fbpx
© thaipropertymentor.com - 2021. All rights reserved.

ตลอดหลายปีที่ผ่านมา ปัญหาของการซื้อบ้านของคนระดับกลาง หรือมนุษย์เงินเดือนซึ่งเป็นฐานใหญ่ของตลาดก็คือ ราคาบ้านที่แพงเกินความสามารถในการซื้อ หาสินค้าในราคาที่เหมาะสมกับรายได้ไม่ค่อยจะได้ เหตุผลหนึ่งเป็นเพราะต้นทุนที่ดินที่ปรับสูงขึ้นทำให้ราคาบ้านสูงตาม ขณะที่ผู้ประกอบการหันไปพัฒนาโครงการในระดับบนมากขึ้น เพราะซื้อง่ายขายคล่องกว่า โดยเฉพาะกำลังซื้อจากต่างชาติที่มองว่า ราคาอสังหาริมทรัพย์ในไทยยังถูกและน่าลงทุนกว่าหลายๆ ประเทศ จึงทุ่มเม็ดเงินเข้ามาในตลาดจนทำให้โครงสร้างราคาบิดเบี้ยวไปพอสมควร [embed]https://www.youtube.com/watch?v=bY64mt1rhEM[/embed]   ธปท.ประเมินตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย เข้าสู่ปี 2561 มีสัญญาณบางอย่างที่น่าจะเป็นข่าวดีของคนซื้อบ้าน นั่นก็คือ ผู้ประกอบการเริ่มปรับฐานตลาดใหม่อีกครั้ง หลังจากธนาคารแห่งประเทศไทยประกาศใช้มาตรการกำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัย  สกัดการซื้อเพื่อเก็งกำไร หรือพฤติกรรม  Search for Yield หรือการแสวงหาผลตอบแทนจากการลงทุนที่สูงขึ้น ซึ่งเป็นต้นเหตุให้ราคาอสังหาริมทรัพย์บิดเบี้ยวไม่สอดคล้องกับความต้องการซื้อแท้จริงของตลาด คอนโดต่ำกว่าแสน/ตร.ม.คืนตลาด ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จึงต้องปรับแผน โฟกัสไปที่เรียลดีมานด์ในตลาดเป็นหลักทำให้โครงการใหม่ๆ ในปี 2561 เริ่มสอดรับกับรายได้ของคนชั้นกลางมากขึ้น “ภาพรวมตลาดในไตรมาส 1 มีการเปลี่ยนแปลงที่เห็นได้ชัดหลายประการ  เช่น คอนโดมิเนียมที่เกิดใหม่ไตรมาสนี้ ส่วนใหญ่จะเป็นคอนโดมิเนียมกลุ่มซิตี้คอนโด ที่มีราคาต่อตารางเมตรไม่เกิน 75,000 บาท และ ตลาดกลาง หรือ mid market ที่มีราคาต่อตารางเมตรไม่เกิน 100,000 บาท รวมกันมากถึง 75%

เป็นโครงการที่หลายคนเฝ้ารอและถูกถามถึงมาตลอดหลังจากที่ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ชนะการประมูลได้ที่ดินสถานทูตออสเตรเลีย เนื้อที่ 7 ไร่  3 งาน 82 ตารางวา หน้ากว้าง 70 เมตร ลึก 160 เมตร  ซึ่งหาไม่ได้ง่ายๆ บนถนนสาทรมาครอบครองด้วยราคา 4,600 ล้านบาท  หรือตกตารางวาละ 1.45 ล้านบาท ในวันนั้น ประทีป ตั้งมติธรรม ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ศุภาลัย ประกาศจะผุดโครงการมิกซ์ยูสที่จะเป็นแลนด์มาร์กแห่งใหม่บนถนนสาทร ประกอบไปด้วย คอนโดมิเนียม อาคารสำนักงานเกรดเอ และพื้นที่ค้าปลีก ภายใต้ชื่อ ศุภาลัย ไอคอน สาทร ผ่านมาเกือบ 2 ปี วันนี้ ศุภาลัยพร้อมแล้วกับการเปิดตัวคอนโดมิเนียมในโครงการศุภาลัย ไอคอน

