ตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2564 แม้ว่าจะยังมีความเสี่ยงจากซัพพลายส่วนเกินที่ยังต้องเร่งระบายออกอีกมาก และการปรับเปลี่ยนพฤติกรรมของผู้บริโภคบางส่วนที่หันไปปันใจให้กับที่อยู่อาศัยแนวราบตามกระแส new normal หลังการแพร่ระบาดของโควิด-19 อยู่ก็ตาม แต่จริงๆ แล้ว คอนโด ก็ยังเป็นสินค้าที่มี demand คอยขับเคลื่อนตลาดอยู่ แม้จะไม่มากมายเหมือนในยุคสมัยเฟื่องฟู แต่ก็เป็นช่วงเวลาที่ตลาดกำลังอยู่ในภาวะปรับสมดุล และคาดว่าจะฟื้นตัวกลับมาอีกครั้งในไม่ช่าไม่นานนี้ เมื่อเริ่มเห็นสัญญาณบวกจากการปรับตัวของตลาดในช่วงที่ผ่านมา
คอนโดปี 63 ปรับตัวครั้งใหญ่
นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด เปิดเผยว่า ในปี 2563 เป็นช่วงเวลาที่ตลาดคอนโดมิเนียมมีการปรับ
ตัวมากที่สุดในรอบ 10 ปี ซึ่งเป็นผลจากภาวะการชะลอตัวของตลาด การควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย และผลกระทบจากการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ทำให้ซัพพลายใหม่ลดลงไปถึง 39% จากอัตราการเพิ่มเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ที่จำนวน 51,000 หน่วยต่อปี โดยในปี 2563 มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่เพียง 20,100 หน่วย จาก 64 โครงการ
ในขณะที่ยอดขายคอนโดในกทม.ปี 2563 มีจำนวนรวม 32,800 หน่วย แบ่งเป็นยอดขายจากคอนโดที่เปิดใหม่ในปี 2563 จำนวน 9,100 หน่วย และเป็นคอนโดที่เปิดขายก่อนปี 2563 อีกประมาณ 23,700 หน่วย ถือเป็นปีที่มีดีมานด์(ยอดขาย) สูงกว่าซัพพลายใหม่ที่เกิดขึ้นในปี 2563 โดยผู้ซื้อส่วนใหญ่จะเป็นผู้บริโภคที่ซื้อคอนโดเพื่ออยู่อาศัยเอง ส่วนผู้ซื้อเพื่อการลงทุนมีในสัดส่วนที่ไม่มาก และการเก็งกำไรแทบจะหายไปจากตลาดอย่างสิ้นเชิง ทั้งนี้ ปัจจัยหลักที่กระตุ้นยอดขาย คือ การลดราคาของผู้ประกอบการนั่นเอง
ราคาขายคอนโดมิเนียมมีการปรับตัวลดลงตั้งแต่ครึ่งปีแรกในอัตรา 16% และปรับลดลงอีก 4% ในช่วงไตรมาสที่ 3 ในขณะที่ไตรมาสที่ 4 มีการปรับตัวขึ้นเล็กน้อย เมื่อเปรียบเทียบราคาที่ลดลงตลอดทั้งปี พบว่า ราคาคอนโดมิเนียมในตลาดลดลงถึง 11% จาก 141,800 บาทต่อตารางเมตรในปี 2562 เป็น 126,900 บาทต่อตารางเมตรในปี 2563 และคาดว่าราคาคอนโดในปี 2564 จะปรับลงอีกประมาณ 5% และค่อยขยับขึ้นในปีถัดไปราวๆ 2% โดยปัจจัยที่ทำให้ราคาปรับลดลงนั้น มาจากการที่ผู้ประกอบการลดราคาเพื่อระบายสต๊อก
ราคาต่ำกว่าล้าน comeback
