หมวดหมู่: สาธารณูปโภค-พัฒนาเมือง

ทุกวันนี้ เมือง กำลังเผชิญกับปัญหาที่ท้าทายมากมายหลายเรื่อง ทั้งปัญหาเก่าที่ยังแก้กันไม่ตกไม่ว่าจะเป็นปัญหาจราจร ปัญหาน้ำท่วม ปัญหาความแออัด ปัญหาความเหลื่อมล้ำ ฯลฯ และยังต้องเผชิญกับปัญหาใหม่ภายใต้ความปกติใหม่ หรือ New Normal ที่ต้องเตรียมวางแผนรับมือ ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของโรคระบาด และปัญหาสิ่งแวดล้อมในด้านต่างๆ หากจะปล่อยให้เมืองเป็นไปอย่างเดิม เราคงอยู่กันต่อไม่ได้

ด้วยเหตุที่ว่า เรากำลังเผชิญหน้ากับการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 อยู่ในขณะนี้ อุทยานการเรียนรู้ TK Park จึงได้เชื้อเชิญ รศ.ดร.สิงห์ อินทรชูโต หัวหน้าศูนย์สร้างสรรค์การออกแบบเพื่อสิ่งแวดล้อม คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ มหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ และหัวหน้าคณะที่ปรึกษาศูนย์วิจัยและนวัตกรรมเพื่อความยั่งยืน มาเป็นหนึ่งใน 19 ผู้เชี่ยวชาญที่มาถ่ายทอดประสบการณ์จากวิกฤติโควิด 19 เพื่อที่เราได้ร่วมเรียนรู้ใหม่ คิดใหม่ ค้นพบโอกาสใหม่ เพื่อเตรียมพร้อมรับมือกับ “ความปกติใหม่” ภายใต้หัวข้อ “Re:learning for the Future 19 ความท้าทายใหม่ในโลกที่ (ไม่)เหมือนเดิม”

เมืองแห่งอนาคต ภายใตัปัจจัยแวดล้อมใหม่
อาจารย์สิงห์ ได้นำเสนอ framework ของการออกแบบเมืองแห่งอนาคต ที่ต้องคำนึงถึงปัจจัยแวดล้อมของเมืองที่เปลี่ยนไป โดยต้องย้อนกลับมาดูกันก่อนว่า ที่ผ่านมาเมืองเรามีปัญหาอะไร และกำลังจะเกิดปัญหาอะไรที่จะต้องนำมาวางแผนในการสร้างเมืองแห่งอนาคต

“ภาครัฐกำลังจะลงทุนในเรื่องของ Smart City ใหม่ๆ มากมาย วันนี้เลยอยากจะมาเล่าให้ฟังว่าแล้วหลังจากที่เราพบปัญหาต่างๆ มากมาย ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของ PM 2.5 ภัยแล้ง โรคระบาด น้ำท่วม เราควรจะสร้างเมืองในอนาคต หรือ resilient framework สำหรับเมืองในอนาคตที่คงทน ยั่งยืน กับการรับมือปัญหาต่างๆ เหล่านี้จะวางแผนอย่างไร”

วิธีง่ายๆ ก็คือการมองกลับไปในอดีตเราจะพบว่า เราจะมีปัญหาและมีเรื่องที่ต้องคอยแก้คอยระวังอะไรบ้าง สิ่งที่เราจะพบกันแน่ๆ ของการสร้างเมืองในอนาคตก็คือ

-High Stress Urban Citizens ก็คือ ความเครียดที่เกิดขึ้นในเมือง ซึ่งเป็นเรื่องที่เราหนีไม่พ้นแน่ๆ เพราะเมืองมีสิ่งกระตุ้น สิ่งเร้าเกิดขึ้นมากมาย ทำให้คนที่อยู่ในเมืองมีความเครียด ปัญหาการยิงกราด การฆ่าตัวตาย จะเกิดมากขึ้น

-Epidemic Threats คือ การระบาดของโรคต่างๆ ยิ่งเมืองที่คนอยู่ใกล้กันมากๆ มีความหนาแน่นมากๆ การแพร่ระบาดก็จะรวดเร็วมาก

-Waste Overflow คือเรื่องของปัญหาขยะ เมื่อมีคนอยู่ในเมืองมากจำนวนขยะก็จะเพิ่มมากขึ้น เพราะโดยปกติเมืองจะสร้างขยะประมาณ 2 กิโลกรัมต่อคน ถ้ายิ่งมีโรคระบาดจะเพิ่มปริมาณขยะไปอีก 40%

-Energy Shortage คือปัญหาของพลังงานที่ไม่พอ เมื่อคนอยู่บ้านมาก เปิดแอร์มากปริมาณการใช้ไฟก็ยิ่งมาก เมืองแห่งอนาคตก็ต้องวางแผนการใช้พลังงานให้ดี

“เมื่อคนอยู่กันจำนวนมากมีปัญหาเรื่องโรคระบาด หรือมีปัญหาเรื่องสิ่งแวดล้อมต่างๆ เราจะพบว่า เมืองอย่างกรุงเทพฯจะสามารถรับมือกับปัญหาได้ไม่ถึง 24 ชั่วโมง เช่นถ้าเกิดน้ำท่วมภายใน 24 ชั่วโมง ต้องเอาน้ำ เอาอาหารไปส่ง เพราะเราไม่ได้ผลิตอาหารในเมือง เราไม่ได้เตรียมตัวให้อยู่ให้ได้ภายใน 24 ชั่วโมงเมื่อเกิดปัญหา ดังนั้นเรื่องของ Food in Security จึงเป็นเรื่องที่ต้องเตรียมพร้อมในอนาคต”

น้ำ-อากาศ-พฤติกรรมคนเปลี่ยนไป
ปัญหาต่อมาที่เมืองจะต้องเตรียมพร้อมก็คือ ปัญหาน้ำแล้งและน้ำท่วม (Drought-Flood) ถ้าเราไม่เตรียมพร้อมจะเห็นเลยว่าหลายหมู่บ้านหลายโซนมีปัญหาน้ำท่วมอยู่กันไม่ได้ หรือปัญหาน้ำแล้งน้ำไม่พออย่างเช่นการประปาบอกว่าน้ำจะไม่ไหลเสาร์-อาทิตย์นี้ เราก็แย่แล้วอยู่กันไม่ได้ภายในเวลา 24-48 ชั่วโมง

นอกจากนี้ ปัญหาของเมืองไทยที่เกิดขึ้นใหม่ก็คือปัญหาน้ำกร่อย (Brackish Water) เพราะว่าตอนนี้น้ำแข็งละลายน้ำทะเลสูงขึ้น ก็ดันน้ำจากทะเลขึ้นมาจากปากแม่น้ำเจ้าพระยาขึ้นไปถึง 90 กิโลเมตรถึงอยุธยา ทำให้น้ำกลายเป็นน้ำกร่อยต้นไม้ต่างๆ อยู่ไม่ได้ เพราะน้ำมันเค็มขึ้น

รวมถึงปัญหาคุณภาพของอากาศ (Air Pollution) PM 2.5 ที่หนักขึ้นเรื่อยๆ และยังมีปัญหาเรื่องของ extreme heat ที่คนเริ่มบ่นกันมากกับเรื่องภาวะอากาศที่ร้อน เป็นเพราะอุณหภูมิของเมืองและของโลกได้สูงขึ้นเรื่อยๆ

ขณะเดียวกัน เมืองแห่งอนาคตจะต้องเตรียมพร้อมสำหรับการดูแลคนในทุกระดับชั้น รวมถึงการเตรียมความพร้อมกรณี social unrest เราจะออกแบบเมืองอย่างไร เมื่อเกิดปัญหาการประท้วงที่จะเกิดเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ถ้าไม่ออกแบบเมืองเผื่อเส้นทางต่างๆ หรือพื้นที่ให้คนใช้สำหรับในการประท้วง ก็จะเกิดปัญหากระทบเป็นอัมพาตกันทั้งเมือง

ความคิดสร้างสรรค์ที่กำลังจะหายไป
ต่อมาที่สำคัญเมื่อเรากำลัง move towards สู่โลกแห่ง AI คนจะทำงานที่มีประสิทธิภาพสูงขึ้น เร็วขึ้น แม่นยำขึ้นจากการใช้ AI แต่ต้องยอมรับว่า  คนยังเป็น creative people แต่เมื่อไม่ถูกกระตุ้นให้ใช้ creative สุดท้ายคนก็จะตกงาน ดังนั้นเมืองจึงมีหน้าที่ที่ทำให้เกิด human creativity ด้วย เมืองจะต้องกระตุ้นให้คนได้ได้รู้สึก ได้คิด ได้แก้ปัญหา ไปหาวิธีใหม่ๆ ที่จะทดลองทดสอบต่างๆ เป็นหน้าที่หนึ่งของการสร้างสภาพแวดล้อม

สุดท้ายเรื่องของ big shopping mall จะ outdated คนจะไม่ shopping ใน big shopping mall เพราะเกิดความกลัวจากปัญหาโรคระบาด คนจะกลัวสถานที่ที่คนมารวมตัวกันเยอะๆ ไม่ไว้ใจในระบบปิดควบคุมอากาศ ประกอบกับ คนจะอยากเดินซื้อของใน neighborhood ตัวเองมากขึ้น

“เมื่อเราเห็น scenario ต่างๆ ที่จะเกิดขึ้นกับเมืองในอนาคต และมันต้องเป็น resilient city ด้วย คือเมืองที่ทนต่อการเปลี่ยนแปลงที่โหดร้ายได้ กระตุ้นให้คนสร้างสรรค์ได้ และรองรับพฤติกรรมของคน ไม่ว่าจะเป็น social unrest หรือ พฤติกรรมที่เปลี่ยนไปในการจับจ่าย ก็ต้องมาดูว่ามันมี potential solution อย่างไรบ้าง การแก้ปัญหาอะไรบ้างที่คนเขาแก้กันอยู่แล้ว มันมีอะไรอยู่แล้วในรอบๆ ตัวเราที่คนเขาใช้แก้ปัญหาตามเมืองต่างๆ แต่เรายังไม่ได้ใช้เพื่อแก้ปัญหาสิ่งต่างๆ ที่จะเกิดขึ้นในเมืองแห่งอนาคต”

