fbpx

เปิดเงื่อนไขต่างชาติซื้อบ้าน-ที่ดิน กระตุ้นภาคอสังหาฯได้แค่ไหน

คณะรัฐมนตรีได้ให้ความเห็นชอบร่างกฎกระทรวงการได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยของคนต่างด้าว ตามมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุนโดยการดึงดูดคนต่างด้าวที่มีศักยภาพสูงสู่ประเทศไทย พ.ศ. ….เมื่อวันที่ 25 ตุลาคม 2565 เป็นการเปิดทางให้ชาวต่างชาติที่มีศักยภาพสูง 4 กลุ่ม ได้แก่ 1) กลุ่มประชาคมโลกผู้มีความมั่งคั่งสูง 2) กลุ่มผู้เกษียณอายุจากต่างประเทศ 3) กลุ่มที่ต้องการทำงานจากประเทศไทย 4) กลุ่มผู้มีทักษะเชี่ยวชาญพิเศษ สามารถหาซื้อที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยได้ ด้วยเงื่อนไขต้องเอาเงินมาลงทุนในไทย 40 ล้านบาท เป็นเวลาอย่างน้อย 3 ปี

ร่างกฎกระทรวงฉบับดังกล่าวไม่ใช่ของใหม่ เพราะจริงๆ แล้วไทยเปิดให้สิทธิ์ชาวต่างชาติเข้ามาซื้อที่ดินเพื่ออยู่อาศัยในลักษณะเดียวกันมานานแล้ว เพราะเป็นร่างกฎกระทรวงที่ปรับปรุงมาจาก พ.ร.บ.แก้ไขเพิ่มเติมประมูลกฎหมายที่ดิน (ฉบับที่ 8) พ.ศ. 2542 และกฎกระทรวงกำหนดหลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไขการได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยของคนต่างด้าว พ.ศ. 2545 ซึ่งเป็นกฎหมายที่เปิดให้ต่างชาติเข้ามาซื้อที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย ตามมาตรการฟื้นฟูเศรษฐกิจหลังจากประสบภาวะวิกฤติในปี 2540 และได้รับการยืนยันจากคนในครม.ว่า กฎหมายดังกล่าวยังบังคับใช้จนถึงปัจจุบัน

ส่วนการยกร่างกฎกระทรวงขึ้นใหม่ ก็เพื่อปรับปรุงในรายละเอียดให้สอดรับกับมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุนตามมติครม. เมื่อวันที่ 14 กันยายน 2564 และ วันที่ 24 มกราคม 2565 ประเด็นหลักๆ ก็คือ ร่างฉบับใหม่ให้สิทธิ์เฉพาะชาวต่างชาติ 4 กลุ่มตามที่กล่าวไปข้างต้นเท่านั้น และลดระยะเวลาดำรงการลงทุนเหลือแค่ 3 ปี จากเดิมไม่ต่ำกว่า 5 ปี เพิ่มเติมประเภทการลงทุน เช่น การลงทุนในกองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

เพิ่มเติมหลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไขต่างๆ ที่ต่างไปจากกฎกระทรวงปี 2545 และยังสามารถรวมสิทธิตามกฎกระทรวงปี 2545 มาใช้กับร่างกฎกระทรวงฉบับดังกล่าวด้วย เช่น ให้นำการลงทุนตามกฎกระทรวงปี 2545 ในส่วนที่ยังไม่ได้ถอนการลงทุนมารวมกับเงินลงทุนตามร่างกฎกระทรวงฉบับนี้ได้ หรือการกำหนดให้สิทธิในที่ดินที่ได้มาตามกฎกระทรวงปี 2545 และสิทธิที่จะได้มาตามร่างกฎกระทรวงฉบับนี้ รวมกันแล้วต้องไม่เกิน 1 ไร่

นอกจากนี้ยังได้ กำหนดพื้นที่ที่ให้สิทธิ์ชาวต่างชาติซื้อที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยต้องอยู่ภายในเขตกรุงเทพมหานคร เขตเมืองพัทยา หรือเขตเทศบาล หรืออยู่ภายในบริเวณที่กำหนดเป็นเขตที่อยู่อาศัยตามกฎหมายว่าด้วยการผังเมือง เช่นเดียวกับกฎกระทรวงปี 2545 และได้กำหนดระยะเวลาบังคับใช้กฎกระทรวงเป็นเวลา 5 ปี นับแต่วันประกาศในราชกิจจานุเบกษา

