กนง.มีมติเอกฉันท์ปรับขึ้นดอกเบี้ยนโยบายอีก 0.25% ส่งผลให้อัตราดอกเบี้ยนโยบายเพิ่มจาก 2% เป็น 2.25% คาดแบงก์พาณิชย์เตรียมขยับตาม ขณะที่ดัชนีราคาที่ดินก่อนการพัฒนาปรับเพิ่มอีก 6.2% ด้านราคาบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ และคอนโด ยังอยู่ในทิศทางขาขึ้น
นายปิติ ดิษยทัต เลขานุการคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) แถลงผลการประชุมกนง.ในวันที่ 2 สิงหาคม 2566 คณะกรรมการมีมติเป็นเอกฉันท์ให้ขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายร้อยละ 0.25 ต่อปี จากร้อยละ 2.00 เป็นร้อยละ 2.25 ต่อปี โดยให้มีผลทันที เหตุผลของการปรับขึ้นดอกเบี้ยนโยบายเนื่องจากเศรษฐกิจไทยในภาพรวมมีแนวโน้มฟื้นตัวต่อเนื่องจากภาคการท่องเที่ยวและการบริโภคภาคเอกชนเป็นหลัก ขณะที่การส่งออกสินค้าหดตัวในระยะสั้น ส่วนหนึ่งเป็นไปตามภาวะเศรษฐกิจจีนและวัฏจักรอิเล็กทรอนิกส์โลกที่ฟื้นตัวได้ช้า แต่คาดว่าจะปรับดีขึ้นในระยะข้างหน้าสอดคล้องกับแนวโน้มการฟื้นตัวของเศรษฐกิจโลก ทั้งนี้ความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจมีมากขึ้น ทั้งจากภาคการส่งออกสินค้าที่อาจฟื้นตัวช้ากว่าคาด รวมถึงสถานการณ์การเมืองที่ยังมีความไม่แน่นอนสูง
ด้านอัตราเงินเฟ้อปรับลดลงจากราคาในหมวดพลังงาน มาตรการช่วยเหลือค่าครองชีพ และผลของฐานที่สูงในปีก่อนหน้า แต่ประเมินว่าจะปรับสูงขึ้นในช่วงครึ่งหลังของปีหลังปัจจัยชั่วคราวทยอยหมดลง ขณะที่อัตราเงินเฟ้อพื้นฐานปรับลดลงแต่มีแนวโน้มทรงตัวในระดับที่สูงกว่าในอดีต โดยมีความเสี่ยงด้านสูงจากต้นทุนราคาอาหารที่อาจปรับเพิ่มขึ้นหากปรากฏการณ์เอลนีโญรุนแรงกว่าคาด ซึ่งอาจเร่งการส่งผ่านต้นทุนของผู้ประกอบการในบริบทที่เศรษฐกิจขยายตัวต่อเนื่อง
ระบบการเงินโดยรวมมีเสถียรภาพ โดยธนาคารพาณิชย์มีระดับเงินกองทุนและเงินสำรองที่เข้มแข็ง แต่คุณภาพสินเชื่ออาจด้อยลงจากความสามารถในการชำระหนี้ของผู้ประกอบการ SMEs และครัวเรือนบางส่วนที่ยังเปราะบางจากภาระหนี้ที่สูงขึ้นและรายได้ที่ฟื้นตัวช้า ภาวะการเงินโดยรวมผ่อนคลายลดลง แต่ยังเอื้อต่อการระดมทุนของภาคเอกชนและการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ
ทั้งนี้ การปรับขึ้นของดอกเบี้ยนโยบายครั้งนี้เป็นการปรับขึ้นครั้งที่ 7 ต่อเนื่องตลอด 1 ปีที่ผ่านมาจากอัตราดอกเบี้ยนโยบาย 0.5% จนถึงล่าสุดเป็น 2.25% ขณะที่อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ลูกค้ารายย่อยชั้นดี (MRR) เฉลี่ยของธนาคารพาณิชย์จดทะเบียนในประเทศปัจจุบันอยู่ที่ 8.3% ส่วนดอกเบี้ย MRR ของ 5 สถาบันการเงินขนาดใหญ่มีอัตราเฉลี่ยอยู่ที่ 7.1% และมีแนวโน้มจะปรับขึ้นอีกหลังอัตราดอกเบี้ยนโยบายปรับขึ้นล่าสุด
ดัชนีราคาที่ดินไตรมาส 2 ขยับอีก 6.2%
ด้านดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) เปิดเผยว่า ผลการสำรวจดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนา ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 2 ปี 2566 มีค่าดัชนีเท่ากับ 376.5 จุด เพิ่มขึ้นร้อยละ 6.2 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน แต่เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ลดลงร้อยละ -2.4 แสดงให้เห็นว่าราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนายังคงมีทิศทางที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง แต่มีการชะลอตัวจากไตรมาสแรก
อัตราการเพิ่มของดัชนีราคาที่ดินในไตรมาสนี้ยังเป็นการเพิ่มที่ไม่สูงเมื่อเปรียบเทียบกับการปรับเพิ่มขึ้นของอัตราค่าเฉลี่ย 5 ปี ในช่วงก่อนเกิดวิกฤต โควิด-19 (ปี 2558-2562) ซึ่งมีอัตราเฉลี่ยเพิ่มขึ้นร้อยละ 14.8 เมื่อเทียบกับไตรมาส 2 ปี 2565 อีกทั้งยังมีอัตราเฉลี่ยของอัตราการเปลี่ยนแปลงจากไตรมาสก่อนหน้าที่เพิ่มขึ้นถึงร้อยละ 4.1 แสดงให้เห็นอัตราเร่งของดัชนีราคาที่ดินในช่วงดังกล่าวที่สูงกว่าปัจจุบัน
