ดัชนีราคาบ้านเดี่ยว-ทาวน์เฮ้าส์ ยังปรับตัวต่อเนื่อง 5 ไตรมาสติดต่อกัน จากต้นทุนการพัฒนาโครงการที่เพิ่มขึ้น ขณะที่ราคาห้องชุดเริ่มเห็นสัญญาณการปรับราคาจากโครงการเปิดใหม่ ส่วนสต๊อกเก่ายังแข่งขันสูง
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคาร และรักษาการผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) กล่าวว่า REIC รายงานดัชนีราคาบ้านจัดสรรใหม่ที่อยู่ระหว่างการขายในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 1/ 2567 พบว่า ดัชนีมีค่าเท่ากับ 131.5 เพิ่มขึ้นร้อยละ 2.5 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนที่มีค่าดัชนีเท่ากับ 128.3 โดยมีการเพิ่มติดต่อกัน 5 ไตรมาส ตั้งแต่ไตรมาส 1 ปี 2566 ถึง ไตรมาส 1 ปี 2567 และเมื่อเทียบกับไตรมาส 4 ปี 2566 พบว่า ดัชนีราคาบ้านจัดสรรมีการเพิ่มขึ้นร้อยละ 0.9 ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าราคาบ้านจัดสรรในไตรมาส 1 ปี 2567 ยังมีการปรับราคาขึ้นอย่างต่อเนื่อง
“สาเหตุสำคัญที่มีผลให้ดัชนีราคาบ้านจัดสรรใหม่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง มาจากต้นทุนการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นจากปัจจัยหลายประการ เช่น ราคาที่ดิน ค่าวัสดุก่อสร้าง และค่าแรงงานที่เพิ่มขึ้น ส่งผลให้การพัฒนาที่อยู่อาศัยที่ออกมาสู่ตลาดที่เปิดตัวโครงการในปี 2565-2566 มีราคาเสนอขายเพิ่มขึ้นตามต้นทุนที่ปรับตัวสูงขึ้น ขณะที่ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยมีข้อจำกัดในหลายด้าน ดังนั้น เพื่อกระตุ้นยอดขายพบว่าในไตรมาสนี้ ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ใช้กลยุทธ์จัดโปรโมชั่นเพื่อกระตุ้นยอดขายโดยการให้ของแถมมากที่สุดถึงร้อยละ 41.2 รองลงมาเป็นการช่วยค่าใช้จ่าย ณ วันโอนฯ ร้อยละ 37.2 เพื่ออำนวยความสะดวกและช่วยแบ่งเบาภาระของผู้ซื้อ” ดร.วิชัยกล่าว
ทั้งนี้ เมื่อจำแนกดัชนีราคาบ้านจัดสรรตามพื้นที่ พบว่า ในพื้นที่กรุงเทพฯ มีค่าดัชนีเท่ากับ 128.3 เพิ่มขึ้นร้อยละ 1.8 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนและเพิ่มขึ้นร้อยละ 0.5 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ขณะที่ 3 จังหวัดปริมณฑล (นนทบุรี ปทุมธานี และ สมุทรปราการ) มีค่าดัชนีเท่ากับ 134.0 เพิ่มขึ้นร้อยละ 3.9 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และเพิ่มขึ้นร้อยละ 1.9 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ซึ่งมีอัตราการเปลี่ยนแปลงราคาบ้านจัดสรรในกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้นน้อยกว่าใน 3 จังหวัดปริมณฑล
ในส่วนของดัชนีราคาบ้านเดี่ยว ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ไตรมาส 1 ปี 2567 มีค่าดัชนีเท่ากับ 131.9 เพิ่มขึ้นร้อยละ 3.8 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน เป็นการเพิ่มขึ้นต่อเนื่องกัน 7 ไตรมาส ตั้งแต่ ไตรมาส 3 ปี 2565 ถึงไตรมาส 1 ปี 2567 แต่ลดลงร้อยละ -1.4 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และเมื่อพิจารณาตามพื้นที่ พบว่า ราคาบ้านเดี่ยวในพื้นที่กรุงเทพฯมีค่าดัชนีเท่ากับ 126.6 เพิ่มขึ้นร้อยละ 3.7 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน แต่ลดลงร้อยละ -0.9 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า
การลดลงดังกล่าวเป็นผลสืบเนื่องจากการจัดโปรโมชั่นเพื่อกระตุ้นยอดขายบ้านเดี่ยวในไตรมาส 1 ปี 2567 โดยพบว่าบ้านเดี่ยวที่ลดราคาส่วนใหญ่เป็นบ้านเดี่ยวที่มีราคาแพงอยู่ในระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป และเพื่อเป็นการกระตุ้นตลาดเร่งระบายสต๊อก และเป็นการลดราคาจากไตรมาสก่อนหน้า ซึ่งส่วนใหญ่อยู่ในโซนราษฎร์บูรณะ-บางขุนเทียน-ทุ่งครุ-บางบอน-จอมทอง รองลงมาในโซนลาดพร้าว-บางกะปิ-วังทองหลาง-บึงกุ่ม-สะพานสูง-คันนายาว และโซนบางเขน-สายไหม-ดอนเมือง-หลักสี่
