ราคาที่ดิน 3 จังหวัด EEC ปรับขึ้น 2-3 เท่าตัวในรอบ 10 ปี ล่าสุด REIC เปิด ตัวเลขดัชนีที่ดินเปล่าไตรมาส 2/67 ภาพรวมขยับ 8.3% ระยองมาแรงราคาที่ดินพุ่ง 22.9% จากอานิสงส์รถยนต์ไฟฟ้าจากจีนแห่ลงทุนตั้งโรงงาน เปิด 5 ทำเลฮอต บ้านฉาง แกลง บางปะกง สัตหีบ นิคมพัฒนา ราคาพุ่งแรง
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) ได้เปิดเผยดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในพื้นที่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) 3 จังหวัด ประกอบด้วย ชลบุรี ระยอง ฉะเชิงเทรา โดยได้อัพเดตราคาที่ดินล่าสุดในไตรมาสที่ 2 ปี 2567 พบว่า ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนารวมทั้ง 3 จังหวัดอยู่ที่ 281.5 จุด ปรับขึ้นจากปีฐานคือปี 2558 ที่มีค่าดัชนีเท่ากับ 100 จุด ประมาณ 2.8 เท่าในรอบเกือบๆ 10 ปี โดยในจังหวัดชลบุรีมีดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาอยู่ที่ 332 จุด ปรับขึ้น 3.3 เท่า จังหวัดระยองมีดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาอยู่ที่อยู่ที่ 230.8 จัด ปรับขึ้น 2.3 เท่า และจังหวัดฉะเชิงเทรามีดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาอยู่ที่ 203.5 จุด เพิ่มขึ้นประมาณ 2 เท่าตัว
การปรับขึ้นของราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาของทั้ง 3 จังหวัด เป็นผลมาจากการที่พื้นที่ดังกล่าวถูกกำหนดให้เป็นเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออกซึ่งมีเมกะโปรเจ็กต์ต่างๆ เข้ามาลงทุนมากมายหลายโครงการ เช่น โครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อมสามสนามบิน โครงการพัฒนาสนามบินอู่ตะเภา และเมืองการบินภาคตะวันออก โครงการพัฒนาท่าเรือแหลมฉบัง ระยะที่ 3 โครงการพัฒนาท่าเรืออุตสาหกรรมมาบตาพุด ระยะที่ 3 รวมทั้งการปรับปรุงผังเมืองให้สอดรับกับการพัฒนาพื้นที่ใน EEC เป็นต้น โดยที่จังหวัดชลบุรี ซึ่งถือเป็นจังหวัดศูนย์กลางของ EEC มีการปรับขึ้นราคาสูงสุดกว่า 3 เท่า ตามมาด้วยระยอง ฉะเชิงเทราตามลำดับ
อย่างไรก็ตาม จากการเปิดเผยดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาล่าสุดนี้ พบว่า จังหวัดระยองเริ่มมีการปรับตัวของราคาที่ดินสูงขึ้นอย่างมีนัยยะสำคัญ โดยเฉพาะในพื้นที่นิคมอุตสาหกรรมที่มีกิจการรถไฟฟ้าของจีนเข้ามาลงทุน
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในพื้นที่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ในไตรมาส 2 ปี 2567 มีค่าดัชนีเท่ากับ 281.5 จุด เพิ่มขึ้นร้อยละ 8.3 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และเพิ่มขึ้นร้อยละ 5.9 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า แสดงให้เห็นว่า การเติบโตของราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนายังคงมีการปรับตัวขึ้นอย่างต่อเนื่อง แต่อยู่ในทิศทางที่ชะลอตัวลง หากเทียบกับอัตราการเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 5 ปี ในช่วงก่อนเกิดวิกฤต COVID-19 (ปี 2558-2562) มีอัตราการปรับตัวขึ้นเฉลี่ยร้อยละ 14.0 ต่อไตรมาส เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน
