ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทยภายใต้สถานการณ์ของการแพร่ระบาดของโควิด-19 กลายพันธุ์ในการระบาดระลอกที่ 3 ตกอยู่ในสภาวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่องและยังไม่รู้แน่ชัดว่าจุดพลิกฟื้นจะอยู่ตรงไหนและเมื่อไร เมื่อยังอยู่ในสถานการณ์ที่ต้องรอการพลิกฟื้น ลองหันไปดูรอบๆ ประเทศเพื่อนบ้านว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์บ้านเขาเป็นเช่นไรในสถานการณ์เดียวกันนี้
โดยนางกมลภัทร แสวงกิจ ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทย ดีดี พร็อพเพอร์ตี้ ผู้ให้บริการเว็บไซต์มาร์เก็ตเพลสด้านอสังหาริมทรัพย์ ddproperty.com ในเครือ พร็อพเพอร์ตี้กูรู กรุ๊ป บริษัทด้านเทคโนโลยีอสังหาริมทรัพย์ (proptech) ในภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ จะเป็นผู้พาทัวร์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของสิงคโปร์ มาเลเซีย และอินโดนีเซีย
ไปดูกันครับว่ามีความเหมือนหรือต่างกันอย่างไรกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทย
อสังหาฯสิงคโปร์ฟื้นตัวสู่ตลาดของผู้ขาย
เริ่มต้นกันที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเทศสิงคโปร์ เริ่มมีแนวโน้มฟื้นตัวและกำลังกลายเป็นตลาดของผู้ขายมากขึ้น จากความต้องการซื้อภายในประเทศ และการเริ่มกลับมาของผู้ซื้อชาวต่างชาติ โดยพบว่าดัชนีราคาที่อยู่อาศัยปรับตัวเพิ่มขึ้น 4% จากช่วงปลายปี 2563 นับเป็นราคาปรับขึ้นมากที่สุดในรอบ 3 ปี
ขณะที่ดัชนีซัพพลายก็ปรับลดลงอย่างต่อเนื่อง โดยไตรมาส 1 ปี 2564 ซัพพลายปรับลดลงถึง 14% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า โดยเฉพาะในกลุ่มห้องชุดขนาด 3-4 ห้องนอน สะท้อนให้เห็นถึงเทรนด์ความต้องการของผู้ซื้อบ้านชาวสิงคโปร์ที่ให้ความสำคัญกับขนาดของที่อยู่อาศัยมากขึ้น หลังจากมีการแพร่ระบาดของโควิด-19
ปัจจัยที่ช่วยขับเคลื่อนเศรษฐกิจ รวมไปถึงภาคอสังหาฯ ของสิงคโปร์คือ การอัดฉีดเม็ดเงินรวม 1 แสนล้านสิงคโปร์ดอลลาร์ ผ่านมาตรการช่วยเหลือต่างๆ ของรัฐบาลในช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 อย่างไรก็ดี มาตรการส่วนใหญ่ได้สิ้นสุดลงไปตั้งแต่ช่วงเดือนมีนาคมที่ผ่านมา และมาตรการช่วยเหลือเฉพาะกลุ่มก็สิ้นสุดลงในช่วงปลายไตรมาส 2 นี้เช่นกัน
ขณะเดียวกัน รัฐบาลสิงคโปร์มีการควบคุมการแพร่ระบาดโควิด-19 ได้ดีและรวดเร็ว เพราะด้วยภูมิศาสตร์ที่ตั้งของประเทศที่เป็นเกาะ การเดินทางเข้าประเทศจึงมีแค่ทางอากาศ แตกต่างกับประเทศไทย ที่เข้ามาได้หลายช่องทาง ทั้งทางธรรมชาติ ทางเรือ ทางอากาศ ทำให้การควบคุมการแพร่ระบาดทำได้ยากกว่า