“ปัจจัยที่ทำให้ราคาที่ดินเปล่ามีการเพิ่มขึ้นในอัตราที่ชะลอตัวลง เนื่องจากการที่เศรษฐกิจไทยในช่วงครึ่งปี 2566 มีการขยายตัวลดลงกว่าที่คาดการณ์ไว้ รวมทั้งการยกเลิกการผ่อนคลายมาตรการ LTV ของ ธปท. และภาวะหนี้ครัวเรือนที่ยังคงมีอัตราส่วนที่สูงถึง 90% ของ GDP อีกทั้งเป็นช่วงภาวะดอกเบี้ยขาขึ้น ซึ่งล้วนเป็นปัจจัยที่จะทำให้ความสามารถในการซื้อและการผ่อนชำระที่อยู่อาศัยของประชาชนลดลง ส่งผลให้กำลังซื้อที่อยู่อาศัยชะลอตัว
ผู้ประกอบการจึงชะลอแผนในการเปิดขายโครงการใหม่ในปีนี้ถึงปี 2567 มีผลให้เกิดการชะลอการซื้อที่ดินเปล่าเพื่อรองรับการพัฒนาลงบ้างในหลายทำเล ประกอบกับรัฐบาลได้ประกาศจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเต็มอัตราในปี 2566 จึงทำให้ผู้ประกอบการต้องปรับแผนการซื้อที่ดินสะสมเพื่อรองรับการพัฒนาโครงการในอนาคต ส่งผลให้ความต้องการซื้อที่ดินสะสมในตลาดเพื่อเป็น Land Bank ลดลง เพื่อควบคุมภาระต้นทุนจากการถือครองที่ดิน โดยภาระภาษีที่ดินฯ ซึ่งเป็นต้นทุนในการพัฒนาโครงการในระยะต่อไป”
สำหรับในไตรมาส 2 ปี 2566 REIC พบว่า โซนที่มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงสุด 5 อันดับแรก เมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อนมีดังนี้
อันดับ 1 ได้แก่ ที่ดินในโซนบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง มีอัตราการเปลี่ยนราคามากถึงร้อยละ 54.9
อันดับ 2 ได้แก่ ที่ดินในโซนสมุทรสาคร มีอัตราการเปลี่ยนราคาร้อยละ 26.1
อันดับ 3 ได้แก่ ที่ดินในโซนเมืองปทุมธานี-ลาดหลุมแก้ว-สามโคก มีอัตราการเปลี่ยนราคาราคาร้อยละ 17.6
อันดับ 4 ได้แก่ ที่ดินในโซนราษฎร์บูรณะ-บางขุนเทียน-ทุ่งครุ-บางบอน-จอมทอง มีอัตราการเปลี่ยนราคาราคาร้อยละ 17.5
อันดับ 5 ได้แก่ ที่ดินในโซนเมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ มีอัตราการเปลี่ยนราคาราคาร้อยละ 11.4
จากภาวะราคาที่ดินที่มีการเปลี่ยนแปลงข้างต้น สะท้อนให้เห็นว่าที่ดินที่อยู่บริเวณพื้นที่ชานเมืองของกรุงเทพฯและปริมณฑลมีการเปลี่ยนแปลงของราคามาก เนื่องจากที่ดินที่อยู่บริเวณพื้นที่ชานเมืองมีราคาไม่แพงและยังสามารถนำไปใช้ในการพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบได้ ซึ่งทำให้สามารถควบคุมต้นทุนของราคาที่อยู่อาศัยให้สอดคล้องกับความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยได้ ทั้งนี้ โซนเหล่านี้เป็นโซนที่มีการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเป็นจำนวนมาก และที่สำคัญเป็นโซนที่มียอดขายในระดับต้นๆ อีกด้วย
เปิด 5 ทำเลแนวรถไฟฟ้าราคาพุ่งสูงสุด
สำหรับราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในแนวเส้นทางที่มีรถไฟฟ้าผ่านในไตรมาสนี้ พบว่าเส้นทางรถไฟฟ้า 5 อันดับแรกที่มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงสุดเมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน ส่วนใหญ่เป็นที่ดินที่มีโครงการรถไฟฟ้าเปิดให้บริการแล้ว และเป็นโครงการในอนาคตที่มีการเชื่อมต่อกับพื้นที่สำคัญด้านพาณิชยกรรมและเป็นพื้นที่ที่มีการพัฒนาโครงการอยู่ในปัจจุบัน โดยมีรายละเอียด ดังนี้
อันดับ 1 ได้แก่ สายสีเขียว (สมุทรปราการ-บางปู) และ สายสีเขียว (แบริ่ง-สมุทรปราการ) เป็นโครงการในอนาคตและโครงการที่เปิดให้บริการแล้ว ซึ่งมีค่าดัชนีเท่ากับ 256.6 จุด และ 252.8 จุด ตามลำดับ และอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 11.4 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน โดยราคาที่ดินในเขตเมืองสมุทรปราการและพระสมุทรเจดีย์ เป็นบริเวณที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก
อันดับ 2 ได้แก่ สายสีม่วง (บางใหญ่-เตาปูน) เป็นโครงการในอนาคต ซึ่งมีค่าดัชนีเท่ากับ 415.1 จุด และอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 4.5 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) โดยราคาที่ดินในเขตเมืองนนทบุรี บางใหญ่ และบางบัวทอง เป็นบริเวณที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก
อันดับ 3 ได้แก่ MRT และสายสีแดงเข้ม (บางซื่อ-หัวลำโพง) เป็นโครงการที่เปิดให้บริการแล้วและโครงการในอนาคต ซึ่งมีค่าดัชนีเท่ากับ 474.4 จุด และ 467.0 จุด ตามลำดับ และอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 3.8 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน โดยราคาที่ดินในเขตจตุจักร ห้วยขวาง และพญาไท เป็นบริเวณที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก
อันดับ 4 ได้แก่ สายสีเขียว (หมอชิต-สะพานใหม่-คูคต) และ สายสีแดงเข้ม (บางซื่อ-มธ.รังสิต) ซึ่งเป็นโครงการที่เปิดให้บริการแล้ว ซึ่งมีค่าดัชนีเท่ากับ 443.4 และ 436.6 จุด ตามลำดับ และอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 3.3 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน โดยราคาที่ดินในเขตบางเขน หลักสี่ ดอนเมือง และคลองหลวง เป็นบริเวณที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก
อันดับ 5 ได้แก่ สายสีแดงเข้ม (หัวลำโพง-มหาชัย) เป็นโครงการในอนาคต ซึ่งมีค่าดัชนีเท่ากับ 440.4 จุด และอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 2.4 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน โดยราคาที่ดินในเขตจอมทอง บางบอน และบางขุนเทียน เป็นบริเวณที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก
บ้านเดี่ยว-ทาวน์เฮ้าส์-คอนโด ราคาขยับยกแผง
ดร.วิชัย กล่าวอีกว่า ทางด้านดัชนีราคาบ้าน ดัชนีราคาบ้านเดี่ยว ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ไตรมาส 2 ปี 2566 มีค่าดัชนีเท่ากับ 129.1 เพิ่มขึ้นร้อยละ 2.5 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน เป็นการเพิ่มขึ้นต่อเนื่องกัน 4 ไตรมาส ตั้งแต่ ไตรมาส 3 ปี 2565 ถึงไตรมาส 2 ปี 2566 และเพิ่มขึ้นร้อยละ 1.6 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ซึ่งเพิ่มสูงกว่าภาพรวมของบ้านจัดสรร ทั้งจากการเปรียบเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน และเปรียบเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า
สำหรับดัชนีราคาทาวน์เฮ้าส์ ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 2 ปี 2566 มีค่าดัชนีเท่ากับ 129.9 เพิ่มขึ้นร้อยละ 0.8 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และเพิ่มขึ้นร้อยละ 0.2 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ทั้งนี้ได้พบการเปลี่ยนแปลงของดัชนีราคาเพิ่มขึ้นต่อเนื่องกัน 3 ไตรมาส ตั้งแต่ไตรมาส 4 ปี 2565 ถึงไตรมาส 2 ปี 2566
ส่วนดัชนีราคาภาพรวมห้องชุดใหม่ที่อยู่ระหว่างการขายในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 2 ปี 2566 มีค่าดัชนีเท่ากับ 155.1 จุด เพิ่มขึ้นร้อยละ 2.2 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และเพิ่มขึ้นร้อยละ 0.3 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ซึ่งเป็นการเพิ่มขึ้นต่อเนื่องจากไตรมาสที่ผ่านมาติดต่อกัน 2 ไตรมาส โดยมีข้อสังเกตว่าการปรับตัวของดัชนีราคาห้องชุดใหม่ได้มีทิศทางการปรับตัวขึ้นอย่างชัดเจนในพื้นที่จังหวัดกรุงเทพฯ จากโครงการใหม่ที่ทยอยสร้างเสร็จในปี 2564-2565 ซึ่งมีต้นทุนค่าพัฒนาโครงการสูงขึ้นจากราคาวัสดุก่อสร้าง ค่าที่ดินและค่าแรงงานที่เพิ่มขึ้น จึงทำให้ต้องปรับราคาสูงขึ้นตาม เช่นเดียวกันกับบ้านจัดสรร
