ปิดครึ่งปีแรกไปด้วยความหงอยเหงาสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2562 ด้วยเพราะปัจจัยลบทั้งในและนอกที่รุมเร้ายืดยาวเป็นหางว่าวทำเอาตลาดชะงักไปพอสมควร โชคยังดีที่ไตรมาสแรกยังเก็บรายได้จากการเร่งขาย เร่งโอน ก่อนถูกคุมด้วยมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัยกันได้อยู่พอควร ทำให้รวม 2 ไตรมาสของครึ่งปีแรกตัวเลขติดลบยังพอกัดฟันยอมรับได้
แต่ถ้ามองไปในครึ่งปีหลัง คงต้องนั่งหายใจกันลึกๆ เพราะอยากที่บอกว่า ปัจจัยลบมียืดยาวเป็นหางว่าว แถมยังมองหาปัจจัยบวกยังไม่เจอ งานนี้ผู้ประกอบการหลายรายถึงกับถอดใจขอปรับเข้าโหมดรักษาตัวให้รอดไปถึงปีหน้าเป็นพอ หลังจากคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ได้หั่นประมาณการการขยายตัวของเศรษฐกิจไทยจาก 3.8% เหลือ 3.3% พร้อมกับให้คงอัตราดอกเบี้ยนโยบายไว้ที่ 1.75% ต่อปี
ปัญหาใหญ่คือ เศรษฐกิจไทยไม่เดินหน้าแต่กลับถอยหลังขยายตัวต่ำกว่าที่ประเมินกันไว้จากการค้าการส่งออกและการท่องเที่ยวที่ขยายตัวต่ำกว่าที่คาดการณ์ รวมถึงรายได้และการจ้างงานที่มีสัญญาณชะลอตัวลงในภาคการผลิตเพื่อส่งออก การลงทุนภาคเอกชนมีแนวโน้มขยายตัวชะลอลง และการใช้จ่ายภาครัฐก็มีแนวโน้มขยายตัวต่่ากว่าที่ประเมินไว้เช่นกัน ขณะที่สงครามการค้าระหว่างจีนกับสหรัฐแม้จะประกาศพักรบกันไปอีกรอบ แต่ก็ยังต้องติดตามอย่างใกล้ชิด เพราะการเจรจามีโอกาสจะเป็นได้ทั้งข่าวดี และข่าวร้าย
นอกจากนี้ มาตรการกำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารแห่งประเทศไทยมีผลทั้งทางตรงและทางอ้อมที่ทำให้ตลาดวูบไปมากในไตรมาสที่ 2 โดยธนาคารแห่งประเทศไทยได้ประเมินสถานการณ์เบื้องต้นมาแล้วว่า ยอดปล่อยสินเชื่อใหม่สำหรับผู้กู้บ้านหลังที่ 2 ขึ้นไปลดลง 23% นั่นคือผลทางตรง ส่วนผลทางอ้อมคือ ความไม่รู้ หรือไม่เข้าใจของผู้ที่เกี่ยวข้องทั้งลูกค้า ผู้ประกอบการ หรือธนาคารพาณิชย์ ทำให้เกิดชะลอการตัดสินใจ หรือปฏิเสธสินเชื่อก็มีอยู่จำนวนมาก
ทั้งหมดคือต้นสายปลายเหตุที่ทำให้ตลาดอสังหาฯในครึ่งปีแรกไม่สดใส และในครึ่งปีหลังจะยิ่งหนักกว่า ถ้ารัฐบาลใหม่ยังไม่เข้ามาทำอะไรให้ความเชื่อมั่นต่างๆ กลับคืนมา
ศก.-LTV ป่วน อสังหาฯปี 62 ทรุด
เรื่องนี้ นายอธิป พีชานนท์ นายกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ประเมินว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ครึ่งแรกของปี 2562 จะติดลบในทุกๆ ด้าน ทั้งในเรื่องของการเปิดโครงการ การขาย และเรื่องของยอดโอน เนื่องมาจากปัจจัยทั้งเรื่องสงครามการค้าระหว่างสหรัฐฯและจีน ความไม่เชื่อมั่นในเรื่องภาพรวมเศรษฐกิจของประเทศไทย ผลกระทบจากมาตรการควบคุมสินเชื่อ
ประกอบกับเรื่องหนี้ครัวเรือนที่ยังคงอยู่ในระดับที่สูง ทำให้สถาบันการเงินเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย โดยภาพรวมคาดว่าตลาดรวมจะติดลบประมาณ 15% แต่หากแยกเป็นประเภทที่อยู่อาศัยแล้ว ตลาดประเภทอาคารชุดพักอาศัยจะติดลบประมาณ 20% ที่อยู่อาศัยแนวราบติดลบประมาณ 10
