ตลาดต่างชาติกำลังเป็นความหวังอันเจิดจรัสของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในช่วงเวลานี้ โดยเฉพาะชาวจีนที่ถือเป็นตลาดหลักที่เคยสร้างยอดขายเป็นกอบเป็นกำให้กับผู้ประกอบการอสังหาฯ ก่อนจะดำดิ่งลงในช่วงวิกฤติจากการแพร่ระบาดโควิด-19 ตลอดระยะเวลา 3 ปีที่ผ่านมา
“ยอดขายของบริษัทจาก 20,000 ล้านบาท ลดลงไปถึง 80-85% เนื่องจากภาวะตลาดที่หดตัวอย่างรุนแรง จากการที่หลายประเทศจำกัดการเดินทางหลังเกิดการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด -19 เมื่อ 3 ปีที่ผ่านมา พนักงานที่เคยมี 200 คนซึ่งส่วนใหญ่เป็นซับเอเยนต์ ลดลงหรือ 20 คนในปัจจุบัน เพราะจำเป็นต้องลดขนาดองค์กร และลดต้นทุนในการดำเนินงาน” ไซม่อน ลี ประธานกรรมการ บริษัท แองเจิล เรียลเอสเตท คอนซัลแทนซี่ จำกัด หนึ่งในโบรกเกอร์รายใหญ่กล่าวถึงความยากลำบากในช่วงเวลานั้น
ผ่านมา 3 ปี ตลาดกำลังจะกลับมาหลักจากจีนประกาศเปิดประเทศพร้อมกับยกเลิกนโยบายซีโร่ โควิด และได้อนุญาตให้กรุ๊ปทัวร์ออกเดินทางท่องเที่ยวได้ใน 20 ประเทศ ซึ่งรวมถึงประเทศไทย ตั้งแต่วันที่ 6 กุมภาพันธ์ 2566 เป็นต้นไป นำความคึกคักกลับสู่ตลาดอสังหาฯอีกครั้ง
“นับตั้งแต่จีนประกาศเปิดประเทศ ผมก็มีนัดทานข้าวกับผู้ประกอบการอสังหาฯทุกวัน เพื่อนำโครงการคอนโดมิเนียมที่ยังเหลืออยู่มาขายให้กับลูกค้าชาวจีน โดยในปี 2566 บริษัทจะมีโครงการคอนโดมิเนียมที่ให้บริษัทช่วยทำตลาดและขาย 10-20 โครงการ จากบริษัทอสังหาฯรายใหญ่ๆ ในตลาด โดยตั้งเป้ายอดขายเบื้องต้นที่ 7,000 ล้านบาท และสูงสุดถึง 25,000 ล้านบาท หากมีโครงการเข้ามาตามเป้าหมายที่วางไว้ โดยคาดว่าในปีนี้จะสามารถ โอนกรรมสิทธิ์ได้ 1,500-2,000 ยูนิต คิดเป็นรายได้รวม 5,000 ล้านบาท” ไซม่อน ลี กล่าวถึงแผนที่วางไว้หลังตลาดต่างชาติกลับมาคึกคักอีกรอบ
อย่างไรก็ตาม การกลับมาของลูกค้าชาวจีนในครั้งนี้จะไม่เหมือนเดิม ด้วยสถานการณ์ที่เปลี่ยนไปหลังผ่านวิกฤติโควิด และบทเรียนที่ลูกค้าชาวจีนได้รับจากการซื้ออสังหาฯในไทยในช่วงก่อนหน้า ถือเป็นตลาดลูกค้าจีนยุค New Normal ก็ไม่ผิดแต่อย่างใด
ไซม่อน ลี กล่าวว่า ช่วงก่อนโควิดชาวจีนมีบทเรียนและได้เรียนรู้การซื้อคอนโดเพื่อลงทุนในไทย จากการที่ผู้ประกอบการตั้งราคาขายสำหรับลูกค้าชาวต่างชาติสูงกว่าราคาที่ขายในประเทศถึง 20-30% เมื่อเข้าสู่ช่วงโควิดผลตอบแทนไม่เป็นไปตามคาดไว้จาก Rental Yield 6% เหลือแค่ 2-3% ส่วน Capital Gains ที่คาดว่าจะได้ประมาณ 7% ต่อปีก็ยังลดลงไปอีก
