เป็นประเด็นที่ถูกพูดถึงและถกเถียงกันอยู่มากกับเป้าหมายการเปิดประเทศใน 120 วันของท่านนายกรัฐมนตรี พล.อ.ประยุทธ จันทร์โอชา วันนี้มาฟังมุมมองและความเห็นการเปิดประเทศกับการฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ของนายอธิป พีชานนท์ ซึ่งปัจจุบันเป็นรองประธานกรรมการ สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย ควบด้วยประธานคณะกรรมการส่งเสริมและพัฒนาสมาคมการค้า และยังเป็นนายกกิตติมศักดิ์สมาคมอาคารชุดไทยและสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร
ไม่แน่ใจ 120 วันเปิดประเทศได้
เกี่ยวกับการเปิดประเทศภายใน 120 วัน นายอธิป เห็นว่า ระยะเวลา 120 วันค่อนข้างสั้น ก็ยังไม่รู้ว่าจะมีความเป็นไปได้แค่ไหน เพราะจุดหลักๆ คงเป็นเรื่องของการฉีดวัคซีน และการควบคุมการติดเชื้อ ถ้าวัคซีนยังไม่ชัดเจนว่าจะฉีดได้ครบภายใน 120 วันจริงหรือเปล่า ก็จะเป็นเรื่องหนึ่งที่น่ากังวล
เราต้องทำการบ้านว่า การเปิดประเทศ นักท่องเที่ยวต้องไม่มีข้อกังวลเรื่องการติดเชื้อ และสถานที่ท่องเที่ยวต่างๆ ต้องพร้อมให้บริการ สิ่งที่เรายังควบคุมไม่ได้คือ การติดเชื้อจะยังคงต่อเนื่องไปแค่ไหน ถ้าเรายังมีคลัสเตอร์ใหม่ๆ คนงานต่างด้าวหรือไปคลัสเตอร์ตลาดสด ตรงนี้เรายังไม่นิ่ง
เราต้องมีแอคชั่นแพลน ให้ชัดเจนว่าจะทำอย่างไรให้การแพร่ระบาดในคลัสเตอร์ต่างๆ นิ่ง ซึ่งต้องมีวัคซีนที่จะไปฉีดให้แรงงานต่างด้าวเพราะเป็นคลัสเตอร์ใหมญ่สุด เพื่อระงับการแพร่เชื้อไม่ให้เกิดคลัสเตอร์ใหม่ๆ แต่ขณะนี้คนไทยวัคซีนยังไม่พอฉีดยังแย่งกันฉีด เราจึงไม่มีวัคซีนไปฉีดคนต่างด้าว แล้วจะหยุดการแพร่เชื้อได้จริงหรือเปล่า
การจะเปิดประเทศจริงๆ ต้องมีการฉีดวัคซีนที่ทั่วถึง และสามารถควบคุมการแพร่ระบาดได้ ถ้าทำได้ไม่ดีขึ้น ต่อให้ขยายไปเป็น 180 วัน มันก็ทำไม่ได้อยู่ดี เรื่องสำคัญจึงอยู่ที่การฉีดวัคซีนให้ได้ทั่วถึง
วัคซีนมาความเชื่อมั่นฟื้น
“ผมก็ไม่เข้าใจหรืออาจจะไม่รู้ตื้นลึกหนาบางก็ได้ แต่ผมไม่เข้าใจว่าเรามีเงินที่แจกในโครงการต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นโครงการเราคนละครึ่ง ถ้าสามารถเปลี่ยนมาซื้อวัคซีนซึ่งเงินก็มีเพียงพออยู่แล้ว แต่ตอนนี้ เรามาเสียดายเงินหรือซื้อวัคซีนไม่ได้ซะที ซึ่งผมก็สงสัยว่าการซื้อวัคซีนมันซื้อยากขนาดนั่นเชียวหรือ ประเทศอื่นๆ มีวัคซีนเหลือจนจะเอาไปทิ้ง ไปบริจาค ทำไมประเทศอื่นซื้อกันได้ แต่เราซื้อไม่ได้”
