ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังคงเผชิญผลกระทบด้านลบอย่างต่อเนื่อง ล่าสุดการประกาศเก็บภาษี 36% ของสหรัฐ ( ภาษีทรัมป์ ) แม้ว่าจะยังมีเวลาเจรจาต่อรอง แต่ถึงที่สุดแล้วไทยก็ต้องจ่ายภาษีส่งออกสินค้าไปสหรัฐมากขึ้นกว่าที่เคยจ่ายอย่างแน่นอนจะมากหรือจะน้อยกว่าก่อนแค่ไหนก็ต้องรอลุ้นกัน แต่ที่แน่ๆ ภาษีสหรัฐ 36% กระทบไทย และจะเกิดแรงกระแทกกับภาคอสังหาฯอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ และอาจกลายเป็นวิกฤตซ้ำวิกฤตที่ทำให้ภาคอสังหาฯชะลอตัวหนักกว่าเดิม
ก่อนที่สงครามการค้าที่สหรัฐอเมริกาจุดชนวนไปทั่วโลกจะเกิดขึ้น ภาคอสังหาฯก็มีอาการไม่สู้ดีตลอด 2 ปีที่ผ่านมา จากภาวะเศรษฐกิจโดยรวมที่ไม่สามารถฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง กำลังซื้ออ่อนตัวลงตามภาวะเศรษฐกิจ ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่ยังคงอยู่ในระดับสูง และความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน ปัจจัยลบเหล่านี้ก่อกวนภาคอสังหาฯมาตลอดในช่วงเวลาที่ผ่านมาและลากยาวมาจนถึงครึ่งแรกของปี 2568
สะท้อนได้จากค่าดัชนีรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์จากการสำรวจของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ที่ลดต่ำลงมาต่อเนื่องจากปี 2565 ที่มีค่าดัชนีเท่ากับ 91.7 ลดลงเหลือ 87.6 (-4.5%) ในปี 2567 และ 81.7 (-6.7%) ในปี 2567 ตามลำดับ ขณะที่ในไตรมาส 1 ปี 2568 ค่าดัชนีอสังหาริมทรัพย์ลดลงเหลือ 71.1 (-10.7%)
จากบทวิเคราะห์ดัชนีรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ระบุว่า ค่าดัชนีรวมไตรมาส 1 ปี 2568 ลดลงทั้งในด้านของอุปสงค์และอุปทาน โดยด้านอุปสงค์ของที่อยู่อาศัย พบว่าหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯและปริมณฑลลดลง -13.6% เนื่องจากผู้ซื้อบางส่วนรอการต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองในปี 2568 และการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ชั่วคราวจากธนาคารแห่งประเทศไทย ในด้านอุปทานพบว่าที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนอาคารชุดในกรุงเทพฯและปริมณฑล ลดลง -33.9% และดัชนีความเชื่อมั่นผู้ประกอบการลดลง -6.3 จุด เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน
อย่างไรก็ตามดัชนียังไม่ได้สะท้อนผลกระทบจากสถานการณ์แผ่นดินไหวที่เกิดขึ้นในช่วงปลายไตรมาส 1 คาบเกี่ยวถึงไตรมาส 2 ที่กระทบกับตลาดคอนโดมิเนียมโดยตรง
“ในครึ่งปีแรกตัวเลขการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงเฉพาะ 5 เดือนแรกเปิดตัวไปประมาณ 15,000 หน่วย และถ้ายังเปิดตัวในระดับเดียวกันทั้งปีคงไม่ถึง 40,000 หน่วย เรียกว่าต่ำสุดในรอบ 10 กว่าปี ส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ขณะนี้มีตัวเลขต่ำที่สุดในรอบ 8 ปี เช่นเดียวกับการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยก็ต่ำสุดในรอบ 8 ปีเช่นกัน แสดงว่ากำลังซื้อทุกกลุ่มลดลงหมด เพราะที่ผ่านมาถ้ายอดสินเชื่อต่ำแต่ยอดโอนยังดีอยู่แสดงว่ากลุ่มระดับบนที่ไม่ได้กู้ หรือกู้น้อยยังดีอยู่ แต่ถ้าตัวเลขต่ำลงเหมือนกันทั้งยอดโอน ยอดขอสินเชื่อแสดงว่ากำลังซื้อทุกกลุ่มชะลอตัวลง
ตลาดในครึ่งปีแรกโดยรวมแล้วไม่น่าจะดี แม้ว่าไตรมาส 2 ยอดขายดีกว่าไตรมาส 1 เล็กน้อย เพราะมีเรื่องของการลดค่าธรรมเนียมโอน และ LTV เข้ามาช่วยในเดือนพฤษภาคม แต่ว่าปัญหาที่รายล้อมมีผลกระทบที่มากกว่า ดังนั้นในครึ่งปีแรกตัวเลขการเติบโตถ้าลดลงมา 10-15% เมื่อเทียบกับครึ่งแรกของปี 2567 ถือว่าเป็นเรื่องธรรมดา และเป็นสิ่งที่ไม่เหนือความคาดหมาย” นายอิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย กล่าว
ซ้ำร้ายในครึ่งปีหลังกลับต้องมาเจอปัญหาที่หนักกว่า เมื่อมาตรการตอบโต้ทางภาษีของโดนัลด์ ทรัมป์ กำหนดให้สินค้าไทยต้องจ่ายภาษีนำเข้าไปสหรัฐสูงถึง 36% ถึงแม้ว่าจะยังอยู่ในช่วงของการเจรจา แต่ก็ไม่เกินการคาดเดาว่าสุดท้ายจะลงเอยอย่างไร
“มาตรการตอบโต้ทางภาษีของสหรัฐ ถ้าไม่โดนเก็บ 36% อาจจะ 20% หรืออะไรก็แล้วแต่ เราก็ต้องจ่ายภาษีเพิ่มขึ้น ขณะเดียวกันเราก็ต้องลดภาษีนำเข้าลง ซึ่งจะกระทบทั้งภาคส่งออก ภาคการผลิต รวมถึงภาคการเกษตร และถ้าหากการเจรจาไม่สำเร็จโดนเก็บภาษี 36% มหาวิทยาลัยหอการค้าได้ประเมินเอาไว้ว่า GDP จะโตไม่ถึง 1% ภาคอสังหาฯจะได้รับผลกระทบแน่นอนในเรื่องของกำลังซื้อ” นายอิสระกล่าว
นอกจากผลกระทบจากมาตรการตอบโต้ด้านภาษีของสหรัฐแล้วก็ยังมีเรื่องของความไม่แน่นอนทางการเมือง ในกรณีถ้าเกิดยุบสภาเร็วงบประมาณยังไม่ผ่านก็จะส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจ รวมถึงปัญหาชายแดนที่กระทบต่อความมั่นใจของทั้งภาคการลงทุนและภาคครัวเรือนในการจับจ่ายใช้สอยเช่นกันทำให้สถานการณ์ในครึ่งปีหลังเป็นอะไรที่หนักหนาสาหัสกว่า