ออกแบบเมืองป้องกันการระบาด
ขอยกตัวอย่าง เมืองที่ออกแบบเพื่อป้องกันการระบาดของโรค ซึ่งจะเป็น New Normal ที่เกิดขึ้นหลังผ่านไวรัสโควิด-19  เมืองจะต้อง design for isolation การดีไซน์ที่ต้องเผื่อไว้สำหรับการบล็อคตัวเอง เมื่อมีโรคระบาด หรือกลัวว่าจะมีโรคระบาด เรื่องของ urban design รวมถึงการวางผังเมืองในอนาคตเราจะต้องสามารถล็อกดาวน์บางส่วนของเมืองได้

เราต้องเริ่มคิดว่าอนาคตของเมืองจะต้องสามารถถูกแยกออกมาได้ ซึ่งการออกแบบบ้านไทยที่สามารถแยกส่วนได้ เช่น มีเรือนรับรองแขก มีนอกชาน มีพื้นที่สำหรับห้องนอน ไอเดียเหล่านี้จะถูกนำกลับมาใช้กับอาคารใหญ่มากขึ้น

ดังนั้น การพัฒนาแบบ big blocks คงจะไม่ได้แน่ อาคารในอนาคตจะต้องคิดถึง building system เหล่านี้ว่าจะต้องทำอย่างไร เดี๋ยวนี้เราจะเห็นว่าเปิดแอร์เราก็ต้องเปิดทั้งตึก ในอนาคตจะทำไม่ได้อย่างนั้นแล้วต้องมีการแบ่งโซนออกเป็นส่วนๆ มีพื้นที่แยก พื้นที่คัดกรอง เมื่อมีปัญหาจะได้ไม่กระจายหรือจะต้องล็อคดาวน์อาคารทั้งหมด

นอกจากนี้ ยังต้องดีไซน์ โดยคำนึงถึง physical distancing เช่น เราต้องออกแบบ public infrastructure ต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นรถบัส รถไฟ ให้คนนั่งห่างๆ กันได้ แล้วต้องเริ่มคิดว่า อดีตเราใส่คนเข้าไป 90 คนในพื้นที่ 100 ตารางเมตร จะต้องออกแบบพื้นที่ให้เหลือ 25 คนต่อ 100 ตารางเมตร แบบนี้ก็จะทำให้คนสามารถเดินแยกกันได้เดินห่างกันได้

รวมไปถึง ถนน ทางเดินเท้า ก็ต้องออกแบบให้กว้าง เพื่อในอนาคตคนจะต้องเดินในระยะที่ห่างกัน 1.5 เมตร ถ้าไม่ได้ออกแบบไว้เราก็จะไม่มี physical distancing ของเมืองสำหรับป้องกันเรื่องโรคระบาดต่างๆ ซึ่งจะต้องวางแผนให้ชัดเจน public use ต่างๆ จะต้องทำให้คนเดินได้ใช้ได้ และรักษาระยะห่าง โอกาสที่ควบคุมการระบาดของโรคก็จะง่ายขึ้น

นอกจากนี้ ในอนาคตจะมีผลิตภัณฑ์ออกมาอีกมากมายควบคู่กับการพัฒนา standard ใหม่ในการสร้างเมือง เพื่อให้เกิดความกว้าง ความห่างกันโดยปริยาย อย่างเช่นอุปกรณ์ที่เป็นฉากกั้นต่างๆ อุปกรณ์ที่ใช้สำหรับการครอบ จะเกิดขึ้นควบคู่กับขนาดของทางเท้า ถนน และห้องที่จะออกแบบให้กว้างขึ้นในอนาคต

เมืองที่ลดความตึงเครียดของคน
ในส่วนการออกแบบเมืองรองรับความเครียดของคน ในต่างประเทศเขามี concept ในการแก้ปัญหาที่เรียกว่า healable และ well being infrastructure โดยการสร้างโครงสร้างพื้นฐานของเมืองทั้งหมดให้คนได้ผ่อนคลาย โดยทำให้คนสามารถเดินได้และพักผ่อนได้โดยไม่เสียค่างใช้จ่าย ประเทศไทย เราไม่ค่อยมีที่นั่ง public ให้คนได้นั่งผ่อนคลาย อ่านหนังสือ ในระหว่างทางจากออฟฟิศกลับบ้าน

ในต่างประเทศเขามีวิธีการ เช่น ออกแบบทางเดินให้กว้างเดินสบาย มีต้นไม้เป็นร่มเงา มีพิพิธภัณฑ์ มีห้องสมุดให้เข้าฟรี มีสนามกีฬาให้เล่นระหว่างทางกลับบ้าน มีทะเลสาบให้พักผ่อนนั่งกินขนมกินกาแฟก่อนกลับบ้าน นี่คือ social infrastructure หรือ wellness infrastructure

ต่อมาก็คือการออกแบบเมือง เพื่อรองรับปัญหาน้ำท่วม-น้ำแล้ง ซึ่งจะเป็นปัญหาที่เกิดขึ้นกับเมืองไปตลอดแน่ๆ เมืองแห่งอนาคตต้องเตรียมสำหรับการดูดซับน้ำในเมือง เมื่อก่อนเรามีภูเขา มีต้นไม้สำหรับดูดซับน้ำเอาไว้แล้วค่อยปล่อยลงมาตามแม่น้ำ มันไม่ได้แล้วเพราะภูเขาของเรามันไม่สมบูรณ์แล้ว

เมืองแห่งอนาคตต้อง design ให้เหมือนฟองน้ำที่สามารถดูดซับน้ำไว้ได้ เราจะเห็นระบบของเมืองต่างๆที่พยายามจะออกแบบในเรื่องของ green belt พื้นที่สีเขียวพื้นที่รับน้ำ ถนนที่มีรูพรุน เพื่อการดูดซับน้ำเอาไว้ให้ได้ นอกจากนี้ เราต้อง design drainage system ให้แยกออกจากกันระหว่าง flood water และน้ำเสียจากบ้าน เพื่อที่จะสามารถเก็บน้ำไว้ใช้ได้เพราะถ้าเราไม่แยกมันก็จะรวมกันกลายเป็น grey water

อาจจะเป็นไอเดียเล็กๆ น้อยๆ ในพื้นที่ที่มีอยู่จำกัด แต่เชื่อเถอะว่า ปัญหาต่างๆ ที่ รศ.ดร.สิงห์หยิบยกขึ้นมานั้น กำลังกลายเป็นปัญหาใหญ่ของเมืองภายใต้ new normal ที่ต้องรีบวางแผนแก้ไขก่อนที่มันจะสายเกินไป

อ่านประกอบ: ศ.วิทวัส รุ่งเรืองผล วิเคราะห์อสังหาฯหลังโควิด new normal แค่ไหน?

ติดตามช่อง Property Mentor Chanel ทาง YouTube

ทำเลพระราม 2 กำลังจะถูกพลิกโฉมอีกครั้ง ด้วยทางพิเศษสายพระราม 3-ดาวคะนอง-วงแหวนรอบนอกกรุงเทพมหานครด้านตะวันตก ที่เริ่มตอกเข็มก่อสร้างทางด่วนลอยฟ้าคร่อมถนนพระราม 2 จากบริเวณกม.ที่ 13 ไปตามแนวทางด่วนไปสิ้นสุดโครงการที่บริเวณถนนพระราม 3 ใกล้กับทางแยกต่างระดับบางโคล่

ในช่วงเวลา 3-4 ปี สำหรับการก่อสร้าง การจราจรบนถนนพระราม 2 ซึ่งปกติมีปัญหาติดขัดอย่างหนักอยู่แล้วจะยิ่งหนักขึ้นไปอีก แม้ว่า รัฐมนตรีเจ้ากระทรวงคมนาคมจะกำชับการทางพิเศษแห่งประเทศไทย และผู้รับเหมา พยายามลดผลกระทบกับผู้ที่ใช้เส้นทางสัญจรบนถนนดังกล่าวก็ตาม แต่ก็เชื่อว่า คงจะแก้ปัญหาอะไรได้ไม่มากนัก  โดยคาดว่าทางด่วนเส้นทางนี้จะสามารถเปิดให้บริการได้ในปี 2567 หรืออีก 4 ปีข้างหน้า

คลิปวิดีโอโดยการทางพิเศษแห่งประเทศไทย

อย่างไรก็ตาม หากโครงการเสร็จสมบูรณ์จะอัพ ทำเลพระราม 2 ขึ้นไปอีกระดับหนึ่ง เนื่องจากทำเลพระราม 2 ปัจจุบันเป็นทำเลที่อยู่อาศัยแนวราบที่ได้รับความนิยมจากผู้ซื้อหาที่อยู่อาศัยมาอย่างยาวนาน เพราะเป็นทำเลที่วิ่งเข้าสู่พื้นที่ย่านเศรษฐกิจใจกลางเมืองได้สะดวกรวดเร็ว เมื่อเทียบกับทำเลชานเมืองทางโซนอื่นๆ ของกทม.

