ตลอดปี 2565 มีเหตุการณ์เกิดขึ้นมากมายที่สร้างผลกระทบทั้งด้านบวกและด้านลบให้กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ Property Mentor ขอคัด 6 เหตุการณ์แห่งปี เป็นการสั่งลาอสังหาฯปีเสือดุดังนี้…
1.เคราะห์ซ้ำกรรมซัดธุรกิจอสังหาฯ
เริ่มต้นปี 2565 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เต็มเปี่ยมไปด้วยความหวัง หลังจากสถานการณ์โควิด-19 เริ่มคลี่คลาย รัฐบาลประกาศเปิดประเทศตั้งแต่ช่วงปลายปี 2564 การซื้อ-ขายกลับเริ่มกลับมาคึกคัก กลายเป็นแรงส่งข้ามปีมาจนถึงช่วงต้นของปี 2565 แต่ก็เหมือนเคราะห์ซ้ำกรรมซัด เมื่อรัสเซียประกาศเปิดสงครามกับยูเครน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ยังคงเปราะบาง ถูกกระแทกใส่ด้วยไฟสงคราม ราคาพลังงานพุ่งสูง ส่งผลต่อต้นทุนการผลิต ส่งต่อไปที่ราคาสินค้าและบริการ บั่นทอนกำลังซื้อผู้บริโภค
สะท้อนผ่านยอดขายในช่วงไตรมาสที่ 3 ที่เริ่มชะลอตัวลงอีกครั้ง ตามรายงานของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะตลาดคอนโดที่มีการโหมเปิดโครงการใหม่กันอย่างคึกคักในช่วงครึ่งปีแรก แต่ตลาดก็ยิ่งนิ่งๆ อึนๆ ไม่ฟู่ฟ่าอย่างที่คาดหวัง ขณะที่ตลาดบ้านแนวราบแม้จะมี Real Demand หล่อเลี้ยงอยู่ แต่การแข่งขันก็รุนแรงแย่งชิงยอดขายกันสุดฤทธิ์ และต้องลุ้นกันอย่างหนักในช่วงไตรมาสสุดท้ายว่าจะกู้สถานการณ์กลับคืนมาได้มากน้อยแค่ไหน แต่ถึงอย่างไรตลาดอสังหาฯในปี 2565 ก็น่าจะเติบโตได้จากฐานที่ต่ำในปี 2564 ขณะที่ปี 2566 ยังเป็นปีที่ต้องเหนื่อยหนักกันต่อไปอีกปี
2.ธปท.เลิกผ่อนคลายสินเชื่อบ้าน
เหมือนฟ้าผ่าเปรี้ยงลงกลางวงอสังหาฯ เมื่อธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) ประกาศจะไม่ต่อมาตรการผ่อนคลายการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย ที่เรียกกันว่า มาตรการคุม LTV ที่ได้ผ่อนคลายให้ธนาคารสามารถปล่อยกู้ได้เต็ม 100% ตั้งแต่ 20 ตุลาคม 2564 และจะสิ้นสุดในวันที่ 31 ธันวาคม 2565 ซึ่งต้องยอมรับว่า การผ่อนคลาย LTV ในครั้งนี้มีส่วนสำคัญที่ช่วยให้ภาคอสังหาฯกลับมาฟื้นตัวได้ในระดับหนึ่ง แม้จะโดนผลกระทบจากไฟสงครามรัสเซีย-ยูเครนก็ยังไม่ถึงกับทำให้ตลาดทรุดฮวบ
แต่เมื่อต้องกลับเข้าสู่เงื่อนไขการปล่อยกู้แบบเดิมนับจากวันที่ 1 มกราคม 2566 เป็นต้นไป โดยผู้ที่ขอสินเชื่อซื้อบ้านหลังแรก (สัญญาที่ 1) ราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท จะยังสามารถกู้ได้เต็ม 100% และ + ได้อีก 10% แต่ผู้ขอสินเชื่อซื้อบ้านราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท แต่เป็นการซื้อหลังที่ 2 หรือหลังที่ 3 ขึ้นไป รวมถึงการซื้อบ้านราคาเกิน 10 ล้านบาท ในทุกกรณี จะสามารถกู้ได้ในวงเงิน 70-90%
แม้ว่าจะมีความพยายามของผู้ประกอบการอสังหาฯ ขอให้ธปท. ผ่อนปรนมาตรการ LTV ต่อไปอย่างน้อยอีก 1 ปี เพราะเป็นช่วงหัวเลี้ยวหัวต่อสำคัญของธุรกิจอสังหาฯ แต่ธปท.ก็ยังยืนยันหนักแน่นว่าไม่มีการต่อมาตรการผ่อนคลาย LTV ออกไป ด้วยเหตุผลที่ว่า เศรษฐกิจยังคงฟื้นตัวได้ต่อเนื่อง การไม่ต่อมาตรการผ่อนคลาย LTV ไม่น่ามีผลกระทบอะไร และที่สำคัญเริ่มเห็นสัญญาณผิดปกติในตลาดที่อยู่อาศัยเกินกว่า 5 ล้านบาท โดยเฉพาะในกลุ่มราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป จึงต้องป้องกันเอาไว้ดีกว่า
