หลายคนอาจจะแปลกใจว่าทำไม วิกฤติที่เกิดขึ้นจากการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ถึงทำอะไรธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้! ฟังดูแล้วก็อาจจะงงๆ เพราะหลายธุรกิจโดนพิษของไวรัสเล่นงานจนล้มไม่เป็นท่า แต่บริษัทอสังหาฯหลายค่ายกลับมียอดขายดีที่สุดตั้งแต่เปิดบริษัทมา หรือมันเป็นแค่การสร้างภาพลวงตาทำให้คนทั่วไปเข้าใจว่า ทุกอย่างยังโอเค
เรื่องนี้มันมีทั้งข้อเท็จ-จริง ที่ผสมปนเปกันอยู่ ลองมาดูกัน
เริ่มจากคำถามแรก ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยรวมได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 หรือไม่ คำตอบที่ได้จากผู้ประกอบการส่วนใหญ่ คือ ได้รับผลกระทบแน่นอน โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่โดนแรงเหวี่ยงจาก new normal ทำให้ผู้บริโภคเปลี่ยนใจจากการอยู่แนวสูง มาอยู่แนวราบแทน ผสมปนเปกับคดีเก่า LTV และ demand จากต่างชาติที่ยังไม่กลับมา จะทำให้คอนโดตกลงไม่ต่ำกว่า 40% แน่ๆ
ส่วนตลาดบ้านแนวราบ แม้จะได้อานิสงส์จากโควิด-19 affect ผนวกกับ real demand ที่ตกค้างมา ทำให้มียอดขายที่เพิ่มขึ้น แต่บวกลบคูณหารแล้วทั้งปีก็จะยังติดลบอยู่กว่า 10% เพราะความต้องการซื้อส่วนหนึ่งซึ่งมีจำนวนไม่น้อย ยังชะลอการตัดสินใจออกไปในเมื่อยังมองไม่เห็นภาวะฟื้นตัวของเศรษฐกิจ ใครล่ะจะคิดซื้อบ้านในสถานการณ์ที่ยังไม่รู้ว่ารายได้ของตัวเองจะลดหรือจะเพิ่ม
สรุปโดยภาพรวม ธุรกิจอสังหาฯปีนี้ ติดลบไม่ต่ำกว่า 30% แน่นอน แม้ในครึ่งปีหลังหลายคนมองว่า มีแนวโน้มที่ดีขึ้น แต่จะให้ดีแค่ไหนตัวเลขก็ยังวิ่งอยู่ในแดนลบอย่างไม่ต้องสงสัย
แล้วทำไมในไตรมาสที่ 2 หลายบริษัทถึงประกาศชัยปั๊มยอดขายได้ถล่มทลายถึงขนาดต้องปรับเป้ากันยกใหญ่ เรื่องนี้ต้องขยายให้เกิดความเข้าใจที่ตรงกัน และไม่ทำให้ตลาดโดยเฉพาะผู้บริโภคเกิดความสับสนจนกลายเป็นเหยื่อเหมือนที่เคยเกิดขึ้นก่อนวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540
จากการเช็คและตรวจสอบจากหลายแหล่ง พบว่า ยอดขายในช่วงปลายเดือนเม.ย. มาจนถึงพ.ค.คาบเกี่ยวถึงมิ.ย. บริษัทส่วนใหญ่มียอดขายที่ดีขึ้นจริง ด้วยเหตุผล 2-3 ข้อ
- ข้อแรก เกิดจาก real demand ตัวจริง ที่อั้นมาจากช่วงก่อนล็อคดาวน์ราวๆเดือนมี.ค.-เม.ย. กลับมาซื้อทันทีหลังคลายล็อคดาวน์ เช่นเดียวกับ investor ที่มีสตางค์และพร้อมเสี่ยง
- ข้อที่สอง กลุ่มที่ค่อนข้างอินกับการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 และกระแสการตลาด new normal ที่ถูกโหมขึ้นมา ทำให้ต้องการหาที่ปลอดภัยในการอยู่อาศัย คนที่อยู่คอนโดพื้นที่คับแคบจึงหันไปหาซื้อบ้านแนวราบเป็นบ้างหลังที่สอง
- ข้อที่สาม กลุ่มที่วางแผนซื้อบ้านเอาไว้ แต่ยังไม่ถึงกับต้องรีบตัดสินใจ แต่เมื่อมาเจอสถานการณ์โควิด-19 และเกิดความไม่มั่นใจรายได้ในอนาคต จึงเปลี่ยนแผนรีบซื้อรีบยื่นกู้เอาไว้ก่อน วันดีคืนร้ายรายได้หดก็อดซื้อบ้านกันพอดี
ทั้ง 3 กรณี ได้รับการสนับสนุนอย่างเป็นทางการจากโปรโมชั่นหนีตายของผู้ประกอบการอสังหาฯ ซึ่งโดนใจซะยิ่งกว่าโปรไฟไหม้ของบริษัททัวร์ เป็นแรงกระตุ้นสำคัญไม่ว่าจะเป็นอยู่ฟรี 2 ปี 3 ปี 5 ปี ลดราคา 20% 30% ไปจนถึง 50-60% แถมรถเบนซ์ รถมินิ เครื่องครัว+เฟอร์นิเจอร์+โฮมเธียเตอร์ ครบชุด พร้อมฟรีทุกค่าใช้จ่าย แถมยังได้เงินทอนไว้เป็นกองทุนสำรองเลี้ยงชีพอีกต่างหาก ด้วยเงื่อนไขแบบนี้ใครจะไปทนอยู่ไหว
