การประกาศสั่งปิดแคมป์คนงานก่อสร้าง 30 วัน เพื่อหยุดยั้งการเกิดคลัสเตอร์กระจายเชื้อโควิด-19 สร้างแรงสั่นสะเทือนให้กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อยู่มิใช่น้อย เพราะเท่ากับว่า แต่ละโครงการจะหยุดก่อสร้างไปอย่างน้อยๆ 30 วัน หรืออาจจะมากกว่านั้น ถ้าแรงงานที่กระจัดกระจายไปในช่วงก่อนสั่งปิดยังไม่กลับมา
ทั้งนี้ ในคำสั่งปิดสถานที่ก่อสร้างมีผลบังคับตั้งแต่วันที่ 28 มิถุนายน ครอบคลุมอาคารทุกประเภท ได้แก่
อาคารขนาดใหญ่พิเศษ อาคารขนาดใหญ่ อาคารสูง อาคารอยู่อาศัยรวม อาคารสาธารณะ ตามกฎหมายว่าด้วยการควบคุมอาคาร ตำมกฎหมำยว่าด้วยกำรควบคุมอาคาร หรือโครงการจัดสรรทุกประเภทตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน ตามกฎหมายด้วยการจัดสรรที่ดิน รวมถึงโรงงานตามกฎหมายว่าด้วยโรงงาน
โดยให้มีการปิดสถานที่พักอาศัยชั่วคราว สำหรับคนงานทั้งภายในและภายนอกสถานที่ก่อสร้าง และให้หยุดทำงานก่อสร้าง ห้ามการเดินทางและเคลื่อนย้านแรงงานเป็นการชั่วคราวอย่างน้อย 30 วัน
เป็นอันว่า บ้านและคอนโดมิเนียมที่กำลังก่อสร้างต้องหยุดหมดอย่างน้อย 30 วัน timeline ในการโอนที่กำหนดไว้ภายใน 1-2 เดือนนับจากนี้จะต้องเลื่อนออกไป ความเสียหายเกิดขึ้นกับทั้งผู้ประกอบการและผู้ซื้อโครงการแน่นอน
เริ่มจากฝั่งผู้ประกอบการก่อน การที่ต้องเลื่อนการโอนออกไปนั่นหมายความว่าเงินที่จะเข้ากระเป๋าไม่มาตามนัด ปัญหาที่ตามมาคือสภาพคล่องจะเริ่มไม่คล่องจนกลายเป็นสภาวะขาดสภาพคล่อง หากปัญหายืดเยื้อออกไป ผู้ประกอบการอสังหาฯรายเล็ก รายน้อย อาจจะได้รับผลกระทบที่สาหัสกว่าผู้ประกอบการรายใหญ่
นายอิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการอสังหาริมทรัพย์ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย ให้ความเห็นว่า ปัจจุบันมีแคมป์คนงานก่อสร้างที่เป็นแคมป์ขนาดใหญ่ทั้งโครงการของภาครัฐ และอาคารขนาดใหญ่ของเอกชน ในกทม.มีอยู่กว่า 450 แห่ง ขณะที่แคมป์คนงานก่อสร้างโครงการที่อยู่อาศัยที่เป็นบ้านจัดสรร ทั้งในกทม.และปริมณฑล ซึ่งเป็นแคมป์คนงานเล็กๆ ทั้งที่อยู่ในและนอกไซต์โครงการอีกจำนวนมากที่ต้องปิดไปตามประกาศ
จากคำสั่งปิดแคมป์ ห้ามก่อสร้าง ห้ามเคลื่อนย้ายแรงงาน ผลที่ตามมาคือ การก่อสร้างที่ล่าช้าออกไปทำให้ไม่สามารถโอนได้ตามเป้าหมาย ซึ่งในส่วนของคอนโดมิเนียมอาจจะไม่ได้รับผลกระทบมากนัก เพราะโครงการที่จะโอนในเวลานี้ต้องเป็นโครงการที่ก่อสร้างเสร้จแล้ว 100% แต่ที่กระทบมากคือ บ้านจัดสรร เพราะเป็นโครงการที่สร้างไปโอนไป ถ้าต้องหยุดก่อสร้างก็จะทำให้การโอนบ้านให้ลูกค้าต้องถูกเลื่อนออกไป