การไม่ต่อมาตรการผ่อนคลาย LTV ในครั้งนี้มีการประเมินกันว่า จะฉุดให้ตลาดอสังหาฯในปี 2566 หดตัวกว่า 1 หมื่นล้านบาท และอาจทำให้ตลาดต้องติดลบ 1.1%
3.กนง.คิกออฟดอกเบี้ยขาขึ้น
นอกจากการไม่ต่อมาตรการผ่อนคลาย LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทยแล้ว ในปี 2565คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ยังได้เริ่มขยับอัตราดอกเบี้ยนโยบาย ซึ่งถือเป็นการส่งสัญญาณของภาวะดอกเบี้ยขาขึ้น หลังจากที่อัตราดอกเบี้ยอยู่ในระดับต่ำมาเป็นเวลานาน โดยนับตั้งแต่การประชุม กนง.เมื่อวันที่ 10 สิงหาคม 2565 จนถึงการประชุมครั้งสุดท้ายของปีเมื่อวันที่ 30 พฤศจิกายน 2565 ได้ปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายมาแล้ว 0.75% ต่อปี ส่งผลให้อัตราดอกเบี้ยนโยบายในปัจจุบันอยู่ที่ 1.25% ต่อปี
ทั้งนี้ การปรับขึ้นดอกเบี้ยนโยบายจะส่งผลกระทบต่อการซื้อที่อยู่อาศัย ซึ่งการขึ้นดอกเบี้ย 1% จะทำให้ผู้กู้ต้องผ่อนค่างวดเพิ่ม 7-8% ทำให้ความสามารถในการขอสินเชื่อลดน้อยลง โดยปัจจุบันดอกเบี้ย MLR สำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยจะอยู่ที่ 6% บวก-ลบ และมีแนวโน้มจะปรับขึ้น หลังจากหลายธนาคารพยายามตรึงเอาไว้จนถึงสิ้นปีหรือต้นปีหน้า ในขณะที่อัตราดอกเบี้ยนโยบายคาดว่าจะปรับขึ้นไปเตะ 2% ในปี 2566 ถือเป็นอีกหนึ่งปัจจัยลบในตลาดอสังหาฯ ที่ทั้งผู้ประกอบการและผู้ซื้อบ้านจะต้องเตรียมรับมือ
4.ต่ออายุมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ
รัฐบาลได้ประกาศต่ออายุมาตรการสนับสนุนภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไปอีก 1 ปี แต่เป็นมาตรการที่ไม่เหมือนเดิม จากที่เคยได้ลดค่าธรรมเนียมการโอน 2% เหลือ 0.01% แต่รอบนี้ลดให้เหลือ 1% ขณะที่ค่าธรรมเนียมการจดจำนองยังได้ลด 1 เหลือ 0.01% เท่าเดิม
เหตุผลก็คงจะเป็นเพราะรัฐบาลเห็นว่า ภาคอสังหาฯเริ่มฟื้นตัวบ้างแล้ว ก็อยากจะดึงเงินกลับเข้าคลังบ้าง แม้ว่า ผู้ประกอบการจะร้องขอให้ขยายเพดานบ้านจาก 3 ล้านบาทเป็น 5 ล้านบาท หรือให้ 3 ล้านบาท ทุกระดับราคา แต่ก็ไม่เป็นผล
นอกจากมาตรการกระตุ้นด้วยการลดค่าธรรมเนียมการโอนแล้ว รัฐบาลยังได้มอบของขวัญปีใหม่ให้กับประชาชน โดยการลดภาระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างให้ 15% ของจำนวนภาษีที่คำนวณได้สำหรับการจัดเก็บภาษีที่ดินในปีภาษีพ.ศ. 2566 ก็คงต้องรอดูว่า มาตรการรอบนี้จะช่วยปลุกตลาดได้มากน้อยแค่ไหน
5.ถอยไม่เป็นท่าต่างชาติซื้อบ้าน-ที่ดิน
หนึ่งในมาตรการที่รัฐบาลผลักดันให้เกิดขึ้น เพื่อการพลิกฟื้นเศรษฐกิจ การลงทุนในระยะต่อไป คือ การเปิดทางให้ชาวต่างชาติที่มีศักยภาพ 4 กลุ่มเป้าหมาย ได้แก่ 1) กลุ่มประชาคมโลกผู้มีความมั่งคั่งสูง 2) กลุ่มผู้เกษียณอายุจากต่างประเทศ 3) กลุ่มที่ต้องการทำงานจากประเทศไทย 4) กลุ่มผู้มีทักษะเชี่ยวชาญพิเศษ ซื้อที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยได้ในประเทศไทย รวมทั้งการเปิดให้ชาวต่างชาติกลุ่มเป้าหมาย สามารถขอ LTR Visa หรือ Long – Term Resident Visa: LTR Visa ให้สิทธิพำนักในประเทศไทย 10 ปี