อย่างไรก็ตาม ในภาพรวมครึ่งปีแรกนั้น ตลาดจะไม่ได้ชะลอตัวลงมาก เนื่องจากได้รับอานิสงส์อย่างมากจากยอดขายและยอดโอนโครงการในช่วง 3 เดือนแรกของปี 2562 (ม.ค.-มี.ค.) ก่อนที่ธนาคารแห่งประเทศไทยจะเริ่มใช้มาตรการกำกับดูแลสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ในวันที่ 1 เมษายน ซึ่งถือเป็นสถานการณ์ที่ไม่ปกติ
“เรากำลังหารือกับทาง 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ว่าจะดำเนินการอย่างไร เพื่อสร้างความเชื่อมั่น นอกจากนี้ยังเป็นห่วงเรื่องเงินบาทที่แข็งค่าขึ้น ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ของไทยมีราคาแพงขึ้น แต่หากมีการผ่อนปรนเรื่องนโยบายดอกเบี้ย โดยการลดดอกเบี้ยลงมาจะส่งผลให้เงินบาทของไทยอ่อนค่าลงได้”
คาดตลาดซึมยาว รอปีหน้ารอฟื้นตัว
ด้านนายปริญญา เธียรวร ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท วี.เอ็ม.พี.ซี. จำกัด (VMPC) ผู้นำธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั้งเพื่อขายและให้เช่า เปิดเผยว่า สถานการณ์เศรษฐกิจไทยในช่วงครึ่งปีแรก 2562 อยู่ในภาวะชะลอตัว ส่งผลให้ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ซบเซา แม้ว่าทางภาครัฐจะออกมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ แต่เกิดประโยชน์ต่อผู้ประกอบการเพียงบางกลุ่มเท่านั้น
สำหรับมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ถือเป็นเป็นมาตรการที่ดีสำหรับประเทศไทย แต่ในแง่ของภาคอสังหาริมทรัพย์โดยรวมแล้วคงต้องใช้ระยะเวลาในการปรับตัวอีกระยะหนึ่ง และในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2562 คาดการณ์ว่าภาพรวมเศรษฐกิจไทยและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะยังไม่ฟื้นตัว เนื่องจากยังมีปัจจัยเสี่ยงจากสภาวะเศรษฐกิจโลกที่อยู่ในภาวะชะลอตัว อย่างไรก็ตาม คาดว่าปี 2563 ภาพรวมเศรษฐกิจไทยและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะปรับตัวในทิศทางที่ดีขึ้น
นายปริญญา กล่าวเพิ่มเติมว่า สำหรับบริษัทซึ่งประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ทั้งขายและให้เช่า โดยปัจจุบัน VMPC มีสัดส่วนรายได้จากอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย 60% และอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า 40%
เพื่อการบริหารจัดการและการกระจายความเสี่ยงที่มีประสิทธิภาพ โดยในส่วนของอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย เน้นเจาะตลาดระดับบนหรือกลุ่มไฮเอนด์ บนทำเลศักยภาพ สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าจะมีความหลากหลาย
มั่นใจเจาะเรียลดีมานด์ยังไปต่อได้
ขณะที่นายชยพล หรรรุ่งโรจน์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท อัลติจูด ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด กล่าวว่า ตั้งแต่ปลายปีที่แล้วจนถึงครึ่งแรกของปีนี้ถือว่าสถานการณ์หนักมาก จึงคาดว่า ครึ่งปีหลังคงไม่หนักไปกว่านี้แล้ว การแข่งขันในตลาดอยู่ที่ตัวโปรดักต์ว่าใครจะตอบโจทย์ผู้บริโภคทั้งในเรื่องของไลฟ์สไตล์ที่ลงลึกไปในหลายมิติ รวมถึงการช่วยลดต้นทุนการใช้ชีวิตให้กับลูกค้าได้
