ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ เปิดผลสำรวจดีมานด์-ซัพพลายบ้าน-คอนโด ไตรมาส 1 ปี 66 ตลาดหดตัวแรง เผยเปิดโครงการใหม่หดตัว 26% ขณะที่ยอดขายวูบ 29% ชี้โครงการแนวราบยังทรงตัว แต่อาคารชุดยังน่าห่วง แนะลงทุนใหม่ต้องระวัง
ดร. วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยผลการสำรวจภาคสนามอุปทานและอุปสงค์ของโครงการที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการขายไตรมาส 1 ปี 2566 โดยสำรวจเฉพาะโครงการที่มีหน่วยเหลือขายไม่ต่ำกว่า 6 หน่วยในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล พบว่า ภาพรวมของตลาดที่อยู่อาศัยทั้งแนวราบและอาคารชุด ที่มีหน่วยเหลือขายไม่ต่ำกว่า 6 หน่วย มีหน่วยที่เสนอขายรวม 204,226 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 989,251 ล้านบาท ขยายตัวร้อยละ 2.3 และร้อยละ 4.9 ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน
ในจำนวนหน่วยที่เสนอขายทั้งหมดเป็นหน่วยที่เกิดจากโครงการเปิดตัวใหม่เพียง 21,680 หน่วย หรือคิดเป็นร้อยละ 10.62 มูลค่ารวม 82,246 ล้านบาท หรือคิดเป็นร้อยละ 8.31 ของมูลค่าที่เสนอขายทั้งหมด ซึ่งหน่วยที่เปิดตัวใหม่มีจำนวนและมูลค่าที่ลดลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อนร้อยละ -26.0 และ -22.5 ตามลำดับ
ขณะที่ยอดขายใหม่ที่เกิดในไตรมาส 1 ปี 2566 มีจำนวน 21,291 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 105,768 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -29.1 และร้อยละ -22.0 ตามลำดับ โดยมีอัตราการดูดซับที่ปรับตัวลดลงจากร้อยละ 5 ต่อเดือน เหลือร้อยละ 3.5 ต่อเดือน ทำให้ระยะเวลาขายหมดเพิ่มจาก 17 เดือนเป็น 26 เดือน
“แสดงให้เห็นว่า ภาพรวมของตลาดที่อยู่อาศัยปรับตัวลงค่อนข้างแรงเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน โดยเฉพาะการปรับตัวลงของยอดขายอาคารชุด ประกอบกับหน่วยเหลือขายในตลาดที่เพิ่มขึ้นเป็น 182,935 หน่วย มูลค่า 883,484 ล้านบาท ขยายตัวร้อยละ 7.8 และร้อยละ 9.4 ตามลำดับ จากไตรมาส 1 ปี 2565 ที่ผ่านมา” ดร.วิชัยกล่าว
ที่อยู่อาศัยแนวราบสถานการณ์ยังทรงตัว
เมื่อแยกวิเคราะห์เฉพาะตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบ จะพบว่า มีหน่วยเสนอขายรวม 124,723 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 679,672 ล้านบาท ขยายตัวร้อยละ 6.9 และร้อยละ 13.0 ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยพบว่า ประเภทบ้านที่มีการขยายตัวของหน่วยเสนอขายมาก ได้แก่ บ้านเดี่ยว และทาวน์เฮ้าส์ ที่มีจำนวนหน่วยขยายตัวจากปีก่อนถึงร้อยละ 13.0 และร้อยละ 2.8 โดยมูลค่าขยายตัวร้อยละ 21.5 และร้อยละ 2.0 ตามลำดับ
