ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับความท้าทายจากกำลังซื้อที่ฟื้นตัวช้า ต้นทุนการพัฒนาโครงการใหม่ที่สูงขึ้น และการเข้าถึงสินเชื่อที่เข้มงวดมากขึ้น ส่งผลให้ผู้ประกอบการจำนวนไม่น้อยชะลอการเปิดโครงการใหม่ ขณะที่นักลงทุนกลับเริ่มมองหาโอกาสจากสินทรัพย์ที่มีต้นทุนต่ำกว่าและสามารถสร้างผลตอบแทนได้รวดเร็วกว่า
หนึ่งในตลาดที่กำลังได้รับความสนใจอย่างมาก คือ “ตลาดอสังหาริมทรัพย์มือสอง” ซึ่งปัจจุบันไม่ได้เป็นเพียงทางเลือกของผู้ที่มองหาที่อยู่อาศัยในราคาที่ถูกกว่าบ้านใหม่อีกต่อไป แต่กำลังกลายเป็นตลาดการลงทุนที่มีขนาดใหญ่และมีศักยภาพสูงของประเทศไทย
ข้อมูลล่าสุดจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ระบุว่า ณ ไตรมาส 1 ปี 2569 ประเทศไทยมีที่อยู่อาศัยมือสองประกาศขายทั่วประเทศจำนวน 242,729 หน่วย มูลค่ารวมกว่า 1.19 ล้านล้านบาท เพิ่มขึ้น 34.2% ในด้านจำนวนหน่วย และเพิ่มขึ้นถึง 99.4% ในด้านมูลค่า เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน สะท้อนให้เห็นว่าตลาดมือสองกำลังขยายตัวอย่างมโหฬาร และมีบทบาทเพิ่มขึ้นในระบบอสังหาริมทรัพย์ของประเทศอย่างต่อเนื่อง
เมื่อพิจารณาโครงสร้างตลาดจะพบว่า บ้านเดี่ยวยังคงเป็นประเภทอสังหาริมทรัพย์มือสองที่มีจำนวนประกาศขายมากที่สุด คิดเป็นสัดส่วน 40.9% ของตลาดทั้งหมด รองลงมาคือห้องชุดหรือคอนโดมิเนียม 29.2% และทาวน์เฮ้าส์ 26.2% ขณะที่ห้องชุดเติบโตโดดเด่นที่สุด โดยจำนวนประกาศขายเพิ่มขึ้นถึง 124.6% และมูลค่าเพิ่มขึ้นถึง 343.8% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า สะท้อนให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างของตลาดและโอกาสในการเข้าลงทุนที่หลากหลายมากขึ้น
ที่น่าสนใจคือ ในช่วงที่การลงทุนพัฒนาโครงการใหม่ชะลอตัว กลุ่มอสังหาริมทรัพย์มือสองระดับราคาสูงกลับเติบโตอย่างโดดเด่น โดยเฉพาะทรัพย์ที่มีมูลค่ามากกว่า 10 ล้านบาท ซึ่งมีจำนวนเพิ่มขึ้นถึง 143.7% และมูลค่าเพิ่มขึ้น 164.1% สะท้อนว่ากลุ่มนักลงทุนและผู้มีฐานะทางการเงินยังคงมองเห็นศักยภาพในการเข้าซื้อสินทรัพย์คุณภาพในช่วงเวลาที่ตลาดกำลังปรับฐาน
ทำไมอสังหาริมทรัพย์มือสองจึงกลายเป็นสินทรัพย์ที่น่าสนใจ
ข้อได้เปรียบสำคัญของอสังหาริมทรัพย์มือสองคือ “ต้นทุนในการเข้าลงทุน” ที่มักต่ำกว่าทรัพย์ใหม่ในทำเลเดียวกัน ขณะเดียวกันผู้ลงทุนยังสามารถมองเห็นศักยภาพของพื้นที่จริงได้ทันที ทั้งสภาพแวดล้อม การคมนาคม ความหนาแน่นของประชากร และความต้องการของตลาด
ในหลายพื้นที่ของกรุงเทพมหานครและหัวเมืองใหญ่ นักลงทุนไม่สามารถหาที่ดินเปล่าหรือโครงการใหม่ในทำเลเดิมได้อีกแล้ว ทำให้อสังหาริมทรัพย์มือสองกลายเป็นทางเลือกเดียวในการเข้าถึงทำเลศักยภาพเหล่านั้น