โดยเมื่อวันที่ 25 ตุลาคมคณะรัฐมนตรี ได้มีมติอนุมัติหลักการร่างกฎกระทรวงการได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยของคนต่างด้าว ตามมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุนโดยการดึงดูดคนต่างด้าวที่มีศักยภาพสูงสู่ประเทศไทยพ.ศ. ….กำหนดเงื่อนไขให้ชาวต่างชาติทั้ง 4 กลุ่ม สามารถเข้ามาซื้อที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยไม่เกิน 1 ไร่ได้ ก็ต้องนำเงินมาลงทุนไม่น้อยกว่า 40 ล้านบาท
แต่ก็ถูกต่อต้านอย่างรุนแรงจากกลุ่มประชาชนที่มองว่า การเปิดให้ต่างชาติซื้อที่ดินได้คือการขายชาติ
จนสุดท้ายกระทรวงมหาดไทยก็ยอมที่จะถอนร่างกฎกระทรวงที่เปิดทางให้ต่างชาติซื้อบ้าน-ที่ดินออกจากครม. เพื่อนำกลับไปทบทวนใหม่ และยังไม่มีทีท่าว่าจะเอากลับเข้าครม.อีกครั้ง
6.บิ๊กอสังหาฯ ฟู่ฟ่า/ทองมา ลงจากตำแหน่ง
อีกหนึ่งความเคลื่อนไหวที่น่าสนใจก็คือ ผลการดำเนินธุรกิจของบริษัทอสังหาฯรายใหญ่ในตลาด ที่สามารถทำผลงานได้อย่างดีเยี่ยม บางรายทำยอดขาย-รายได้เป็น new high ซึ่งนอกจากการปรับตัวได้เร็ว สามารถพัฒนาสินค้าให้เป็นที่ต้องการของตลาดแล้ว ส่วนหนึ่งเป็นเพราะผู้ประกอบการรายเล็กรายน้อยในตลาดได้ล้มหายตายจากไปพร้อมๆ กับ โควิด-19 ทำให้รายใหญ่ที่แข็งแกร่งมีส่วนแบ่งที่เพิ่มมากขึ้น
ผลประกอบการในรอบ 9 เดือนปี 2565 ของบริษัทอสังหาฯในตลาดสามารถทำรายได้รวมกันได้ทั้งสิ้น 243,830 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 11% จากช่วงเดียวกันของปี 2564 ขณะที่รายได้จากการขายทำได้รวมกันทั้งสิ้น 206,341 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 6% มีกำไรสุทธิรวมกันทั้งสิ้น 32,422 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 39%
สำหรับบริษัทที่ทำผลงานโดยเด่นในรอบ 9 เดือน โดยทำรายได้จากการขายสูงสุด 5 อันดับแรก ได้แก่ อันดับ 1 เอพี (ไทยแลนด์) ที่มีรายได้จากการขายรวม 28,930 ล้านบาท อันดับ 2 ศุภาลัย 24,576 ล้านบาท อันดับ 3 แลนด์ แอนด์เฮ้าส์ 22,830 ล้านบาท อันดับ 4 แสนสิริ 18,752 ล้านบาท และอันดับ 5 พฤกษา 17,211 ล้านบาท
ในขณะเดียวกันเป็นปีที่นายทองมา วิจิตรพงศ์พันธุ์ ได้ประกาศลาออกจากตำแหน่งบริหารสูงสุดทั้งในตำแหน่งประธานเจ้าหน้าที่บริหารกลุ่ม และประธานคณะกรรมการบริหารในพฤกษา โฮลดิ้ง โดยจะมีผลอย่างเป็นทางการในวันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2566 นับเป็นการส่งสัญญาณของการวางมือจากบริษัทที่ตัวเองก่อตั้งมากับมือ และถือเป็นภาพสะท้อนการสิ้นสุดยุคทองของดีเวลลอปเปอร์รุ่นบุกเบิกบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีชื่อเสียงในปัจจุบันกำลังจะมาถึง หลังจากประคับประคองธุรกิจผ่านวิกฤติใหญ่ในปี 2540 และสร้างความแข็งแกร่งให้บริษัทยืนหยัดอยู่ได้ในวันนี้ โดยบิ๊กๆ อสังหาฯในยุครุ่งเรืองต่างทยอยวางมือไปแล้วหลายรายทั้งด้วยวัยที่มากขึ้นหรือเหตุจำเป็นอื่นๆ
