ดัชนีรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ หมวดที่อยู่อาศัย ไตรมาส 3 ปรับตัวลดลง -13.6% หลังตัวเลขโอน อัตราดูดซับ ดัชนีความเชื่อมั่นตกลงยกแผง คาดทั้งปี 66 ดัชนียังคงติดลบ -3%
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เปิดเผยว่า ดัชนีรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ (หมวดที่อยู่อาศัย) ในไตรมาส 3 ปี 2566 มีค่าดัชนีเท่ากับ 82.5 ลดลงร้อยละ -13.6 เมื่อเทียบกับปีก่อน (YoY) และปรับตัวลดลงเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) ร้อยละ -8.9 ทั้งนี้เป็นการลดลงทั้งปัจจัยทางด้านของอุปสงค์และอุปทาน โดยการลดด้านอุปสงค์มาจากการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยที่ลดลงร้อยละ -10.0 อัตราดูดซับห้องชุดใหม่ลดลงร้อยละ -3.6 และอัตราดูดซับบ้านแนวราบใหม่ลดลงร้อยละ -2.0 ส่วนในด้านอุปทาน พบว่า ที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนลดลงร้อยละ -9.6 ในขณะที่ดัชนีความเชื่อมั่นผู้ประกอบการลดลง -2.1 จุด
โดยเฉพาะจากการที่ความเชื่อมั่นในด้านยอดขายลดลงไป -12.0 จุด ด้านการจ้างงานลดลง -3.7 จุด ด้านการลงทุนลดลง -10.1 จุด และด้านผลประกอบการลดลง -2.8 จุด ซึ่งอาจเนื่องมาจากมีปัจจัยลบหลายด้าน เช่น (1) การยกเลิกการผ่อนคลายมาตรการ LTV ของ ธปท. ที่กระทบต่อคนที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเป็นบ้านสัญญาที่ 2 และ 3 (2) ภาวะหนี้ครัวเรือนที่ยังคงมีอัตราส่วนที่สูงกว่าร้อยละ 90 ของ GDP (3) ภาวะดอกเบี้ยขาขึ้น ที่ปรับขึ้นมาแล้ว 5 ครั้ง (ม.ค.- ก.ย.2566) หรือเพิ่มขึ้น 125 bps ซึ่งมีผลต่อความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยให้ลดลงโดยตรง (4) การที่เศรษฐกิจไทยฟื้นตัวช้า
สิ่งเหล่านี้ล้วนเป็นปัจจัยสำคัญที่จะทำให้ผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยมีรายได้เพิ่มขึ้นน้อย ขณะที่ภาระค่าใช้จ่ายมากขึ้นและความสามารถในการซื้อและการผ่อนชำระลดลง ซึ่งจะกระทบต่อยอดขายที่อยู่อาศัยโดยตรง
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ คาดว่า ภาพรวมดัชนีรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ (หมวดที่อยู่อาศัย) ในปี 2566 มีแนวโน้มที่จะปรับตัวลงจากปี 2565 เล็กน้อย โดยจะปรับลงมาอยู่ที่ 89.8 จุด หรือลดลง ประมาณร้อยละ -3.0 สำหรับกรณีฐาน (Base Case) แต่หากมีปัจจัยบวกที่ดีกว่าที่คาดไว้อาจจะมีการปรับเพิ่มมาอยู่ที่ระดับ 98.8 หรือ ขยายตัวได้ถึงร้อยละ 6.7 (Best Case) ในทางตรงข้าม หากมีปัจจัยที่ส่งผลรุนแรงกว่าที่คาดไว้ อาจจะปรับตัวลดมาอยู่ที่ระดับ 80.8 หรือลดลงร้อยละ -12.7 (Worst Case)
ทั้งนี้ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ได้พัฒนา ดัชนีรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ (หมวดที่อยู่อาศัย) ด้วยการจัดทำดัชนีเชิงปริมาณ (Quantity index) แบบวิธีการวัดค่ากลางของข้อมูลค่าเฉลี่ยเรขาคณิต (Geometric Mean) และใช้แบบจำลองในการพยากรณ์ด้วยการวิเคราะห์การถดถอยพหุคูณ (Multiple Linear Regression) โดยใช้ข้อมูลทั้งด้านอุปสงค์และด้านอุปทานในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งประกอบด้วยตัวแปรดังต่อไปนี้
1.ชุดตัวแปรอิสระมีจำนวน 6 ตัวแปร
1) ข้อมูลโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นข้อมูลที่เป็นตัวแปรด้านอุปสงค์
2) อัตราดูดซับบ้านจัดสรร ซึ่งเป็นข้อมูลที่เป็นตัวแปรด้านอุปสงค์
3) อัตราดูดซับอาคารชุด ซึ่งเป็นข้อมูลที่เป็นตัวแปรด้านอุปสงค์
4) ข้อมูลที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียน ซึ่งเป็นข้อมูลที่เป็นตัวแปรด้านอุปทาน
5) จำนวนพื้นที่ที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นข้อมูลที่เป็นตัวแปรด้านอุปทาน
6) ดัชนีความเชื่อมั่นผู้ประกอบการ ซึ่งเป็นข้อมูลที่เป็นตัวแปรด้านอุปทานและอุปสงค์
2.ชุดตัวแปรตามมีจำนวน 1 ตัวแปร ได้แก่ ดัชนีรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ (หมวดที่อยู่อาศัย) ที่จัดทำขึ้น
ดัชนีรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ (หมวดที่อยู่อาศัย) พัฒนาขึ้นเป็นรายไตรมาส เริ่มตั้งแต่ไตรมาส 4 ปี 2564 โดยใช้ข้อมูลทั้งด้านอุปสงค์และด้านอุปทาน ปี 2552-2560 มาพัฒนาดัชนี และใช้ดัชนีปี 2555 เป็นปีฐาน