นายอธิป กล่าวต่อว่า การที่เราเสียเงินซื้อวัคซีน ถือเป็นการใช้เงินที่ถูกที่สุดในการแก้ไขปัญหาและทำให้เวลาสั้นขึ้น ทำให้คนมั่นใจ ซึ่งวัคซีนมีประโยชน์ 2 อย่าง คือ 1.ประโยชน์ด้านกายภาพ ทำให้ร่างกายแข็งแรง เป็นโรคน้อยลง ป่วยน้อยลง และ 2. มีผลต่อจิตวิทยา ตรงนี้สำคัญกว่า เพราะถ้าคนฉีดเข็มแรก จะรู้สึกสบายใจและเชื่อมั่น คนที่ฉีดครบ 2 โดส จะกล้าทำกิจกรรมต่างๆ กล้าเดินทาง กล้าท่องเที่ยว สิ่งที่ต้องคิดตอนนี้ คือต้องตรงประเด็น เอาวัคซีนให้อยู่หมัด
บ้าน-คอนโด ท่ามกลางโควิดระลอก 3
เข้ามาที่ภาคอสังหาฯในช่วงที่เกิดการแพร่ระบาดของโควิด-19 ตัวเลขยอดเข้าชมโครงการลดลงทั้งคอนโดมิเนียมและบ้านจัดสรร โดยในส่วนของบ้านจัดสรรแม้ยอดจะดีอยู่ แต่การเยี่ยมชมโครงการบ้านจัดสรรก็ลดลง เพราะเป็นเรียลดีมานด์ที่เป็นตัวจริงและเสียงจริง แต่ที่เสียดายคือ ยอด follow up จากกลุ่มลูกค้าที่สนใจแต่ขอเวลาพิจารณาอีกระยะหนึ่ง ซึ่งลูกค้ากลุ่มนี้ไม่เข้ามาดูโครงการในช่วงนี้
นายอธิป อธิบายว่า ลูกค้าที่สนใจซื้อบ้านหรือคอนโดแบ่งออกเป็น 3 กลุ่ม กลุ่ม A คือลูกค้าที่แสดงความต้องการซื้อเลย กลุ่ม B ลูกค้ามีความพร้อมทางการเงิน แต่มาศึกษาและหาข้อมูล ยังไม่ตัดสินใจซื้อ แต่ไม่มีปัญหาเรื่องการเงินหรือกู้ไม่ผ่าน แต่ไม่ได้รีบซื้อที่อยู่อาศัยต้องมีเวลาตัดสินใจ ซึ่งในภาวะปกติจะอยู่ประมาณ 3 เดือนบวกลบ
ขณะที่ลูกค้ากลุ่ม C สนใจคล้ายๆ กลุ่ม B แต่อาจจะมีปัญหาเล็กน้อยในเรื่องของความสามารถที่จะขอสินเชื่อกับสถาบันการเงิน กลุ่มนี้ต้องใช้เวลาในการพัฒนาอย่างน้อย 6 เดือนจนไปถึง 1 ปี แต่สถานการณ์ปัจจุบัน กลุ่ม B และ C ไม่เข้าเยี่ยมชมโครงการ เนื่องจากลูกค้าไม่รีบ แต่ที่โครงการบ้านจัดสรรยังขายได้ คือ กลุ่ม A เพราะมีความจำเป็นเร่งด่วนและมีความพร้อมด้วยให้ยอดโครงการแนวราบยังไปได้
ส่วนคอนโดฯไม่ต้องพูดถึง ลูกค้าทั้งกลุ่ม A B และ C ไม่เข้าโครงการ แถมต่างชาติก็ยังไม่มา กลุ่มเก็งกำไรก็หายไป กลุ่มลงทุนให้เช่าก็ไม่มี เพราะการซื้อคอนโดฯยังไม่มีความจำเป็นต้องรีบยังโครงการที่สร้างเสร็จแล้วแต่ยังขายไม่หมดเหลืออยู่ เมื่อยังมีเหตุการณ์ผิดปกติก็รอดูสถานการณ์ไปก่อน”
ดังนั้น แรงกดดันจึงตกอยู่ที่ผู้ประกอบการจนเกิดสงครามราคา และยังมีคอนโดฯมือสองเข้ามาแข่งขันอีก ทำให้คอนโดฯอยู่อาการที่หนักกว่าโครงการบ้านจัดสรร แม้ว่าบ้านจัดสรรจะมีมือสอง แต่ก็ไม่ใช่คู่แข่งตัวจริงของโครงการบ้านจัดสรรมือหนึ่ง อีกทั้งราคาห้องชุดยังมีความยืดหยุ่น เนื่องจากซื้อในราคาเก่าสามารถขายแบบไม่เอากำไรได้ แต่บ้านมือหนึ่งแพงอยู่แล้วในทำเลเดียวกัน
เปิดประเทศอสังหาฯฟื้นตัวได้เมื่อไหร่?
