เป็นหนึ่งในไม่กี่บริษัทที่มีผลงานเป็นบวกจากการดำเนินงานในปีที่ผ่านมา แม้ว่าตัวเลขรายได้หลัก 2,000 ล้านบาท กำไร 129 ล้านบาท จะเทียบไม่ได้กับบิ๊กเนมที่มีรายได้หลักหมื่นล้าน แต่มันก็พิสูจน์ให้เห็นว่า อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท ภายใต้การนำของ นายไพโรจน์ วัฒนวโรดม และทีมบริหารคนหนุ่มรุ่นใหม่นั้นไม่ธรรมดา สามารถนำพาบริษัทเล็กๆ ให้เหาะเหินเดินอากาศได้ด้วยประสบการณ์ความเก๋าผสมผสานเข้ากับความสดใหม่จนนำไปสู่ผลลัพธ์ที่น่าพอใจ
ความสำเร็จเล็กๆ ที่ยิ่งใหญ่ในปีที่ผ่านมายังไม่ทันจะได้ชื่นชมให้สมใจ บททดสอบบทใหม่ที่โหดกว่าก็เข้ามาให้ได้วัดความเป็นของจริงกันตั้งเริ่มต้นปีใหม่ 2569 ได้ไม่นาน กับสถานการณ์สงครามในตะวันออกกลางที่เข้ามาซ้ำเติมให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ยังบอบช้ำจากปีที่ผ่านให้ยิ่งช้ำหนักเข้าไปใหญ่ถ้าไม่ปรับแผนรับมือให้ทันท่วงที
เจาะตลาด Unseen ควานหาดีมานด์ใหม่
“ผมอยู่ในวงการนี้มาตั้งแต่ก่อนวิกฤติเศรษฐกิจในปี 2540 กว่า 30 ปี ผ่านมาทุกเหตุการณ์จนมาถึงปีนี้ต้องบอกว่า ปีนี้โคตรยากเลย สถานการณ์มันเปลี่ยนตลอดเวลา ถ้าเรายังคิดเหมือนเดิม ยังทำเหมือนเดิมมันไม่รอด แผนงานในช่วงที่ผ่านมา ไม่ว่าจะเป็นแผน 3 ปี หรือแผน 5 ปี วันนี้ต้องยอมรับว่าวิธีคิดแบบเดิมอาจใช้ไม่ได้แล้ว เพราะสถานการณ์เปลี่ยนแปลงเร็วมากเนื่องจากปัจจัยภายนอก โดยเฉพาะสถานการณ์สงครามที่เกิดขึ้นเมื่อเดือนที่ผ่านมาส่งผลให้ต้องปรับเปลี่ยนแทบจะทันที
ในปี 2569 จึงไม่ใช่แค่ปีของการดำเนินธุรกิจตามปกติ แต่เป็นปีของ “The Next Frontier” หรือการมองหาพื้นที่ใหม่ กลยุทธ์ใหม่ ที่ไม่ใช่สิ่งที่ตลาดมองเห็นอยู่แล้ว จากก่อนหน้าที่เราอาจพูดถึง Blue Ocean แต่วันนี้ผมมองว่ามันไม่ใช่แล้ว สิ่งที่กำลังเกิดขึ้นคือ “Unseen Ocean Strategy” หรือการมองหาพื้นที่ที่มีศักยภาพแต่ยังไม่มีใครมองเห็น ซึ่งบริษัทได้เริ่มทำมาตั้งแต่ปี 2568 และต่อเนื่องมาถึงปี 2569 โดยสิ่งที่เราวางไว้และลงมือทำในปีที่ผ่านมาได้พิสูจน์แล้วว่าสามารถเกิดขึ้นได้จริงจากผลการดำเนินงานในปีที่ผ่านมา”” นายไพโรจน์ วัฒนวโรดม ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าว
ในปีที่ผ่านมา อีสเทอร์น สตาร์มีรายได้ประมาณ 2,000 ล้านบาท แม้จะต่ำกว่าเป้าหมายที่ตั้งไว้ 5% แต่บริษัทก็มีรายได้ที่เติบโตขึ้นประมาณ 7% เมื่อเทียบกับปีก่อน กำไรสุทธิอยู่ที่ประมาณ 130 ล้านบาท ซึ่งถือว่าสูงเมื่อเทียบกับบริษัทขนาดใหญ่หลายแห่งที่มีกำไรต่ำกว่าหรือขาดทุน ชณะที่กำไรของบริษัทเติบโตถึง 262% ตัวเลขนี้สะท้อนให้เห็นว่ารายได้และกำไรของบริษัทสามารถเติบโตได้ในภาวะที่ตลาดโดยรวมไม่ได้เติบโต และสิ่งที่ซ่อนอยู่คือรายได้จากโครงการที่อำเภอบ้านฉาง จังหวัดระยอง แม้จะมีเพียง 521 ล้านบาท ขณะที่โครงการในกรุงเทพฯ ซึ่งยังเป็นตลาดหลักมีรายได้อยู่ที่ประมาณ 1,500 ล้านบาท