ประกอบกับ โครงการใหม่ๆ ที่เปิดตัวเป็นโครงการระดับกลาง และ Affordable Condo ที่ตอบรับกับความสามารถในการซื้อส่วนใหญ่ของคนกรุงเทพฯมากขึ้น โดยสัดส่วนคอนโดระดับกลาง (mid market) และซิตี้คอนโดมีถึง 60% และตลาดใหม่ก็คือ คอนโดราคาย่อมเยาในทำเลนอกเมือง (affordable market) ราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท หรือต่ำกว่า 50,000 บาทต่อตารางเมตร มีจำนวนถึง 3,600 หน่วย คิดเป็น 18% ของอุปทานใหม่ในปี 2563 เลยทีเดียว และคาดว่าในปี 2564 คอนโดต่ำกว่า 1 ล้านบาท จะมีซัพพลายเพิ่มเป็น 6,000 หน่วย หรือประมาณ 20% ของตลาด ส่วนคอนโดระดับไฮเอนด์และลักชัวรี่ในปี 2563 ลดลงเหลือเพียง 22% ของคอนโดฯใหม่ในตลาดทั้งหมด
“คอนโดที่เป็นตลาดใหม่เกิดขึ้นบริเวณรอบนอกเมือง หรือในพื้นที่ปริมณฑลที่มีรถไฟฟ้าเข้าถึง ทั้งฝั่งเมืองตะวันออก และทางเหนือของกรุงเทพฯ โดยมีจำนวนหน่วยมากถึง 4,400 ยูนิต คิดเป็น 21% ของ คอนโดใหม่ทั้งหมดในตลาด ส่วนคอนโดที่อยู่รอบๆ ใจกลางเมือง อุปทานที่เพิ่มขึ้นมากที่สุด ยังเป็นบริเวณสุขุมวิทตอนปลาย คิดเป็นประมาณ 20% ของจำนวนคอนโดมิเนียมใหม่ในตลาด ในทางตรงกันข้ามตลาดใจกลางเมืองบริเวณสาทร หลังสวน และสุขุมวิทตอนต้น มีคอนโดใหม่เกิดขึ้นเพียง 11% หรือประมาณ 2,250 หน่วยเท่านั้น” นลินรัตน์ กล่าว
การพัฒนาคอนโดในช่วงเวลานี้ นอกจากเรื่องของทำเลแล้ว จะต้องพัฒนาสินค้าในราคาที่ผู้บริโภครับได้ สำหรับทำเลที่เป็นที่ต้องการของผู้บริโภคในปี 2564 เช่น ทำเลริมแม่น้ำ ย่านโรงพยาบาลศิริราช ทำเลรัชโยธิน-มหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ ซึ่งมีทั้งแหล่งงานและสถานศึกษา ขณะที่คอนโดในย่านกลางเมืองแม้ความต้องการซื้อจะลดลง แต่สำหรับ ทำเลหลังสวน ก็ยังมีความต้องการซื้ออยู่
แนวโน้มปี 64 ตลาดยังทรงตัว
ทั้งนี้ เน็กซัส คาดการณ์แนวโน้มของตลาดคอนโดในปี 2564 โดยระบุว่า ซัพพลายใหม่ที่จะเกิดขึ้นในปี 2564 จะเพิ่มขึ้นประมาณ 33,000-38,000 หน่วย ส่วนหนึ่งมาจากโครงการที่ชะลอการพัฒนาไปในปี 2563 และโครงการที่ผู้ประกอบการซื้อที่ดิน และประกาศแผนพัฒนาไว้แล้ว รวมกันมีมากกว่า 16,000 หน่วย ซึ่งโครงการใหม่ๆ ที่จะเกิดขึ้น น่าจะเป็นโครงการขนาดเล็ก และมีราคาขายที่ต่ำลง
ขณะที่ความต้องการซื้อ คอนโด ในช่วงครึ่งปีแรกยังคงอยู่ในระดับต่ำ หากไตรมาสที่ 3 การท่องเที่ยว และเศรษฐกิจเริ่มฟื้นตัว น่าจะเห็นความต้องการซื้อเพิ่มขึ้น อย่างไรก็ตามคาดว่า ตลอดปี 2564 ความต้องการซื้อจะยังใกล้เคียงกับปี 2563 คือ ที่ 30,000-35,000 หน่วย ขณะที่ระดับราคาเฉลี่ยน่าจะยังปรับลดลงอีก จากการลดราคาของโครงการที่สร้างเสร็จ และโครงการใหม่ที่พัฒนาในตลาดระดับกลางเพิ่มขึ้น สำหรับกำลังซื้อจากต่างชาติขณะนี้ยังคงนิ่งอยู่ โดยคาดว่ามีโอกาสได้เห็นต่างชาติกลับเข้าตลาดในช่วงหลังไตรมาสที่ 2 ของปี 2564