เมื่อมีทางด่วนขยายออกไปนอกเขตวงแหวนรอบนอกและจะไปเชื่อมต่อกับกับโครงการทางยกระดับบนทางหลวงหมายเลข 35 หรือมอเตอร์เวย์สายธนบุรี-ปากท่อของกรมทางหลวง ที่ได้เริ่มก่อสร้างไปแล้วก่อนหน้า การเดินทางเข้าออกเมืองจะยิ่งสะดวกรวดเร็วยิ่งขึ้น และจะขยายพื้นที่การพัฒนาที่อยู่อาศัยเชื่อมต่อจากกรุงเทพฯไปจนถึงสมุทรสาครเลยทีเดียว

โดยเฉพาะบริเวณโดยรอบของทางขึ้น-ลงทั้งขาเข้าขาออกของทางด่วนพระราม 3 – ดาวคะนอง – วงแหวนรอบนอก ที่อยู่บนถนนพระราม 2 จะกลายเป็น prime area ในพื้นที่ ได้แก่

• ด่านบางกระดี่ อยู่บริเวณพระราม  2 ซอย 84 ทางขึ้นอยู่ฝั่งขาเข้าเมือง ทางลงจะอยู่ฝั่งขาออกเมือง
• ด่านบางขุนเทียน อยู่บริเวณพระราม 2 ซอบ 69 ทางขึ้นอยู่ฝั่งออกเมือง ทางลงจะอยู่ฝั่งเข้าเมือง
• ด่านวัดเลา อยู่บริเวณพระราม 2 ซอย 50 ทางขึ้นอยู่ฝั่งขาเข้าเมือง ทางลงจะอยู่ฝั่งขาออกเมือง
• ด่านวัดยายร่ม อยู่บริเวณพระราม 2 ซอย 33 ทางขึ้นอยู่ฝั่งออกเมือง ทางลงจะอยู่ฝั่งเข้าเมือง
• ด่านพุทธบูชา อยู่บริเวณพระราม 2 ซอย 27  ทางขึ้นอยู่ฝั่งขาเข้าเมือง ทางลงจะอยู่ฝั่งขาออกเมือง

ในอีก 3-5 ปีข้างหน้าเมื่อทุกอย่างเสร็จสมบูรณ์ ทำเลพระราม 2 จะกลายเป็นทำเลที่อยู่อาศัยชั้นดีอีกแห่งของคนเมืองอย่างแน่นอน

แต่อีกไม่กี่วันนับจากนี้ คนย่านพระราม 2 คงจะต้องอดทนกับสภาพการจราจรที่จะติดขัดหนักขึ้นไปอีก นับตั้งแต่วันที่ 15 พ.ค. 2563 ไปจนถึงวันที่ 19 กรกฎาคม 2566 กินเวลา 3 ปีกว่าๆ (ตามสัญญาก่อสร้าง จริงๆ อาจจะนานกว่านั้น) การทางพิเศษแห่งประเทศไทย โดยกิจการร่วมค้าซีทีบี ผู้รับเหมาก่อสร้างจะเริ่มงานก่อสร้างตั้งแต่บริเวณหน้าโรงพยาบาลนครธน ไปจนถึงหน้าโรงพยาบาลบางปะกอก 9 อินเตอร์เนชั่นแนล ทำให้ต้องลดพื้นที่จราจรบนถนนพระราม 2 ด้านละ 1 ช่องทาง และทำการก่อสร้างที่เกาะกลางถนนพระราม 2 โดยมีรายละเอียด ดังนี้

– ถนนพระราม 2 ขาเข้า จาก กม. 6+630.910 บริเวณหน้าโรงพยาบาลนครธน ถึง กม. 1+309.423 บริเวณหน้าโรงพยาบาลบางประกอก 9 อินเตอร์เนชั่นแนล จะปิด 1 ช่องจราจรด้านขวาสุดของเกาะกลางถนน

– ถนนพระราม 2 ขาออก กม. 1+309.423 ถึง กม. 6+630.910 จะปิด 1 ช่องจราจรด้านขวาสุดของเกาะกลางถนน

นอกจากนี้ การทางพิเศษแห่งประเทศไทย ได้ว่าจ้าง บริษัท ช.การช่าง จำกัด (มหาชน) ผู้ดำเนินการก่อสร้าง โครงการทางพิเศษสายพระราม 3 – ดาวคะนอง – วงแหวนรอบนอกกรุงเทพมหานครด้านตะวันตก ในสัญญาที่ 4 ทำการก่อสร้างงานเข็มฐานรากและเสา ของโครงสร้างงานสะพานคู่ขนานสะพานพระราม 9 จึงได้เบี่ยงจราจร บริเวณพื้นที่ใต้ทางด่วนบางโคล่ มาตั้งแต่วันที่ 15 มีนาคม พ.ศ.2563 ถึง วันที่ 31 กรกฎาคม พ.ศ.2563 ในบริเวณดังนี้

-ทางพิเศษเฉลิมมหานคร บริเวณทางราบก่อนขึ้นสะพานพระราม 9 จะปิด 1 ช่องจราจรด้านซ้ายสุดทาง

-ทางพิเศษศรีรัช บริเวณทางลงบางโคล่ – สะพานพระราม 9 จะปิด 1 ช่องจราจรด้านขวาสุดทาง

สำหรับโครงการทางพิเศษสายพระราม 3 – ดาวคะนอง – วงแหวนรอบนอก กรุงเทพมหานครด้านตะวันตก มีวัตถุประสงค์ เพื่อเชื่อมโยงโครงข่ายทางพิเศษให้สามารถรองรับการเดินทางระหว่างพื้นที่ชั้นนอกและพื้นที่ชั้นในกรุงเทพมหานครได้อย่างมีประสิทธิภาพ รวมทั้งช่วยแบ่งเบาปัญหาจราจรติดขัดบนถนนพระรามที่ 2 และทางพิเศษเฉลิมมหานครช่วงบางโคล่-ดาวคะนอง นอกจากนี้ ยังเป็นเส้นทางที่ใช้ในการเดินทางและการขนส่งสินค้าในกรณีเกิดภัยธรรมชาติและเหตุฉุกเฉิน เช่น เหตุการณ์อุทกภัย เป็นต้น

โครงการมีจุดเริ่มต้นบริเวณ กม. 13 ของถนนพระรามที่ 2 เป็นทางยกระดับขนาด 6 ช่องจราจร (ทิศทางละ 3 ช่องจราจร) ซ้อนทับไปตามแนวเกาะกลางถนนพระรามที่ 2 จนถึงด่านเก็บค่าผ่านทางด่วนดาวคะนอง จากนั้นซ้อนทับบนทางพิเศษเฉลิมมหานครจนถึงบริเวณถนนพระรามที่ 3 ใกล้กับทางแยกต่างระดับบางโคล่ ซึ่งเป็นจุดสิ้นสุดโครงการ โดยเชื่อมต่อกับทางพิเศษเฉลิมมหานครและทางพิเศษศรีรัช

ในช่วงที่ข้ามแม่น้ำเจ้าพระยาจะก่อสร้างสะพานใหม่ขนาด 8 ช่องจราจร (ทิศทางละ 4 ช่องจราจร) ขนานอยู่ทางด้านทิศใต้ของสะพานพระราม 9  มีระยะทาง 18.7 กิโลเมตร คาดว่าจะเปิดให้บริการได้ในปี 2567 โดยบริเวณจุดเริ่มต้นโครงการ (พระราม 2 กม. 13) จะเชื่อมต่อกับโครงการทางยกระดับบนทางหลวงหมายเลข 35 (ธนบุรี-ปากท่อ) ของกรมทางหลวง

อ่านประกอบ: การขยายตัวและทำเลการพัฒนาของกทม.

ติดตามช่อง Property Mentor Chanel ทาง YouTube

การเปลี่ยนแปลงของการพัฒนา อสังหาริมทรัพย์ ตาม “ร่าง” ผังเมืองใหม่กรุงเทพมหานครครั้งที่ 4 บทความโดย ธนาคารเกียรตินาคิน

ตามที่ทราบโดยทั่วกันว่าผังเมืองรวมเมืองกทม.จะมีการเปลี่ยนแปลงอีกครั้ง โดยเบื้องต้นกำหนดการเดิมจะมีการปิดประกาศ 90 วัน ภายในพฤษภาคม 2563 นี้ และจะมีการบังคับใช้ภายในสิ้นปี 2563

ในการปรับเปลี่ยนครั้งนี้จะส่งผลกระทบต่อการพัฒนา อสังหาริมทรัย์ และการพัฒนาเมืองกรุงเทพมหานครให้เติบโตขึ้นตามสภาพการณ์ และสิ่งแวดล้อมที่เปลี่ยนแปลงไป เช่น การกำหนดแผนยุทธศาสตร์ชาติ แผนพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม ผังระดับประเทศและระดับภาค หรือการพัฒนาในกรุงเทพฯที่เห็นได้ชัดอย่างระบบคมนาคม ระบบขนส่งสาธารณะ ที่มีโครงข่ายครอบคลุมทุกพื้นที่มากขึ้น การเปลี่ยนแปลงของจำนวนประชากร แนวการขยายตัวทางกายภาพที่เกิดขึ้นจริงของชุมชนการอยู่อาศัยที่สอดคล้องไปกับการพัฒนาของโครงสร้างพื้นฐาน ระบบสาธารณูปโภค และสาธารณูปการต่างๆ จึงมีความจำเป็นในการปรับเปลี่ยนผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครให้มีความเหมาะสมมากยิ่งขึ้น

ทำให้ร่างผังเมืองฯ ในครั้งนี้ได้มีการปรับเปลี่ยนในหลายมิติ แต่เราจะยกแค่เรื่องที่เกี่ยวข้องกับภาคการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ นำมาวิเคราะห์ในเห็นภาพว่ามีเปลี่ยนแปลงในทิศทางใดที่ดูน่าสนใจ

เมื่อต้องการให้เมืองขยายตัว ชุมชนการอยู่อาศัยก็ต้องขยายตัว

จากเดิมจะเห็นว่ามีการกระจุกตัวของความหนาแน่นอยู่แค่พื้นที่ใจกลางเมืองบริเวณรอบวงแหวนชั้นใน ที่เป็นพื้นที่สีแดงและพื้นที่สีน้ำตาล เมื่อระบบเศรษฐกิจและแหล่งงานในเมืองเติบโตขึ้น จึงวางแผนการขยายตัวของชุมชนการอยู่อาศัยบริเวณรอบๆ ออกไปในกรอบโครงข่ายระบบรถไฟฟ้าให้มีความหนาแน่นมากยิ่งขึ้น โดยการขยายพื้นที่สีส้มที่เป็นพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง ทำให้เมืองมีศักยภาพในการอยู่อาศัยเจริญเติบโตขึ้น สามารถรองรับจำนวนประชากรที่เพิ่มขึ้นได้

พื้นที่นี้มีความเหมาะสมต่อการอยู่อาศัยสามารถเข้าถึงชุมชนเมืองชั้นในได้สะดวกด้วยระบบขนส่งมวลชนอย่างรถไฟฟ้าสายต่างๆ ทั้งที่เปิดให้บริการแล้ว และที่ยังอยู่ระหว่างดำเนินการ พร้อมทั้งพื้นที่ดังกล่าวนี้มี facilities ที่ครบครัน ยิ่งเป็นสถานีร่วมจุดที่ตัดกันของรถไฟฟ้า 2-3 สาย หรือจุดตัดระหว่างรถไฟ  ฟ้ากับถนนเมนหลักที่มีขนาดใหญ่ จะกลายเป็นพื้นที่สีแดงที่มีความสามารถพัฒนาในเชิงพาณิชยกรรมมากยิ่งขึ้น

