เมื่อวันที่ 3 กันยายนที่ผ่านมา นายกรัฐมนตรีได้เชิญผู้บริหารในภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไปนำเสนอวิสัยทัศน์ในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจ ซึ่งก็มีระดับบิ๊กๆ หลายคนไปร่วมโต๊ะพูดคุยกับนายกฯและทีมงาน อาทิเช่น ทองมา วิจิตรพงศ์พันธุ์ จากพฤกษา โฮลดิ้ง อนุพงศ์ อัศวโภคิน จากเอพี (ไทยแลนด์) ประทีป-ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม จากศุภาลัย
แสนผิน สุขี จาก โกลเด้นแลนด์เรสซิเดนซ์ ในเครือเฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ สงกรานต์ อิสสระ จาก ชาญอิสสระ พรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ จากสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย วรวุฒิ กาญจนกูล จากสมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน อลิวัสสา พัฒนถาบุตร จากซีบีอาร์อี สุพินท์ มีชูชีพ จากเจแอลแอล แต่งานนี้ ไร้เงาบิ๊กจากแลนด์แอนด์เฮ้าส์ และแสนสิริ ที่ถูกเชื้อเชิญด้วยเช่นกัน
เราควรจะใช้ช่วงเวลานี้ให้เป็นโอกาสที่จะนำพาประเทศไทยให้ไปอยู่ในจุดที่ดียิ่งขึ้น เป้าหมายของผม คอต้องการเข้าใจประเด็นหลักๆ และเข้าใจโดยลึกจากการฟังตรง ซึ่งจะเป็นประโยชน์อย่างมาก เมื่อเวลาผมพิจารณานโยบายหรือโครงการที่หน่วยงานต่างๆ นำเสนอ ผมจะสามารถตัดสินใจไปในแนวทางที่จะสนับสนุนวิสัยทัศน์ของพวกท่านได้
พลเอกประยุทธ์ จันทร์โอชา นายกรัฐมนตรี
การพูดคุยกระจัดกระจายในหลากหลายประเด็น เหมือนๆ จะอึดอัดกันมานาน เพราะเป็นครั้งแรกในรอบหลายปีที่นายกฯจะลงมานั่งหัวโต๊ะรับฟังปัญหาด้วยตัวเอง ซึ่งผู้ประกอบการก็แฮปปี้ กับความตั้งใจของนายกฯและทีมงาน แต่ถ้าดูเทียบเชิญแล้ว ก็ยังตกหล่นสมาคมใหญ่ไปอีก 2 สมาคม ก็คือ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และสมาคมอาคารชุด ซึ่งก็น่าเสียดายที่ตกขบวนไม่ได้เข้าร่วมออกความเห็นในครั้งนี้
ถือเป็นครั้งแรกในรอบหลายปีที่นายกรัฐมนตรีเปิดใจรับฟังภาคธุรกิจ ในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจของประเทศได้อย่างยั่งยืน โดยต้องการให้ภาครัฐเร่งกระตุ้นกำลังซื้อ และสร้างความเชื่อมั่นทางเศรษฐกิจให้กับผู้บริโภค รวมไปถึงการเข้าไปส่งเสริมให้ธนาคารลดการคุมเข้มการปล่อยสินเชื่อ
อนุพงษ์ อัศวโภคิน ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เอพี (ไทยแลนด์)