ปัจจัยที่มีผลกระทบกับธุรกิจ การปรับตัวของผู้ประกอบการและผู้บริโภค
- การกลับมาระบาดรอบใหม่ของไวรัสโควิด-19 ทำให้ผู้บริโภคชะลอการซื้อไปในช่วงต้น แต่ก็ปรับตัวและเริ่มกลับมาเหมือนเดิมแล้ว ซึ่ง sentiment ในการซื้อน่าจะกลับมาได้เร็วกว่าการระบาดในรอบแรก
- ราคายังคงเป็นปัจจัยหลักที่จะต้องคำนึงถึงสำหรับการพัฒนาโครงการในปีนี้ ขณะที่ผู้บริโภคหันมาซื้อโครงการที่พร้อมเข้าอยู่มากขึ้น
- ผู้ประกอบการที่หันมาพัฒนาโครงการเพื่อรายได้ระยะยาวจากค่าเช่า (Recurring Income) จะต้องปรับเปลี่ยนกลยุทธ์อีกครั้ง เนื่องจากการชะลอตัวทางเศรษฐกิจ ทำให้ความต้องการในสินค้าส่วนนี้ลดลงด้วย ผู้ประกอบการควรหันมาพัฒนาสินค้าเพื่อการเติบโตที่ยั่งยืนมากขึ้น
- การสร้างความน่าเชื่อถือ ถือเป็นเรื่องสำคัญกับการทำตลาดในเวลานี้ ขณะที่สินค้าต้องมีความแตกต่าง
- การปรับตัวที่รวดเร็วต้องคำนึงถึงความเป็นไปได้ในเชิงกลยุทธ์ที่จะส่งผลไปถึงราคาขาย เช่น การปรับตัวโดยการนำเทคโนโลยีที่ทันสมัยใส่เข้าไปในคอนโดฯ ควรคำนึงถึงความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค เนื่องจากเทคโนโลยีเป็นปัจจัยหนึ่ง ที่ส่งผลกระทบต่อราคาคอนโด
- ที่ดินใกล้รถไฟฟ้า แต่อยู่ในซอย อยู่ในชุมชนเก่า ที่ดินริมแม่น้ำ เป็นทำเลที่น่าสนใจ
- การพัฒนาโครงการเพื่อรองรับการเปลี่ยนแปลงในเชิงสังคม เช่น โครงการที่รองรับผู้สูงวัย การพัฒนาพื้นที่ใช้สอยที่เปลี่ยนแปลงไปจากการระบาดของโควิด-19 ที่จำเป็นต้องมี ไพรเวท สเปซมากขึ้น เป็นต้น
- ปัจจัยบวกที่ช่วยขับเคลื่อนตลาดยังมี อาทิเช่น ตลาดทุนที่มีสภาพคล่องสูงจะส่งผลมายังธุรกิจอสังหาฯ กำลังซื้อต่างชาติยังมีแต่รอจังหวะกลับเข้าตลาด วัคซีนป้องกันโควิดกำลังจะนำมาใช้ ดอกเบี้ยยังอยู่ในระดับต่ำ รัฐมีแนวโน้มจะลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างอีก 1 ปี และต่อการใช้มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ออกไปอีก 1 ปี
สำหรับผู้บริโภค การเลือกซื้อสินค้าต้องดูกำลังซื้อที่แท้จริงของตนเอง การหวังพึ่งรายได้ที่เพิ่มขึ้นในอนาคตอาจไม่ใช่ทางเลือกในขณะนี้
อ่านประกอบ:
– ส่องอสังหาฯปี 64 : ตลาดเริ่มฟื้นตัวจากภาวะตกต่ำสุดในปี 63
Property Mentor Line Official: https://lin.ee/nE9XYOo4