ในจำนวนหน่วยเสนอขายทั้งหมด เป็นหน่วยที่เกิดจากโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบเปิดตัวใหม่เพียง 8,699 หน่วย หรือคิดเป็นร้อยละ 6.97 และมีมูลค่า 51,473 ล้านบาท หรือคิดเป็นร้อยละ 7.57 ของมูลค่าที่เสนอขายทั้งหมด ซึ่งหน่วยที่เปิดตัวใหม่มีจำนวนและมูลค่าที่ลดลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อนร้อยละ -16.8 และร้อยละ -12.8 ตามลำดับ โดยที่อยู่อาศัยที่มีการเปิดตัวลดลงมากคือ ทาวน์เฮ้าส์ ที่ลดลงทั้งหน่วยและมูลค่าถึงร้อยละ -23.4 และร้อยละ -35.3 ตามลำดับ
เมื่อดูถึงยอดขายใหม่ของที่อยู่อาศัยแนวราบที่เกิดในไตรมาส 1 ปี 2566 มีจำนวนรวมทั้งสิ้น 11,581 หน่วย ขยายตัวร้อยละ 5.1 และมีมูลค่า 69,599 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -0.02 โดยมีอัตราการดูดซับทรงตัวอยู่ในระดับร้อยละ 3.1 ต่อเดือน หรือจะขายหมดในเวลาประมาณ 29 เดือน ซึ่งแสดงให้เห็นว่า ตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบค่อนข้างคงตัวเช่นเดียวกับไตรมาส 1 ปี 2565 ทั้งนี้
- บ้านแฝด เป็นประเภทที่มียอดหน่วยและมูลค่าการขายได้ใหม่ขยายตัวมากสุดถึงร้อยละ 15.6 และร้อยละ 11.5 ตามลำดับ แม้ว่าจะยังมีขนาดของตลาดยังไม่ใหญ่ และยังมีอัตราการดูดซับที่ต่ำสุดเมื่อเทียบกับประเภทอื่น
- บ้านเดี่ยวมียอดขายใหม่ในไตรมาสนี้ที่ขยายตัวทั้งหน่วยและมูลค่าถึงร้อยละ 8.8 และร้อยละ 3.2 ตามลำดับ โดยมีอัตราการดูดซับที่ร้อยละ 3.3 ต่อเดือน สูงที่สุดเมื่อเทียบกับที่อยู่อาศัยประเภทอื่น หรือมีระยะเวลาขายหมดประมาณ 27 เดือน (ลดลงเล็กน้อยจากปีก่อนที่ร้อยละ 3.5 ต่อเดือน และระยะเวลาขายหมด 26 เดือน)
- ทาวน์เฮ้าส์ พบว่า ยอดขายใหม่ แม้จะมีขนาดตลาดที่ใหญ่ และยังมีการขยายตัวของหน่วยขายใหม่ร้อยละ 1.8 แต่มีมูลค่าการขายได้ใหม่ ลดลงร้อยละ -7.4
แสดงให้เห็นว่า ตลาดบ้านเดี่ยว และ ทาวเฮ้าส์ ยังคงมีการขยายตัวอย่างอย่างสม่ำเสมอ ขณะที่ บ้านแฝด เป็นประเภทที่มีการตอบรับที่ดีจากตลาดมากขึ้น ซึ่งสอดคล้องกับความสามารถในการซื้อของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในปัจจุบัน เนื่องจากราคาที่ดิน ค่าวัสดุก่อสร้าง และค่าแรงงานที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
จากการที่ยอดขายใหม่ที่เพิ่มขึ้น และมีหน่วยเปิดตัวใหม่น้อยกว่าหน่วยที่ขายได้ใหม่ในไตรมาสนี้ถึง -2,882 หน่วย ส่งผลให้หน่วยที่เหลือขายของที่อยู่อาศัยแนวราบในตลาดเพิ่มขึ้นเป็น 113,142 หน่วย มูลค่า 610,073 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 7.1 และร้อยละ 14.7 ตามลำดับ จากไตรมาส 1 ปี 2565 ที่ผ่านมา
ทั้งนี้ บ้านเดี่ยว และ บ้านแฝด มีการขยายตัวของหน่วยเหลือขายอย่างมากถึงร้อยละ 13.4 และร้อยละ 15.1 ขณะที่มูลค่าก็มีการขยายตัวสูงถึงร้อยละ 24.2 และร้อยละ 19.5 ตามลำดับ ขณะที่ทาวน์เฮ้าส์ มีหน่วยเหลือขายขยายตัวเล็กน้อยที่ร้อยละ 2.9 และและมูลค่าเพิ่มขึ้นร้อยละ 3.1 การที่อัตราขยายตัวของมูลค่าที่เพิ่มมากกว่าของจำนวนหน่วยได้สะท้อนเห็นว่าที่อยู่อาศัยแนวราบมีการปรับราคาขึ้นจากปีก่อนอีกด้วย