กระจายความเจริญ และแหล่งงานออกไปในบริเวณชานเมืองหลังกรอบวงแหวนรอบนอก (ถนนกาญจนาภิเษก) ได้ลดพื้นที่สีเขียวลง โดยเฉพาะพื้นที่ที่เห็นได้ชัดอย่าง พื้นที่สีขาวมีกรอบทแยงเขียวที่เดิมเป็นพื้นที่ระบายน้ำ ปรับเป็นพื้นที่ที่สามารถพัฒนาที่อยู่อาศัยได้อย่างพื้นที่สีเขียว และสีเหลือง เป็นการเพิ่มศักยภาพในการพัฒนาโครงการแนวราบให้มากขึ้นด้วย

สีเปลี่ยนความหนาแน่นของเมืองก็เพิ่มขึ้น

* FAR: Floor Area Ratio หมายถึงอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน

ตามแนวทางการร่างผังเมือง ในบริเวณที่มีทิศทางการขยายตัวของที่อยู่อาศัย และบริเวณที่เป็นจุดตัดของการคมนาคมทั้งทางถนน และระบบรถไฟฟ้า เพื่อเป็นศูนย์พาณิชยกรรมแห่งใหม่และศูนย์ชุมชนชานเมือง จะมีการเพิ่ม FAR เพื่อรองรับการขยายตัวของเศรษฐกิจ และรองรับจำนวนประชากรที่จะเพิ่มมากขึ้นด้วย

บริเวณที่มีการเพิ่มขึ้นของ FAR อย่างเห็นได้ชัดจะเป็นบริเวณที่ผังเมืองวางแผนให้เป็นแหล่งชุมชนหนาแน่นปานกลางแห่งใหม่ (พื้นที่สีส้ม) ทั้งในทิศตะวันตก อย่างบริเวณกรอบรถไฟฟ้าสายสีแดงอ่อน และสีน้ำเงิน พื้นที่พระราม 2 และในทิศตะวันออกมีพื้นที่ที่เปลี่ยนแปลงมากที่สุด อย่างพื้นที่ในกรอบรถไฟฟ้าที่กำลังดำเนินงานก่อสร้างอยู่ในปัจจุบันของสายสีชมพูกับสายสีเหลือง รวมไปถึงพื้นที่ที่มีการเปลี่ยนแปลงบริเวณวงแหวนรอบนอกในพื้นที่สีขาวมีกรอบเส้นทแยงเขียว และสีเขียวเดิม เพื่อให้สามารถพัฒนาที่อยู่อาศัยในแนวราบบริเวณชานเมืองได้เพิ่มขึ้น

ในบริเวณที่ FAR ไม่เพิ่มขึ้นบางพื้นที่ เป็นเพราะมีความหนาแน่นมากอยู่แล้ว เช่นบริเวณใจกลางเมือง และในบริเวณรอบนอกโครงข่ายรถไฟฟ้าที่ยังคงความเป็นชุมชนหนาแน่นน้อยอยู่ตามเดิม จึงเพิ่มแค่ความสามารถในการพัฒนาเชิงพาณิชยกรรม สำนักงาน และโรงแรมบ้างเล็กน้อย โดยพื้นที่ดังกล่าวต้องอยู่ในเงื่อนไขติดถนนใหญ่ที่มีความกว้างตั้งแต่ 10 ม.ขึ้นไป หรืออยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าตั้งแต่ 500 ม.ขึ้นไป ให้ดูที่เงื่อนไขตามข้อกำหนดผังเมืองฯ

พื้นที่แต่ละสีในผังเมือง มีความสามารถในการพัฒนาที่อยู่อาศัยที่ต่างกัน

-พื้นที่สีเหลืองและสีเขียว

• พื้นที่ สีเหลือง ส่วนมากจะอยู่บริเวณชานเมือง จึงอนุญาตให้พัฒนาเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบเป็นหลัก
• FAR ต่ำ พื้นที่ดีที่สุดในการพัฒนาแนวสูงจะจำกัดแค่ไม่เกิน 2,000 ตร.ม./อาคาร มากกว่านั้นมีเงื่อนไข
• บางพื้นที่ของสีเขียว ก็สามารถพัฒนาแนวราบได้ดีเทียบเท่าสีเหลือง อย่างพื้นที่ ก.4 เพื่อให้เป็นพื้นที่ชุมชนศูนย์กลางการเกษตร จึงสามารถพัฒนาแนวราบได้ทุกประเภท แต่สร้างแนวสูงไม่ได้

สรุปในพื้นที่ผังเมือง สีเขียว และสีเหลือง การพัฒนาโครงการโดยไม่ต้องมีเงื่อนไข สามารถแบ่งเป็นพื้นที่ต่างๆ ได้ดังนี้
1. พื้นที่ที่จัดสรรไม่ได้
2. พื้นที่ที่จัดสรรได้แค่บ้านเดี่ยว 100 ตร.ว.
3. พื้นที่ที่จัดสรรได้แค่บางประเภท เช่น บ้านเดี่ยว-บ้านแฝด หรือยกเว้นแค่อาคารพาณิชย์
4. พื้นที่ที่จัดสรรได้ทุกประเภท

-พื้นที่สีส้ม

• พื้นที่สีส้ม อยู่ในกรุงเทพฯ ชั้นกลาง เป็นชุมชนอยู่อาศัยเดิม ผังเมืองใหม่ต้องการจะเพิ่มความหนาแน่นบริเวณนี้ให้มากขึ้น เพราะปัจจุบันสามารถเข้าถึงพื้นที่นี้ได้สะดวก ด้วยระบบโครงข่ายรถไฟฟ้า และโครงข่ายถนนสายหลักต่างๆ ที่มีขนาดใหญ่
• ในพื้นที่นี้จากเดิมสามารถพัฒนาแนวราบได้ทุกประเภทอยู่แล้ว และมีความหนาแน่นอยู่พอสมควร การเพิ่มความหนาแน่นในพื้นที่นี้จึงต้องพัฒนาขึ้นไปในแนวสูงแทน
• จึงเพิ่มความสามารถในการพัฒนาแนวสูงได้ไม่เกิน 10,000 ตร.ม./อาคาร ถ้าจะสร้างมากกว่านี้จะต้องเข้าเงื่อนไขขนาดถนน หรือระยะห่างสถานีรถไฟฟ้า

-พื้นที่สีน้ำตาล และสีแดง

• พื้นที่สีน้ำตาล เป็นพื้นที่ชุมชนเพื่อรองรับการอยู่อาศัยใจกลางย่านกลางธุรกิจ มีความหนาแน่นสูง ตามผังเมืองจึงไม่มีข้อจำกัดในการพัฒนาทั้งแนวราบ และแนวสูง แต่การพัฒนาต้องอยู่ในขอบเขตของข้อกฎมายควบคุมอาคารด้วย
• ในพื้นที่นี้จึงสามารถพัฒนาแนวราบได้ทุกประเภท แต่ถ้าที่ดินอยู่ติดถนนตั้งแต่ 10 ม.ขึ้นไป และไม่ติดข้อกฎหมายห้ามก่อสร้างอื่นๆ การพัฒนาในแนวสูงที่เกิน 10,000 ตร.ม./อาคารขึ้นไป ดูจะคุ้มค่าที่สุด
• ส่วนพื้นที่สีแดง จะเน้นในการพัฒนาเชิงพาณิชย์มากกว่า สำหรับการอยู่อาศัยในแนวสูงจะทำได้ไม่เกิน 5,000 ตร.ม./อาคาร เพราะฉะนั้นควรจะดูที่ดินที่ได้ตามเงื่อนไขระยะห่างรถไฟฟ้า หรือติดถนนที่มีความกว้าง 16 ม.ขึ้นไป

การวิเคราะห์ผังเมืองใหม่ตามความสามารถในการพัฒนา อสังหาริมทรัพย์

ถ้านำผังเมืองมาลงสีใหม่ตามความสามารถในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยไม่ต้องมีเงื่อนไข เรื่องขนาดถนนหน้าที่ดิน หรือระยะห่างจากสถานีรถไฟฟ้าเข้ามาเกี่ยวข้องตามที่กล่าวมา จะแบ่งออกได้เป็น 2 กลุ่มใหญ่ ดังนี้

-กลุ่มที่สามารถพัฒนาที่อยู่อาศัยในแนวราบได้ตามข้อจำกัด แต่พัฒนาที่อยู่อาศัยในแนวสูงไม่ได้ ได้แก่ กลุ่มที่มีสีเขียว และสีเหลือง (ตามรูป) โดยความสามารถในการพัฒนานั้นจะแตกต่างกันไปตามรายละเอียดดังนี้

1. พื้นที่จัดสรรไม่ได้ เป็นบริเวณที่เป็นทางระบายน้ำตามผังเมือง ซึ่งจะเห็นว่าบริเวณนี้มีขนาดพื้นที่ที่เล็กลง ในบริเวณนี้สามารถสร้างบ้านได้ แต่แบ่งแปลงที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการจัดสรรไม่ได้

2. พื้นที่จัดสรรได้แค่บ้านเดี่ยวขนาด 100 ตร.ว.ขึ้นไป เป็น Buffer พื้นที่สีเขียวรอบนอกเมือง แต่ก็สามารถพัฒนาโครงการจัดสรรอยู่อาศัยได้ เพียงแต่ไม่อยากในมีความหนาแน่นมากนัก จึงเป็นแค่บ้านที่มีเนื้อที่ขนาดใหญ่

3. พื้นที่จัดสรรได้บางประเภท เป็นพื้นที่อยู่อาศัยบริเวณชานเมือง พัฒนาเป็นโครงการจัดสรรได้ แต่บางพื้นที่ยังจำกัดขนาดแปลงที่ดินในโครงการไว้ให้มีขนาดใหญ่กว่าปกติเล็กน้อย เพื่อให้มีความหนาแน่นน้อย และยังจำกัดรูปแบบที่จะพัฒนาได้แค่บางประเภท เช่น บ้านเดี่ยวอย่างเดียว บ้านเดี่ยวและบ้านแฝด หรือได้ทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์เฮ้าส์