“ตลาดอสังหาริมทรัพย์สิงคโปร์ เรียกได้ว่าเป็นตลาดของผู้ขาย เนื่องจากซัพพลายมีน้อยปรับตัวลดลงติดต่อกันมา 3 ปีแล้ว ขณะที่ผู้ที่มีความพร้อมซื้อยินดีที่จะจ่ายแพงขึ้นเพื่อให้ได้อสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการ ทำให้ราคามีการปรับเพิ่มขึ้น” นางกมลภัทรกล่าว
สำหรับการปรับตัวของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์สิงคโปร์ในช่วงของการเกิดวิกฤตการแพร่ระบาดโควิด-19 แทบไม่ได้ปรับตัวอะไรมาก เพราะซัพพลายในตลาดมีน้อยอยู่แล้ว โดยสินค้าที่ขายดีอยู่กลุ่มราคา 1-1.5 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์
ขณะที่การพัฒนาโปรดักต์ที่อยู่อาศัยในสิงคโปร์มีการเปลี่ยนไปตามความต้องการของผู้บริโภค ที่มองหาบ้านและคอนโดมิเนียมขนาดใหญ่ 3-4 ห้องนอน ซึ่งเป็นการปรับตัวตามไลฟ์สไตล์ของผู้บริโภคยุคโควิด ที่ต้องทำงานอยู่ที่บ้านมากขึ้น ประกอบกับชาวสิงคโปร์ส่วนใหญ่จะอยู่รวมกันเป็นครอบครัว จึงต้องการพื้นที่ที่ใหญ่รองรับการอยู่อยู่อาศัย
อสังหาฯมาเลเซียยังซมพิษไวรัสโควิด-19
มาที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในมาเลเซีย ขณะนี้ยังอยู่ในภาวะชะลอตัว คล้ายกับประเทศไทยเป็นตลาดของผู้ซื้อมากกว่า เพราะนอกจากสภาพเศรษฐกิจที่ชะลอตัวแล้ว ยังได้รับผลกระทบการแพร่ระบาดโควิด-19 ค่อนข้างหนักหน่วง และมีล็อกดาวน์อยู่เป็นระยะ
จากสถานการณ์ดังกล่าวส่งผลให้ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยลดลง 2% เมื่อเทียบไตรมาสต่อไตรมาส ส่วนซัพพลายยังปรับตัวเพิ่มขึ้น 3% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า สินค้าที่ขายได้ดีมีราคาต่ำกว่า 5 แสนริงกิต หรือประมาณ 4 ล้านบาท และเป็นกลุ่มสินค้าที่มีมาร์เก็ตแชร์ใหญ่สุดของมาเลเซียด้วย
ที่ผ่านมารัฐบาลมาเลเซีย มีการออกมาตรมากระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์มี 2 แคมเปญ คือ MM2H-Malaysia My Second Home” เป็นนโยบายที่เปิดช่องให้ผู้ซื้อชาวต่างชาติสามารถจับจองกรรมสิทธิ์บ้านและคอนโดมิเนียมได้มากขึ้น สำหรับผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์มูลค่า 1 ล้านริงกิต หรือประมาณ 8 ล้านบาท เน้นเจาะลูกค้าคนจีนที่ต้องการซื้อให้ลูกหลานเรียนหนังสือที่สิงคโปร์ เพราะมาเลเซียอยู่ใกล้สิงคโปร์ใช้เวลาเดินทางแค่ 30 นาที
ส่วนแคมเปญที่ 2 ช่วยกระตุ้นการซื้อบ้าน โดยใช้มาตรการจูงใจในเรื่อของภาษีเพื่อให้ซื้อบ้านได้ง่ายขึ้น เช่น ลดภาษี ค่าโอน เป็นต้น
“อสังหาริมทรัพย์มาเลเซียอยู่ในสถานการณ์ที่คล้ายกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทย คือเป็นตลาดของผู้ซื้อมากกว่า เป็นช่วงของการซื้อของดีราคาถูก โดยที่ผ่านผู้ประกอบการมีการปรับตัวโดยเน้นการนำสินค้าไปขายต่างประเทศ โดยเฉพาะลูกค้าชาวจีน รวมถึงตลาดอื่นๆด้วย” นางกมลภัทรกล่าว
