ผู้นำเสนอบทวิเคราะห์
นพมาศ ฮวบเจริญ ตำแหน่ง นักวิเคราะห์อาวุโส, Economic Intelligence Center (SCB EIC) ธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด
ผู้นำเสนอบทวิเคราะห์Economic Intelligence Center (SCB EIC) ธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด ได้วิเคราะห์มาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ขอรัฐบาล โดยระบุว่า ภาครัฐออกมาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนโอน และจดจำนองให้กับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยใหม่มูลค่าไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งที่อยู่อาศัยดังกล่าวกระจุกตัวอยู่ในกลุ่มคอนโดฯและทาวน์เฮาส์ โดยเฉพาะพื้นที่รอบนอกกรุงเทพฯ และต่างจังหวัด ทั้งนี้ผู้ซื้อกลุ่มรายได้น้อย (Low-end) และผู้ประกอบการที่มีสัดส่วนบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทในสัดส่วนสูงจะได้รับประโยชน์จากภาระต้นทุนที่ลดลง โดยผู้ประกอบการอาจสามารถให้โปรโมชันเพิ่มเติมเพื่อกระตุ้นยอดขายของตัวเอง อ่านรายละเอียดมาตรการ
จากข้อมูลหน่วยที่อยู่อาศัยเหลือขาย (ทั้งที่สร้างเสร็จและกำลังก่อสร้าง) ในกรุงเทพฯและปริมณฑล ณ กลางปี 2562 ที่จัดเก็บโดย AREA พบว่ามีหน่วยเหลือขายราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทอยู่ทั้งสิ้น 107,646 หน่วย หรือคิดเป็น 53% ของหน่วยเหลือขายทั้งหมด ซึ่งหน่วยเหลือขายราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทส่วนใหญ่เป็นคอนโดมิเนียมถึง 52% ของหน่วยเหลือขายราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาททั้งหมด รองลงมาคือทาวน์เฮาส์มีสัดส่วน 43%
หากพิจารณาเป็นรายพื้นที่จะพบว่าที่อยู่อาศัยกลุ่มที่ได้ประโยชน์จะกระจุกตัวในพื้นที่รอบนอกกรุงเทพฯ เช่น รังสิตคลอง 1-16 บางบัวทอง บางนา กม.10-30 วงแหวนรอบนอก-เพชรเกษม และรัตนาธิเบศร์
อีไอซีประเมินว่า มาตรการลดค่าโอนและจดจำนองในครั้งนี้จะแค่บรรเทาผลกระทบจากการชะลอตัวของเศรษฐกิจและเกณฑ์ LTV ในระยะสั้น แต่ยังไม่สามารถผลักดันให้ตลาดที่อยู่อาศัยกลับมาขยายตัวได้สูงดังที่เคยเกิดขึ้นจากการใช้มาตรการในครั้งก่อน ๆ เนื่องจาก (1) มาตรการในปีนี้ส่งผลกระทบในวงแคบกว่าเมื่อเทียบกับปี 2008 และ 2015 ที่ได้ประโยชน์กับที่อยู่อาศัยในทุกระดับราคาตามที่กล่าวมาแล้วข้างต้น
(2) เศรษฐกิจโลกและไทยที่มีแนวโน้มชะลอตัวลงกดดันกำลังซื้อของชาวต่างชาติและชาวไทย โดยเฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้น้อย-ปานกลางที่มีความเปราะบางต่อเศรษฐกิจที่ผันผวน
(3) หนี้สินของภาคครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ดังพิจารณาได้จากข้อมูลหนี้ครัวเรือนต่อ Disposable income ที่รายงานโดยธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ซึ่งอยู่ในระดับเกือบ 150% เทียบกับปี 2008 ที่อยู่ในระดับต่ำกว่า 100% ขณะที่อัตราส่วนหนี้ต่อรายได้ของผู้กู้ซื้อบ้านยังคงอยู่ในระดับสูง แม้ว่าจะลดลงมาบ้างหลังจากเกณฑ์ LTV มีผลบังคับใช้ ทำให้ความสามารถในการก่อหนี้ของครัวเรือนยังมีข้อจำกัดค่อนข้างมาก
(4) สถาบันการเงินเข้มงวดในการให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยมากขึ้น สะท้อนจากอัตราการอนุมัติสินเชื่อบ้านที่ลดลงและมาตรฐานการให้สินเชื่อบ้านที่เข้มงวดขึ้นผ่านการสำรวจของ ธปท. ที่มีประจำทุกไตรมาส และ
(5) เกณฑ์ LTV ที่เข้มงวดมากขึ้น ทำให้ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคลดลง ทั้งการที่ไม่สามารถกู้ยืมเพื่อซื้อบ้านในวงเงินที่สูงดังเช่นในอดีตและการหาผู้กู้ร่วมที่ยากมากขึ้นกว่าในอดีตก่อนมีมาตรการ LTV ใหม่ (แม้ว่า ธปท. จะผ่อนปรนเกณฑ์ LTV ในกรณีกู้ร่วม แต่การผ่อนปรนเฉพาะกรณีกู้ร่วมไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัย ซึ่งอาจมีสัดส่วนไม่มาก)
ขณะที่มาตรการสินเชื่อดอกเบี้ยพิเศษของ ธอส. อาจไม่มากพอที่จะช่วยผลักดันให้ตลาดบ้านกลับมาขยายตัวได้ เนื่องจากวงเงินในมาตรการที่ค่อนข้างน้อย คิดเป็นประมาณ 5-7% ของยอดสินเชื่อใหม่เพื่อซื้อบ้านในแต่ละปีเท่านั้น