สรุปโดยรวมๆ แล้ว ร่างกฎกระทรวงการได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยของคนต่างด้าว ตามมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุนโดยการดึงดูดคนต่างด้าวที่มีศักยภาพสูงสู่ประเทศไทย พ.ศ. …. เป็นร่างที่ถอดแบบมาจากกฎกระทรวงกำหนดหลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไขการได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยของคนต่างด้าว พ.ศ. 2545 มีสาระที่แก้ไขเปลี่ยนแปลงเพียงเล็กๆ น้อยๆ เพื่อให้สอดรับกับมาตรการของรัฐบาลในขณะนี้

คำถามต่อมาคือมาตรการดังกล่าวจะสามารถช่วยกระตุ้นให้เกิดการซื้อขายบ้าน-ที่ดิน ด้วยดีมานด์ของชาวต่างชาติได้มากน้อยแค่ไหน หากดูจากการเปิดให้ชาวต่างชาติเข้ามาซื้อที่ดินตามกฎกระทรวง ปี 2545 เป็นเวลา 20 ปีพอดีมีชาวต่างชาติเข้ามาซื้อที่ดินเพียงไม่กี่ราย โดยนายนิพนธ์ บุญญามณี อดีตรัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงมหาดไทย ในฐานะกำกับดูแลกรมที่ดิน ได้เคยชี้แจงเอาไว้ในคราวที่ถูกอภิปรายไม่ไว้วางใจว่า จนถึงปัจจุบันมีชาวต่างชาติเพียง 8 ราย ที่ซื้อที่ดินได้ตามกฎกระทรวง ปี 2545

อย่างไรก็ตาม เมื่อสถานการณ์โลกเปลี่ยนไปเมืองไทยกลายเป็นศูนย์กลางการค้าและการลงทุนในภูมิภาค และเป็นจุดหมายปลายทางที่ชาวต่างชาติต้องการเข้ามาพำนักพักอาศัยมากขึ้น ประกอบกับ การปรับหลักเกณฑ์เงื่อนไขต่างๆ รวมถึงการเปิด Long-Term Resident Visa: LTR Visa ให้สิทธิ์ชาวต่างชาติพำนักในไทยได้ 10 ปี ทำให้การเข้ามาพักอาศัยในเมืองไทยของต่างชาติทำได้ง่ายขึ้นกว่าเดิม

ขณะที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์หลายรายต่างยืนยันตรงกันว่า การเปิดให้ต่างชาติซื้อที่ดินเป็นที่อยู่อาศัยได้รับความสนใจจากชาวต่างชาติเป็นจำนวนมาก โดยเฉพาะชาวจีนที่เป็นลูกค้ารายใหญ่สุดของไทย แม้ในตอนนี้จีนยังปิดประเทศอยู่ก็ตาม แต่ก็ยังมีชาวจีนที่อาศัยในประเทศไทยเข้ามาซื้ออยู่อย่างต่อเนื่อง แต่ยังเป็นการซื้อในรูปแบบของนิติบุคคล ถ้าปลดล็อคให้ชาวต่างชาติเข้ามาซื้อได้ และจีนเปิดประเทศ เชื่อว่า ดีมานด์ต่างชาติโดยเฉพาะจีนจะล้นทะลักเลยทีเดียว

แต่ทั้งนี้ก็ต้องพิจารณากลุ่มเป้าหมายทั้ง 4 กลุ่มมาประกอบด้วยว่า ชาวต่างชาติที่ตรงสเปกกับเงื่อนไขที่ตั้งไว้จะมีมากน้อยแค่ไหน ซึ่งเท่าที่สแกนดูก็จะพบว่า กลุ่มประชาคมโลกผู้มีความมั่งคั่งสูงมีความเป็นไปได้มากที่สุดที่จะสามารถควักเงินกว่า 1 ล้านเหรียญสหรัฐเข้ามาลงทุน (40 ล้านบาท) เพื่อให้ได้สิทธิ์ในการซื้อที่ดินสำหรับการอยู่อาศัยในเมืองไทย ส่วนกลุ่มอื่นๆ นั้นแทบจะตัดทิ้งไปได้เลย

ดังนั้นโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่จะได้รับแรงกระตุ้นจากการเปิดให้ต่างชาติเข้ามาซื้อที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย ซึ่งหมายถึงตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบนั้นก็คงไม่ง่ายด้วยเงื่อนไขที่กำหนดให้ลงทุน 40 ล้านบาท แต่ที่ดูง่ายกว่าก็คือ ที่อยู่อาศัยแนวสูงหรือคอนโดมิเนียมที่ชาวต่างชาติทั้ง 4 กลุ่มสามารถเข้าถึงได้ด้วยเงื่อนไขที่ง่ายกว่า เพราะคอนโดให้สิทธิ์ชาวต่างชาติซื้อได้ในสัดส่วน 49% อยู่แล้ว ก็คงต้องติดตามดูกันต่อไปว่าถึงเวลาเปิดจริงๆ จะออกหัวหรือออกก้อยกันแน่