คณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดนนทบุรีได้ปรับปรุงข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินจังหวัดนนทบุรี พ.ศ. 2545 ในยุคที่นายนิสิต จันทร์สมวงศ์ อธิบดีกรมที่ดินคนปัจจุบัน ยังนั่งเป็นผู้ว่าราชการอยู่ที่จังหวัดนนทบุรี เพื่อกำหนดหลักเกณฑ์การจัดทำแผนผังโครงการ และวิธีการจัดสรรที่ดิน ให้เหมาะสมกับสภาวการณ์ปัจจุบัน และเป็นไปตามมาตรฐานที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนด โดยข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรมจังหวัดนนทบุรี พ.ศ. 2563 ฉบับใหม่นี้เริ่มมีผลบังคับใช้แล้วตั้งแต่วันที่ 30 พฤษภาคม 2563 ที่ผ่านมา
สำหรับข้อกำหนดฉบับใหม่ได้ทำให้เกิดมาตรฐานใหม่ในการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในพื้นที่จังหวัดนนทบุรีที่เปลี่ยนไปจากเดิม ซึ่งบางเรื่องอาจเป็นเรื่องที่ผู้พัฒนาโครงการบ้านจัดสรรโดยส่วนใหญ่ได้ทำอยู่ก่อนแล้ว แต่เมื่อถูกเขียนเอาไว้ในข้อกำหนด จึงเป็นเรื่องที่ผู้พัฒนาโครงการบ้านจัดสรรต้องทำตามกฎหมายอย่างเท่าเทียมกัน
มาตรฐานแรก ก็คือ การพัฒนาโครงการบ้านจัดสรร ไม่ว่าจะเป็น บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ หรืออาคารพาณิชย์ในพื้นที่จังหวัดนนทบุรี จะต้องแสดงวิธีการในการปรับปรุงพื้นที่ดิน การรวม การปรับแต่งให้พื้นที่ดินเกิดความเหมาะสมในการปลูกสร้างอาคาร ทั้งนี้จะต้องกำหนดระดับความสูงต่ำของพื้นดิน และวัสดุที่นำมาใช้ในการถมปรับที่ดิน ทั้งบริเวณส่วนจำหน่าย และส่วนสาธารณูปโภค โดยให้แสดงค่าระดับและตารางรายการปรับปรุงพื้นที่ดิน โดยมีวิศวกรตามกฎหมายว่าด้วยวิชาชีพวิศวกรรมรับรอง
เรื่องนี้ดูเผินๆ อาจจะไม่สลักสำคัญ แต่จริงๆ สำคัญมาก เพราะถ้าพื้นที่ที่นำมาพัฒนาโครงการถูกปรับไม่ตรงตามหลักทางวิศวกรรม ก็อาจจะทำให้บ้านทรุดบ้านพังได้ และถ้าถมดินสูงต่ำไม่เท่ากัน ฝนตกน้ำท่วม บ้านที่อยู่ในพื้นที่ต่ำกว่าก็มีสิทธิจมน้ำได้รับความเสียหายได้ ปัญหาเหล่านี้เคยเกิดขึ้นมาแล้วจริงๆ โดยที่คนซื้อไม่ได้รับรู้ข้อมูลอย่างชัดแจ้งก่อนที่จะตัดสินใจซื้อ จึงถูกกำหนดเอาไว้ให้ชัดเจน
มาตรฐานที่ 2 โครงการต้องมีพื้นที่พักขยะรวมและที่คัดแยกขยะ โดยการกำจัดขยะสิ่งปฏิกูล การจัดพื้นที่บริเวณโครงการจัดสรรที่ดินให้ปราศจากขยะมูลฝอยเป็นไปตามข้อกำหนดบัญญัติท้องถิ่น หากไม่มีข้อบัญญัติก็ให้ผู้พัฒนาโครงการบ้านจัดสรรต้องแสดงรายละเอียดการดำเนินการจัดเก็บและทำลายขยะสิ่งปฏิกูล เสนอคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดนนทบุรีพิจารณาตามความเหมาะสม