แต่จุดที่น่าสนใจคือ บ้านฉางเป็นพื้นที่ที่ “ทำน้อยแต่ได้มาก” และเป็น The Next Frontier ที่บริษัทเข้าไปพัฒนาเมื่อ 1-2 ปีที่ผ่านมา และจะเป็นพื้นที่ยุทธศาสตร์ที่สำคัญของอีสเทอร์น สตาร์
“ในปีที่แล้วบริษัทปิดการขายไป 3 โครงการที่บ้านฉางซึ่งเป็นเซ็กเมนต์ที่เป็น The Next Frontier จากเดิมบ้านในต่างจังหวัดเราจะนึกถึงบ้านราคา 3 ล้านบาท 5 ล้านบาท ไปจนถึง 8 ล้านบาท แต่เรามองหาตลาดใหม่ จากดีมานด์ใหม่ๆ เปิดเซ็กเมนต์ในราคา 8-20 ล้านบาท ก็ขายหมดทั้ง 3 โครงการ และในปีนี้เรากำลังจะเข้าไปจับเซ็กเมนต์ใหม่เพิ่มขึ้น สิ่งที่กำลังบอกคือ บ้านฉางถือเป็น Capital ของ EEC เป็นเมืองหลวงของ EEC ตัวเลขที่ออกมาเป็นตัวเลขที่ทำได้จริง และทำน้อยได้มากจริง” นายไพโรจน์ชี้ให้เห็น New Frontier ของอีสเทอร์ สตาร์ ที่บ้านฉาง
ปรับ 3 กลยุทธ์ ลงทุนปี 69 ตั้งการ์ดสูง
สำหรับในปี 2569 บริษัทยังคงตั้งเป้ากำไรในระดับ 100 ล้านบาทขึ้นไป โดยตั้งเป้ายอดโอนที่ประมาณ 2,200 ล้านบาท และ Presale ที่ 1,700 ล้านบาท โต 10% แม้จะอยู่ในช่วงที่เกิดสงครามก็ตาม โดยในปีนี้รายได้จากบ้านฉางจะเพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 660 ล้านบาท จากเดิมที่อยู่ที่ 500 กว่าล้านบาท สะท้อนให้เห็นว่าพื้นที่นี้ยังมีศักยภาพในการเติบโตสูง ในขณะที่บริษัทยังมี Backlog ที่สามารถรับรู้รายได้ต่อเนื่องในปีนี้ประมาณ 600 ล้านบาท ซึ่งส่วนใหญ่เป็นคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ
“กลยุทธ์ของ อีสเทอร์น สตาร์ ในปี 2569 ไม่ใช่ปีของการเร่งเครื่องโดยไม่ระวัง แต่เป็นปีของการอ่านเกมให้ขาด (Read the Game) ประคององค์กรให้มั่นคง (Stable First) และพิสูจน์ฝีมือด้วยผลลัพธ์จริง (Prove Performance) เป็นการใช้ทุกกลยุทธ์ที่มีอย่างผสมผสาน
หัวใจสำคัญคือการ “อ่านเกมให้ขาด” ว่า โครงการไหนควรลงทุน และโครงการไหนที่ควรจะต้องชะลอ เพื่อประคองตัวและบริหารความเสี่ยง ไม่ใช่การหยุดลงทุน แต่เป็นการเลือกลงทุนอย่างระมัดระวัง โครงการใดที่มีความเสี่ยงสูงจากต้นทุนหรือกำลังซื้อ ก็อาจต้องชะลอ ขณะที่โครงการที่มีความเสี่ยงต่ำยังคงเดินหน้าต่อ เพราะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังคงต้องใช้เงินในการทำตลาดเพื่อสร้างยอดขาย