สถานการณ์ตลาดอาคารชุดอาการยังน่าห่วง
สำหรับตลาดอาคารชุด ในไตรมาส 1 ปี 2566 ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล พบว่า มีหน่วยเสนอขายรวม 79,503 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 309,579 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -4.3 และร้อยละ -9.5 ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ในจำนวนนี้เป็นหน่วยเกิดจากโครงการอาคารชุดเปิดตัวใหม่สูงถึง 12,981 หน่วย หรือร้อยละ 16.33 ของหน่วยที่เสนอขายทั้งหมด และมีมูลค่า 30,773 ล้านบาท หรือร้อยละ 9.94 ของมูลค่าที่เสนอขายทั้งหมด ซึ่งหน่วยที่เปิดตัวใหม่มีจำนวนและมูลค่าที่ลดลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อนร้อยละ -31.1 และ -34.7 ตามลำดับ
เมื่อดูถึงยอดขายใหม่ของอาคารชุดที่เกิดในไตรมาส 1 ปี 2566 มีจำนวน 9,710 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 36,169 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -48.9 และร้อยละ -45.2 ตามลำดับ โดยมีอัตราการดูดซับทรงตัวอยู่ในระดับร้อยละ 4.1 ต่อเดือน หรือจะขายหมดในเวลาประมาณ 21 เดือน
สาเหตุที่หน่วยเปิดใหม่และหน่วยขายได้ใหม่ของอาคารชุดปรับตัวลดลงอย่างมากในไตรมาส 1 ปี 2566 เมื่อเทียบกับปีก่อนนั้น มาจากการที่การเปิดตัวใหม่เป็นจำนวนมากและสามารถสร้างยอดขายใหม่จากโครงการอาคารชุดที่เป็นโครงการบ้านล้านหลัง หรือ โครงการ BOI ที่เปิดขึ้นจำนวนมากในช่วงไตรมาส 1 และ 2 ปี 2565 และเป็นที่น่าสังเกตว่าการเปิดตัวโครงการใหม่เริ่มกลับมามากขึ้นและเริ่มขยับเข้ามามีจำนวนใกล้เคียงกับช่วงก่อนเกิด COVID-19 แต่ยอดขายยังคงต่ำกว่าในช่วงก่อนเกิด COVID-19
แม้ว่าหน่วยเปิดตัวใหม่ของจะลดลงมาก แต่ยอดขายใหม่ก็ปรับตัวลดลงอย่างมากในไตรมาสนี้เช่นกัน โดยพบว่ามีหน่วยเปิดตัวใหม่มีจำนวนมากกว่าหน่วยที่ขายได้ใหม่ถึง 3,271 หน่วย ส่งผลให้หน่วยที่เหลือขายของอาคารชุดในตลาดเพิ่มขึ้นเป็น 69,793 หน่วย ขยายตัวร้อยละ 9.0 และมีมูลค่า 273,411 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -0.9 ตามลำดับ จากไตรมาส 1 ปี 2565 ที่ผ่านมา
ผลจากการสำรวจภาคสนามยังได้แสดงให้เห็นทำเลศักยภาพของตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบ ในไตรมาสที่ 1 ปี 2566 ที่มียอดขายสูงสุดและมีอัตราการดูดซับสูงกว่าค่ากลางของที่อยู่อาศัยแนวราบที่ร้อยละ 3.1 ต่อเดือน ประกอบด้วย
(1) บางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง ยอดขาย 2,674 หน่วย มูลค่า 16,579 ล้านบาท และ อัตราดูดซับร้อยละ 5.0 ต่อเดือน
(2) เมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ ยอดขาย 1,477 หน่วย มูลค่า 5,394 ล้านบาท และอัตราดูดซับร้อยละ 4.7 ต่อเดือน