ส่งผลให้ในเดือนพ.ค.หลังคลายล็อคดาวน์ ยอดขายของหลายบริษัทพุ่งพรวด 30-40% กลายเป็น new high ที่ต้องบันทึกเอาไว้ ถามว่าจากสถานการณ์นี้จะยืนยาวแค่ไหนก็ต้องบอกคำเดียวว่า มันจบแล้วครับนาย demand ที่เข้าตลาดแบบฉับพลันในช่วงเดือนเม.ย.-พ.ค.นั้นมันเริ่มเบาบางลงกลับสู่ภาวะปกติแบบเก่าในเดือนมิ.ย.-ก.ค.และคาดว่าจะแผ่วเบาลากไปแบบยาวๆ จนถึงปีหน้าเป็นอย่างน้อย
แม้ real demand กับ investor เงินเย็นจะยังคงมีอยู่ แต่ก็เป็นแค่ปลาในบ่อน้ำเล็กๆ ให้เหล่าชาวประมงทั้งน้อยใหญ่ต้องแย่งชิ่งกันจับปลา ล่อด้วยเหยื่อโปรโมชั่น โปรโมชั่น และโปรโมชั่น แม้แต่อีเวนต์ใหญ่ประจำปีอย่างมหกรรมบ้านและคอนโดของ 3 สมาคมอสังหาฯยังจำต้องล่าถอยยกเลิกการจัดการไปตั้งหลักกันใหม่ในปีหน้า
ส่วน new demand ก็คงต้องรอฟ้าประทานสถานเดียว นั่นก็คือ แรงขับเคลื่อนจากภาครัฐ ผ่านมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจต่างๆ ที่วันนี้บอกได้เลยว่า อยู่ในภาวะสุญญากาศ เพราะขาดทีมเศรษฐกิจมาช่วงผลักดัน จนกว่าจะได้ครม.ใหม่ รัฐมนตรีใหม่ และทีมเศรษฐกิจใหม่ จึงค่อยนับหนึ่งกันอีกรอบ ก็น่าจะผ่านไตรมาสที่ 3 ไปแล้วโน้น
เหตุการณ์ที่ผ่านมาและในอนาคตที่กำลังจะเกิดขึ้น เชื่อว่าผู้ประกอบการคงจะจับสัญญาณกันได้ถูกกับภาวะเศรษฐกิจและธุรกิจอสังหาฯที่อยู่ในขั้นรอการฟื้นตัว ส่วนใหญ่ก็ชะลอโครงการใหม่ที่เสี่ยงๆ เอาไว้ก่อน ช่วงนี้ก็ขายของเก่าประทังชีวิตไปพลางๆ ส่วนใครจะ performance ดีแค่ไหน ข้อเท็จจริงจะปรากฏตอนประกาศผลประกอบการรายไตรมาส ซึ่งว่ากันว่า ในไตรมาสที่ 2 สอบตกกันระนาวกราวรูด โดยเฉพาะบรรทัดสุดท้ายที่ว่าด้วยกำไรสุทธิ
ส่วนคนที่วางแผนจะซื้อบ้าน แม้ว่าหลายฝ่ายจะบอกว่า ช่วงนี้เป็นนาทีทองของผู้บริโภคก็คงไม่เถียง ทั้งดอกเบี้ยที่ลดต่ำเป็นประวัติการณ์ และราคาที่ลดลงจากโปรโมชั่น แถมยังมีมาตรการรัฐช่วยช่วยแบ่งเบาภาระลงไปได้มาก แต่สิ่งสำคัญที่สุด ต้องตั้งคำถามกับตัวเองให้ได้ก่อนว่า มีความพร้อมขนาดไหน สำหรับการสร้างหนี้ก้อนใหญ่ที่ผูกพันในระยะยาว และอย่าได้คิดหวังว่าจะไปตายเอาดาบหน้า เพราะที่ได้เคยเห็นมา ตายก่อนถึงดาบหน้าก็มีอยู่เยอะ และเมื่อถึงดาบหน้าจริงก็ได้ตายสมใจก็มีมาก จะมีคนที่รอดสักกี่รายภายใต้สถานการณ์เช่นนี้
ดังนั้นจึงต้องมั่นใจก่อนว่า รายได้ที่มีอยู่จะไม่ลดลง และเลือกซื้อบ้านในราคาที่สามารถผ่อนได้แบบพอดีๆ ดังคำที่ว่า นกน้อยทำรังแต่พอตัว หรือถ้าจะให้ดีช่วงนี้ก็ออมเงินฝึกฝนวิทยายุทธเอาไว้ก่อน พร้อมและมั่นใจในสถานะทางการเงินของเราเมื่อไหร่แล้วค่อยซื้อก็ยังไม่สาย อย่าให้โปรโมชั่นลด แจก แถม มาครอบงำจิตใจ เพราะจริงๆ แล้วของที่นำมาโปรโมชั่น ก็ใช่ว่าจะเหมาะกับ real demand อย่างเราเสมอไป อย่างเช่น อาจจะมีแต่ห้องขนาดเล็ก หรืออยู่ในมุมที่ไม่เจริญหูเจริญตาเจริญใจ เขาถึงเอามาลดๆ ขายๆ ให้มันหมดไป สู้อดใจไว้รอของที่ใช่สำหรับเราจะดีกว่า
บางทีภาพลวงตา ก็อาจจะทำให้เราไขว้เขวหลงระเริงไปกับมันจนลืมไปว่า ช่วงนี้แค่รักษาตัวให้รอดปลอดภัยก็ถือว่าดีที่สุดแล้วครับ