ขณะเดียวกันเรื่องของ Prove Performance หรือประสิทธิภาพในการดำเนินงาน ไม่ใช่แค่ขายได้ แต่ต้องโอนได้จริง ซึ่งต้องทำให้เร็วที่สุด และต้องมี Quality มาก ซึ่งคุณภาพตรงนั้นจะต้องทำอย่างไรสำหรับลูกค้าที่เข้ามานั่นคือบทพิสูจน์ฝีมือของผู้บริหารในโลกที่ต้นทุนเปลี่ยนเร็ว ความเสี่ยงมาจากหลายด้าน และกำลังซื้อไม่ได้แข็งแรงเท่าเดิม สิ่งสำคัญไม่ใช่แค่ว่าจะขายได้เท่าไร แต่คือจะโอนได้จริงแค่ไหน กระแสเงินสดแข็งแรงเพียงใด และองค์กรมีวินัยพอจะผ่านปีแห่งความไม่แน่นอนได้หรือไม่” นายไพโรจน์กล่าว
บ้านฉาง ทำเลแห่งอนาคตที่สดใส
ปัจจุบันบริษัทมีโครงการรวมประมาณ 11 โครงการ มูลค่ารวมประมาณ 7,500 ล้านบาท โดยเริ่มปรับสัดส่วนจากคอนโดมิเนียมที่เคยมีถึง 80–90% เหลือประมาณ 60% และเพิ่มสัดส่วนโครงการในต่างจังหวัดที่ระยอง ซึ่งมีถึง 5 โครงการเทียบกับกรุงเทพฯที่มี 6 โครงการ โดยในปีนี้บริษัทมีแผนเปิดโครงการเพิ่มอีก 2 โครงการ ได้แก่ โครงการ Starview กรุงเทพฯ-นนท์ คอนโดไฮไรส์อยู่ใกล้สถานีแยกติวานนท์ของรถไฟฟ้าสายสีม่วงแยกติวานนท์ ประมาณ 800 ยูนิต มูลค่าโครงการ 2,300 ล้านบาท ราคาเริ่มต้น 2-5 ล้านบาท จะเปิดในช่วงไตรมาส 4 ส่วนอีกโครงการได้แก่ โครงการ เวลาน่า เมซง บูรพาพัฒน์-สุขุมวิท เป็นบ้านเดี่ยว ราคา 6–8 ล้านบาท อยู่ที่อำเภอบ้านฉาง จังหวัดระยอง มูลค่าโครงการประมาณ 700 ล้านบาท ได้เปิดตัวไปแล้วในช่วงปลายไตรมาส 1
นอกจากนี้ บริษัทยังเตรียมงบสำหรับซื้อที่ดินเพิ่มเติมประมาณ 1,000 ล้านบาท และได้เริ่มลงทุนไปแล้วบางส่วนมูลค่า 250 ล้านบาท เพื่อเตรียมแผนพัฒนาในระยะ 3 ปีข้างหน้า เช่นที่ดินบริเวณถนนพหลโยธิน ใกล้ๆ โรงพยาบาลเปาโล เกษตรฯ ตั้งใจจะพัฒนาเป็นโลว์ไรส์คอนโด ราคา 2 ล้านต้นๆ และอีกแปลงอยู่บนถนนรัชดาภิเษกจะพัฒนเป็นคอนโดเช่นกัน เป็นต้น ซึ่งการตัดสินใจลงทุนจึงต้องพิจารณาอย่างละเอียด โดยบริษัทมุ่งเน้นทำเลที่มีดีมานด์จริง เช่น ที่เป็นที่ดินในเมืองสำหรับการพัฒนาคอนโดมิเนียม จะต้องใกล้ 3 โรง ได้แก่ โรงเรียน (สถานศึกษา) โรงพยาบาล และโรงแรม อยู่ใกล้แนวรถไฟฟ้าในระยะเดินได้ซึ่งเป็น 3 ปัจจัยหลักที่ทำให้เกิดความต้องการการอยู่อาศัยอย่างต่อเนื่อง และอีกเป้าหมายคือที่ดินโดยรอบสนามบินอู่ตะเภา
สำหรับพื้นที่อำเภอบ้านฉาง จังหวัดระยอง ซึ่งอยู่ในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก หรือ EEC จะเป็นหนึ่งใน New Frontier ที่สำคัญมากๆ ของอีสเทอร์ สตาร์ จากการลงทุนในพื้นที่ที่เริ่มเป็นรูปธรรมมากขึ้นทำให้เกิดกำลังซื้อใหม่ๆ ไหลเข้าสู่ตลาด