โดยปกติการกำจัดขยะสิ่งปฏิกูลในโครงการเป็นเรื่องที่ผู้พัฒนาโครงการจะต้องได้หนังสือรับรองการจัดเก็บขยะจากองค์การปกครองส่วนท้องถิ่นจึงจะมายื่นขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดิน ซึ่งแต่ละท้องถิ่นก็มีวิธีการจัดการขยะแตกต่างกันไปตามกำลังความสามารถและความพร้อม มาตรฐานใหม่ตามข้อกำหนดจัดสรร ทำให้ทุกโครงการจะต้องมีพื้นที่สำหรับพักขยะและคัดแยกขยะ ไม่ให้ขยะกระจัดกระจายอยู่ตามหน้าบ้านในโครงการ
มาตรฐานที่ 3 ทุกโครงการต้องมีระบบบำบัดน้ำเสียกลาง โดยผู้พัฒนาโครงการบ้านจัดสรรนอกจากจะต้องจัดให้มีถังบำบัดในครัวเรือนแล้ว ต้องมีระบบบำบัดกลางสำหรับรวบรวมน้ำเสียมาบำบัดอีกครั้ง โดยจะเป็นจุดเดียวหลายจุดก็ได้ หรือจะเป็นวิธีรวบรวมน้ำเสียจากทุกหน่วยย่อยมาบำบัดกลางทีเดียว ซึ่งมาตรฐานของคุณภาพน้ำทิ้งต้องเป็นไปตามมาตรฐานของกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมทั้งนี้ไม่รวมถึงการจัดสรรที่ดินขนาดเล็ก(พิเศษ)
ข้อกำหนดนี้เป็นการเพิ่มระบบบำบัดน้ำเสียขึ้นมาอีกชั้นหนึ่งให้ได้คุณภาพน้ำทิ้งตามมาตรฐานที่ทางการกำหนด เพื่อคุณภาพของสิ่งแวดล้อมที่ดีขึ้น
มาตรฐานที่ 4 เรื่องของความกว้างของถนนและการจัดที่จอดรถบริเวณด้านหน้าอาคารพาณิชย์ ข้อกำหนดใหม่ของนนทบุรี กำหนดให้ขนาดความกว้างของถนนไม่ต่ำกว่า 9 เมตร ซึ่งเป็นมาตรฐานเดียวกับโครงการบ้านจัดสรรในกทม. ขณะที่จังหวัดอื่นๆ ส่วนใหญ่ซึ่งรวมถึงข้อกำหนดเดิมของจังหวัดนนทบุรีด้วย กำหนดความกว้างถนนไม่ต่ำกว่า 8 เมตร ทำให้ถนนในโครงการบ้านจัดสรรยุคใหม่ในจังหวัดนนทบุรีกว้างขวางขึ้น
ส่วนที่จอดรถด้านหน้าอาคารพาณิชย์ของเดิมกำหนดความกว้างที่จอดรถ 2.4 เมตร ตามแนวถนน ส่วนของใหม่ได้กำหนดเอาไว้หลายรูปแบบ ได้แก่
- ถ้าจัดให้มีที่จอดรถตั้งฉากกับแนวทางเดินรถ ที่จอดต้องมีความกว้างไม่น้อยกว่า 2.4 เมตร ความยาวไม่น้อยกว่า 5 เมตร
- ถ้าจัดให้มีที่จอดรถขนานกับแนวทางเดินรถหรือทำมุมกับทางเดินรถ น้อยกว่า 30 องศาให้มีความกว้างไม่น้อยกว่า 2.4 เมตร และความยาวไม่น้อยกว่า 6 เมตร
- ถ้าจัดให้มีที่จอดรถทำมุมกับทางเดินรถตั้งแต่ 30 องศาขึ้นไปให้มีความกว้างไม่น้อยกว่า 2.4 เมตร และความยาวไม่น้อยกว่า 5.5 เมตร
โดยสรุปแล้วจะต้องเพิ่มที่จอดรถกว้าง 5 เมตร จากเดิม 2.4 เมตร ซึ่งจะทำให้จอดรถได้อย่างสะดวกสบายมากขึ้น แต่มาตรฐานในข้อนี้ก็จะทำให้ต้นทุนอาคารพาณิชย์เพิ่มขึ้นพอสมควร
มาตรฐานที่ 5 เรื่องของการจัดทำระบบไฟฟ้า ผู้พัฒนาโครงการบ้านจัดสรรต้องจัดให้มีระบบระบบไฟส่องสว่าง โดยใช้หลอดประหยัดไฟหรือหลอดไฟฟ้าที่มีประสิทธิภาพในการประหยัดพลังงานที่กระทรวงพลังงานกำหนดในพื้นที่สาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ
เป็นข้อกำหนดที่ต้องการส่งเสริมให้เกิดการอนุรักษ์พลังงานภายในโครงการจากเดิมที่ไม่ได้กำหนดไว้ แต่ในความเป็นจริง ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ก็ใช้หลอดประหยัดพลังงานกันอยู่แล้ว เพียงแต่เป็นการบังคับให้ทำกันโดยทั่วหน้า