4. พื้นที่ที่จัดสรรได้ทุกประเภท จะอยู่บริเวณรอบนอกเมือง แต่ต้องการให้เป็นพื้นที่ชุมชนศูนย์กลางการเกษตร จึงสามารถพัฒนาแนวราบได้ทุกประเภท

ทั้ง 4 พื้นที่นี้อยู่บริเวณถนนวงแหวนรอบนอกออกไปยังชานเมือง มีการขยายตัวของชุมชนการอยู่อาศัยประเภทแนวราบได้มากขึ้น จะเห็นได้ว่าพื้นที่ที่จัดสรรไม่ได้ หรือต้องจัดสรรแปลงขายขนาดใหญ่มีขนาดพื้นที่ลดน้อยลง ยิ่งเป็นบริเวณที่ติดถนนใหญ่ที่มีการใช้สัญจรเป็นหลัก ใช้เชื่อมต่อไปยังจังหวัดอื่น หรือบริเวณที่ทางกายภาพมีแนวโน้มมีความเป็นชุมชนสูง ยิ่งสามารถพัฒนาได้มากขึ้น

-กลุ่มที่สามารถพัฒนาที่อยู่อาศัยได้ทุกประเภท แต่พัฒนาที่อยู่อาศัยในแนวสูงได้จำกัดตามขนาด ได้แก่ กลุ่มที่มีสีส้มและสีแดง (ตามรูป) โดยความสามารถในการพัฒนานั้นจะแตกต่างกันไปตามรายละเอียดดังนี้

1. พื้นที่พัฒนาแนวสูงได้ขนาดไม่เกิน 1,000 ตร.ม./อาคาร เป็นพื้นที่บริเวณแนวถนนวงแหวนรอบนอก และบริเวณแหล่งพาณิชกรรม หรือแหล่งงานตามชานเมือง ยังคงส่งเสริมให้พัฒนาแนวราบเป็นหลัก สามารถพัฒนาได้ทุกประเภท แต่ก็เพิ่มความสามารถพัฒนาแนวสูงให้เล็กน้อย รองรับการอยู่อาศัยรวมขนาดเล็กเพื่อเช่าได้

2. พื้นที่พัฒนาแนวสูงได้ขนาดไม่เกิน 2,000 ตร.ม./อาคาร พื้นที่นี้จะอยู่ติดกับบริเวณข้างต้น และเข้ามาจนติดกับโครงข่ายรถไฟฟ้าบริเวณชานเมือง ยังคงความสามารถในการพัฒนาแนวราบได้ทุกประเภทเช่นกัน จะเพิ่มความสามารถในแนวสูงอีกเล็กน้อยเท่านั้น

3. พื้นที่พัฒนาแนวสูงได้ขนาดไม่เกิน 5,000 ตร.ม./อาคาร กลุ่มนี้จะอยู่บริเวณแหล่งพาณิชยกรรมตามชุมชนในเมือง และบริเวณจุดตัดของโครงข่ายรถไฟฟ้า หรือถนนเมนหลักขนาดใหญ่ เน้นที่ความสามารถในการพัฒนาเชิงพาณิชกรรมมากกว่า ถ้าต้องการพัฒนาที่อยู่อาศัยจะต้องเลือกที่ดินที่อยู่ติดถนนใหญ่ หรือในระยะรัศมีจากสถานีรถไฟฟ้าตามเงื่อนไขผังเมืองจะดีกว่า

4. พื้นที่พัฒนาแนวสูงได้ขนาดไม่เกิน 10,000 ตร.ม./อาคาร เป็นพื้นที่มีการขยายตัวมากที่สุด โดยจะอยู่บริเวณในกรอบโครงข่ายรถไฟฟ้าเป็นหลัก เนื่องจากบริเวณนี้เป็นแหล่งชุมชนการอยู่อาศัยแนวราบเดิมซึ่งมีความหนาแน่นอยู่พอสมควร จึงเพิ่มความสามารถในการพัฒนาแนวสูงแทนเพื่อให้พื้นที่นี้มีความหนาแน่นมากขึ้น เช่น จากเดิมบางพื้นที่ทำได้แค่อาคารทั่วไป ไม่เกิน 2,000 ตร.ม. เพิ่มเป็นอาคารที่มีพื้นที่ไม่เกิน 10,000 ตร.ม.และทำในซอยย่อยที่มีความกว้างแค่ 6 ม.ขึ้นไปได้ด้วย

5. พื้นที่พัฒนาแนวสูงได้ขนาดเกิน 10,000 ตร.ม./อาคารขึ้นไป เป็นพื้นที่ใจกลางเมืองเป็นศูนย์กลางธุรกิจ มีการขายตัวของพื้นที่เล็กน้อย เพื่อกระจายความเจริญออกไปไม่ต้องกระจุกตัวแค่ในใจกลางเมือง โดยจะกระจายตัวไปใน 3 ทิศทาง บางซื่อ เพชรเกษม และพระราม 9 เพื่อให้เป็น New CBD แห่งใหม่

จะเห็นว่าพื้นที่กลุ่มนี้จะเป็นบริเวณที่อยู่ด้านในตามแนวกรอบของโครงข่ายรถไฟฟ้าทั้งที่เปิดให้บริการแล้ว และที่ยังอยู่ระหว่างดำเนินการ เนื่องจากมีการคมนาคม และขนส่งมวลชนที่ดีขึ้นสามารถเข้าถึงพื้นที่ต่างๆ ได้สะดวก และเดินทางเข้าสู่พื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ แหล่งงาน พาณิชยกรรมใจกลางเมือง (CBD) ได้ง่าย จึงกระจาย New CBD ออกไปตามหัวเมือง และเพิ่มความหนาแน่นของการอยู่อาศัยเพื่อรองรับจำนวนประชากรที่เพิ่มขึ้นได้ แต่ในพื้นที่นี้เป็นชุมชนที่มีการอยู่อาศัยเดิมในแนวราบเป็นหลักอยู่แล้ว จึงเพิ่มศักยภาพในการพัฒนาในแนวสูงให้มากขึ้นแทน

สิ่งที่น่าสนใจคือมีการขยายพื้นที่ที่สามารถพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียม ประเภท Low rise ที่ใหญ่ขึ้นในซอยย่อยที่มีขนาดเล็ก 6 ม.ขึ้นไป ซึ่งเป็นพื้นที่ที่สามารถต่อรถสาธารณะเพื่อไปยังรถไฟฟ้าได้ หรือ จะทำเป็น High rise ที่มีขนาดใหญ่ขึ้น ถ้าติดถนนเมนหลัก และติดสถานีรถไฟฟ้าตามเงื่อนไขของผังเมือง

ในภาพรวมของการเปลี่ยนแปลงตามร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ครั้งที่ 4 ต่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ประเภทที่อยู่อาศัยนั้น จะเห็นได้ว่ามีการขยายตัวของเมืองมากยิ่งขึ้น เพิ่มพื้นที่ของประเภทที่อยู่อาศัยทั้งในแนวราบ และแนวสูง เพิ่ม FAR ให้เมืองมีความหนาแน่นมากขึ้น กระจายศูนย์พาณิชยกรรม แหล่งงาน ออกไปตามหัวเมืองที่แนวรถไฟฟ้าไปถึง

การเปลี่ยนแปลงทั้งหมดนี้จะทำให้เมืองมีการขยายตัวเกิดการปลี่ยนแปลงของชุมชนการอยู่อาศัยที่จะกระจายตัวออกไปไม่กระจุกตัวแค่ในบริเวณใจกลางเมือง ทำให้ที่ดินบริเวณรอบๆ มีศักยภาพมากยิ่งขึ้น 

อ่านบทความอื่นๆ ของ ธนาคารเกียรตินาคิน

อ่านประกอบ: ร่างผังเมืองกทม.เปิดพื้นที่การพัฒนาคอนโดเพิ่ม

กรมที่ดิน ปรับโฉมแอพพลิเคชั่น “LandsMaps” เชื่อมโยงผังเมือง ให้เจ้าของที่ดินตรวจสอบการใช้ประโยชน์ที่ดิน

นายนิสิต จันทร์สมวงศ์ อธิบดีกรมที่ดิน เปิดเผยว่า จากการที่กรมที่ดินเริ่มให้บริการแอพพลิเคชั่น “LandsMaps” มาตั้งแต่ปี 2559 เพื่อให้ประชาชนสามารถค้นหาตำแหน่งแปลงที่ดินจากเลขที่โฉนด รูปแปลงที่ดิน ราคาประเมินที่ดิน สิ่งแวดล้อมรอบๆ แปลงที่ดิน ตรวจสอบเส้นทางเพื่อเดินทางไปยังแปลงที่ดิน รวมทั้งตรวจสอบสถานที่ตั้งของสำนักงานที่ดินที่เกี่ยวข้องได้ โดยใช้งานผ่านคอมพิวเตอร์หรือสมาร์ทโฟน จนได้รับความนิยมอย่างแพร่หลายทั้งจากประชาชน เอกชน และหน่วยงานภาครัฐ โดยในรอบปีที่ผ่านมามีจำนวนผู้เข้าใช้งานในระบบสูงขึ้นเป็นจำนวนมากกว่า 52 ล้านครั้ง

ดังนั้นเพื่อให้แอพพลิเคชั่น LandsMaps มีประสิทธิภาพยิ่งขึ้น กรมที่ดินจึงได้ร่วมมือกับกรุงเทพมหานครและกรมโยธาธิการและผังเมือง ในการนำข้อมูลผังแนวเขตการใช้ประโยชน์ในที่ดิน (Zoning) มาซ้อนทับบน Layer ของรูปแปลงที่ดิน เพื่ออำนวยความสะดวกให้ผู้รับบริการสามารถตรวจสอบได้ว่าที่ดินของตนเองหรือบริเวณที่สนใจสามารถทำประโยชน์ประเภทใดได้บ้าง เช่น เป็นที่ดินที่อยู่ในเขตที่อยู่อาศัยหรือพาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรมหรือเกษตรกรรม

โดยจะสามารถตรวจสอบแนวเขตการใช้ประโยชน์ในที่ดิน (Zoning) ร่วมกับรูปแปลงที่ดินได้จากคอมพิวเตอร์หรือสมาร์ทโฟนได้ทันทีโดยไม่ต้องเดินทางไปตรวจสอบยังสำนักงานที่ดินในพื้นที่กรุงเทพมหานคร หรือสำนักงานโยธาธิการและผังเมืองจังหวัด ทำให้สะดวกในการทำธุรกิจ หรือ ease of doing business

นับเป็นอีกหนึ่งความสะดวกที่เกิดจากการบูรณาการของภาครัฐเพื่อประชาชน แอพพลิเคชั่น “LandsMaps” เวอร์ชั่นล่าสุดนี้ จะทำให้ทราบตำแหน่งที่ตั้งของแปลงที่ดิน ข้อมูลที่ดินในเบื้องต้น ภาพมุมมอง Street view รวมถึงประเภทการใช้ประโยชน์ในพื้นที่ตามผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครและผังเมืองจังหวัด ช่วยให้ประชาชนและภาคธุรกิจใช้เป็นข้อมูลเบื้องต้นประกอบการตัดสินใจในการพิจารณาจะซื้อจะขายที่ดิน

รวมถึงตรวจสอบพื้นที่ดินเพื่อนำไปประเมินราคาในการกู้เงินกับสถาบันการเงิน และใช้ในการบริหารจัดการเกี่ยวกับที่ดินและทรัพย์สินของตนเองได้ โดยเฉพาะภาคธุรกิจ ใช้ในการวางงแผนเพื่อบริหารจัดการกับที่ดินของตนเอง และที่ต้องการจะซื้อจะขายเพื่อขยายธุรกิจในอนาคตได้ นอกจากนี้องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นสามารถใช้ข้อมูลเหล่านี้ประกอบการพิจารณาในการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้อีกทางหนึ่ง

อธิบดีกรมที่ดิน กล่าวต่อไปว่า กรมที่ดินได้พัฒนาการให้บริการประชาชนอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในสถานการณ์ปัจจุบันที่ประเทศไทยและทั่วโลกประสบกับการแพร่ระบาดของเชื้อโควิด – 19 กรมที่ดินจึงพัฒนาระบบการบริการในหลายด้านเพื่อให้ประชาชนสามารถใช้บริการผ่านระบบออนไลน์ โดยไม่ต้องเดินทางไปยังสำนักงานที่ดิน เพื่อลดความเสี่ยงและช่วยหยุดการแพร่กระจายเชื้ออย่างมีประสิทธิภาพทั้งนี้

ประชาชนสามารถใช้งานแอพพลิเคชั่น “LandsMaps” ได้แล้ววันนี้ ตลอด 24 ชั่วโมง ที่ http://dolwms.dol.go.th หรือ สามารถดาวน์โหลด LandsMaps สำหรับ Android : https://play.google.com/store/apps/details… และ App Store -สำหรับ iOS : https://itunes.apple.com/th/app/landsmaps/id1021516756?mt=8

ขอบคุณภาพโดย Pexels จาก Pixabay

จังหวัดนครราชสีมา หรือ “เมืองโคราช” เป็นอีกหนึ่งเมืองหลักที่เป็นประตู่สู่ภาคตะวันออกเฉียงเหนือ ศักยภาพพื้นที่จัดเป็นเมืองที่จะได้รับการยกระดับให้เป็นฮับการเดินทางสู่ภาคอีสาน เนื่องจากมีทั้งรถไฟความเร็วสูง เส้นทางกรุงเทพฯ-นครราชสีมา ก่อนจะขยายไปถึงจังหวัดหนองคายในอนาคต และมอเตอร์เวย์ เส้นทางบางปะอิน-นครราชสีมา ตลอดจนรถไฟทางคู่ ช่วงมาบกะเบา-ชุมทางถนนจิระที่จะเปิดให้บริการในเร็วๆนี้

ในขณะที่เมืองโคราชกำลังเดินหน้าพัฒนาในมิติต่างๆ แต่ก็ไม่ลืมที่จะเพิ่มพื้นที่สีเขียวให้กับเมือง โดยปัจจุบันบริษัท โคราชพัฒนาเมือง จำกัด อยู่ระหว่างการเร่งผลักดันโครงการเพิ่มพื้นที่สีเขียวของเมืองด้วยการพัฒนาแอพพิเคชั่น App 4Rester เพื่อใช้เป็นเครื่องมือช่วยให้คนทั่วไปสามารถเข้ามาใช้ในการสืบค้นข้อมูลต้นไม้ผ่านการปักหมุด GPS

ในเบื้องต้นได้มีการสำรวจต้นไม้ในพื้นที่เขตเมืองเก่าและรอบเมืองพบว่ามีจำนวนประมาณ 2,000 ต้น ที่จะต้องร่วมมือกันอนุรักษ์ให้เป็นพื้นที่สีเขียวไว้กรองมลพิษ PM 2.5 ที่สร้างผลกระทบไปทั่วประเทศในขณะนี้

ดร.ศิริวัฒน์ สาระเขตต์ หัวหน้าโครงการ กล่าวว่า ได้พบเห็นบ่อยครั้งกรณีต้นไม้ในเมืองถูกตัดโค่นเนื่องมาจากขาดการดูแลที่ดี ทั้งๆ ที่น่าจะมีแนวทางดูแลที่ดีกว่านี้หากมีฐานข้อมูลที่ดีว่ามีต้นไม้อะไร ปลูกอยู่ตรงพื้นที่ใดบ้าง โดยใช้นวัตกรรมเข้าไปบริหารจัดการ ซึ่งเป็นการต่อยอดจากโครงการของมหาวิทยาลัยวงษ์ชวลิตกุลที่รวบรวมข้อมูลต้นไม้เพื่อนำเสนอรายงานต่อโครงการอนุรักษ์พันธุกรรมพืชอันเนื่องมาจากพระราชดำริ สมเด็จพระกนิษฐาธิราชเจ้า กรมสมเด็จพระเทพรัตนราชสุดาฯ สยามบรมราชกุมารี

สำหรับแอพพิเคชั่น App 4Rester นั้นมีความหมายถึงผู้พิทักษ์ป่า ป่าในเมือง ป่าในมือ ที่ต่อจากนี้ไปประชาชนสามารถตรวจสอบข้อมูลต้นไม้ได้จากแอพในมือถือได้สะดวกรวดเร็วขึ้น หากใครจะตัด หรือย้ายไปอยู่จุดไหนสามารถตรวจสอบได้ โดยต้นไม้ทุกต้นจะติดเซ็นเซอร์ Iot เพื่อตรวจสอบข้อมูลได้ตลอดเวลา

ทั้งนี้ในการตรวจสอบจึงพบว่าพื้นที่เขตเทศบาลเมืองนครราชสีมามีจำนวนต้นไม้น้อยมากเมื่อเทียบกับมาตรฐานของเมืองหรือประเทศอื่นๆ โดยเฉพาะเขตคูเมืองเก่าพื้นที่ประมาณ 1,000 ไร่ มีต้นไม้ราว 2,000 ต้นเท่านั้น ทั้งๆ ที่น่าจะมีประมาณ 5,000 ต้น อีกทั้งหากเมืองต่างๆ นำเอาแอพพิเคชั่นไปประยุกต์ใช้สามารถคำนวณย้อนกลับไปได้ว่าจะปลูกเพิ่มอีกเท่าไหร่ จึงถือเป็นอีกหนึ่งกุศโลบายที่นำเอาข้อมูลมาสร้างบิ๊กดาต้าได้อีกทางหนึ่งด้วย

วันนี้บริษัทโคราชพัฒนาเมืองมีข้อมูลแล้วว่าภายในเขตเมืองเก่าและพื้นที่รอบๆ มีต้นไม้จำนวนกี่ต้น สามารถนำไปวางแผนบริหารจัดการ โดยเฉพาะแนวทางในอนาคตหากจะป้องกันและแก้ไขปัญหามลพิษสามารถต่อยอดได้ทันที จึงวิเคราะห์พื้นที่และปริมาณความต้องการได้อย่างชัดเจนว่าพื้นที่ไหนมีความร้อนก็จะเพิ่มต้นไม้เข้าไปให้ได้ความชุ่มชื้นเกิดขึ้น อีกทั้งจะใช้ปริมาณน้ำเท่าไหร่ในการดูแลได้อย่างชัดเจนมากขึ้น

สำหรับโครงการดังกล่าวได้รับการบูรณาการความร่วมมือขับเคลื่อนจากบริษัทโคราชพัฒนาเมือง จำกัด เทศบาลเมืองนครราชสีมา ในฐานะเจ้าของพื้นที่ พร้อมด้วยมหาวิทยาลัยวงษ์ชวลิตกุล นครราชสีมา มหาวิทยาลัยราชภัฎนครราชสีมา และโรงพยาบาลมหาราช โดยเริ่มดำเนินการตั้งแต่ช่วงปลายปี 2562 ที่ผ่านมา

โดยความร่วมมือครั้งนี้ได้รับการสนับสนุนจากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมวิทยาศาสตร์ วิจัย และนวัตกรรม (สกสว.) ด้านทุนวิจัยเรื่องการสำรวจและวิเคราะห์บริบทการจัดการสิ่งแวดล้อมสีเขียวในเมืองนครราชสีมา โดยใช้กระบวนการ urban forestry เน้นพื้นที่เมืองเก่าโคราชราว 1,000 ไร่นำร่องก่อนที่จะขยายไปสู่พื้นที่โดยรอบต่อไป เจาะรายละเอียดแต่ละพื้นที่ว่าจะสามารถนำไปพัฒนาแต่ละรูปแบบอย่างไรที่เหมาะสม จากเครื่องมือแอพพิเคชั่นที่รวบรวมไว้เป็นบิ๊กดาต้ามาตั้งแต่ต้น เมื่อได้ข้อมูลมาครบถ้วนจึงจะนำเสนอวิธีการบริหารจัดการที่เหมาะสมแต่ละพื้นที่แต่ละโซนต่อไป โดยจะอ้างอิงกับข้อกำหนดด้านผังเมืองควบคู่กันไปด้วย