(3) คลองสามวา-มีนบุรี-ลาดกระบัง ยอดขาย 918 หน่วย มูลค่า 5,990 ล้านบาท และอัตราดูดซับร้อยละ 5.6 ต่อเดือน
(4) เมืองสมุทรสาคร ยอดขาย 821 หน่วย มูลค่า 3,091 ล้านบาท และอัตราดูดซับร้อยละ 4.2 ต่อเดือน
ขณะที่ทำเลบางบางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย มียอดขาย 942 หน่วย มูลค่า 5,521 ล้านบาท แม้จะมียอดขายสูงเป็นอันดับที่ 3 แต่มีอัตราดูดซับเพียงร้อยละ 1.8 ต่อเดือน
ส่วนทำเลสำหรับบ้านแนวราบที่ต้องระมัดระวังเนื่องจากยังคงมีหน่วยเหลือขายที่มากติดอันดับต้นๆ แม้ว่าบางพื้นที่จะมียอดขายและอัตราการดูดซับที่ดี ได้แก่
(1) บางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย เหลือขาย 16,803 หน่วย มูลค่า 80,150 ล้านบาท
(2) บางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง เหลือขาย 15,221 หน่วย มูลค่า 84,580 ล้านบาท
(3) ทำเลลำลูกกา-ธัญบุรี เหลือขาย 13,726 หน่วย มูลค่า 54,287 ล้านบาท
(4) ทำเลคลองหลวง-หนองเสือ เหลือขาย 12,146 หน่วย มูลค่า 43,574 ล้านบาท
(5) ทำเลเมืองปทุมธานี-ลาดหลุมแก้ว-สามโคก เหลือขาย 10,021 หน่วย มูลค่า 40,796 ล้านบาท
สำหรับทำเลศักยภาพของตลาดอาคารชุด ในไตรมาสที่ 1 ปี 2566 ที่มียอดขายสูงสุดและมีอัตราการดูดซับสูงกว่าค่ากลางของที่อยู่อาศัยอาคารชุดที่ร้อยละ 4.1 ต่อเดือน ประกอบด้วย
(1) คลองหลวง-หนองเสือ ยอดขาย 1,628 หน่วย มูลค่า 3,550 ล้านบาท และอัตราดูดซับร้อยละ 14.4 ต่อเดือน
(2) เมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ ยอดขาย 775 หน่วย มูลค่า 2,010 ล้านบาท และอัตราดูดซับร้อยละ 4.7 ต่อเดือน
โดยมีทำเลอาคารชุดที่น่าสนใจ ประกอบด้วย (3) ทำเลพระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ ยอดขาย 799 หน่วย มูลค่า 2,539 ล้านบาท และอัตราดูดซับร้อยละ 3.8 ต่อเดือน
(4) เมืองนนทบุรี-ปากเกร็ด ยอดขาย 758 หน่วย มูลค่า 1,468 ล้านบาท และอัตราดูดซับร้อยละ 3.5 ต่อเดือน
นอกจากนนี้ ยังมีทำเลห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง ที่มียอดขายเป็นอันดับ 5 จำนวน 689 หน่วย มูลค่า 2,674 ล้านบาท และอัตราดูดซับร้อยละ 2.7 ต่อเดือน เป็นทำเลที่ยังได้รับความสนใจในการหาซื้ออาคารชุดอย่างต่อเนื่องมาโดยตลอด เนื่องจากเป็นพื้นที่ที่มีระบบสาธารณูปโภคที่ดี และสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ แต่มีจุดอ่อนคือมีอุปทานในตลาดมาก
ส่วนทำเลที่มีหน่วยเหลือขายของอาคารชุดมาก ที่ควรจะต้องระมัดระวังเนื่องจากยังคงมีหน่วยเหลือขายที่มากติดอันดับต้น ๆ แม้ว่าบางพื้นที่จะมียอดขายและอัตราการดูดซับที่ดี ได้แก่
(1) ธนบุรี-คลองสาน-บางกอกน้อย-บางกอกใหญ่-บางพลัด เหลือขาย 8,544 หน่วย มูลค่า 27,045 ล้านบาท
(2) ห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง เหลือขาย 7,951 หน่วย มูลค่า 31,786 ล้านบาท