ทั้งนี้ การที่ราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนามีการเพิ่มขึ้นในอัตราที่ชะลอตัวลง อาจเนื่องมาจากผู้ประกอบการมีความต้องการนำที่ดินมาพัฒนาเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ลดลง จากภาวะเศรษฐกิจและการลงทุนภายในประเทศที่ฟื้นตัวช้าในช่วงที่ผ่านมา ประกอบกับ ปัจจัยลบที่สำคัญที่เกี่ยวกับการยกเลิกมาตรการผ่อนปรน LTV ภาวะหนี้ครัวเรือนที่สูงเกินกว่าร้อยละ 90 ของ GDP ภาวะดอกเบี้ยนโยบายยังทรงตัวอยู่ในระดับสูงที่ร้อยละ 2.50 ผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยมีภาระค่าใช้จ่ายมากขึ้นแต่ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยลดลง
ปัจจัยเหล่านี้ได้ส่งผลให้ภาคอสังหาริมทรัพย์เกิดการชะลอตัวมากในช่วงที่ผ่านมา อาจส่งผลให้ผู้ประกอบการมีความต้องการซื้อที่ดินเพื่อสะสมลดลง เนื่องจากผู้ประกอบการจะต้องมีต้นทุนการถือครองที่ดินจากการชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยในปี 2567 รัฐไม่มีมาตรการลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จึงเป็นอีกเหตุผลหนึ่งที่ทำให้อุปสงค์ของที่ดินในพื้นที่ EEC โดยรวมชะลอตัวลงด้วย และอีกทั้งพื้นที่ส่วนใหญ่ยังเป็นพื้นที่ทางการเกษตรยังไม่เหมาะกับการนำมาพัฒนาเป็นโครงการที่อยู่อาศัย ในขณะที่พื้นที่อีกส่วนเป็นพื้นที่ที่นำไปพัฒนาเป็นนิคมอุตสาหกรรม
นอกจากนี้ยังพบว่า ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในพื้นที่ EEC ในไตรมาส 2 ปี 2567 ที่เพิ่มขึ้นเป็นผลมาจากราคาที่ดินเปล่าในพื้นที่จังหวัดระยองมีค่าดัชนีเท่ากับ 230.8 จุด มีอัตราการเปลี่ยนแปลงเพิ่มขึ้นมากที่สุดถึงร้อยละ 22.9 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และเพิ่มขึ้นร้อยละ 31.6 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้าอาจเนื่องมาจากมีทุนจากประเทศจีนเข้ามาซื้อที่ดินสร้างโรงงานเกี่ยวกับอุตสาหกรรมรถยนต์ไฟฟ้าในทำเลนิคมอุตสาหกรรมในพื้นที่จังหวัดระยองเป็นจำนวนมาก และมีกลุ่มผู้ผลิตรถยนต์ไฟฟ้า รายใหญ่จากประเทศจีน อาทิ แบรนด์บีวายดี (BYD) ฉางอาน (Changan) เข้ามาลงทุนในพื้นที่นิคมอุตสาหกรรมระยอง โดยเฉพาะทำเลนิคมพัฒนาปลวกแดง ส่งผลให้ราคาที่ดินขยับขึ้นประมาณ 2.3 เท่า เมื่อเทียบกับปี 2558 ที่เป็นปีฐาน และนักลงทุนนิยมลงทุนในจังหวัดระยอง มากกว่าจังหวัดชลบุรี เนื่องจากราคาที่ดินในจังหวัดระยองยังมีราคาต่ำกว่าจังหวัดชลบุรีประมาณ 30-40%
รองลงมาพื้นที่จังหวัดชลบุรีมีค่าดัชนีเท่ากับ 332 จุด มีอัตราการเปลี่ยนแปลงเพิ่มขึ้นร้อยละ 5 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน แต่เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้ามีอัตราการเปลี่ยนแปลงลดลงร้อยละ -2.5 และพื้นที่จังหวัดฉะเชิงเทรามีค่าดัชนีเท่ากับ 203.5 จุด มีอัตราการเปลี่ยนแปลงลดลงร้อยละ -2.7 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน แต่เพิ่มขึ้นร้อยละ 12.7 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า
