fbpx

รถไฟฟ้าสีชมพูพลิกโฉม ‘เมืองทอง’ บีแลนด์เปิดกรุที่ดินหมื่นล้าน ผุด new town in town

ได้ฤกษ์เบิกชัยเดินหน้าโครงการรถไฟฟ้าสายสีชมพูส่วนต่อขยายเข้าเมืองทองธานีกันเป็นที่เรียบร้อย หลังจากบริษัท บางกอกแลนด์ จำกัด (มหาชน) หรือบีแลนด์ ได้จรดปากกาเซ็นสัญญากับบริษัท นอร์ทเทิร์น บางกอกโมโนเรล จำกัด (NBM) บริษัทย่อยของกลุ่มกิจการร่วมค้าบีเอสอาร์ ซึ่งเป็นการร่วมทุนกันระหว่างบริษัท บีทีเอส กรุ๊ป โฮลดิ้งส์ จำกัด (มหาชน) บริษัท ซิโน-ไทย เอ็นจีเนียริ่ง แอนด์ คอนสตรัคชั่น จำกัด (มหาชน) และบริษัท ราช กรุ๊ป จำกัด (มหาชน) ในการก่อสร้างส่วนต่อขยาย 2 สถานีเข้าสู่อาณาจักรเมืองทองธานี ได้แก่ สถานีอิมแพ็ค เมืองทองธานี (ชาเลนเจอร์อาคาร 1) และสถานีทะเลสาบ เมืองทองธานี ระยะทางประมาณ 3 กิโลเมตร ด้วยเม็ดเงินลงทุน 4,000 ล้านบาท

สายสีชมพูเปิดต้นปี 66 เร่งส่วนต่อขยายเข้าเมืองทอง

นายคีรี กาญจนพาสน์ ประธานกรรมการ บีทีเอส กรุ๊ป โฮลดิ้งส์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า การก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีชมพู แคราย-มีนบุรี มีความคืบหน้าโครงการ 89.43% แบ่งเป็นงานโยธา 91.01% และงานระบบรถไฟฟ้า 87.90% ถือว่าล่าช้ากว่าแผนมาปีกว่า เพราะมีอุปสรรคจากการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ทำให้แรงงานขาดแคลน อย่างไรก็ตามเชื่อว่าจะเปิดให้บริการได้ในต้นปี 2566 แต่อาจจะยังไม่ตลอดทั้งเส้นทาง

สำหรับการเซ็นสัญญาระหว่างบางกอกแลนด์กับนอร์ทเทิร์น บางกอกโมโนเรล เป็นการก่อสร้างส่วนต่อขยายจากเส้นทางหลักเข้าไปยังเมืองทองธานี ซึ่งมีทั้งผู้อยู่อาศัยและผู้ที่ทำงานกว่า 3 แสนคน และยังมีผู้ที่เข้ามางานแสดงสินค้าอีกกว่า 10 ล้านคนต่อปี รถไฟฟ้าส่วนต่อขยายนี้จะช่วยให้ประชาชนในพื้นที่ และผู้เข้ามาใช้บริการในเมืองทองธานีมีความสะดวกสบายในการเดินทาง และช่วยลดปัญหาการจราจรในการเดินทางเข้าพื้นที่เมืองทองธานีได้ดียิ่งขึ้น

นอกจากนี้ ยังสามารถเดินทางเชื่อมต่อไปยังรถไฟฟ้าได้อีก 4 สายได้แก่ รถไฟฟ้าสายสีม่วง (ช่วงบางใหญ่-บางซื่อ), รถไฟชานเมืองสายสีแดง (ช่วงบางซื่อ-รังสิต)ที่สถานีหลักสี่, รถไฟฟ้าสายสีเขียว (ช่วงหมอชิต-สะพานใหม่-คูคต) และรถไฟฟ้าสายสีส้ม (ช่วงศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย-มีนบุรี) โดยคาดว่าจะเปิดให้บริการส่วนต่อขยายได้ในช่วงปลายปี 2567 หรือต้นปี 2568 คาดว่าจะมีปริมาณผู้โดยสารอยู่ที่ 13,785 คน/เที่ยว/วัน