มาตรฐานที่ 6 ผู้พัฒนาโครงการบ้านจัดสรร ต้องติดตั้งระบบกล้องวงจรปิดหรือ CCTV บริเวณด้านหน้าโครงการจัดสรรที่ดินที่เป็นทางเข้าออก และภายในโครงการตามความเหมาะสม และจะต้องดูแลให้สามารถใช้งานได้ตามปกติ
เช่นเดียวกับเรื่องของการใช้หลอดประหยัดพลังงาน เพราะเป็นเรื่องที่โดยปกติผู้พัฒนาโครงการส่วนใหญ่ก็ติดตั้ง CCTV เพื่อความปลอดภัยในโครงการกันอยู่แล้ว แต่ต่างจากเดิมตรงที่เมื่อถูกกำหนดเป็นกฎหมายจึงเปลี่ยนจากบริการสาธารณะเป็นสาธารณูปโภคในโครงการที่ผู้พัฒนาโครงการต้องทำ
ทั้งหมดคือมาตรฐานใหม่ในโครงการบ้านจัดสรร จังหวัดนนทบุรีที่มีผลบังคับใช้แล้วในขณะนี้ ซึ่งแน่นอนว่า เป็นความต้องการยกระดับการอยู่อาศัยในบ้านจัดสรรที่ภาครัฐต้องการให้เกิดขึ้น คราวนี้มาฟังมุมมองผู้พัฒนาโครงการกันบ้าง
นายอิสระ บุญยัง นายกกิติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ให้ความเห็นว่า เห็นด้วยกับการเพิ่มคุณภาพการอยู่อาศัยในโครงการบ้านจัดสรร แต่สิ่งที่ต้องคำนึงควบคู่กันไปคือ ต้นทุนที่เพิ่มสูงขึ้นจนทำให้ผู้มีรายได้น้อยและปานกลางซื้อบ้านจัดสรรไม่ได้ และที่สำคัญคือกฎระเบียบที่เข้มเกินไป ก็อาจจะทำให้เกิดการหลบเลี่ยงกฎหมายตามมา
ไม่ใช่ไม่เห็นด้วยกับสิ่งที่ดีกว่า แต่ถ้ามันเข้มจนเกินไปก็จะผลักให้คนไม่ทำตามกฎหมาย และทำให้ผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง ซื้อบ้านจัดสรรไม่ได้ เพราะต้นทุนที่สูงขึ้นอย่างละเล็กละน้อยรวมกันก็ทำให้ราคาบ้านต้องปรับตัวสูงขึ้น แต่จะขึ้นเท่าไหร่ก็ขึ้นอยู่กับระดับราคา ถ้าเป็นบ้านราคาถูกต้นทุนที่ปรับขึ้นก็จะมีผลต่อราคามากกว่าบ้านราคาแพง”
ดังนั้น มาตรฐานการจัดสรรที่ดินจึงควรเป็นมาตรฐานกลางที่ทุกคนถือปฏิบัติได้ และเป็นมาตรฐานที่ไม่ควรต่ำกว่านี้ ส่วนใครที่ทำมาตรฐานที่สูงกว่าก็ควรให้เป็นทางเลือก นอกจากนี้ หลายเรื่องในทางปฏิบัติอาจมีปัญหาตาม เช่น การต้องมีพื้นที่พักขยะรวมและคัดแยกขยะ ก็จะทำให้พื้นที่โดยรอบมีปัญหาเรื่องกลิ่น และสุขอนามัย คงไม่มีใครอยากมีบ้านอยู่ใกล้ๆ ที่พักขยะ ขณะที่ความพร้อมของท้องถิ่นในการเข้ามาจัดเก็บขยะออกไปก็แตกต่างกัน เรื่องของระบบบำบัดน้ำเสียกลางก็เช่นกัน สุดท้ายจะกลายเป็นภาระของผู้อยู่อาศัย เป็นต้น
การพัฒนามาตรฐานการอยู่อาศัยให้ดีขึ้นเป็นสิ่งที่ควรต้องทำ แต่จะทำอย่างไรให้อยู่ในจุดสมดุลระหว่างต้นทุนกับคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้น เป็นเรื่องที่รัฐกับเอกชนรวมถึงภาคประชาชนควรต้องหาบทสรุปร่วมกันครับ แม้เวลานี้จะแก้ไขอะไรไม่ได้แล้ว แต่ในโอกาสหน้าก็คงมีเวลานำมาทบทวนกันใหม่ และที่สำคัญควรนำมาผลที่ได้รับจากการปรับปรุงข้อกำหนดของนนทบุรี มาเป็นแนวทางในการปรับปรุงข้อกำหนดการจัดสรรที่ดินของกทม.ที่กำลังดำเนินการอยู่ในขณะนี้ก็ดีเหมือนกันครับ