อย่างไรก็ตาม เมื่อไล่เลียงประเด็นที่เป็นข้อเสนอต่างๆ แล้ว ก็น่าจะครบถ้วนไม่ตกไม่หล่นแต่อย่างใด ซึ่งประเด็นที่ผู้ประกอบการเห็นตรงกันว่าเป็นอุปสรรคต่อภาคอสังหาฯในตอนนี้ ก็คือ มาตรการคุมเข้มสินเชื่อที่อยู่อาศัย หรือที่เรียกกันสั้นๆ ว่า มาตรการ LTV ที่ทุกฝ่ายเห็นตรงกันว่า อยากให้ทบทวน หรือให้เลิกไปเลย
รวมทั้งการขอขยายมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองที่กำหนดเพดานราคาบ้านไว้ที่ 3 ล้านบาท เพิ่มเป็น 5 ล้านบาท หรือเปิดกว้างในทุกระดับราคา และอีกเรื่องที่สำคัญคือ การเปิดให้ต่างชาติเข้ามาลงทุนซื้ออสังหาฯไทย เป็นบ้านหลังที่สอง โดยการขยายเวลาเช่า เพิ่มสัดส่วนการซื้อคอนโดของต่างชาติที่กำหนดไว้ 49% และขอขยายเวลาพำนักในประเทศไทยให้นานขึ้น
ภาครัฐควรพลิกฟื้นเศรษฐกิจด้วยธุรกิจอสังหาฯ โดยการส่งเสริมให้ชาวต่างชาติเข้ามาลงทุนซื้ออสังหาฯด้วยการเพิ่มจำนวนการออกวีซ่า และสิทธิประโยชน์ต่างๆ
ประทีป ตั้งมติธรรม ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ศุภาลัย
เอาล่ะ มาดูกันว่า แต่ละเรื่องใหญ่ๆ ที่เสนอกันนั้น ประชาชนคนซื้อบ้านจะได้ประโยชน์อะไรถ้ารัฐบาลรับไปดำเนินการให้
- เริ่มกันที่การขอยกเลิก LTV ซึ่งผู้ประกอบการบอกว่า เป็นอุปสรรคสำคัญต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จริงๆ ธนาคารแห่งประเทศไทยก็ได้ผ่อนปรนให้กับคนที่ซื้อบ้านหลังแรกไปแล้วเมื่อต้นปีให้สามารถกู้ได้ 100% + อีก 10% สำหรับการกู้เพิ่มเพื่อตกแต่ง
แต่กับการซื้อหลังที่สองนั้นยังติดเงื่อนไขอยู่ ถ้ารัฐยกเลิกหรือผ่อนปรนให้ คนที่ซื้อบ้านหลังที่สอง หรืออาจจะรวมถึงหลังที่สามก็น่าจะได้ประโยชน์ สามารถกู้ในวงเงินที่สูงขึ้นซึ่งอาจจะถึง 100% ++ แต่ที่ต้องระวังก็คือ ไม่มีใครรับประกันได้ว่า การเก็งกำไรจะไม่กลับมา และแบงก์จะใจดีปล่อยกู้ให้ง่ายๆ
ปรับปรุงมาตรการสนับสนุนธุรกิจอสังหาฯ เพื่อช่วยแบ่งเบาภาระผู้ซื้อบ้านใหม่ และสร้างการจับจ่ายในธุรกิจที่เกี่ยวข้อง
แสนผิน สุขี ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท โกลเด้นแลนด์ เรสซิเดนซ์
- การขอขยายเพดานราคาบ้านที่จะได้สิทธิ์ในการลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนอง เหลืออย่างละ 0.01% จากเดิม 3 ล้านบาท เป็น 5 ล้านบาท หรือหรือเปิดกว้างในทุกระดับราคา ซึ่งแน่นอนว่ามาตรการนี้ จะช่วยลดภาระให้กับผู้ซื้อบ้าน และผู้ประกอบการ จากล้านละ 3 หมื่นบาท เหลือล้านละ 200 บาท