ดร.ศิริวัฒน์ สาระเขตต์ กล่าวต่อไปว่า ปัจจุบันภาคส่วนราชการเข้ามาร่วมมือ อาทิ คณะวนศาสตร์ มหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ เนื่องจากจะต้องมีการคำนวณปริมาณคาร์บอนที่เกิดขึ้นเพื่อนำมาประยุกต์ใช้ การพิจารณาพันธุ์ไม้ต่างๆ เช่นเดียวกับภาคผังเมืองเพื่อนำไปบริหารจัดการ

ทั้งนี้จากข้อมูลที่พบจะเห็นว่าพื้นที่ริมคูคลอง แม่น้ำสายหลักในเขตเมืองยังคงไว้ซึ่งพื้นที่สีเขียวหลายจุดที่สามารถพัฒนาต่อยอดไปได้อีก ตลอดจนปรับพื้นที่รองรับกิจกรรมสันทนาการได้ทั้งเดินวิ่ง ปั่นจักรยาน เป็นต้น

ดังนั้นรอบคูเมืองจึงจะยกระดับการพัฒนาพื้นที่ให้เป็นสีเขียวได้มากขึ้น จากปัจจุบันจะพบว่าพื้นที่ยังมีอากาศร้อนเนื่องจากขาดความชุ่มชื้นของพื้นที่สีเขียว ลานย่าโมจึงยังเพิ่มพื้นที่สีเขียวโดยรอบได้อีกเพื่อให้โซนนั้นสามารถลดความร้อนเพิ่มความเย็นให้กับเมืองได้อีกด้วยจากการวางแผนในข้อมูลของแอพพิเคชั่น 4Rester

“ไฮไลต์ต่อไปคือการพัฒนาเลนจักรยานในจุดสำคัญให้สามารถเชื่อมโยงถึงกันได้จะเป็นการเพิ่มพื้นที่สีเขียวให้กับนครราชสีมาได้อีกมากมาย เพื่อเป็นพื้นที่สาธารณะให้ประชาชนทุกเพศทุกวัยเข้ามาใช้ประโยชน์ร่วมกันได้อย่างแท้จริง”

ท้ายสุดแล้วความสำเร็จจากผลลัพธ์หรืออานิสงส์ของมลพิษ PM2.5 ยังเป็นการจุดประกายความร่วมมือต่อการผลักดันให้ประชาชนหันมาสนใจต่อการอนุรักษ์ต้นไม้ การนำข้อมูลที่ได้รับจากแอพพิเคชั่นไปยกระดับการพัฒนาพื้นที่สีเขียว ประชาชนใส่ใจต่อการรักษาต้นไม้ในพื้นที่มากขึ้น ต่อจากนี้ไปคงจะได้เห็นการออกแบบเมืองพื้นที่สีเขียวของนครราชสีมาได้อีกมิติหนึ่งที่จะต้องบูรณาการร่วมกัน เริ่มจากชุมชนขนาดเล็กก่อนจะขยายไปสู่พื้นที่อื่นๆโดยนำเครื่องมือและวิธีการจากการพัฒนาแอพพิเคชั่น App 4Rester ไปประยุกต์ใช้นั่นเอง

เปิดประชุมคณะกรรมการนโยบายผังเมืองแห่งชาติ ตามพ.ร.บ.ผังเมืองฉบับใหม่นัดแรก ประวิตร นั่งหัวโต๊ะ ถกหลักเกณฑ์ตั้งกรรมการ เร่งจัดทำธรรมนูญผังเมือง ขับเคลื่อนการจัดทำผังเมืองในทุกระดับ

นายชยพล ธิติศักดิ์ อธิบดีกรมโยธาธิการและผังเมือง กล่าวว่า เมื่อวันที่ 8 เม.ย.ที่ผ่านมาได้มีการประชุมคณะกรรมการนโยบายการผังเมืองแห่งชาติ ครั้งที่ 1/2563 โดยนายกรัฐมนตรีได้มอบหมายให้ พลเอกประวิตร วงษ์สุวรรณ รองนายกรัฐมนตรี เป็นประธานการประชุม ซึ่งในวาระเริ่มแรกนี้เป็นการประชุมเฉพาะกรรมการโดยตำแหน่ง (ตามมาตรา 106) เพื่อให้เกิดการขับเคลื่อนภารกิจด้านการผังเมืองตามเจตนารมณ์ที่พระราชบัญญัติการผังเมือง พ.ศ. 2562 กำหนดไว้

ในวาระแรกคณะกรรมการนโยบายการผังเมืองแห่งชาติ ได้พิจารณาหลักเกณฑ์ในการแต่งตั้งกรรมการผังเมือง ตามมาตรา 80 (4) และ (5) จากนั้นคณะกรรมการผังเมืองจึงจะสามารถประชุมเพื่อแต่งตั้งผู้ทรงคุณวุฒิในคณะกรรมการผังเมืองจังหวัดตามลำดับต่อไปได้ อีกทั้ง ในมาตรา 75 (8) กำหนดให้คณะกรรมการนโยบายการผังเมืองแห่งชาติมีหน้าที่จัดทำธรรมนูญว่าด้วยการผังเมือง เพื่อใช้เป็นหลักการพื้นฐานที่ผู้เกี่ยวข้องกับการผังเมืองพึงปฏิบัติและเสนอคณะรัฐมนตรีพิจารณาให้ความเห็นชอบ

ดังนั้นเพื่อให้ภารกิจด้านการผังเมืองในช่วงของการเปลี่ยนผ่านกฎหมายนี้ดำเนินไปอย่างต่อเนื่อง จึงมีความจำเป็นต้องประชุมคณะกรรมการนโยบายการผังเมืองแห่งชาติเฉพาะกรรมการโดยตำแหน่ง เพื่อให้เกิดการขับเคลื่อนในภารกิจด้านการผังเมืองให้เป็นไปตามแผนการดำเนินงานต่อไป

สำหรับพระราชบัญญัติการผังเมือง พ.ศ. 2562 ได้มีผลใช้บังคับเมื่อวันที่ 25 พฤศจิกายน 2562 เป็นการปรับปรุงแก้ไขกฎหมายใหม่ทั้งฉบับ เพื่อให้ระบบการผังเมืองของประเทศในการกำหนดรูปแบบการวางและจัดทำผังเมืองทุกระดับ มีกฎหมายรองรับ พร้อมทั้งสนับสนุนให้มีการบริหารจัดการด้านการผังเมืองที่เหมาะสม สอดคล้องกับสภาพเศรษฐกิจ สังคมและสิ่งแวดล้อม เพื่อการพัฒนาประเทศ ตลอดจนกระจายอำนาจในการวางและจัดทำผังเมืองให้แก่องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น รวมทั้งการสร้างการมีส่วนร่วมของประชาชนผ่านกระบวนการรับฟังความคิดเห็นจากทุกภาคส่วน

ตามบทบัญญัติของพระราชบัญญัติการผังเมืองฉบับใหม่นี้กำหนดให้มีคณะกรรมการเพื่อทำหน้าที่ขับเคลื่อนภารกิจด้านการผังเมืองไว้ 3 องค์คณะ คือ 1. คณะกรรมการนโยบายการผังเมืองแห่งชาติ มีนายกรัฐมนตรีหรือรองนายกรัฐมนตรีซึ่งนายกรัฐมนตรีมอบหมายเป็นประธาน 2. คณะกรรมการผังเมือง มีปลัดกระทรวงมหาดไทยเป็นประธาน และ 3. คณะกรรมการผังเมืองจังหวัด ในเขตกรุงเทพมหานครมีปลัดกระทรวงมหาดไทยเป็นประธาน ในเขตจังหวัดอื่น ผู้ว่าราชการจังหวัดเป็นประธาน

“ขอนแก่นพัฒนาเมือง” ร่วมกับกลุ่มน้ำตาลมิตรผล และศูนย์สร้างสรรค์งานออกแบบ TCDC เร่งฟื้นฟูย่านศรีจันทร์ ให้เป็นศูนย์กลางเมืองสร้างสรรค์รองรับคนรุ่นใหม่ วัยสตาร์ทอัพ ดึง 3 เจนเนอเรชั่นร่วมถ่ายทอดประสบการณ์ก่อนที่จะส่งต่อให้คนรุ่นใหม่ต่อยอดร่วมขับเคลื่อนพัฒนาเมืองอัจฉริยะ

นายสุรเดช ทวีแสงสกุลไทย ผู้ร่วมก่อตั้ง บริษัทขอนแก่นพัฒนาเมือง (เคเคทีที) จำกัด เปิดเผยว่า เมื่อเร็วๆ นี้ได้ร่วมกับศูนย์สร้างสรรค์งานออกแบบ TCDC ขอนแก่น ภายใต้สังกัดสำนักงานส่งเสริมเศรษฐกิจสร้างสรรค์ (องค์การมหาชน) เครือข่ายเทศบาลนครขอนแก่น หน่วยงานภาครัฐ เอกชน ชมรม กลุ่มนักสร้างสรรค์ ในนามชมรม Srichan Club พัฒนาย่านสร้างสรรค์ศรีจันทร์ สู่พื้นที่เศรษฐกิจสร้างสรรค์ต้นแบบแห่งอีสาน จัดกิจกรรมเล่าเรื่องเก่าย่านขอนแก่น โดยเชิญระดับผู้ใหญ่ใน 3 เจนเนอเรชั่นที่อยู่ในจังหวัดขอนแก่นเมื่อ 40 ปี 50 ปี และ 70 ปี มาเล่าเรื่องความเป็นมาของขอนแก่นให้กลุ่มผู้สนใจรับฟัง

ส่วนในช่วงที่ 2 เป็นการนำภาพเก่าๆ ออกมาให้เด็กๆ ได้เห็นเมืองขอนแก่นในอดีต และมีกิจกรรมเวิร์คช็อป ทำแผนงานรวมของทุกภาคส่วน ที่ภาครัฐ ภาคเอกชน ตลอดจนมหาวิทยาลัยจะจัดหรือตั้งใจจะทำในปีนี้ เพื่อรวมเป็นปฏิทินกิจกรรมขอนแก่นทั้งปี โดยในการจัดกิจกรรมครั้งนี้มีหลายภาคส่วนนำอาหารมารับประทานร่วมกันเป็นสร้างความสัมพันธ์ที่ดีต่อกันจัดเป็นหนึ่งในกิจกรรมการฟื้นฟูเมืองย่านศรีจันทร์ของขอนแก่น ที่บริษัทขอนแก่นพัฒนาเมือ และทุกภาคส่วนช่วยขับเคลื่อนอยู่ในปัจจุบัน