ยิ่งในช่วงที่ต้นทุนก่อสร้างยังอยู่ในระดับสูง การซื้อทรัพย์มือสองแล้วนำมาปรับปรุงใหม่ (Renovation) มักให้ความคุ้มค่ามากกว่าการเริ่มพัฒนาโครงการใหม่ทั้งหมด โดยเฉพาะบ้านเดี่ยว อาคารพาณิชย์ และทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ในทำเลศักยภาพ
4 กลยุทธ์ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มือสอง
กลยุทธ์แรก คือ ซื้อเพื่อรีโนเวตและขายต่อ (Fix & Flip) ซึ่งเหมาะสำหรับนักลงทุนที่มองหาส่วนต่างราคา โดยเฉพาะทรัพย์ที่ต้องการการปรับปรุงเพียงเล็กน้อยแต่ตั้งอยู่ในทำเลที่มีความต้องการสูง
กลยุทธ์ที่สอง คือ ซื้อเพื่อปล่อยเช่า (Rental Investment) ไม่ว่าจะเป็นบ้าน คอนโดมิเนียม อาคารพาณิชย์ หรือโกดังสินค้า ซึ่งสามารถสร้างกระแสเงินสดประจำในระยะยาว
กลยุทธ์ที่สาม คือ ซื้อเพื่อเปลี่ยนรูปแบบการใช้ประโยชน์ (Value Added Investment) เช่น บ้านเดี่ยวที่ปรับเป็นสำนักงาน อาคารพาณิชย์ที่พัฒนาเป็นร้านอาหาร คาเฟ่ หรือพื้นที่เชิงพาณิชย์สมัยใหม่
กลยุทธ์ที่สี่ คือ การลงทุนในทรัพย์เพื่อธุรกิจและอุตสาหกรรม เช่น โรงงาน คลังสินค้า และที่ดินในพื้นที่เศรษฐกิจสำคัญ ซึ่งได้รับแรงหนุนจากการเติบโตของภาคโลจิสติกส์ อีคอมเมิร์ซ และการลงทุนในพื้นที่เศรษฐกิจพิเศษ
ตัวอย่างผลตอบแทนที่เกิดขึ้นจริงจากแนวคิดการลงทุนในทรัพย์มือสอง
สมมติว่านักลงทุนซื้อบ้านมือสองในทำเลชานเมืองกรุงเทพฯ ราคา 2.50 ล้านบาท ใช้งบปรับปรุง 300,000 บาท รวมต้นทุนทั้งสิ้น 2.80 ล้านบาท ขณะที่ราคาซื้อขายในพื้นที่สามารถขายได้ในราคา 3.50 ล้านบาท จะเกิดกำไรขั้นต้นประมาณ 700,000 บาท หรือคิดเป็นผลตอบแทนราว 25% จากเงินลงทุน
ในกรณีของคอนโดมิเนียม นักลงทุนซื้อห้องชุดราคา 1.80 ล้านบาท และปล่อยเช่าเดือนละ 10,000 บาท จะสร้างรายได้ค่าเช่าปีละ 120,000 บาท หรือคิดเป็น Rental Yield เบื้องต้นประมาณ 6.7% ต่อปี ซึ่งสูงกว่าดอกเบี้ยเงินฝากและตราสารหนี้หลายประเภท
นอกจากนี้ อสังหาริมทรัพย์มือสองในทำเลที่มีศักยภาพ การสร้างผลตอบแทนอาจมาจากทั้งค่าเช่า(Rental Yield) และมูลค่าทรัพย์สินที่เพิ่มขึ้นในระยะยาว (Capital Gain) และยิ่งซื้อมาได้ในต้นทุนที่ต่ำกว่าตลาด ก็จะยิ่งได้ผลตอบแทนที่สูงขึ้น
เปรียบเทียบทางเลือกการลงทุนในยุคดอกเบี้ยผันผวน
ในภาวะที่อัตราดอกเบี้ยเงินฝากยังอยู่ในระดับต่ำ การฝากเงินแม้จะมีความเสี่ยงต่ำ แต่ผลตอบแทนเฉลี่ยมักอยู่เพียงประมาณ 1-2% ต่อปี ขณะที่พันธบัตรรัฐบาลให้ผลตอบแทนเฉลี่ยราว 2-3% ต่อปี
ในทางกลับกัน อสังหาริมทรัพย์มือสองสามารถสร้างผลตอบแทนได้หลากหลายรูปแบบ ทั้งจากรายได้ค่าเช่าและกำไรจากส่วนต่างราคา โดยคอนโดมิเนียมในทำเลที่มีศักยภาพสามารถสร้างผลตอบแทนจากค่าเช่าเฉลี่ยประมาณ 4-7% ต่อปี ส่วนการลงทุนแบบซื้อ-ปรับปรุง-ขายต่อ (Fix & Flip) หากเลือกทรัพย์ได้เหมาะสมและบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ ตรงกับความต้องการในตลาด อาจสร้างผลตอบแทนได้มากกว่า 15-25% ต่อโครงการ