ถ้าซื้อบ้านราคา 1 ล้านบาท จากที่ต้องจ่ายค่าธรรม 3 หมื่นบาทก็จ่ายแค่ 200 บาท ถ้าบ้าน 3 ล้านบาท จากที่ต้องจ่ายค่าธรรมเนียม 9 หมื่นบาท ก็เหลือแค่ 600 บาท ถ้าขยายเพดานเป็น 5 ล้านบาท จากที่ต้องจ่าย 1.5 แสนบาท จ่ายแค่พันเดียว ข้อเสียก็คือรายได้เข้ารัฐจะหายไปอีกหลายสตางค์
ขอให้รัฐบาลสนับสนุนการสร้างบ้าน ด้วยการลดหย่อนภาษีบุคคลธรรมดา 2% ของค่าปลูกสร้างบ้าน แต่ไม่เกิน 100,000 บาท และยกเว้นภาษีที่ดินให้ผู้มีที่ดินเปล่าไว้สำหรับปลูกสร้างบ้านไม่เกินคนละ 200 ตารางวา
วรวุฒิ กาญจนกูล นายกสมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน
- อีกมาตรการที่ผู้ประกอบการเสนอให้นำกลับมาใช้ใหม่ และปรับปรุงสูตรยาให้แรงขึ้นก็คือ มาตรการบ้านดีมีดาวน์ สำหรับคนที่ซื้อบ้านไม่เกิน 3 ล้านบาท รัฐจะช่วยลดภาระให้ผู้ซื้อ 5 หมื่นบาท มีข้อเสนอให้เพิ่ม cash back เป็น 5 หมื่นบาทไปจนถึง 2 แสนบาท ตามระดับราคาบ้าน ซึ่งมาตรการนี้จะช่วยลดภาระให้กับผู้ซื้อบ้านได้ แต่ก็ต้องแลกกับรายได้รัฐที่จะหายไป
เสนอให้ประเทศไทยเป็น “Thailand Best Second Home” เพื่อดึงชาวต่างชาติเข้ามาลงทุนมากที่สุด
พรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย
- มาตรการจูงใจให้ต่างชาติซื้ออสังหาฯไทยเป็นบ้านหลังที่สอง โดยอาศัยจุดแข็งเรื่องท่องเที่ยว และความปลอดภัยในสุขอนามัย ภายใต้แคมเปญ Thailand Best Second Home โดยการขยายระยะเวลาเช่าจาก 30 ปี เป็น 50-99 ปี เพิ่มสัดส่วนการซื้อคอนโดของต่างชาติที่กำหนดไว้ 49% และขอขยายเวลาพำนักในประเทศไทยให้นานขึ้น เพื่อช่วยระบายสต๊อกอสังหาฯที่ยังคามืออยู่ รวมถึงส่งเสริมให้ไทยเป็นศูนย์กลางสำนักงานแห่งเอเชีย
มาตรการนี้น่าจะได้รับความสนใจจากต่างชาติอยู่พอสมควร เพราะไทยถือเป็น destination ที่ต่างชาติสนใจอยู่แล้ว แต่สิ่งที่ต้องระวังก็คือ เมื่อต่างชาติเข้ามามากขึ้น ในอนาคตราคาที่ดิน และราคาอสังหาริมทรัพย์จะขยับขึ้นตาม เพราะเงินของต่างชาติหลายๆ ประเทศใหญ่กว่าเงินไทย รวมถึงสิทธิการออกเสียงสำหรับการอยู่อาศัยในคอนโดที่อาจจะกระทบต่อการอยู่อาศัยของคนไทย ดังนั้นจะต้องมีมาตรการที่ป้องกันผู้ซื้อบ้านคนไทยไม่ให้ได้รับผลกระทบ
อาคารสำนักงานไทยมีค่าเช่าต่ำที่สุดอันดับ 10 ของโลก รัฐบาลควรใช้วิกฤติให้เป็นโอกาสในการผลักดันให้ไทยเป็น “ศูนย์กลางสำนักงานแห่งเอเชีย”
สุพินท์ มีชูชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย)