(3) เมืองนนทบุรี-ปากเกร็ด เหลือขาย 6,432 หน่วย มูลค่า 14,774 ล้านบาท
(4) พระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ เหลือขาย 6,204 หน่วย มูลค่า 18,007 ล้านบาท
(5) สุขุมวิท เหลือขาย 5,348 หน่วย มูลค่า 47,222 ล้านบาท
“ผลสำรวจข้อมูลแสดงให้เห็นว่า ภาพรวมไตรมาส 1 ปี 2566 ตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑลยังขับเคลื่อนตัวด้วยโครงการบ้านแนวราบเป็นหลัก โดยมีสัดส่วนในเชิงมูลค่ายอดขายของตลาดถึง 69,599 ล้านบาท หรือเท่ากับร้อยละ 65.8 ส่วนอาคารชุดมีมูลค่ายอดขายรวม 36,169 ล้านบาท หรือเท่ากับร้อยละ 34.2 ของมูลค่าตลาดโดยรวม
แต่สิ่งที่เป็นข้อสังเกตที่สำคัญ คือ จังหวัดที่มียอดขายใหม่ของบ้านจัดสรรมากที่สุดคือ จังหวัดสมุทรปราการที่มีจำนวนถึง 4,151 หน่วย มูลค่า 21,974 ล้านบาท รองลงมาที่กรุงเทพมหานคร มีจำนวน 2,734 หน่วย มูลค่า 27,105 ล้านบาท แต่หน่วยเหลือขาย ณ สิ้นไตรมาส 1 ปี 2566 อยู่ที่จังหวัดปทุมธานีมากสุดถึง 35,893 หน่วย มูลค่า 138,658 ล้านบาท ทั้งที่จังหวัดปทุมธานีที่มียอดขายเป็นอันดับ 3 เท่านั้น ทำให้ปทุมธานีมีอัตราการดูดซับเพียงร้อยละ 1.3 ต่อเดือนเท่านั้น ซึ่งคำนวณได้ว่าต้องใช้เวลาถึง 74 เดือนจึงจะขายได้หมด ทั้งที่ภาพรวมของกรุงเทพฯและปริมณฑลมีอัตราการดูดซับอยู่ที่ร้อยละ 3.1 ต่อเดือน ซึ่งสะท้อนภาวะตลาดบ้านแนวราบในจังหวัดปทุมธานีเริ่มมีภาวะ Oversupply แล้ว ผู้ประกอบการต้องให้ความสนใจในการลงทุนเป็นพิเศษ
ขณะที่ตลาดอาคารชุดยังคงอยู่ในพื้นที่เป็นหลัก โดยจังหวัดที่มียอดขายสูงสุดอยู่ที่กรุงเทพมหานคร มีจำนวนถึง 5,221 หน่วย มูลค่า 24,686 ล้านบาท มีสัดส่วนกว่าร้อยละ 60 ของการขายห้องชุดในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑล รองลงมาที่จังหวัดปทุมธานี มีจำนวน 2,205 หน่วย มูลค่า 4,664 ล้านบาท แต่หน่วยเหลือขาย ณ สิ้นไตรมาส 1 ปี 2566 กรุงเทพมหานครก็ยังมีหน่วยเหลือขายสูงสุดถึง 47,225 หน่วย มูลค่า 225,596 ล้านบาท ทำให้มีอัตราการดูดซับเพียงร้อยละ 3.3 ต่อเดือนเท่านั้น ซึ่งคำนวณได้ว่าต้องใช้เวลาถึง 27 เดือนจึงจะขายได้หมด ทั้งที่ภาพรวมของกรุงเทพฯและปริมณฑลมีอัตราการดูดซับอยู่ที่ร้อยละ 4.1 ต่อเดือน ขณะที่จังหวัดปทุมธานีและสมุทรปราการมีอัตราการดูดซับถึงร้อยละ 7.3 และร้อยละ 5.3 ต่อเดือนตามลำดับ
ตลาดอาคารชุดของกรุงเทพมหานครยังคงมีการแบกอุปทานที่หนักอยู่ หากต้องการลงทุนอาจต้องพิจารณาถึงอุปทานในแต่ละ Segment ของราคาและรูปแบบของแต่ละทำเลอย่างละเอียดเพิ่มขึ้น นอกจากนี้ ผู้ประกอบการคงต้องติดตามดูทิศทางทางการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจ และผลกระทบจากปัจจัยลบของภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างใกล้ชิดอีกด้วย” ดร.วิชัย กล่าวในตอนท้าย
