเกิดขึ้นมานานแล้ว ตั้งแต่ประมาณปี 2558-2559
ข้อพิพาทนี้เองก็เป็นข่าวมาอยู่ในเนืองๆ ไม่ใช่เงียบมาโดยตลอด เป็นข่าวมาตั้งแต่สมาคมไปยื่นฟ้อง ก็เป็นข่าวใหญ่ตั้งแต่ครั้งแรกแล้ว และต่อมาเข้าใจว่าทางสยามสมาคมก็ไปร้องทางคณะกรรมาธิการในสภาด้วยก็เป็นข่าวใหญ่อีกเหมือนกัน ดังนั้นลูกบ้านที่ไปซื้อก็น่าจะได้รับข้อมูลข่าวสารมาตั้งแต่ต้นแล้ว และหลายคนที่ไปซื้อหรือไม่ได้ซื้อก็เคยโทรศัพท์มาสอบถามผมว่ามันจะเป็นอย่างไร ซึ่งผมก็ได้อธิบายไปว่า ถ้าจะซื้อก็ซื้อได้แต่คุณต้องถือความเสี่ยงเอาเองนะ เพราะเราไม่รู้ว่าในอนาคตศาลจะมีคำพิพากษาออกมาเป็นอย่างไร”
ในชั้นอุทรณ์จะใช้เวลานานแค่ไหน?
ส่วนกระบวนการพิจารณาของศาลปกครองสูงสุดจะใช้เวลานานแค่ไหนนั้น เท่าที่สมาคมได้ทำคดีมา 4,000 – 5,000 คดี การพิจารณาในชั้นศาลปกครองสูงสุดจะใช้เวลาอยู่ประมาณ 5-7 ปี ก็ถือว่ายังพอมีเวลาหายใจกันได้อยู่ ซึ่งจะพิจารณาให้เร็วก็คงไม่ได้เขาจะมีการต่อสู้ทางคดี และผู้ถูกฟ้องคดีก็ตั้ง 4-5 หน่วยงาน เขาก็ต้องสู้เต็มที่ เพราะว่าถ้าแพ้ขึ้นมาก็ต้องถูกไล่เบี้ยโดยบริษัทก็จะต้องไปฟ้องเขาเช่นกัน
ผู้ซื้อบ้าน-คอนโดต่อไปต้องทำอย่างไร?
มันก็เป็นเหตุผลที่ต้องทำความเข้าใจกันว่าต่อไปนี้คำว่า EIA Approved มันคงจะดูอย่างเดียวไม่ได้แล้ว ต่อไปนี้คงไปต้องไปดูเพิ่มเติมว่า คอนโดที่จะซื้อมีคดีที่เป็นข้อพิพาทกันอยู่ในศาลหรือไม่ และคอนโดมีช่องทางเข้าออกเป็นไปตามกฎกระทรวงฉบับที่ 33 ตามพ.ร.บ.ควบคุมอาคารหรือไม่ ก็คงต้องไปดูในรายละเอียดเหล่านี้เพิ่มมากขึ้น ไม่ใช่ดูแค่ว่าอาคารสวยผู้พัฒนาโครงการโฆษณาชวนเชื่ออย่างดีแล้วก็รีบไปซื้อ ดูแค่นั้นไม่ได้แล้ว จริงๆ ก็มีบริษัทที่ให้คำปรึกษาเกี่ยวกับเรื่องพวกนี้อยู่ค่อนข้างจะเยอะก่อนจะซื้อก็ควรไปว่าจ้างปรึกษากับบริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์เหล่านี้ก่อนจะดีกว่า
ข้อร้องเรียนคอนโดมีมากน้อยแค่ไหน?
ปัจจุบันมีผู้ที่เข้ามาขอคำปรึกษาด้านกฎหมายหรือต้องการฟ้องร้องเพื่อรักษาสิทธิ์มีจำนวนที่เยอะขึ้นมาก ที่ทำคำร้องอยู่ก็มีอีกหลายคดี หลายๆ โครงการ สมาคมก็มีหลายโครงการดังๆ ของบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ที่ตั้งแท่นจะฟ้องอยู่อีกหลายคดี ประเด็นส่วนใหญ่ที่ร้องเรียนเข้ามาก็จะเป็นเรื่องของการก่อสร้างที่ไปกระทบกับผู้อยู่อาศัยข้างเคียง เช่น ก่อสร้างแล้วมีเสียงดัง มีฝุ่นละออง บ้านพักอาศัยที่อยู่ข้างเคียงเสียหาย กำแพงร้าว ผนังร้าวต่างๆ ทางผู้พัฒนา โครงการก็ไม่เข้าไปพูดคุยเจรจา จ่ายค่าชดเชยให้อย่างเหมาะสม ส่วนใหญ่จะเป็นเรื่องเหล่านี้ทั้งสิ้นพอพูดคุยตกลงกันไม่ได้ชาวบ้านเขาก็ต้องหาที่พึ่ง ก็มาร้องเรียนที่ผมและเมื่อถึงมือผมมันก็ไม่ได้หยุดเฉพาะแค่เรื่องที่ตกลงกันไม่ได้หรือเรื่องที่เป็นผลกระทบเท่านั้น