นายอิสระ ประเมินว่า มูลค่างานก่อสร้างในภาคที่อยู่อาศัยปีๆ หนึ่งประมาณ 6-7 แสนล้านบาท โดย 60-70% กระจุกอยู่ในกทม.และปริมณฑล ถ้าเฉลี่ยต่อเดือนจะอยู่ที่เดือนละ 4 หมื่นล้านบาท ยังไม่รวมธุรกิจเกี่ยวเนื่องต่างๆ รวมๆ แล้วมูลค่ามากกว่าเดือนละ 4 หมื่นล้านบาทแน่นอน เม็ดเงินจำนวนนี้จะได้รับผลกระทบจากการหยุดก่อสร้าง แม้ว่าจะไม่ได้กระทบกับเม็ดเงินทั้งระบบแต่จะค่อยๆ ได้รับผลกระทบไปจนกว่าสถานการณ์จะคลี่คลาย ซึ่งคาดว่าจะใช้เวลา 2-3 เดือน
เพราะนอกจากการสั่งปิด 30 วันแล้ว ปัญหาที่ตามมาคือแรงงานจะขาดหลังจากการสั่งปิดแคมป์มีแรงงานส่วนหนึ่งได้กระจัดกระจายกลับภูมิลำเนา หรือย้ายไปทำงานในโรงงานที่ไม่ได้ถูกสั่งปิด ซึ่งคงไม่กลับมาง่ายๆ
“คาดว่ารายได้จากการโอนบ้านจะตกลง ไม่เป็นไปตามเป้าหมายที่ตั้งไว้ เพราะไม่สามารถโอนบ้านให้ลูกค้าได้ตามกำหนด แต่ตัวเลขจะลดลงไปแค่ไหนคงต้องดูผลกระทบที่เกิดขึ้นอีกสักระยะ ขณะที่ปัญหาสภาพคล่องจะหนักเบาแตกต่างกันแต่ละบริษัท ซึ่งผู้ประกอบการคงต้องตั้งรับกับเรื่องของสภาพคล่อง โดยอาจจะต้องเจรจากับเจ้าหนี้ ส่วนเรื่องของแรงงานต้องพยายามเก็บแรงงานที่มีอยู่เอาไว้ให้ได้มากที่สุด เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาแรงงานขาดหลังรัฐเริ่มคลายล็อค
ทั้งนี้ภาครัฐควรจะใช้โมเดลตลาดกลางกุ้งที่สมุทรสาครมาใช้ พื้นที่ไหนที่ต้องปิดตามคำสั่งของรัฐ ก็ควรที่จะเร่งเข้าไปตรวจสอบ ถ้าพบการติดเชื้อก็รีบส่งตัวไปรักษา แต่ถ้าไม่พบการติดเชื้อก็ควรที่จะเปิดให้ก่อสร้างได้ต่อ เพื่อลดผลกระทบที่เกิดขึ้นในวงกว้าง” นายอิสระ กล่าวปิดท้าย
มาที่ฝั่งของผู้ซื้อบ้าน ที่น่าจะกระทบตรงๆ ก็คือบ้านจัดสรรที่กำลังก่อสร้างใกล้ๆ เสร็จและเตรียมจะรับโอนภายใน 1-2 เดือนนี้ ก็อาจจะต้องโอนช้าออกไป ส่วนคอนโด อาจจะได้รัลผลบ้างกับโครงการที่ใกล้เสร็จเวลาที่จะส่งมอบก็คงต้องขยับออกไปเช่นกัน
Property Mentor มีข้อแนะนำว่า ถ้าเรา(ผู้ซื้อบ้าน) ไม่ได้รีบร้อน ยังสามารถรอได้ ก็ไม่น่าจะมีปัญหาอะไร เพียงแต่ต้องไปคุยตกลงกับโครงการให้เป็นที่เรียบร้อย พร้อมทำสัญญาแนบท้ายเอาไว้กันเหนียวว่าได้มีการเลื่อนการโอนออกไปซึ่งไม่ได้เกิดจากความบกพร่องของผู้ซื้อบ้าน
แต่ถ้าใครจำเป็นเร่งด่วน ก็อาจจะขอเปลี่ยนเป็นบ้านที่เสร็จแล้วแบบเดียวกันในแปลงอื่นแทน (ถ้ายอมรับได้) ซึ่งเชื่อว่า ผู้ประกอบการก็ยินดีที่จะให้เปลี่ยน เพราะก็ต้องการจะโอนอยู่แล้วเหมือนกัน
ส่วนใครที่อยากจะยกเลิกสัญญาขอเงินคืน เพราะถือว่า ผู้ประกอบการผิดเงื่อนไขไม่ส่งมอบตามกำหนดเวลา ตรงนี้อาจจะยากหน่อย เพราะเรื่องนี้ถือเป็นเหตุสุดวิสัย ซึ่งในสัญญาจะซื้อจะขายส่วนใหญ่กำหนดเอาไว้ ไม่สามารถเป็นเหตุให้ยกเลิกสัญญาได้