สำหรับสัญญาที่ทำกันระหว่าง 2 บริษัทตระกูลกาญจนพาสน์แบ่งเป็น 2 สัญญา ประกอบด้วย 1.สัญญาให้การสนับสนุนการก่อสร้าง (Construction Support Agreement) โครงการรถไฟฟ้าสายสีชมพู
ส่วนต่อขยายเข้าเมืองทองธานี และ 2.สัญญาก่อสร้างทางเชื่อม (Skywalk Connection Agreement) จากโครงการรถไฟฟ้าสายสีชมพูส่วนต่อขยายเข้ามายังตัวอาคารของเมืองทองธานี

ทั้งนี้ บางกอกแลนด์จะสมทบเงินจำนวน 1,293.75 ล้านบาท เพื่อสนับสนุนการก่อสร้าง และพัฒนาส่วนต่อขยายเมืองทองธานี และสนับสนุนการบำรุงรักษาจำนวน 10.35 ล้านบาทต่อปี (รวมภาษีมูลค่าเพิ่ม) นับจากวันที่ส่วนต่อขยายเมืองทองธานีเปิดให้บริการไปจนครบสัญญา ซึ่งทางบางกอกแลนด์แจ้งต่อตลาดหลักทรัพย์ฯ โดยระบุมูลค่าของสัญญาที่จะต้องจ่ายให้กับนอร์ทเทิร์น บางกอกโมโนเรลรวมทั้งสิ้น 1,679.25 ล้านบาท

พลิกโฉมเมืองทองธานีที่ดินทรัพย์สินราคาพุ่ง

ขณะที่นายปีเตอร์ กาญจนพาสน์ ประธานกรรมการ บริษัท บางกอกแลนด์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า รู้สึกดีใจที่ตระกูลกาญจนพาสน์ได้ร่วมมือกันเป็นครั้งแรก ถ้าวันนี้ คุณปู่ (นายมงคล กาญจนพาสน์ ผู้บุกเบิกรวบรวมที่ดินในบริเวณนี้กว่า 4,000 ไร่) และคุณพ่อผม (นายอนันต์ กาญจนพาสน์ อดีตประธานกรรมการและประธานกรรมการบริหาร บางกอกแลนด์) เป็นคนสำคัญมากที่พัฒนทุกอย่างในเมืองทองธานีที่ทุกท่านเห็นในวันนี้ ถ้า 2 ท่านอยู่ จะภาคภูมิใจ และดีใจเหมือนผม

โครงการรถไฟฟ้าสายสีชมพูส่วนต่อขยายเข้าเมืองทองธานีนอกจากจะช่วยให้ประชาชนทั้งผู้ที่อยู่อาศัยและผู้ที่ทำงานอยู่ในเมืองทองธานีและผู้ที่เดินทางเข้ามาร่วมงานแสดงสินค้าและการประชุมจะได้รับความสะดวกสบายด้วยการได้ใช้บริการรถไฟฟ้าในการเดินทางอย่างต่อเนื่อง พร้อมยังช่วยบรรเทาปัญหาจราจรได้อีกทางหนึ่งแล้ว ยังช่วยส่งเสริมธุรกิจต่างๆ ในเมืองทองธานี

รถไฟฟ้าหนุนธุรกิจในเมืองทองโตเพิ่ม 10-20%

ทั้งนี้ประเมินว่า รถไฟฟ้าสายสีชมพูส่วนต่อขยายเข้าเมืองทองธานีจะช่วยส่งเสริมให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า ซึ่งได้แก่ ศูนย์การแสดงสินค้าและการประชุม อิมแพ็ค, โรงแรม, คอสโม บาซาร์, คอสโม วอล์ค, เอาท์เล็ท สแควร์, บีไฮฟ ไลฟ์สไตล์มอลล์ และ คอสโม ออฟฟิศ พาร์ค มีการเติบโตมากขึ้นอีก 10-20% ขณะที่อสังหาริมทรัพย์เพื่อขายก็จะมีความต้องการซื้อที่เพิ่มขึ้นเช่นกัน เห็นได้จากโครงการคอนโดมิเนียมโมริจำนวน 1,040 ยูนิต ในเมืองทองธานีใกล้กับสถานีรถไฟฟ้าที่บริษัทเพิ่งเปิดขายได้ 3 สัปดาห์มียอดขายแล้วประมาณ 35%

