แม้ว่าสถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัสโคโรน่าหรือโควิด-19 จะคลี่คลายเป็นลำดับ แต่ผลกระทบกับภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้นคาดว่าจะยังคงยืดเยื้อต่อไป แม้ว่าจะมีสัญญาณบวกจากยอดขายและยอดเข้าชมโครงการที่เพิ่มขึ้น แต่นั่นอาจเป็นแค่ช่วงสั้นๆ จาก demand ที่อั้นมาจากช่วง lockdown
แต่ในระยะยาวคงต้องลุ้นกันต่อกับสถานการณ์แพร่ระบาดของไวรัสว่าจะกลับมาระบาดในระลอกที่ 2 หรือไม่ เมื่อรัฐคลาย lockdown ครบหมดทุกเฟส และปัจจัยสำคัญคือ เศรษฐกิจโดยรวมจะฟื้นตัวได้เร็วแค่ไหน ภาครัฐจะมีมาตรการกอะไรที่จะเข้ามาช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจเพิ่มเติมนอกจากมาตรการกระตุ้นการท่องเที่ยวที่ประกาศมาในช่วงก่อนหน้า
ยิ่งในภาวะที่พรรคแกนนำรัฐบาลกำลังจะสับเปลี่ยนตัวรัฐมนตรีเศรษฐกิจ ก็ยิ่งหวั่นใจว่า การเปลี่ยนม้ากลางศึกนั้นจะยิ่งทำให้การลงมือเยียวยาฟื้นฟูเศรษฐกิจต้องสะดุดไปช่วงเวลาหนึ่ง
วรสาร GHB-REIC ของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ได้ผลแพร่บทความ “ภาคอสังหาริมทรัพย์ หลังวิกฤตไวรัส COVID-19 ผ่านมุมมองจากผู้ประกอบการในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย” สะท้อนมุมมองของนายกสมาคมในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ถึงผลกระทบจากวิกฤตไวรัสโควิด-19 และแนวทางการพลิกฟื้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ให้กับคืนสู่สภาวะปกติโดยเร็ว
ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย
ธุรกิจอาคารชุดก็ได้รับผลกระทบอย่างรุนแรงกล่าวคือ 1. ยอดขายเดิมก่อนการเกิดโรคระบาด ลูกค้าบางส่วนมีการขอเลื่อนการโอนหรือขอยกเลิกการซื้อ
2. ยอดขายใหม่ในระหว่างที่เกิดการระบาด จำนวนลูกค้าที่มาเยี่ยมชมโครงการน้อยลงกว่าร้อยละ 80 และยอดขายน้อยลงร้อยละ 90
3. ในโครงการที่เคยขายให้ต่างชาติ เกือบไม่มีการเข้าเยี่ยมชมยอดขายน้อยลงร้อยละ 95-98
คาดว่าหลังวิกฤตการณ์ COVID-19 คนไทยและชาวต่างชาติร้อยละ 80 – 90 อาจยังไม่มีความต้องการซื้อห้องชุด ซึ่งต้องใช้เวลา 3-9 เดือนในการทยอยกลับมา
ธุรกิจอาคารชุดก็ได้รับผลกระทบอย่างรุนแรงกล่าวคือ 1. ยอดขายเดิมก่อนการเกิดโรคระบาด ลูกค้าบางส่วนมีการขอเลื่อนการโอนหรือขอยกเลิกการซื้อในฐานะที่อสังหาริมทรัพย์มีขนาดมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ปี 2562 เป็นจำนวนเงินราว 875,000 ล้านบาท นำส่งภาษีทางตรงราว 76,000 ล้านบาท และเป็นสินค้าที่ใช้วัตถุดิบและแรงงานในประเทศในระดับสูงมาก อีกทั้งเป็นตัวขับเคลื่อนในอุตสาหกรรมการผลิตต่อเนื่องอื่นๆ ถึง 3 เท่าตัว จึงขอให้รัฐบาลพิจารณาใช้อสังหาริมทรัพย์เป็นตัวกระตุ้นการบริโภคภายในประเทศและการส่งออก (Export) แก่ชาวต่างชาติ ดังนี้คือ
1. พิจารณาลดค่าธรรมเนียมการโอน จำนอง และภาษีธุรกิจเฉพาะปี 2563 แก่อาคารชุดและบ้านที่ได้รับอนุญาตจัดสรรทุกระดับราคา เพื่อกระตุ้นให้ผู้มีเงินเหลือเก็บในระดับบนและกลางตัดสินใจใช้เงินในช่วงเวลานี้โดยเร็ว
2. พิจารณาเลื่อนการชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างออกไปเป็นการชั่วคราวถึงปี 2565