สำหรับราคาบ้านเดี่ยวในพื้นที่ 3 จังหวัดปริมณฑล (นนทบุรี ปทุมธานี และสมุทรปราการ) มีค่าดัชนีเท่ากับ 134.5 เพิ่มขึ้นร้อยละ 3.9 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน แต่ลดลงร้อยละ -1.6 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ทั้งนี้ ได้พบการเปลี่ยนแปลงของราคาบ้านเดี่ยวที่มีการปรับตัวขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อนต่อเนื่องกันถึง 8 ไตรมาสตั้งแต่ไตรมาส 2 ปี 2565 ถึงไตรมาส 1 ปี 2567 โดยเฉพาะโครงการที่เปิดตัวใหม่ในปี 2565-2566 เนื่องจากมีต้นทุนที่สูงขึ้นจากราคาวัสดุก่อสร้างที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นจากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน
โซนที่ปรับราคาเพิ่มขึ้นมากที่สุดในพื้นที่ 3 จังหวัดปริมณฑล ได้แก่ โซนบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง ในระดับราคา 5-7.5 ล้านบาท รองลงมาในโซนลำลูกกา-คลองหลวง-ธัญบุรี-หนองเสือ ในระดับราคา 3-5 ล้านบาท และโซนเมืองปทุมธานี-ลาดหลุมแก้ว-สามโคก ในระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป
ส่วนดัชนีราคาทาวน์เฮ้าส์ ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 1 ปี 2567 มีค่าดัชนีเท่ากับ 131.3 เพิ่มขึ้นร้อยละ 1.2 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และเพิ่มขึ้นร้อยละ 2.0 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า โดยดัชนีราคาเริ่มมีแนวโน้มกลับมาปรับตัวเพิ่มขึ้นหลังจากปรับตัวลงไตรมาสก่อนหน้า มีข้อสังเกตว่าการเพิ่มขึ้นของดัชนีราคาในไตรมาส 1 ปี 2567 เป็นผลจากราคาประกาศขายในกรณีที่เป็นการเปิดโครการใหม่ แต่หากเป็นโครงการเก่าตั้งแต่ปี 2564 และต้นทุนการผลิตยังเป็นต้นทุนเดิม และพบว่าบางโครงการยังคงมีการลดราคาเพื่อเป็นการกระตุ้นตลาดเร่งระบายสต๊อก
การเปลี่ยนแปลงของดัชนีราคาทาวเฮ้าส์เฉพาะในพื้นที่กรุงเทพฯ มีค่าดัชนีเท่ากับ 129.5 ลดลงร้อยละ -0.01 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน แต่เพิ่มขึ้นร้อยละ 1.5 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า พบการเปลี่ยนแปลงของดัชนีราคาที่เพิ่มขึ้นหลังจากลดลงต่อเนื่องติดต่อกัน 3 ไตรมาส ตั้งแต่ไตรมาส 2 ปี 2566 ถึง ไตรมาส 4 ปี 2566 ส่วนใหญ่เป็นโครงการเก่าตั้งแต่ปี 2564 และต้นทุนการผลิตยังเป็นต้นทุนเดิม และเพื่อเป็นการกระตุ้นตลาดเร่งระบายสต๊อก โดยพบว่ามีการลดราคามากที่สุดในโซนมีนบุรี-หนองจอก-คลองสามวา-ลาดกระบัง ในระดับราคา 2-3 ล้านบาท รองลงมาในโซนพระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ ในระดับราคา 3-5 ล้านบาท และโซนราษฎร์บูรณะ-บางขุนเทียน-ทุ่งครุ-บางบอน-จอมทอง ในระดับราคา 2-3 ล้านบาท
ขณะที่ใน 3 จังหวัดปริมณฑล (นนทบุรี ปทุมธานี และสมุทรปราการ) ดัชนีราคาทาวเฮ้าส์มีค่าดัชนีเท่ากับ 133.8 ปรับเพิ่มขึ้นร้อย 4.1 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน หลังจากที่ลดลงในไตรมาสก่อนหน้า และเพิ่มขึ้นร้อยละ 3.3 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และพบว่าส่วนใหญ่มีการเพิ่มราคามากที่สุดในโซนบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง ในระดับราคา 2-3 ล้านบาท รองลงมาในโซนลำลูกกา-คลองหลวง-ธัญบุรี-หนองเสือ ในระดับราคา 2-3 ล้านบาท และโซนเมืองสมุทรปราการ-พระสมุทรเจดีย์-พระประแดง ในระดับราคา 2-3 ล้านบาท เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน
“ท่ามกลางสภาพเศรษฐกิจที่ยังคงชะลอตัว ผู้ประกอบการได้ใช้กลยุทธ์ส่งเสริมการขายมากขึ้น เช่น การให้ส่วนลดเงินสด ของแถม และการช่วยเหลือค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ เพื่อกระตุ้นยอดขาย แต่เมื่อรัฐบาลประกาศมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านการซื้อที่อยู่อาศัยในระดับราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท คาดว่าจะสร้างความต้องการซื้อหรืออุปสงค์ในตลาดที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นมากพอสมควร โดยเฉพาะในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2567 ซึ่งคาดว่าจะช่วยระบายอุปทานเดิมที่ยังอยู่ในราคาต้นทุนเดิมออกไปพอสมควร
เมื่อผู้ประกอบการเปิดโครงการใหม่ขึ้น ราคาที่อยู่อาศัยของโครงการใหม่ก็จะสะท้อนต้นทุนใหม่ ซึ่งจะแรงผลักให้ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มที่จะปรับตัวสูงขึ้นได้ ซึ่งก็ทำให้ผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยต้องซื้อในราคาที่สูงขึ้น ดังนั้นสิ่งที่สำคัญในการช่วยให้คนไทยสามารถซื้อที่อยู่อาศัยที่มีทิศทางราคาที่สูงขึ้น คือการพัฒนาเศรษฐกิจเศรษฐกิจที่ดีขึ้น สร้างการกระจายรายได้ให้ไปถึงประชาชนทุกกลุ่มที่มากขึ้น ซึ่งจะช่วยให้รายได้ของคนไทยมีการปรับตัวดีขึ้น และก็จะช่วยให้ประชาชนมีความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยและความสามารถในการเขาถึงสินเชื่อสูงขึ้น” ดร.วิชัย กล่าว
สำหรับดัชนีราคาภาพรวมห้องชุดใหม่ที่อยู่ระหว่างการขายในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 1 ปี 2567 พบว่า มีค่าดัชนีเท่ากับ 155.0 จุด เพิ่มขึ้นร้อยละ 0.2 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และหากเปรียบเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า เพิ่มขึ้นร้อยละ 0.5
ทั้งนี้ มีข้อสังเกตว่าดัชนีราคาห้องชุดใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯ เริ่มมีทิศทางที่ปรับตัวขึ้นแต่ไม่มากนัก โดยเป็นผลมาจากการปรับตัวเพิ่มขึ้นตามต้นทุนค่าก่อสร้างใหม่ ซึ่งปัจจัยหลักมาจากราคาที่ดินเปล่า และต้นทุนค่าแรงงานที่ปรับตัวสูงขึ้น แต่สำหรับห้องชุดที่เหลือขายในตลาดที่ยังเป็นห้องชุดจากโครงการเดิมของผู้ประกอบการฯ ซึ่งสร้างขึ้นในราคาต้นทุนเดิมได้ถูกดูดซับจากตลาดไปพอสมควรแล้ว จึงส่งผลให้ดัชนีราคาห้องชุดใหม่จะมีทิศทางที่ทยอยปรับตัวสูงขึ้น
คาดว่าในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2567 การระบายอุปทานเดิมที่ยังอยู่ในราคาต้นทุนเดิมออกไปพอสมควร และเมื่อผู้ประกอบการเปิดโครงการใหม่ขึ้น ราคาที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะโครงการอาคารชุดซึ่งเป็นโครงการใหม่ ก็จะสะท้อนต้นทุนใหม่ เป็นแรงผลักให้ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยมีแนวโน้ที่จะปรับตัวสูงขึ้นได้
ในพื้นที่กรุงเทพฯ โซนที่ปรับราคาเพิ่มขึ้น ได้แก่ โซนห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง ในระดับราคา 3-5 ล้านบาท รองลงมาคือ โซนธนบุรี ในระดับราคา 3-5 ล้านบาท และ โซนบางซื่อ-ดุสิต ในระดับราคา 5-7 ล้านบาท ขณะที่ในพื้นที่จังหวัดปริมณฑล โซนที่ปรับราคาเพิ่มขึ้น ได้แก่ โซนเมืองนนทบุรี-ปากเกร็ด ในระดับราคา 2-3 ล้านบาท รองลงมาคือ โซนบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง อยู่ในระดับราคา 1.5-2 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม จากสถานการณ์ที่เศรษฐกิจชะลอตัว และมีปัจจัยลบหลายด้าน โดยเฉพาะการยกเลิกมาตรการผ่อนปรน LTV ส่งผลกระทบต่อยอดขายโดยตรง ผู้ประกอบจึงใช้กลยุทธ์ส่งเสริมการขายโครงการอาคารชุดในไตรมาส 1 ปี 2567 ด้วยการให้เป็นส่วนลดเงินสด และให้ของแถมเพื่อกระตุ้นยอดขายเป็นส่วนใหญ่ โดยมีสัดส่วนรวมกันสูงถึงร้อยละ 71.3