“นอกจากนี้ ยังช่วยเพิ่มศักยภาพและเพิ่มมูลค่าที่ดินเปล่าในเมืองทองธานีที่มีอยู่อีก 600 ไร่ จะมีมูลค่าเติบโตเพิ่มขึ้นอย่างมาก ซึ่งเราได้วางแผนไว้ว่าจะพัฒนาให้เป็นโครงการ Mixed Use เพื่อตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของผู้คนรุ่นใหม่เป็นอย่างดี ขณะที่ Skywalk ที่บริษัทใช้เงินลงทุน 1,000 ล้านบาท จะช่วยเพิ่มศักยภาพของการเป็นทำเลทองสำหรับโครงการใหม่ต่างๆ ซึ่งโครงการ Mixed Use ที่จะเกิดขึ้นบนที่ดินแปลงใหญ่สุดในเมืองทองธานี ต้องมีการปรับเปลี่ยนรูปแบบ แต่ละโครงการที่จะเกิดขึ้นต้องดูดีมานด์ในแต่ละช่วงเวลาด้วย ขณะนี้กำลังออกแบบใหม่อยู่แต่ยังไม่สามารถบอกอะไรที่มากกว่านี้ได้” นายปีเตอร์กล่าว

ราคาที่ดินรถไฟฟ้าสีชมพู 10 ปีเพิ่มกว่า 3 เท่าตัว

แน่นอนว่า การมาของรถไฟฟ้าสายสีชมพูส่วนต่อขยายจะปลุกให้เมืองทองธานีมีชีวิตชีวามากยิ่งขึ้น โดยเฉพาะที่ดินในเมืองทองธานีที่บางกอกแลนด์ยังถืออยู่ประมาณ 600 ไร่ ซึ่งปัจจุบันราคา 1 แสนกว่าๆต่อตร.ว.จะปรับราคาขึ้นไปทัดเทียมกับที่ดินริมถนนแจ้งวัฒนะที่ปัจจุบันอยู่ที่ 3 แสนบาทต่อตร.ว.ได้ในอนาคต ก็ไม่ใช่เรื่องที่จะเกินความคาดหมายถ้าพิจารณาจากดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ จะพบว่า ที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าสายสีชมพู ได้เข้ามาสู่ท็อป 5 ของพื้นที่ที่มีการปรับราคาสูงสุดในไตรมาส 1 ปี 2565 โดยมีค่าดัชนีเพิ่มขึ้น 8.2% เมื่อเทียบกับไตรมาส 1 ปี 2564

และถ้ามองย้อนกลับไปยาวๆ ตั้งแต่เริ่มทำดัชนีราคาที่ดินโดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ได้ยึดเอาปี 2555 เป็นปีฐาน หรือเมื่อ 10 ปีที่ผ่านมาค่าดัชนีในปีฐานอยู่ที่ 100 จนถึงไตรมาสที่ 1 ปี 2565 ค่าดัชนีที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาตามแนวรถไฟฟ้าสายสีชมพูอยู่ที่ 331.5 หรือเพิ่มขึ้นกว่า 3 เท่าตัว ในขณะที่ที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าสายอื่นๆ ปรับขึ้นจากปีฐาน 2-4 เท่าตัวเช่นกัน