“ในครึ่งปีหลังภาวะตลาดโดยรวมคงจะไม่ดีไปกว่าครึ่งปีแรก และคาดว่าทั้งปียอดโอนกรรมสิทธิ์ หรือยอดรับรู้รายได้จะลดลงไม่ต่ำกว่า 15% เมื่อเทียบกับปี 2567” นายอิสระกล่าว และเสนอแนะด้วยว่าถึงตอนนี้ทั้งภาคธุรกิจ อุตสาหกรรม รวมไปถึงภาคครัวเรือน ก็ต้องตั้งรับปรับตัวกันหมด ในภาคอสังหาฯทุกคนปรับตัวกันมาพอสมควรแล้ว ตั้งแต่การลดการเปิดโครงการ ปรับโปรดักต์ให้เล็กลงเพื่อให้ขายราคาถูกลง ปรับขนาดโครงการให้เล็กลง พยายามลดค่าใช้จ่ายคงที่ ดึงกระแสเงินสดเข้า แน่นอนว่าการแข่งขันในตลาดจะต้องสูงต่อเนื่องอยู่แล้ว แต่เรื่องของสงครามราคาคงจะไม่บานปลายออกไป หลังจากแข่งขันด้านราคากันอย่างดุเดือดในปี 2567 แม้จะมีสถานการณ์เรื่องของภาษีทรัมป์เกิดขึ้นก็ตาม
“มันถึงจุดที่ทุกๆ คนคิดเหมือนกันว่าต่อให้อัดโปรโมชั่นไปมากกว่านี้ ถ้ากำลังซื้อไม่ได้เพิ่มขึ้นก็คงไม่มีประโยชน์ สะท้อนได้จากผลประกอบของบริษัทในตลาดแที่แล้วที่รายได้ลดลง 10-30% แต่กำไรลดลงมาถึง 40-50% แสดงว่าทุกคนอัดโปรโมชั่นกันไปมากแล้วแต่โดยรวมรายได้ก็ไม่ได้ดีขึ้น เชื่อว่า ทุกคนเริ่มทบทวนในเรื่องของการแข่งขันด้านราคาทำให้สงครามราคาจะไม่บานปลายออกไป เพราะสู้กันจนบาดเจ็บกันหมดทุกฝ่ายแล้ว”
ขณะที่นายอธิป พีชานนท์ นายกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และรองประธานกรรมการสภาหอการค้าแห่งประเทศไทย กล่าวว่า ถ้าเศรษฐกิจโดยรวมได้รับผลกระทบจากมาตรการตอบโต้ทางภาษี ภาคอสังหาฯก็ได้รับผลกระทบด้วยเช่นกัน ทั้งนี้ภาคส่งออกมีผลต่อ GDP ค่อนข้างสูง เมื่อคนส่งออกได้น้อยรายได้การว่าจ้างของภาคส่งออกและธุรกิจเกี่ยวเนื่องก็จะได้รับผลกระทบ และส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อบ้านในเชิงลบแน่นอน
นอกจากนี้ ยังส่งผลต่อการลงทุนใหม่ด้วยเช่นกัน เพราะถ้าเรามีภาระที่ต้องจ่ายภาษีนำเข้าไปสหรัฐสูงกว่าประเทศคู่แข่ง การลงทุนใหม่ของต่างชาติที่จะมาลงทุนในประเทศไทยก็คงลดลง ขณะที่เจ้าของธุรกิจในไทยก็อาจจะย้ายไปลงทุนในประเทศอื่น จะทำให้การลงทุนและการผลิตในประเทศได้รับผลกระทบในเชิงลบและยังส่งผลเกี่ยวเนื่องไปยังธุรกิจที่เป็นซัพพลาย เชนต่างๆ โดยเฉพาะจังหวัดที่มีนิคมอุตสาหกรรมที่เป็นภาคการผลิตเพื่อส่งออก เช่น ชลบุรี ระยอง สมุทรปราการ ปทุมธานี กำลังผลิตก็จะต้องลด การว่าจ้างงาน การจ่ายค่าล่วงเวลาก็จะลดลงหมด
ครึ่งปีหลังจะต้องปรับตัวกันมากขึ้น สิ่งที่เรามีอยู่ขณะนี้คือ ซัพพลายคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้ว ผู้ประกอบการเองก็คงต้องการระบายออก เพราะมี Caring Cost รวมถึงบ้านแนวราบที่เป็น Inventory ที่สร้างเสร็จแล้วแต่ยังขายไม่ได้อีกจำนวนหนึ่งปล่อยเอาไว้ก็จะยิ่งโทรมลงจะเป็นแรงกดดันให้ผู้ประกอบการต้องระบายออกเช่นกัน และถ้ายังไม่สามารถระบายของเก่าได้ก็จะไม่สามารถสร้างล็อตใหม่ได้ เพราะธนาคารมีเกณฑ์ที่ตั้งเอาไว้ว่าถ้าของเดิมไม่ลดลงตามจำนวนที่กำหนดเอาไว้ก็จะสร้างของใหม่ไม่ได้