การเปิดประเทศจะมีผลต่อการฟื้นตัวของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มากน้อยแค่ไหน นายอธิปให้คำตอบว่าขึ้นอยู่กับ 1.สถานการณ์ภาพรวมโรคระบาดและเศรษฐกิจดีขึ้นจริงหรือเปล่า 2.อุปทาน(ซัพพลาย)ในตลาดอสังหาฯเป็นอย่างไร ถ้าซัพพลายยังเพิ่มขึ้นมาอีก หรืออัตราดูดซับช้าลงอีก นโยบายการเปิดประเทศ 120 วันก็ช่วยอะไรไม่ได้
นอกจากนี้ การที่ต่างชาติจะมาซื้ออสังหาฯหลังจากเปิดประเทศแล้ว มีอะไรที่เป็นจุดดึงดูดใหญ่ ให้ต่างชาติต้องเข้ามาซื้อ ตอนนี้เรื่องวีซ่าก็ไม่ได้ให้สิทธิ์พิเศษอะไร ซึ่งเราเคยเสนอให้ชาวต่างชาติซื้ออสังหาฯเหมือนตอนปี 2540 คือเอาเงินมาลงทุน 10 ล้านบาท จะซื้ออสังหาฯ ตราสารทางการเงิน ฯลฯ จะได้วีซ่าฟรี 10 ปี รู้สึกจูงใจกว่าแจกบัตรอีลิทการ์ด
“ภาคอสังหาฯไม่ได้อยู่คนเดียว ถ้าคนไม่มั่นใจโอกาสที่จะสร้างฐานกลุ่ม B และ C คงเป็นไปไม่ได้ ตอนนี้ เราก็รอกลุ่ม A แต่เป็นกลุ่มที่มีความต้องการ อยู่แล้ว และกลุ่ม A จะยังไม่หมด เพราะประชากรต้องมีการเติบโตขึ้น”
“ภาคอสังหาฯในครึ่งปีแรกคาดว่าคงจะติดลบอยู่ที่ 10% บวก-ลบ เรามองว่าปีนี้ บ้านจัดสรรไม่เลวร้ายมาก ทั้งนี้ ต้องมองภาพรวมอสังหาฯในครึ่งปีหลัง ถ้าตลาดคอนโดฯมีสิทธิกลับมา เนื่องจากความต้องการคอนโดฯยังพอมีอยู่ เพียงแต่คนยังไม่กล้าตัดสินใจและผู้ประกอบการไม่สามารถจัดกิจกรรมต่างๆ ได้ ส่วนโครงการบ้านจัดสรรจะดีต่อเนื่องไปจนถึงสิ้นปี 2564 ทำให้ภาพรวมตลาดอสังหาฯติดลบไม่ถึง 10%” นายอธิปกล่าว