ในส่วนของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของบางกอกแลนด์ที่นายปีเตอร์ดูแลอยู่ ได้ทะยอยเคลียร์ของเก่าที่ยังค้างคาในอดีตออกสู่ตลาดอย่างโครงการล่าสุดก็คือ โมริคอนโดมิเนียม ที่ได้นำโครงการเก่ามารีลอนช์ใหม่ขายในราคาเริ่มต้น 8.49 แสนบาท ซึ่งถือเป็นโครงการเก่าล๊อตสุดท้ายในเมืองทองธานี นอกจากนี้ ยังมีแผนที่จะนำที่ดินเปล่าละโครงการทาวน์เฮ้าส์เก่า ที่อยู่ในย่านกรุงเทพกรีฑากลับมาพัฒนาใหม่ในเร็วๆ นี้ พร้อมๆ กับเริ่มพัฒนาของใหม่ด้วยเช่นกัน โดยมีขุมทรัพย์ที่ดินมูลค่าหลายหมื่นล้านอยู่ในมือ

เปิดกรุแลนด์แบงก์รอการพัฒนากว่าหมื่นล้าน

“เราจะเร่งนำสต๊อกเก่าที่มีอยู่ประมาณ 2,000 ล้านบาท ในเมืองทองธานี และที่ดินเปล่าและโครงการทาวน์เฮาส์ที่อยู่ย่านพัฒนาการ ใกล้ๆห้างซีคอนสแควร์ กลับมาพัฒนาใหม่ในเร็วๆ นี้ ส่วนแปลงที่ดินแถวมักกะสันประมาณ 10 ไร่ มูลค่าที่เห็นมีการซื้อขายประมาณ 4,000-5,000 ล้านบาท ยังไม่มีแผนจะทำอะไร รวมแล้วบางกอกแลนด์มีขุมทรัพย์ที่ดินมูลค่าหลายหมื่นล้านอยู่ในมือ”นายปีเตอร์

ทั้งนี้ ในรายงานประจำปี 2565 ณ สิ้นเดือนมีนาคมของบริษัท บางกอกแลนด์ ระบุว่า บางกอกแลนด์มีทรัพย์สินที่เอาไว้ในการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อยู่ใน 4 ทำเลหลักๆ ได้แก่ ที่เมืองทองธานี แจ้งวัฒนะ กรุงเทพกรีฑา พัฒนาการ และเพชรบุรีตัดใหม่ แบ่งทรัพย์สินสำหรับการพัฒนาออกเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน และอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย โดยทรัพย์สินเด่นๆ จะเป็นที่ดินเปล่ารอการพัฒนาที่เมืองทองธานี เช่น ที่ดินเปล่าและทะเลสาบ เนื้อที่ประมาณ 340 ไร่ มูลค่าทางบัญชี ณ สิ้นเดือนมีนาคม 2565 ประมาณ 10,959 ล้านบาทและยังมีที่ดินเปล่าอีกประมาณ 4 แปลง ในเมืองทองธานี เนื้อที่รวมกันประมาณ 143 ไร่ มูลค่ารวม 6,000 ล้าน บาท

ส่วนที่ดินรอการพัฒนาบริเวณ กรุงเทพกรีฑา และพัฒนาการ ยังมีอยู่อีกประมาณ 3 แปลง เนื้อที่รวมกันกว่า 80 ไร่ มูลค่สรวมกว่า 700 ล้านบาท รวมถึงที่ดินแปลงสำคัญบริเวณถนนเพชรบุรีตัดใหม่อยู่ไม่ไกลจากสถานีรถไฟความเร็วสูงมักกะสันเนื้อที่รวมเกือบๆ 9 ไร่ มูลค่าตามบัญชี 4,591 ล้านบาท คาดว่าจะรอให้รถไฟความเร็วสูงเป็นรูปเป็นร่างถึงจะเริ่มวางแผนพัฒนา ซึ่งทางบางกอกแลนด์ ประเมินว่า ที่ดินที่มีอยู่จะสามารถรองรับการพัฒนาโครงการได้ 8-10 ปี โดยไม่ต้องซื้อที่ดินเพิ่มเติมเลย โดยมีเรือธงสำคัญคือการพัฒนา New Town in Town ที่เมืองทองธานี

คงต้องจับตาดูธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของบางกอกแลนด์ภายใต้การนำของกาญจนพาสน์รุ่น 3 กับทรัพย์สินพร้อมพัฒนามูลค่านับหมื่นๆ ล้าน จะเฉิดฉายได้แค่ไหน