- ปรับปรุงเงื่อนไขที่อยู่อาศัยที่ขอส่งเสริมการลงทุนจากบีโอไอ จากเดิมราคาที่อยู่อาศัยต้องไม่เกิน 1-1.2 ล้านบาท ขอเพิ่มเป็น 1.5-1.8 ล้านบาท เพื่อให้สอดคล้องกับสภาพความเป็นจริงในตลาด มาตรการนี้จะทำให้มีคอนโด- ทาวน์เฮ้าส์ ในราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาท เป็นทางเลือกให้กับผู้ซื้อบ้านหลังแรก ผู้เริ่มต้นครอบครัวได้มากขึ้น แต่ก็ต้องคำนึงถึงกลุ่มระดับล่างที่ยังซื้อบ้านได้ในราคาไม่ถึงล้านด้วยว่าจะมีแนวทางช่วยเหลืออย่างไร
- ปรับปรุงกฎหมายจัดสรร ลดขนาดที่ดินสำหรับพัฒนาบ้านแฝด และบ้านเดี่ยวให้เล็กลง จากบ้านแฝดต้องมีขนาดที่ดิน 35 ตารางวา เหลือ 30 ตารางวา และ บ้านเดี่ยว 50 ตารางวา เหลือ 40 ตารางวา ซึ่งจะทำให้ราคาบ้านลดลงไประมาณ 20% เพิ่มโอกาสในการซื้อบ้านของผู้บริโภคได้มากขึ้น แต่สิ่งที่ต้องคำนึงถึงคือ คุณภาพในการอยู่อาศัย จะต้องไม่ได้รับผลกระทบจากขนาดที่ดินที่เล็กลง
ผู้ประกอบการอสังหาฯหลายรายประสบปัญหาไม่สามารถทำยอดขายได้มากที่เท่าควร ส่งผลให้เกิดหนี้เสีย และเกิดปัญหาการเลิกจ้างงาน จึงอยากให้รัฐบาลออกมากช่วยแก้ไขปัญหา
สงกรานต์ อิสสระ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ชาญอิสสระ ดีเวล็อปเมนท์
ก็พอเป็นสังเขปกับข้อเสนอต่างๆ ที่อยากให้รัฐบาลช่วยสนับสนุน เพื่อพลิกฟื้นธุรกิจอสังหาฯ และเศรษฐกิจโดยรวม ซึ่งก็ต้องบอกว่า ทุกมาตรการมีได้มีเสียขึ้นอยู่กับรัฐจะมองในมุมไหน และจะทำอย่างไรให้ win win win กันทุกฝ่าย ทั้งประชาชนคนซื้อบ้าน ผู้ประกอบการ และประเทศชาติ และที่สำคัญจะต้องมีทั้ง give and take ให้กับส่วนรวมด้วยเช่นกัน ในฐานะที่ไม่มีโอกาสนั่งประชุมที่ห้องเขียวกับเขา แต่ก็อยากเสนอนายกฯให้ช่วยผลักดัน
ข้อแรก เสนอให้ประเทศไทยมีมาตรการสนับสนุนการซื้อบ้านหลังแรกอย่างถาวรเหมือนๆ ที่ประเทศอื่นๆ เขามีกัน ไม่ว่า เงิน cash back ให้ดอกเบี้ยต่ำ และเพิ่มการลดหย่อนภาษี
ข้อสอง ผลักดันให้ภาคเอกชนตั้งกองทุนพัฒนาธุรกิจที่อยู่อาศัย โดยใช้เงินจากกำไร หักจากภาษี หรือเงิน CSR ขององค์กร เพื่อใช้สำหรับการพัฒนาตลาดที่อยู่อาศัย เช่น การพัฒนาด้านข้อมูล การสร้างโอกาสให้ผู้มีรายได้น้อยได้เข้าถึงที่อยู่อาศัยในขั้นพื้นฐานตามกำลังที่มี เป็นต้น
ข้อสาม เสนอให้นายกฯ นั่งเป็นประธานคณะกรรมการนโยบายที่อยู่อาศัยแห่งชาติด้วยตัวเอง เพราะเรื่องที่อยู่อาศัยเป็นยุทธศาสตร์สำคัญของชาติที่ต้องการการขับเคลื่อนอย่างจริงจัง
ถ้าทำได้ตลาดที่อยู่อาศัยจะเติบโตได้อย่างยั่งยืนกว่านี้แน่นอนครับ