ส่วนการพัฒนาโปรดักต์ก็ไม่แตกต่างกัน ผู้ซื้อมีความต้องการพื้นที่ขนาดใหญ่ขึ้นเป็นการปรับไปตามพฤติกรรมผู้บริโภคที่ต้องทำงานที่บ้านมากขึ้นเหมือนกันในทุกประเทศ คือ ดีไซน์ ฟังชั่น ก็มีการปรับเปลี่ยนไปเช่นกัน เน้นให้มีความยืดหยุ่น ปรับเปลี่ยนได้ไม่ฟิต ส่วนการออกแบบให้มีการสัมผัสน้อยที่สุด เช่น การเปิดประตูโดยใช้ฝ่ามือสัมผัส เป็นต้น
อสังหาฯอินโดนีเซียฟื้นด้วยมาตรการรัฐ
เช่นเดียวกันกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ของอินโดนีเซีย ที่ปัจจุบันสภาวะตลาดคล้ายกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยและมาเลเซีย คือเป็นตลาดของผู้ซื้อ โดยพบว่า ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยปรับตัวลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ -0.4% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า จากราคาคอนโดที่ปรับตัวลดลง ขณะที่ราคาบ้านปรับเพิ่มขึ้น ส่วนดัชนีซัพพลายปรับตัวเพิ่มขึ้นราว 8% จากไตรมาสก่อน โดยซัพพลายส่วนใหญ่เป็นบ้านมากกว่าคอนโดมิเนียม
รัฐบาลอินโดนีเซียได้ออกมาตรการมาช่วยกระตุ้นการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศ ได้แก่ มาตรการปลอดภาษี (100% VAT free) สำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 2 พันล้านรูเปีย หรือราวๆ 4.4 ล้านบาท และมาตรการซื้อบ้าน-คอนโดโดยไม่ต้องวางเงินดาวน์ (0% down payment)
ขณะที่ธนาคารกลางยังคงอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ให้อยู่ในระดับต่ำ ส่วนงบของผู้ซื้อบ้านส่วนใหญ่ในอินโดนีเซียจะอยู่ที่ระดับราคารต่ำกว่า 1 พันล้านรูเปียห์ (ราว 2 ล้านบาท) ทำให้ผู้ประกอบการสบโอกาสในการดึงดูดผู้ซื้อกลุ่มนี้ด้วยที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดในทำเลใกล้เมือง
สำหรับการปรับตัวของผู้ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในอินโดนีเซีย ถือว่ามีการปรับตัวได้ค่อนข้างดีเพราะเป็นประเทศที่ชอบใช้โซเซียล มีเดีย มาก โดยเฉพาะ อินสตาแกรมและเฟซบุ๊ก จึงใช้เป็นพื้นที่ในการสร้างโอกาสการขายได้ดี โดยเฉพาะในช่วงล็อคดาวน์ ผู้ประกอบการของอินโดนีเซียใช้การขายในช่องทางออนไลน์เป็นหลัก ทำเว็บไซต์กลาง สร้างอีเวนต์ออนไลน์ โดยดึงผู้ประกอบการต่างๆมาร่วมโปรโมตการขายสินค้าของตัวเอง ซึ่งสามารถดึงผู้ซื้อได้ดี เพราะลูกค้ารู้ว่าเป็นช่วงของดีราคาถูก
การที่ตลาดอสังหาฯจะพลิกฟื้นจากวิกฤติโควิด-19 ได้ ต้องมี 2 ตัวแปรสำคัญ คือ 1.การควบคุมการแพร่ระบาดของโควิด-19 ให้ได้ พร้อมกับการใช้มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจให้เกิดความเชื่อมั่น กระตุ้นกำลังซื้อให้เกิดการจับจ่ายใช้สอย และ 2.ต้องปรับสมดุลในตลาดให้อยู่ในจุดที่เหมาะสม เร่งระบายซัพพลายส่วนเกินออกไปให้ได้เร็วที่สุด ถ้าทำ 2 อย่างนี้ได้อสังหาฯไม่ว่าประเทศไหนฟื้นตัวจากวิกฤติโควิดแน่นอน
*ขอบคุณภาพปกโดย David Mark จาก Pixabay
ข้อมูลประกอบโดย DDproperty