“อย่างที่บอกไป บ้านฉางคือเมืองหลวงของ EEC ซึ่งตอนนี้มีเงินลงทุนไหลเข้ามาเกือบ 9 แสนล้านบาท สิ่งแรกคือ สนามบินอู่ตะเภา ได้เริ่มงานก่อสร้างแล้วทั้งในส่วนของสนามบิน และส่วนของอาคาร โครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบินอยู่ระหว่างรอรัฐบาลใหม่เข้ามาดำเนินการต่อ ท่าเรือมาบตาพุดก็เตรียมที่จะสร้าง ส่วนมอเตอร์เวย์สาย M7 สร้างเสร็จเรียบร้อย ปัจจัยทั้ง 4 ปัจจัยทำให้เกิดดีมานด์ใหม่ๆ ในพื้นที่ เรามีลูกค้าจากพัทยาเข้ามาซื้อบ้านในโครงการมากขึ้น เพราะพัทยาเริ่มหนาแน่นและบ้านมีราคาแพงกว่า โดยใช้เวลาเดินทางจากพัทยามาโครงการที่บ้านฉางประมาณ 20 นาที นอกจากนี้้ ยังมีซัพพลายเออร์ ผู้รับเหมา ผู้เชี่ยวชาญ ที่ทำสนามบิน เริ่มเข้ามาซื้อบ้านมากขึ้นด้วยเช่นกัน” นายไพโรจน์กล่าว
ปัจจุบัน อีสเทอร์ สตาร์ มีโครงการที่เปิดขายในบ้านฉางอยู่ 6 โครงการ และยังมีที่ดินสะสมรอการพัฒนาอีกประมาณ 500 ไร่ และพร้อมที่จะหาที่ดินเพิ่มทั้งบริเวณรอบสนามกอล์ฟอีสเทอร์น สตาร์ คันทรีคลับ แอนด์ รีสอร์ท และรอบสนามบินอู่ตะเภา เพื่อรอการพัฒนาในอนาคต บ้านฉาง จึงเปรียบเสมือน Safe Haven และอนาคตที่สดใสของอีสเทอร์ สตาร์ เลยทีเดียว
รับแรงกระแทกสงครามตะวันออกกลาง
สำหรับสถานการณ์ตลาดตั้งแต่ไตรมาสที่ 2 ไปจนถึงไตรมาส 4 นายไพโรจน์ มองว่า ผลกระทบต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในระยะถัดไปจะไม่ได้เกิดในรูปแบบเดียว แต่จะกระจายออกเป็นหลายชั้น ชั้นแรกคือ ต้นทุนก่อสร้างและบริหารโครงการ ซึ่งมีความอ่อนไหวต่อราคาพลังงาน ค่าขนส่ง และราคาวัสดุที่อาจทยอยปรับขึ้นตามภาวะตลาดโลก ชั้นที่สองคือ กำลังซื้อและการตัดสินใจของผู้บริโภค เพราะเมื่อค่าครองชีพสูงขึ้น ผู้ซื้อบ้านจะระมัดระวังมากขึ้น และธนาคารก็มีแนวโน้มคงความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ชั้นที่สามคือ ผลกระทบทางอ้อมจากภาคท่องเที่ยวและบริการ ซึ่งมีนัยต่อบางพื้นที่ของเศรษฐกิจไทย หากจำนวนนักท่องเที่ยวชะลอจากภาวะสงครามและราคาน้ำมันสูง ความเชื่อมั่นและการใช้จ่ายโดยรวมก็มีโอกาสชะลอตามไปด้วย
“วิกฤตครั้งนี้ไม่ได้หมายความว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะหยุดนิ่งทั้งหมด แต่จะเป็นช่วงเวลาที่ตลาด “คัดคน” มากขึ้น ผู้ประกอบการที่อยู่รอดและเดินต่อได้ จะต้องมี 3 คุณสมบัติพร้อมกัน คือมีวินัยทางการเงินสูง มีสินค้าและทำเลที่ตอบดีมานด์จริง และสามารถปรับแผนได้เร็วโดยไม่เสียสมดุลองค์กร ซึ่งเป็นเหตุผลว่าทำไมบริษัทจึงไม่เลือกใช้วิธีเร่งเปิดเกมรุกเต็มรูปแบบในเวลานี้ แต่เลือกใช้แนวทางรักษาเสถียรภาพเป็นแกนกลางของทั้งปี 2569 โดยที่บริษัทจะยังคงเป้าหมายเชิงกลยุทธ์เดิมไว้ แต่จะปรับ “วิธีเดินเกม” ในช่วงไตรมาส 2 ถึงไตรมาส 4 ของปี 2569 ให้ระมัดระวังและยืดหยุ่นมากขึ้น โดยให้ความสำคัญกับคุณภาพรายได้ กระแสเงินสด และความเร็วในการเปลี่ยนยอดขายให้เป็นยอดโอน มากกว่าการไล่ขนาดการเติบโตเชิงปริมาณเพียงอย่างเดียว” นายไพโรจน์กล่าวในที่สุด