ประกอบกับ การที่ชาวจีนได้รับผลกระทบจากช่วงโควิด ทั้งเรื่องเศรษฐกิจที่ทำให้เงินเก็บลดลง ทำให้กลุ่มที่ซื้อคอนโด 1-1.5 ล้านบาท เพื่อการลงทุนจะลดลง ขณะที่กลุ่มที่ซื้อเพื่อการอยู่อาศัยจริงจะเพิ่มขึ้น จากความต้องการบ้านหลังที่สองที่อยู่นอกประเทศของกลุ่มคนชั้นกลางของจีนที่มีเพิ่มขึ้น ซึ่งจะทำให้การกลับเข้ามาซื้อคอนโดของชาวจีนรอบนี้จะเป็นแบบค่อยเป็นค่อยไปไม่หวือหวา และคงต้องรออีก 2-3 ปี กำลังซื้อของชาวจีนถึงจะกลับมาฟื้นตัวเต็มที่ โดยการซื้อเพี่อลงทุนจะเหลือแค่ 5% จากเดิม 50-60% โดยรอบนี้จะเป็นการซื้อของเรียลดีมานด์ เป็นหลัก
“การที่จีนเปิดประเทศ จะส่งผลให้ตลาดคอนโดของไทยดีขึ้น เพราะจีนถือเป็นผู้ซื้อหลัก แต่ยังไม่ทำให้ตลาดคอนโดกลับบูมเหมือนช่วงปี 2560-2562 แต่จะค่อยๆ โต เนื่องจากมีหลายปัจจัยที่นักลงทุนมอง แต่ก็ยังมีคนจีนหลายๆ คน ที่อยากมีบ้านหลังที่สองที่อยู่นอกประเทศจีน โดยหากเป็นชาวจีนที่มีฐานะดี จะไปซื้ออสังหาริมทรัพย์แพงๆ ที่ สหรัฐ ยุโรป สิงคโปร์ และ ญี่ปุ่น ส่วนที่มีฐานะกลางๆ จะเลือกมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย
คอนโดราคา 5-7.5 ล้านบาท (หรือประมาณ 1-1.5 ล้านหยวน) จะเป็นสินค้าที่ชาวจีนต้องการซื้อเป็นบ้านหลังที่สอง ซึ่งในปัจจุบันซัพพลายที่อยู่ในตลาดประมาณ 5-10% จะเป็นระดับลักชัวรี่ ที่เหลือ 90% จะเป็นสินค้าระดับราคา 3-10 ล้านบาท สินค้ากลุ่มนี้ตอบโจทย์ลูกค้าจีนอยู่แล้ว ดังนั้น ให้วิเคราะห์คงต้องใช้เวลาประมาณ 7-8 เดือนข้างหน้า หลังจีนเปิดประเทศถึงจะเริ่มส่งผลดีต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ส่วนจะให้กลับมาบูมเหมือนเดิมต้องรอ 2-3 ปี เพราะที่ผ่านมาเศรษฐกิจในจีนไม่ดี ทำให้กำลังซื้อลดลง ต้องรอให้เขาได้หาเงินก่อน”
เมื่อความต้องการเปลี่ยน สินค้าที่ต้องการก็เปลี่ยนตาม จากที่เคยซื้อห้องสตูดิโอ หรือ 1 ห้องนอน เพื่อไว้ลงทุน หรือเก็งกำไร เมื่อความต้องการเปลี่ยนเป็นซื้อเพื่ออยู่จริงขนาดห้องก็เปลี่ยนตาม