บ้านผ่อนดาวน์ประเภทจะกลับมาเพื่อให้ลูกค้ามีระยะเวลาในการผ่อนและทำให้ธนาคารมั่นใจมากขึ้น และอีกเรื่องที่เป็นปัญหาที่ยังแก้ไม่ตกคือ ลูกค้าที่กู้ไม่ผ่านต้องนำกลับมาขายใหม่ ขณะนี้กำลังหารือร่วมกันหลายฝ่ายที่เกี่ยวข้อง เพื่อทำเรื่องของ Mortgage Insurance ช่วยให้ผู้กู้ที่อาจจะมีคุณสมบัติครบถ้วน เพียงแต่ธนาคารอาจจะกังวลใจ เพราะเป็นกลุ่มลูกค้าที่ประกอบอาชีพอิสระไม่มีรายได้ที่แน่นอน แต่ว่าไม่ได้ติดเครดิตบูโร ไม่ได้ เป็น NPL จึงต้องหาวิธีการที่ทำให้ธนาคารสบายใจและลดปัญหากู้ไม่ผ่าน
ด้านนายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องกับภาคส่งออกจะต้องปรับตัว รองรับกับภาวะเศรษฐกิจที่จะ Hard Landing ในช่วง 1-2 ปีนี้ ส่วนภาคอสังหาฯถึงวันนี้โดนผลกระทบจากปัจจัยลบต่างๆ มาอย่างต่อเนื่องเป็น Perfect Storm ที่ทำให้ตลาดระดับกลาง-ล่างนั้นแย่มานานแล้ว ส่วนตลาดระดับบนสำหรับคนที่ยังมีกำลังซื้อก็ยังดีอยู่ และน่าจะเป็นโอกาสทองของกลุ่มที่มีกำลังซื้อ ขณะเดียวกัน อสังหาฯของไทยได้กลายเป็น Global Products ที่เป็น Safe Haven ของชาวต่างชาติที่ต้องการซื้อไว้เป็นบ้านหลังที่สอง
“ผลกระทบจากปัจจัยลบต่างๆ น่าจะมีความชัดเจนที่สุดในไตรมาส 3-4 และจะเป็นจุดเริ่มต้นของการปรับตัว และฟื้นตัวในระยะต่อไป ภาคอสังหาฯก็ต้องปรับตัวรองรับกับกติกาโลกใหม่ที่เปลี่ยนไป ในช่วงนี้จึงต้องรัดเข็มขัด หาแหล่งเงินทุนที่เหมาะสมรองรับ บริหารสภาพคล่อง ซึ่งอาจจะต้องขายทรัพย์สินที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้หรือเป็นภาระออกไป เพื่อเก็บเงินสด
ในขณะเดียวกันรัฐบาลควรอาศัยโอกาสนี้ในการปรับโครงสร้างของระบบเศรษฐกิจในระยะยาว กระดุมเม็ดแรกคือ ผู้บริหารประเทศต้องมีความรู้ ความสามารถ ซื่อสัตย์ สุจริต และมีความจริงใจที่จะทำเพื่อประโยชน์ของประเทศ ต้องเอาคนที่เก่งที่สุดเข้ามาบริหารในช่วงของการเปลี่ยนผ่าน ไม่ใช่เอาตัวแทนจากบ้านเล็กบ้านใหญ่เข้ามาบริหาร” นายกสมาคมอาคารชุดไทยกล่าว
จากสถานการณ์ที่รุมเร้าทั้งจากปัจจัยภายนอกและภายในประเทศ ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับบททดสอบครั้งสำคัญในปี 2568 โดยเฉพาะอย่างยิ่งผลกระทบจากมาตรการภาษีของสหรัฐที่จะเข้ามาซ้ำเติมกำลังซื้อที่อ่อนแอและปัญหาเดิมที่มีอยู่แล้ว ผู้ประกอบการจึงต้องรัดเข็มขัดให้แน่นๆ พร้อมปรับกลยุทธ์การดำเนินงานประคองตัวเองให้อยู่รอดปลอดภัยจากวิกฤตซ้ำวิกฤตในครั้งนี้ เพื่อรอวันกลับมาฟื้นตัวและเติบโตได้อย่างแข็งแกร่งต่อไป