แม้ว่าผลต่อการฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัยโดยรวมอาจมีไม่มาก แต่กลุ่มผู้ซื้อบ้าน Low-end และผู้ประกอบการที่เน้นบ้านกลุ่ม Low-end จะเป็นผู้ที่ได้รับผลประโยชน์จากมาตรการครั้งนี้ โดยผู้ซื้อบ้านใหม่ในราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทจะสามารถประหยัดค่าใช้จ่ายในการโอนและจดจำนองสูงสุดเกือบ 9 หมื่นบาท ซึ่งอาจทำให้ผู้ซื้อบางส่วนเร่งเข้ามาโอนที่อยู่อาศัยเร็วขึ้นเพื่อให้ได้รับประโยชน์จากมาตรการ
ขณะที่ผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยหรือมี Backlog ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทในสัดส่วนสูงจะได้รับประโยชน์ เนื่องจากผู้ประกอบการสามารถประหยัดต้นทุนการออกโปรโมชันลดค่าโอนและจดจำนอง ซึ่งเป็นหนึ่งในโปรโมชันที่ผู้ประกอบการนิยมทำ โดยผู้ประกอบการอาจจะใช้โอกาสนี้ในการออกโปรโมชันอื่น ๆ เพิ่มเติมเพื่อกระตุ้นยอดขายและเร่งระบายที่อยู่อาศัยเหลือขายได้มากขึ้น
ตลาดที่อยู่อาศัยยังต้องใช้เวลาปรับตัวกับเกณฑ์ LTV ใหม่ประมาณ 1-2 ปี ซึ่งต้องอาศัยการฟื้นตัวของเศรษฐกิจและความเชื่อมั่นของผู้บริโภคอย่างชัดเจนร่วมด้วย นอกเหนือจากการสนับสนุนจากมาตรการทางภาษี แม้รัฐบาลทยอยออกมาตรการทางภาษีหลายอย่างเพื่อช่วยพยุงตลาดที่อยู่อาศัยอย่างต่อเนื่อง แต่การปรับตัวของผู้บริโภคต่อเกณฑ์การให้สินเชื่อที่อยู่อาศัย หรือเกณฑ์ LTV ยังต้องใช้ระยะเวลา โดยอาศัยแรงขับเคลื่อนสำคัญจากการฟื้นตัวของเศรษฐกิจและความเชื่อมั่นของผู้บริโภคอย่างชัดเจน เพื่อผลักดันกำลังซื้อให้มีได้มากขึ้นเพื่อทดแทนความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยที่ลดลงจากเกณฑ์ LTV
เรื่องนี้ ธนากร ธนวริทธิ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออลล์ อินสไปร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ให้ความเห็นว่า มาตรการจะช่วยกระตุ้นภาพรวมของเศรษฐกิจในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปีนี้ได้เป็นอย่างดี ขณะเดียวกันยังช่วยการตัดสินใจของกลุ่มผู้บริโภค ที่มีความต้องการซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยอย่างแท้จริง (Real Demand)และที่สำคัญช่วงไตรมาส 4 ของทุกปีจะเป็นช่วงไฮซีซั่นของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จึงเชื่อว่าช่วงโค้งสุดท้ายของปีจะทำให้กลุ่มธุรกิจมีสีสันมากขึ้น
ขณะเดียวกันผู้ประกอบการเองจะมีการจัดปรับโปรโมชั่นต่างๆ ให้สอดคล้องกับมาตรการดังกล่าว เพื่อกระตุ้นการตัดสินใจซื้อของลูกค้าให้เร็วขึ้น ในขณะที่ผู้ประกอบการที่มีสินค้าพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ในมือ จะได้เปรียบ เนื่องจากลูกค้าโดยส่วนใหญ่จะต้องมองหาที่อยู่อาศัยที่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ทันที
ทั้งนี้ สำหรับโครงการ บมจ.ออลล์ อินสไปร์ ดีเวลลอปเม้นท์ หรือ ALL ถือว่าได้รับอานิสงส์ จากมาตรการดังกล่าว เนื่องจากปัจจุบันบริษัทฯ มีสินค้าที่เริ่มโอนกรรมสิทธิ์และจะโอนกรรมสิทธิ์ในปีนี้ (สต็อก) มูลค่ารวมประมาณ 4,800 ล้านบาท จาก 5 โครงการที่มีในมือ ซึ่งทุกโครงการมีระดับราคาขายตั้งแต่ 1.5 – 3 ล้านบาทต่อยูนิต สอดคล้องกับมาตรการดังกล่าวที่จะช่วยลดค่าโอน – ค่าจดจำนองที่มีราคาขายไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อยูนิต
มาตราการปรับลดค่าโอนและค่าจดจำนองเหลือ 0.01% ถือเป็นข่าวดีของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงโค้งสุดท้าย และเป็นอีกปัจจัยที่ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงไตรมาส 4/2562 กลับมาคึกคักอีกครั้ง ขณะเดียวกันจะช่วยผลักดันผลประกอบการของ ALL ให้เติบโตได้ตามเป้าหมาย
เรื่องนี้ ธนากร ธนวริทธิ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออลล์ อินสไปร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ให้ความเห็นว่า มาตรการจะช่วยกระตุ้นภาพรวมของเศรษฐกิจในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปีนี้ได้เป็นอย่างดี ขณะเดียวกันยังช่วยการตัดสินใจของกลุ่มผู้บริโภค ที่มีความต้องการซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยอย่างแท้จริง (Real Demand)และที่สำคัญช่วงไตรมาส 4 ของทุกปีจะเป็นช่วงไฮซีซั่นของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จึงเชื่อว่าช่วงโค้งสุดท้ายของปีจะทำให้กลุ่มธุรกิจมีสีสันมากขึ้น