เวลาผมฟ้องผมก็จะกวาดทั้งหมดว่ามีประเด็นไหนบ้างที่เกี่ยวพันเกี่ยวเนื่องกัน หรือมีประเด็นไหนบ้างที่อาจจะไม่ถูกต้อง ผมก็ซัดหมด ดังนั้นทางที่ดี อยากเตือนผู้ประกอบการทุกท่านเมื่อไปพัฒนาโครงการที่ไหน ต้องคุยกับชาวบ้านโดยรอบให้ได้ และหากมีผลกระทบอะไรต้องรีบพูดคุย รีบจราจาจ่ายค่าชดเชยต่างๆ ให้เขาเสียเรื่องมันจะได้จบในพื้นที่ไม่ต้องไปจบกันที่ศาล
ผลกระทบที่ตามจาก แอชตัน อโศก
ปัจจุบันผู้บริโภคมีการตื่นตัวในเรื่องการรักษาสิทธิของตัวเองกันมากขึ้นเยอะ และยิ่งพอมีข่าว แอชตัน อโศก ออกมา ก็มีการร้องเรียนหรือแจ้งเบาะแสเข้ามาทุกวันว่ายังมีอีกหลายโครงการที่พัฒนาไปแล้ว ซื้อขายไปแล้วเข้าอยู่อาศัยแล้ว แต่ว่าน่าจะมีลักษณะคล้ายๆ กับแอชตัน อโศก ก็จะมีอีกหลายโครงการที่จะต้องพิจารณา ซึ่งก็ต้องดูในรายละเอียดเพราะอยู่ๆ จะไปฟ้องเลยก็ไม่ได้ มันต้องตั้งประเด็นพิพาทขึ้นมาก่อน ประเด็นพิพาทในที่นี้ก็คือต้องแจ้งให้ ผู้ที่เกี่ยวข้องได้รับรู้รับทราบว่ามันไม่ถูกต้อง ให้ทำการแก้ไขหรือปรับปรุงเสีย ซึ่งทางสมาคมก็สามารถเป็นผู้เสียหายและฟ้องร้องได้เลย
ที่จริงในกฎหมายก็ได้กำหนดในรายละเอียดของเรื่องเหล่านี้ไว้อย่างสมบูรณ์แล้ว ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของความหนาแน่น (FAR) พื้นที่โล่ง (OSR) เรื่องของพื้นที่สีเขียว เรื่องของทางเข้าออก และเรื่องอะไรต่างๆ เหล่านี้กฎหมายเขียนไว้ค่อนข้างจะสมบูรณ์ ดังนั้นประเด็นปัญหามันไม่ใช่เรื่องของกฎหมาย แต่เป็นเรื่องความพยายามของผู้พัฒนาโครงการและเจ้าหน้าที่ของรัฐในการที่จะหาช่องว่าง จนในที่สุดนำมาซึ่งการเห็นชอบหรือการอนุมัติโครงการ โดยไม่สนว่าข้อเท็จจริงในทางกฎหมายมันอาจจะมีผู้ที่ติดตามตรวจสอบอยู่ หรือตีความไปในลักษณะที่ไม่เป็นไปตามที่ผู้พัฒนาโครงการหรือหน่วยงานรัฐตีความก็ได้
กับข้อครหา ฟ้องเพื่อแสวงหาผลประโยชน์?
ผมไม่ได้ไปมีผลประโยชน์อะไรที่เกี่ยวข้องด้วย ที่ผมฟ้องก็ฟ้องให้กับชาวบ้านที่เข้ามาร้องเรียนผม และก็ไม่ได้มีเฉพาะคดีเรื่องคอนโดและตึกสูง ผมมีคดีอีกเยอะ ฟ้องมาแล้วเกือบ 5,000 คดี ใครมาร้องผมก็ฟ้องให้เขา ส่วนฟ้องแล้วจะแพ้หรือชนะก็เป็นการสู้ในทางคดีกันไป
เรื่องการไปแสวงหาผลประโยชน์กับผมไม่มี หน่วยงานรัฐ ผู้อนุมัติ ผู้เซ็นอนุญาตกับผู้พัฒนาโครงการต่างหากที่ไปเกี้ยเซียะกันโดยมองข้ามข้อกฎมายต่างหากครับ
คงต้องติดตามกันต่อไปครับว่า บทสรุปจากเรื่องจะเป็นเช่นไร แต่ที่แน่ๆ สำหรับผู้ที่จะซื้อคอนโดหรือรวมไปถึงการซื้อบ้านก็ต้องระมัดระวังมากยิ่งขึ้น แม้ว่าจะมีใบอนุญาตแล้วก็ต้องตรวจสอบให้ละเอียด ทั้งในเรื่องของผังโครงการ ทางเข้าออก และข้อกฎหมายต่างๆ รวมถุงข้อพิพาทที่อาจจะมีอยู่แต่เราไม่รู้ แต่จะว่าไปแล้ว ผู้บริโภคอย่างเราๆ คงไม่สามารถทำอะไรแบบนั้นได้ทุกคนหรอกครับ ภาครัฐที่เกี่ยวข้องกับการซื้อบ้านน่าจะมีศูนย์กลางที่รวบรวมข้อมูลเรื่องพวกนี้ให้เราได้ตรวจสอบก็น่าจะดีนะครับ