สำหรับในไตรมาส 2 ปี 2567 พบว่า ทำเลที่อัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มสูงสุด 5 อันดับแรก เมื่อกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ดังนี้
อันดับ 1 ได้แก่ ที่ดินอำเภอบ้านฉางในจังหวัดระยอง มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินสูงขึ้นร้อยละ 52.5 เป็นอำเภอที่มีระบบคมนาคมที่หลากหลายมีทั้งถนนทางหลวงผ่านหลายเส้น สามารถเดินทางด้วยรถไฟสายตะวันออกได้ และมีสนามบินอู่ตะเภาอยู่ในพื้นที่ ทำเลนี้เหมาะสำหรับพัฒนาเป็นโครงการที่อยู่อาศัย ผู้ประกอบการในท้องถิ่นและจากกรุงเทพมหานครจึงให้ความสนใจมีการซื้อขายที่ดินในบริเวณนี้เพื่อนำไปพัฒนาเป็นโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อรองรับประชากรที่เข้ามาทำงานในนิคมอุตสาหกรรม และการท่องเที่ยว
อันดับ 2 ได้แก่ ที่ดินอำเภอแกลง อยู่ในจังหวัดระยอง มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินสูงขึ้น ร้อยละ 34.5 เป็นพื้นที่อีกอำเภอหนึ่งที่ผู้ประกอบการให้ความสนใจซื้อที่ดินเพื่อนำไปพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย
อันดับ 3 ได้แก่ ที่ดินอำเภอบางปะกง อยู่ในจังหวัดฉะเชิงเทรา มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินสูงขึ้นร้อยละ 31 เป็นอำเภอที่ผู้ประกอบการในท้องถิ่นและจากกรุงเทพมหานครให้ความสนใจเริ่มขยายไปพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อขายเพิ่มขึ้น เนื่องจากเป็นพื้นที่เชื่อมต่อกับสมุทรปราการ และสอดคล้องกับข้อมูลจากการสำรวจโครงการที่อยู่อาศัยในพื้นที่ EEC ไตรมาส 2 ปี 2567 พบว่าเป็นพื้นที่ที่ได้รับความนิยมสำหรับนำมาพัฒนาเป็นโครงการที่อยู่อาศัย และจากข้อมูลการสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่ 3 จังหวัด EEC พบว่า พื้นที่นี่มีโครงการที่อยู่อาศัยที่พร้อมเสนอขายในตลาดมากเป็นอันดับที่ 2 เพิ่มขึ้นร้อยละ 184.8 รองจากพื้นที่อำเภอเมืองฉะเชิงเทรา
อันดับ 4 ได้แก่ ที่ดินอำเภอสัตหีบ อยู่ในจังหวัดชลบุรี มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินสูงขึ้นร้อยละ 26.8
อันดับ 5 ได้แก่ ที่ดินทำเลอำเภอนิคมพัฒนา อยู่ในจังหวัดระยอง มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินสูงขึ้นร้อยละ 17.3
ภาวะราคาที่ดินที่มีการเปลี่ยนแปลงทั้ง 5 อันดับข้างต้นได้สะท้อนว่า เป็นที่ดินที่มีบริเวณพื้นที่อุตสาหกรรม และพื้นที่ท่องเที่ยวเป็นปัจจัยบวกที่ทำให้ราคาที่ดินในพื้นที่บริเวณนี้เพิ่มขึ้น จากการนำที่ดินไปพัฒนาเป็นพื้นที่อุตสาหกรรมต่างๆ ในพื้นที่ดังกล่าว ทำให้เกิดแหล่งงาน และเกิดการจ้างงานมากขึ้น สนับสนุนการตัดสินใจให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไปพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อรองรับการเข้ามาอยู่อาศัยของคนที่เดินทางเข้ามาทำงานในพื้นที่ EEC ทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติ นอกจากนี้ ทั้ง 5 อันดับได้รับสิทธิประโยชน์เพิ่มเติมจากการเปลี่ยนแปลงเรื่องแผนผังการใช้ประโยชน์ที่ดิน ทำให้ที่ดินในพื้นที่ดังกล่าวสามารถใช้ประโยชน์ได้มากขึ้น จึงทำให้ราคาที่ดินมีมูลค่าเพิ่มขึ้นตามด้วย