“พฤติกรรมการซื้อของคนจีนตอนนี้เปลี่ยนแน่นอน ที่เห็นชัดเจนคือ กลุ่มที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง จะใส่ใจในเรื่องขนาดของห้องพักขึ้น โดยจะอยู่กับเรื่องโลเคชั่น เช่น ถ้าโครงการอยู่ไกลออกไปจะได้ห้องที่ใหญ่ขึ้น ฮวงจุ้ย หรือ ทิศทางที่เป็นมงคลและไม่ส่งผลต่อชีวิต สิ่งอำนวยความสะดวกที่สมบูรณ์ พัฒนาคุณภาพโครงการให้ดีต่อเนื่อง ลูกค้าเริ่มมองหาห้องชุดแบบ 2 ห้องนอน ต้องมี 2 ห้องน้ำ หรือมีขนาด 45-70 ตารางเมตรขึ้นไป รูปแบบของห้องชุดต้องคำนึงถึงการใช้ประโยชน์สูงสุด และไม่ต้องการห้องชุดที่เป็นแบบห้อง 2 ชั้นเพดานสูง เนื่องจากผู้สูงอายุจะขึ้นและลงลำบาก เป็นต้น”
ส่วนเรื่องทำเลสำหรับคนจีนที่ยังมีความต้องการซื้อคอนโดมิเนียม หลักๆ จะยังเป็นทำเลที่คุ้นเคย ได้แก่ โซนสุขุมวิท สาทร สีลม รัชดาภิเษก พระราม9 รามคำแหง และเส้นศรีนครินทร์ (ที่อยู่ใกล้เมือง) จะขายดี แต่ก็ยังมีบางทำเล ที่คนจีนและคนต่างชาติอาจจะไม่คุ้นเคยเช่น แนวรถไฟฟ้าสายสีแดง ,สีชมพู หรือทำเลนนทบุรี เป็นต้น ส่วนในต่างจังหวัดเชียงใหม่ และชลบุรี (พัทยา) ยังคงเป็นที่ต้องการอยู่มาก เช่นเดียวกับภูเก็ต แต่ติดปัญหาที่ภูเก็ตมีโครงการที่ไม่สามารถส่งมอบให้กับลูกค้าอยู่มาก 10 โครงการ จะมีแค่ 1 โครงการที่สร้างเสร็จและส่งมอบให้ลูกค้าได้
“สิ่งที่ผมอยากเตือนผู้ซื้อที่เป็นชาวต่างชาติ ให้ระมัดระวังโครงการที่ยังไม่สร้าง (ขายกระดาษ) และไม่แนะนำให้ซื้อบ้านแนวราบที่ต้องใช้นอมินี่ เพราะโอนได้ยาก เนื่องจากมีการตรวจสอบเส้นทางการเงินของนอมินี่ทั้งหมด
การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยควรให้เอเยนต์เข้ามาช่วยศึกษาในการเลือกซื้อโครงการกับผู้ประกอบ การ ตรวจสอบเรื่องโฉนด มีการจ้างทนายที่ไว้ใจได้ ช่วยตรวจเช็กสัญญาจะซื้อจะขาย ขณะที่บัญชีผู้ซื้อควรมีความเคลื่อนไหวต่อเนื่อง และต้องเตรียมพร้อมเรื่องหนังสือเดินทางเข้าประเทศไทยด้วย ส่วนเจ้าของโครงการก็ไม่ควรตั้งราคาขายให้กับชาวต่างชาติสูงกว่าราคาขายในประเทศมากเกินไป ตัวเลขควรอยู่ที่ไม่เกิน 8%” ไซม่อน ลี ให้คำแนะนำ
สำหรับ แองเจิล เรียลเอสเตท คอนซัลแทนซี่ มีจุดแข็งที่ลูกค้ายังเชื่อมั่นในแบรนด์แองเจิลฯ ด้วยความรับผิดชอบต่อลูกค้า ซึ่งเป็นแนวทางและนโยบายที่ทำมาโดยตลอดในระยะเวลา 5-10 ปีที่ผ่านมา โดยนำระบบบริหารจัดการลูกค้าสัมพันธ์ (CRM) มาใช้ และการใส่ใจรับผิดชอบต่อสังคมและสิ่งแวดล้อม (CSR) อย่างต่อเนื่อง
“สำคัญที่สุดที่ผ่านมา ธุรกิจโบรกเกอร์กว่า 95% ต้องปิดกิจการ เนื่องจากประสบกับวิกฤติการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 เอเยนต์ที่แข็งแรงเหลืออยู่ประมาณ 5% ซึ่งเราสามารถอ้างอิงลูกค้าเก่าได้ว่า แองเจิลฯไม่ได้หายไปไหน” ไซม่อน ลี กล่าวปิดท้าย