3. พิจารณาระงับการใช้เกณฑ์ LTV ออกไปชั่วคราว จนกว่าสถานการณ์เศรษฐกิจจะฟื้นตัว
4. พิจารณาให้สถาบันการเงินอนุมัติสินเชื่อแก่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยจากประวัติที่อาจเคยผิดนัดการชำระหนี้ลดจาก 3 ปี เหลือ 1 ปี โดยขอให้ธนาคารของรัฐเป็นผู้นำร่อง
5. พิจารณาขยายระยะเวลาการให้วีซ่าเป็นครั้งละไม่เกิน 1 ปี ไม่จำกัดจำนวนครั้งเป็นเวลา 10 ปี แก่ผู้ซื้อห้องชุดใหม่ที่มีมูลค่าตั้งแต่ 5 ล้านบาทขึ้นไป
6. พิจารณาแก้ไข พ.ร.บ. การเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชยกรรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 ให้ครอบคลุม
ถึงการเช่าเพื่อการอยู่อาศัยด้วย
นายวสันต์ เคียงศิริ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร
สำหรับกำลังซื้อภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แนวราบ ซึ่งเป็น Real Demand ที่ต้องการอยู่อาศัยจริง คาดว่าจะกลับเข้าสู่ตลาดเป็นคลื่น 3 ระลอก
คลื่นระลอกแรกจะเกิดเมื่อมีการผ่อนปรนมาตรการต่างๆ ผู้ซื้อที่มีความพร้อมจะสามารถเข้าเยี่ยมชมโครงการและเลือกซื้อที่อยู่อาศัยในราคาและเงื่อนไขพิเศษต่างๆ จากผู้ประกอบการ
คลื่นระลอกที่สองจะตามมาเมื่อผลกระทบจากการระบาดของไวรัส COVID-19 คลี่คลาย และผู้ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยมีความมั่นใจในรายได้เพิ่มขึ้น
คลื่นระลอกที่สามกำลังซื้อส่วนที่เหลือจะกลับเข้าตลาดเมื่อภาวะเศรษฐกิจไทยฟื้นตัว
สำหรับกำลังซื้อภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แนวราบ ซึ่งเป็น Real Demand ที่ต้องการอยู่อาศัยจริง คาดว่าจะกลับเข้าสู่ตลาดเป็นคลื่น 3 ระลอกภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบไม่ต่างจากภาคธุรกิจอื่นๆ ในช่วงการแพร่ระบาดของไวรัส COVID-19 การ Lockdown ทำให้ผู้ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยไม่สามารถเข้าเยี่ยมชมโครงการซึ่งเป็นส่วนสำคัญในการตัดสินใจซื้อได้ อีกทั้งภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวนทำให้ผู้ซื้อบ้านเกิดความกังวลเป็นเหตุให้ชะลอการตัดสินใจซื้อตั้งแต่ปลายไตรมาส 1 เป็นต้นมา
สิ่งสำคัญสำหรับผู้ประกอบการในสถานการณ์นี้คือการรักษากระแสเงินสด ซึ่งต้องบริหารให้กระแสเงินออกสมดุลกับกระแสเงินเข้าที่ลดลง สำหรับผู้ประกอบการแนวราบสามารถชะลอการพัฒนาโครงการเพื่อช่วยเรื่องกระแสเงินสดได้เนื่องจากมีการแบ่งเป็น Phasing ในการพัฒนา สามารถปรับลดปริมาณ Supply ให้สอดคล้องกับปริมาณ Demand ที่ลดลง และเป็นการลดปริมาณเงินกู้และภาระดอกเบี้ยไปพร้อมกัน
อย่างไรก็ตาม ความต้องการที่ชะลอตัวไม่ได้หายไปจากตลาด เมื่อสถานการณ์เอื้ออำนวย ความต้องการที่ถูกสะสมไว้ก็จะไหลกลับเข้าสู่ตลาด
เพื่อให้ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นส่วนสำคัญของเศรษฐกิจไทยสามารถกลับมาฟื้นตัวได้หลังภาวะการแพร่ระบาดของไวรัส COVID-19 คลี่คลาย ควรมีการผ่อนคลายหรือเลื่อนการบังคับใช้กฎระเบียบการควบคุมต่างๆ ไม่ว่าจะ เป็นมาตรการ LTV DSR ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หรือความเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อที่อยู่อาศัย นอกจากนั้นการเพิ่มกำลังซื้อให้ผู้บริโภคไม่ว่าจะเป็นจากผู้ประกอบการ สถาบันการเงิน หรือภาครัฐ จะเป็นอีกส่วนสำคัญในการฟื้นตัวของภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย
การปรับตัวเพื่อการเปลี่ยนผ่านในสภาวการณ์เช่นนี้มีความจำเป็นอย่างยิ่ง กลยุทธ์การตลาดและการสื่อสารบนโลกออนไลน์เป็นสิ่งสำคัญมาก เพื่อให้โครงการเป็นตัวเลือกระดับแรกๆ นั้นมีบทบาทเด่นชัดมากขึ้นกว่าการใช้สื่อการตลาดแบบดั้งเดิม นอกจากนั้นจะต้องมีการสังเกต ตรวจสอบ ปรับปรุง และติดตามผล เพื่อตอบสนองความต้องการลูกค้า ซึ่งพฤติกรรมหลายอย่างมีการเปลี่ยนแปลงระยะสั้นและหลายพฤติกรรมก็จะอยู่ถาวรไปในแบบ New Normal
การปรับตัวเพื่อการเปลี่ยนผ่านในสภาวการณ์เช่นนี้มีความจำเป็นอย่างยิ่ง กลยุทธ์การตลาดและการสื่อสารบนโลกออนไลน์เป็นสิ่งสำคัญมาก เพื่อให้โครงการเป็นตัวเลือกระดับแรกๆ นั้นมีบทบาทเด่นชัดมากขึ้นกว่าการใช้สื่อการตลาดแบบดั้งเดิม นอกจากนั้นจะต้องมีการสังเกต ตรวจสอบ ปรับปรุง และติดตามผล เพื่อตอบสนองความต้องการลูกค้า ซึ่งพฤติกรรมหลายอย่างมีการเปลี่ยนแปลงระยะสั้นและหลายพฤติกรรมก็จะอยู่ถาวรไปในแบบ New Normal ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ก็เป็นหนึ่งในธุรกิจที่ได้รับผลกระทบมากเช่นกัน ถึงแม้ว่าจะมีผลกระทบไม่รุนแรง เช่น ธุรกิจท่องเที่ยวโรงแรม สายการบิน ธุรกิจส่งออกบางประเภท ซึ่งคงใช้เวลานานในการฟื้นตัวและเงินทุนหมุนเวียนซึ่งมาในรูปของหนี้สินที่ต้องใช้ฟื้นธุรกิจให้กลับมา อสังหาฯ ประเภทเช่า เช่น ห้างสรรพสินค้าและพื้นที่เชิงพาณิชย์ต่างๆ เกิดปัญหาด้านอัตราค่าเช่าเดิมถึงแม้มีการปรับลดลงบ้าง แต่เทียบแล้วดูสูงมากเมื่อเทียบกับจำนวนลูกค้าและรายได้ที่ต้องใช้เวลาค่อยๆ ฟื้นตัวในระยะหนึ่ง
ส่วนอสังหาฯ เพื่อการขาย เช่น บ้านและคอนโด ก็ประสบปัญหายอดขายที่ลดลงอย่างมาก ทำให้มียอดคงเหลือจำนวนมากเมื่อเทียบกับปีที่แล้ว นอกจากนั้นยังประสบปัญหาการเข้มงวดของสถาบันการเงินในการพิจารณาปล่อยสินเชื่อรายย่อยเพิ่มขึ้นมาก ซึ่งจะส่งผลต่อกระแสเงินสดหมุนเวียนในธุรกิจอย่างมาก ความช่วยเหลือจากภาครัฐฯ มีความจำเป็นอย่างมากต่อการรักษาธุรกิจให้อยู่รอดซึ่งก็ต้องปรับเพื่อให้ได้รับกันอย่างทั่วถึงในอนาคต
การปรับตัวเพื่อการเปลี่ยนผ่านในสภาวการณ์เช่นนี้มีความจำเป็นอย่างยิ่ง เนื่องจากวิถีชีวิตของผู้บริโภคได้มีการเปลี่ยนไปใช้สื่อออนไลน์และแพลตฟอร์มด้านต่างๆ กันมากขึ้น เนื่องจากสภาวะที่ต้องหยุดอยู่กับบ้านเป็นระยะเวลานานๆ การเข้าถึงและอยู่ในใจของลูกค้าโดยใช้กลยุทธ์การตลาดและการสื่อสารบนโลกออนไลน์เป็นสิ่งสำคัญมาก เพื่อให้โครงการเป็นตัวเลือกระดับแรกๆ นั้นมีบทบาทเด่นชัดมากขึ้นกว่าการใช้สื่อการตลาดแบบดั้งเดิม
นอกจากนั้นจะต้องมีการสังเกต ตรวจสอบ ปรับปรุง และติดตามผลเพื่อตอบสนองความต้องการลูกค้าเป้าหมายในกลุ่มต่างๆ ซึ่งพฤติกรรมหลายอย่างมีการเปลี่ยนแปลงระยะสั้นและหลายพฤติกรรมก็จะอยู่ถาวรไปในแบบ New Normal เช่น ในเรื่องสุขภาพและอนามัย ความปลอดภัย และเทคโนโลยี เป็นต้น หากสามารถนำมาปรับใช้เป็นมาตรฐานและสร้างเป็นกลยุทธ์การตลาดใหม่ๆ ก็จะสามารถสร้างยอดขายได้อย่างแตกต่าง