นี่จึงเป็นเหตุผลสำคัญที่นักลงทุนจำนวนมากเริ่มมองหาโอกาสจากตลาดอสังหาริมทรัพย์มือสอง ซึ่งสามารถสร้างผลตอบแทนได้สูงกว่าเครื่องมือทางการเงินแบบดั้งเดิม และยังมีโอกาสได้รับประโยชน์จากมูลค่าทรัพย์สินที่เพิ่มขึ้นในระยะยาวอีกด้วย
ทำไมทรัพย์ของ SAM จึงน่าสนใจสำหรับนักลงทุน
หากกล่าวถึงแหล่งรวมอสังหาริมทรัพย์มือสองคุณภาพของประเทศไทย ชื่อของ บริษัท บริหารสินทรัพย์สุขุมวิท จำกัด (SAM) เป็นหนึ่งในองค์กรที่นักลงทุนรู้จักเป็นอย่างดี
SAM เป็นบริษัทบริหารสินทรัพย์ภายใต้การกำกับดูแลของธนาคารแห่งประเทศไทย มีบทบาทสำคัญในการบริหารและจำหน่ายทรัพย์สินรอการขาย (NPA) กลับเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจ โดยมีทรัพย์สินหลากหลายประเภทกระจายอยู่ทั่วประเทศ ทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ คอนโดมิเนียม อาคารพาณิชย์ โรงงาน คลังสินค้า และที่ดิน
ข้อมูลล่าสุดพบว่า SAM เปิดจำหน่ายทรัพย์เพื่อการลงทุนและทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยในหลายพื้นที่ทั่วประเทศ ครอบคลุมตั้งแต่ทรัพย์ราคาไม่กี่แสนบาทไปจนถึงสินทรัพย์เพื่อธุรกิจมูลค่าหลายสิบล้านบาท ช่วยให้นักลงทุนสามารถเลือกทรัพย์ได้ตรงกับเป้าหมายการลงทุนของตนเอง
ตัวอย่างทรัพย์ที่น่าสนใจจากพอร์ตของ SAM ได้แก่
- บ้านเดี่ยวในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล เหมาะสำหรับการรีโนเวตและขายต่อ
- คอนโดมิเนียมใกล้ระบบขนส่งมวลชน เหมาะสำหรับปล่อยเช่า
- อาคารพาณิชย์ในเขตเมืองและหัวเมืองเศรษฐกิจ เหมาะสำหรับลงทุนสร้างรายได้
- โรงงานและคลังสินค้าในจังหวัดอุตสาหกรรม เช่น สมุทรสาคร ระยอง และลำพูน ซึ่งสามารถต่อยอดธุรกิจได้ทันที
เริ่มต้นค้นหาโอกาสลงทุนของคุณกับ SAM วันนี้
ในช่วงเวลาที่ตลาดกำลังเปิดโอกาสให้นักลงทุนเข้าถึงสินทรัพย์คุณภาพในราคาที่เหมาะสม SAM ถือว่าเป็นอีกทางเลือกหนึ่งที่น่าสนใจอย่างยิ่ง เนื่องจากมีทรัพย์สินรอการขาย (NPA) หลากหลายประเภททั่วประเทศ ทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ คอนโดมิเนียม อาคารพาณิชย์ โรงงาน คลังสินค้า และที่ดิน เพื่อรองรับทุกเป้าหมายการลงทุน ทั้งในส่วนของการซื้อเพื่ออยู่อาศัย ปล่อยเช่า รีโนเวตขายต่อ หรือขยายธุรกิจ รวมถึง ผู้ซื้อทรัพย์ที่เข้าเงื่อนไขยังสามารถรับสิทธิประโยชน์จากมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และค่าจดจำนอง ช่วยลดต้นทุนการลงทุนและเพิ่มโอกาสสร้างผลตอบแทนได้มากยิ่งขึ้นอีกด้วย
สอบถามข้อมูลเพิ่มเติมและค้นหาทรัพย์ที่น่าสนใจได้ที่
เว็บไซต์ : https://www.sam.or.th
Call Center : 02-686-1888
Facebook : SAM บริษัท บริหารสินทรัพย์สุขุมวิท จำกัด
สำนักงานใหญ่ : อาคารซันทาวเวอร์ส ถนนวิภาวดีรังสิต กรุงเทพมหานคร