ทั้งนี้กลุ่มศรีจันทร์สร้างสรรค์มีโมเดลกำหนดไว้แล้ว เป็นการฟื้นฟูเมือง ซึ่งจากเวทีการร่วมแสดงความเห็นในครั้งนี้ทำให้ทราบถึงความเป็นมาของขอนแก่นและพื้นที่ย่านศรีจันทร์นี้ฉายภาพให้เห็นภาพการพัฒนาจากอดีตมาจนถึงปัจจุบันให้ได้เรียนรู้ประวัติศาสตร์มาก่อน ซึ่งจากการทำเวิร์คช็อปร่วมกันทำให้เห็นว่าแต่ละหน่วยที่เกี่ยวข้องจะดำเนินการในเรื่องใดบ้าง ให้เห็นปฏิทินการพัฒนาในภาพรวมทั้งจังหวัด และจะเข้าไปเกี่ยวข้องในเรื่องใดบ้าง

“คนรุ่นเก่าปูทาง เบิกทางให้คนรุ่นใหม่ต่อยอดและร่วมกันขับเคลื่อนต่อไป เป้าหมายคือเมืองสร้างสรรค์ เมืองอัจฉริยะ ปัจจุบันย่านศรีจันทร์มีผู้นำในการขับเคลื่อนการพัฒนาฟื้นฟูชัดเจน โดยมี TCDC และเทศบาลเมืองเข้ามาร่วมมือกับประชาชนในพื้นที่ พร้อมกันนี้ยังมีมูลนิธิขอนแก่นในทศวรรษหน้าเข้าไปร่วมสนับสนุนอีกแรงหนึ่ง”

นายสุรเดชกล่าวอีกว่า โดยภายในปีนี้สิ่งที่เห็นถึงการพัฒนาคือ อาคารร้างของกลุ่มมิตรผลจะได้รับการปรับปรุงสภาพในเดือนเมษายนนี้ ส่วนการฟื้นฟูเมืองซึ่งบริษัท ขอนแก่นพัฒนาเมืองดำเนินการมาโดยตลอดนั้นร่วมกับกลุ่มบริษัทน้ำตาลมิตรผล โดยการเช่าห้องแถว ซึ่งชั้นบนจะพัฒนาเป็นที่พักอาศัย หอพัก หรือโฮสเทล ให้สามารถหารายได้อีกทางหนึ่งด้วย ส่วนชั้นล่างจะพัฒนารูปแบบโซเซียลเอ็นเตอร์ไพรส์ ให้นักธุรกิจคนรุ่นใหม่ในพื้นที่ที่ยังเริ่มต้นสตาร์ทอัพที่มีไอเดีย แต่ไม่มีหน้าร้าน ได้เข้ามาอยู่ฟรี 6 เดือน เพื่อเปิดโอกาสลองทำธุรกิจการค้าดูก่อน

“มีการทำโซนนิ่งสินค้าให้ชัดเจน แล้วจึงคัดคนเข้าไปให้สอดคล้องกับแต่ละโซน โดยเบื้องต้นมีประมาณ 40 ห้องแถว แบ่งซอยได้เป็นประมาณ 70 ร้านค้า รองรับผู้อยู่อาศัยได้อีกราว 500 คน ดึงดูดให้คนรุ่นใหม่กลับเข้ามาอยู่ในเขตเมืองอีกครั้งหนึ่ง” นายสุรเดชกล่าวในตอนท้าย

ซีบีอาร์อี ประเทศไทย ยกทำเล “เจริญนคร” เป็นทำเลฮอตปี 2563 ชี้รถไฟฟ้าสายสีทอง-ห้างไอคอนสยาม เพิ่มศักยภาพการพัฒนาในพื้นที่ ขณะที่ราคาคอนโดถูกกว่าย่านซีบีดีกว่าครึ่ง

นางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย เปิดเผยว่า แนวโน้มการพัฒนาที่พักอาศัยในปี 2563 จะถูกขับเคลื่อนด้วยความต้องการที่แท้จริง โดยพื้นที่ที่เคยถูกมองข้ามจะกลายเป็นทำเลยอดนิยม อย่างเช่น ถนนเจริญนคร ฝั่งธนบุรี ซึ่งปัจจุบันได้รับความสนใจอย่างสูงจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ หนึ่งในปัจจัยสำคัญ คือ การมีสิ่งอำนวยความสะดวกและระบบสาธารณูปโภคขนาดใหญ่ เมื่อมีการเปิดตัวของห้างค้าปลีกขนาดใหญ่ระดับห้าดาวอย่างไอคอนสยาม ทำให้ตอบโจทย์ลูกค้าที่อยู่บริเวณใกล้เคียงทั้งฝั่งกรุงเทพฯ และฝั่งธนบุรีโดยไม่จำเป็นต้องเดินทางเข้าเมือง อีกทั้งหากพิจารณาจากทำเลที่ตั้งของย่านเจริญนครแล้วก็พบว่าอยู่ใกล้ย่านใจกลางธุรกิจหรือซีบีดีอย่างสาทรและสีลมเป็นอย่างมาก มีเพียงแม่น้ำเจ้าพระยาคั่นไว้

นอกจากนี้ โครงการรถไฟฟ้าสายสีทอง (สถานีรถไฟฟ้ากรุงธนบุรี-สำนักงานเขตคลองสาน-สะพานพุทธ) ซึ่งเชื่อมต่อฝั่งกรุงเทพฯ และฝั่งธนบุรี ทำให้การเดินทางสะดวกรวดเร็วยิ่งขึ้น อีกทั้งจะมีการปรับปรุงสถานีรถไฟฟ้าบีทีเอสสะพานตากสินให้เป็นสถานีที่มี 2 ชานชาลาและเป็นรางคู่ จึงทำให้การเติบโตของย่านเจริญนครอาจเทียบได้ใกล้เคียงกับย่านอื่นในฝั่งกรุงเทพฯ โดยจุดดึงดูดที่สำคัญของย่านเจริญนครคือ ราคาที่พักอาศัยแนวสูงที่ถูกกว่าย่านซีบีดีมากกว่าครึ่ง ซึ่งเป็นระดับไฮเอนด์ มีราคาขายโดยเฉลี่ยไม่เกิน 100,000 – 150,000 บาทต่อตารางเมตร เท่ากับเป็นข้อบ่งชี้เรื่องของการเจริญเติบโตทุกๆ ด้านที่กำลังก่อตัวและพัฒนาอย่างรวดเร็วบนถนนสายนี้

จากการสำรวจของซีบีอาร์อีด้านเทรนด์การเลือกที่พักอาศัยของคนกรุงเทพฯ พบว่า นอกจากต้องการความสะดวกสบายในเรื่องทำเลแล้ว ยังต้องการใกล้ชิดกับธรรมชาติ โดยเฉพาะการอยู่อาศัยในห้องขนาดเล็กทำให้ต้องการวิวที่เปิดโล่ง ดังนั้น วิวแม่น้ำจึงเป็นเหมือนมูลค่าเพิ่มที่มาเสริมให้ที่พักอาศัยแนวสูงในย่านนี้มีความน่าสนใจมากขึ้น นอกจากนี้ ในย่านดังกล่าวยังมีชุมชนเก่าแก่ทางด้านวัฒนธรรม วัดวาอาราม และสตรีทฟู้ดเจ้าดังๆ เป็นย่านที่มีทั้งความเจริญสมัยใหม่ผสมผสานกับคุณค่าของวิถีชุมชนเก่าที่ได้รับการอนุรักษ์ไว้ ซึ่งเหลือเพียงไม่กี่ทำเลในกรุงเทพฯ ทำให้ย่านนี้เติมเต็มรูปแบบการใช้ชีวิตของคนเมืองในปัจจุบัน

อีกปัจจัยที่สนับสนุนให้เจริญนครกลายเป็นทำเลดาวรุ่งในปีนี้ คือ การย้ายที่ทำการของกระทรวงมหาดไทยจากฝั่งพระนครมาปักหมุดที่ริมแม่น้ำบนถนนเจริญนคร ซึ่งทำให้เห็นได้ชัดถึงกระแสความคึกคักของการพัฒนาชุมชนอยู่อาศัยบนถนนสายนี้ในระยะ 3-5 ปีจากนี้

นางสาวอลิวัสสาให้ความเห็นเพิ่มเติมว่า ปัจจุบันเจริญนครถือเป็นย่านที่ไม่มีภาวะโอเวอร์ซัพพลายของที่พักอาศัยแนวสูง เมื่อเส้นทางคมนาคมสะดวกมากขึ้นทั้งรถ-ราง-เรือ มีสะพานข้ามแม่น้ำหลายจุด ทั้งสะพานพระพุทธยอดฟ้า สะพานสมเด็จพระเจ้าตากสินมหาราช และสะพานกรุงเทพ รวมทั้งมีรถไฟฟ้าสายสีทอง ทำให้การเดินทางจากฝั่งธนบุรีเข้าสู่ย่านซีบีดีของกรุงเทพฯ สะดวกรวดเร็วมากขึ้น

“เจริญนครเป็นทำเลที่ยังลงทุนได้เพราะราคายังมีแนวโน้มที่จะเติบโตได้อีก ทั้งนี้คอนโดมิเนียมที่เปิดตัวก่อนหน้านี้ในบริเวณใกล้เคียงล้วนมีราคาที่สูงขึ้น ซีบีอาร์อีมองว่าเจริญนครเป็นทำเลใกล้ซีบีดีที่น่าสนใจมาก และกำลังจะเป็นทำเลที่สร้างเทรนด์ใหม่ในการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม เหมาะมากต่อการพัฒนาที่พักอาศัยแนวสูงที่ไม่จำเป็นต้องอยู่ติดสถานีรถไฟฟ้าเสมอไป ทำให้ประเมินได้ว่าการแข่งขันในตลาดคอนโดมิเนียมในทำเลนี้จะมีความเข้มข้นตั้งแต่ต้นปีนี้เป็นต้นไป” นางสาวอลิวัสสากล่าว