บ่อยครั้งที่เราได้ยินข่าวคราวของนายทุนฮุบที่ดินเกษตรกรชาวไร่ ชาวนา ที่นำมาขายฝาก เพื่อนำเงินไปต่อทุน ประทังชีวิต แต่ด้วยช่องโหว่ของกฎหมายขายฝากนี่เองที่ทำให้นายทุนที่ไร้มนุษยธรรมใช้เป็นเครื่องมือในการโกงที่ดินของเกษตรกรจนสิ้นเนื้อประดาตัวมานักต่อนัก เรื่องราวแบบนี้อาจเคยเกิดกับพ่อแม่ญาติพี่น้องหรือคนใกล้ชิดของเรามาแล้วก็ได้ แต่หลังจากวันที่ 17 เมษายน 2562 เป็นต้นไป ปัญหาการโกงที่ดินจากการขายฝากจะหมดไป เมื่อพระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดิน เพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. ๒๕๖๒ ได้มีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการ การขายฝากคืออะไร? การขายฝาก   คือ   สัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกไปยังผู้ซื้อ   โดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ขาย อาจไถ่ทรัพย์นั้นคืนได้ ซึ่งเป็นไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๔๙๑-๕๐๒ ถ้าผู้ขายฝากไม่ไถ่ถอนตามที่ตกลงกัน ทรัพย์สินนั้นจะตกเป็นของผู้ซื้อทันที การขายฝากแตกต่างกับการจำนองตรงที่การจำนองจะเอาทรัพย์สินนั้นไปเป็นประกันการชำระหนี้แก่ผู้รับจำนอง โดยทรัพย์สินจะยังไม่ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้รับจำนองโดยทันที หากผิดนัดชำระหนี้ต้องมีการฟ้องร้องบังคับคดีให้ทางศาลยึดทรัพย์ก่อน ด้วยข้อกฎหมายของการขายฝากที่หละหลวมและล้าสมัย ทำให้ผู้รับซื้อซึ่งส่วนใหญ่ก็คือนายทุนในพื้นที่ใช้เป็นเครื่องมือในการฮุบที่ดินมาเป็นของตัวเองแบบง่ายๆ เช่น กฎหมายขายฝากไม่ได้กำหนดเวลาขั้นต่ำไถ่ทรัพย์เอาไว้ นายทุนอาจจะกำหนดเวลาสั้นๆ ให้ผู้ขายฝากหาเงินมาไถ่ไม่ทัน หรือบังคับให้เซ็นชื่อในกระดาษเปล่า โดยนายทุนสามารถกำหนดเงื่อนไขบีบบังคับได้ตามอำเภอใจ กฎหมายขายฝาก จึงเสมือนเป็นกฎหมายทาสที่สร้างความเดือดร้อนให้ประชาชนมาอย่างมากมายและยาวนาน เพราะปีๆ หนึ่งมีคนที่เอาที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ไปขายฝากกับนายทุนเป็นหลายหมื่นรายเลยทีเดียว จนที่สุดรัฐบาลพล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา ได้ผลักดันพระราชบัญญัติ (พ.ร.บ.) คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ

เมื่อการก่อสร้างระบบขนส่งทางราง ไม่ว่าจะเป็นรถไฟฟ้า รถไฟความเร็วสูง รถไฟทางคู่ เริ่มเป็นรูปธรรม จะเกิดการเคลื่อนย้ายของคนเข้าสู่เมืองใหญ่ โดยเฉพาะกรุงเทพมหานคร ซึ่งเป็นเมืองศูนย์กลางของประเทศและภูมิภาคอาเซียน แรงงานจะเคลื่อนย้ายเข้าเมือง และอยู่อาศัยในพื้นที่นอกเมืองที่ห่างไกลออกไปโดยอาศัยขนส่งระบบรางในการเดินทางเข้าออกเมือง หลายคนอาจจะเคยฝันว่า มีที่พักอยู่ที่เขาใหญ่หรือพัทยา และใช้ไฮสปีดเทรนเดินทาง 1 ชั่วโมง เข้ามาติดต่องานในกรุงเทพฯ  เชื่อว่า จะเกิดขึ้นได้แน่ในอนาคตอันใกล้นี้ [embed]https://www.youtube.com/watch?v=KVbPehaRVSo[/embed]     กรุงเทพฯ จะขยายตัวมากขึ้น เมื่อแรงงานหนุ่มสาวย้ายเข้าสู่เมืองตามวิถีของ mass urbanization การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ตามแนวรถไฟฟ้า และจุดตัดในลักษณะของ Transit-Oriented Development  :TOD จะตามมา เมื่อเมืองขยายตัวมากขึ้นก็ต้องมีเมืองที่สามารถรองรับการเติบโดของกรุงเทพฯ  ซึ่งการพัฒนาเขตพิเศษภาคตะวันออก หรืออีอีซี  เป็นโครงการนำร่องที่จะสร้างแหล่งงานและความเจริญในภูมิภาค 3 จังหวัดนำร่อง ได้แก่ ชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา ได้ถูกกำหนดบทบาทไว้แตกต่างกันออกไป ขณะนี้ ผังเมืองอีอีซีได้ยกร่างเสร็จแล้ว คาดว่าจะประกาศใช้ได้ในเดือนสิงหาคมที่จะถึงนี้ โดยมีพื้นที่ในผังทั้ง 3 จังหวัดรวมกัน 8.29 ล้านไร่ หรือ 13,266