ขณะที่ นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย กลับเห็นว่า แม้ว่าสถานการณ์จะไม่ดี ตลาดมีโอกาสที่จะติดลบซึ่งก็หวังว่าจะติดลบไม่มากนัก แต่ถ้ามองในแง่ดีซัพพลายที่จะเข้าสู่ตลาดก็จะลดน้อยลงไปด้วย และเป็นตลาดที่เป็นเรียลดีมานด์ ถ้าสามารถพัฒนาโครงการที่จับกลุ่มที่มีความต้องการที่แท้จริง ในราคาที่ถูกต้องเหมาะสมก็เชื่อว่าจะยังขายได้
สำหรับในครึ่งปีหลัง บริษัทยังคงเปิดตัวโครงการใหม่รวม 22 โครงการ มูลค่ารวม 2.1 หมื่นล้านบาท เป็นบ้านแนวราบ 19 โครงการทั้งในกทม. ปริมณฑล และต่างจังหวัด และคอนโดมิเนียมอีก 3 โครงการ โดยล่าสุดได้เปิดตัวโครงการศุภาลัย ปาร์ค สถานีแยกไฟฉาย เป็นคอนโด บนเนื้อที่ 6 ไร่ มูลค่าโครงการ 2,270 ล้านบาท จับกลุ่มผู้ที่ต้องการอยู่อาศัยจริง และซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่า เพราะอยู่ไม่ไกลจากโรงพยาบาลศิริราช
โครงการดังกล่าว แบ่งเป็นอาคารชุดพักอาศัย สูง 22 ชั้น (รวมดาดฟ้า) 2 อาคาร สไตล์โมเดิร์น จำนวนห้องชุดพักอาศัย 726 ยูนิต (Tower A จำนวน 374 ยูนิต และ Tower B จำนวน 352 ยูนิต) ขนาดห้องตั้งแต่ 29.5-74.5 ตารางเมตร ราคาขายเริ่มต้นที่ 60,500-72,000 บาทต่อตารางเมตร ราคาขายต่อยูนิตเริ่มต้นที่ 2.03 ล้านบาท โดยจะเปิดขายในวันที่ 20-21 กรกฎาคมนี้
ครึ่งปีหลังคอนโดจ่อเปิดใหม่ 2 หมื่นยูนิต
ด้านนางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด เผยว่า ภาพรวมคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ในครึ่งปีแรก 2562 มีจำนวนทั้งสิ้น 23,600 หน่วย ใกล้เคียงกับตัวเลข ครึ่งปีแรก 2561 เฉพาะไตรมาส 2 มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ 12,300 หน่วย จาก 30 โครงการ โดยมีโครงการในระดับลักชัวรี่ และซูเปอร์ลักซูรี่ในทำเลซูเปอร์ไพรม์เกิดใหม่หลายโครงการ โดยเฉพาะทำเลสาทร วิทยุ และหลังสวน
จับตามองในช่วงไตรมาส 3 จนถึงสิ้นปี ยังมีโครงการใหม่ๆ เตรียมเปิดตัวอีกหลายโครงการ ถ้านับเฉพาะผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์มีมากกว่า 14,000 หน่วย จาก 44 โครงการ และหากรวมคอนโดมิเนียมจากผู้ประกอบการรายย่อยที่ประกาศตัวว่า จะเปิดขายในครึ่งปีหลังด้วยแล้ว น่าจะมีคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นในตลาดอีกไม่ต่ำกว่า 52 โครงการ มากกว่า 20,000 หน่วย
ทำเลที่คอนโดมิเนียมใหม่จะเปิดมากกว่าครึ่งเป็นทำเลใจกลางเมือง โดยเฉพาะทำเล สามย่าน พญาไท ราชเทวี นอกจากนี้ ทำเลสุขุมวิท ทองหล่อ และหลังสวน ก็จะมีอีกหลายโครงการ และด้วยทำเลที่ค่อนข้างดีมาก เป็นที่ดินแปลงหายาก ซึ่งส่วนใหญ่ซื้อมาตั้งแต่ปีที่แล้ว ทำให้ราคาขายในคอนโดมิเนียมใหม่เหล่านี้ ปรับตัวสูงขึ้นจากราคาเฉลี่ยคอนโดมิเนียมใจกลางเมืองที่เปิดตัวเมื่อปีที่แล้วอีกพอสมควร คาดว่าไม่ต่ำกว่า 10%
ตลาดในช่วงครึ่งปีหลังคงจะขับเคี่ยวกันอย่างเข้มข้น ทั้งของเก่าที่มีอยู่และของใหม่ที่กำลังจะออกมา ดูแค่ครึ่งปีแรกก็ลดแลกแจกแถมอยู่ฟรี กินฟรีกันสะบั้นหั่นแหลกแล้ว ถ้าเศรษฐกิจยังไม่พลิกฟื้น ความเชื่อมั่นยังไม่คืนกลับ ตลาดอสังหาฯครึ่งปีหลังคงทะลุจุดเดือดแน่นอน
