เป็นไปตามที่คาดหมายกันไว้เมื่อคณะรัฐมนตรีได้เห็นชอบให้เรียกเก็บค่าธรรมเนียมการโอน และค่าธรรมเนียมการจดจำนอง บ้าน คอนโดมิเนียม และอาคารพาณิชย์ ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท จาก 2% สำหรับค่าธรรมเนียมโอนเหลือ 0.01% และ 1% สำหรับค่าธรรมเนียมการจดจำนอง เหลือ 0.01% เช่นกัน ไปจนถึงสิ้นปี 2565
แม้งานนี้กระทรวงการคลังจะไม่ใจอ่อน ขยายเพดานราคาเป็น 5 ล้านบาทตามคำขอของภาคเอกชน แต่ก็พ่วงให้บ้าน คอนโด อาคารพาณิชย์ มือสองได้สิทธิประโยชน์ในรอบนี้ด้วย
มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ และการจดจำนองครั้งนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อสนับสนุนและบรรเทาภาระให้แก่ประชาชนที่ต้องการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองในระดับราคาที่ไม่สูงมากและเหมาะสมกับศักยภาพของประชาชนแต่ละกลุ่ม โดยกลุ่มเป้าหมายที่จะได้สิทธิ์ตามมาตรการนี้คือผู้ซื้อที่เป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทยที่ต้องการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง และผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นที่อยู่อาศัยและอาคารพาณิชย์ ในราคาซื้อขายและราคาประเมินทุนทรัพย์ไม่เกินมูลค่า 3 ล้านบาท จะมีผลตั้งแต่วันถัดจากวันที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษาจนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2565
ทั้งนี้กระทรวงมหาดไทยจะออกประกาศกระทรวงมหาดไทย 2 ฉบับ ได้แก่
ร่างประกาศกระทรวงมหาดไทย เรื่อง การเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดิน กรณีอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นอาคารที่อยู่อาศัยหรืออาคารพาณิชย์ หรือที่ดินพร้อมอาคารที่อยู่อาศัยหรืออาคารพาณิชย์ ตามหลักเกณฑ์ที่คณะรัฐมนตรีกำหนด
ร่างประกาศกระทรวงมหาดไทย เรื่อง การเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด ตามหลักเกณฑ์ที่คณะรัฐมนตรีกำหนด
สาระสำคัญของร่างทั้ง 2 ฉบับ ก็คือ การลดค่าจดทะเบียนการโอนอสังหาริมทรัพย์ (จากเดิมร้อยละ 2) และค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์ อันเนื่องมาจากการจดทะเบียนการโอนอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวในคราวเดียวกัน (จากเดิมร้อยละ 1) เหลือร้อยละ 0.01 สำหรับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ดังนี้
1) อาคารที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และบ้านแถว หรืออาคารพาณิชย์ หรือที่ดินพร้อมอาคาร หรือ
2) ห้องชุดที่จดทะเบียนอาคารชุด
สำหรับราคาซื้อขายและราคาประเมินทุนทรัพย์ต้องไม่เกิน 3 ล้านบาท และวงเงินจำนองไม่เกิน 3 ล้านบาท
การลดค่าธรรมเนียมการโอน และจดจำนองที่อยู่อาศัยในครั้งนี้จะทำให้รัฐซึ่งก็คือองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.) สูญเสียรายได้ประมาณ 4,946.31 ล้านบาท แต่จะเกิดประโยชน์ในด้านการสนับสนุนและบรรเทาภาระให้แก่ประชาชนที่ต้องการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง ส่งเสริมการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์
ดูจากมติครม.ที่ออกมาพอสรุปแบบง่ายๆ ได้ดังนี้ครับ
- ลดค่าธรรมเนียมการโอนจาก 2% เหลือ 0.01%
- ลดค่าธรรมเนียมการจดจำนองจาก 1% เหลือ 0.01%
- ที่อยู่อาศัยที่ได้ลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ อาคารพาณิชย์ คอนโดมิเนียม ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท
- ทั้งที่อยู่อาศัยใหม่ และมือสอง
- ไม่จำเป็นต้องเป็นที่อยู่อาศัยหลังแรก
- มีผลในวันถัดไปหลังจากประกาศในราชกิจจานุเบกษาจนถึง 31 ธันวาคม 2565
-ที่อยู่อาศัยราคา 1 ล้านบาท จากที่ต้องจ่ายค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองรวม 3% หรือ 3 หมื่นบาท เหลือจ่าย 200 บาท
-ที่อยู่อาศัยราคา 2 ล้านบาท จากที่ต้องจ่ายค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองรวม 3% หรือ 6 หมื่นบาท เหลือจ่าย 400 บาท
-ที่อยู่อาศัยราคา 3 ล้านบาท จากที่ต้องจ่ายค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองรวม 3% หรือ 9 หมื่นบาท เหลือจ่าย 600 บาท
นอกจากการลดค่าธรรมเนียมโอน และค่าธรรมเนียมการจดจำนองจากการซื้อที่อยู่อาศัยแล้ว ยังลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนและค่าธรรมเนียมการจำนองอสังหาริมทรัพย์และห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดซึ่งจดทะเบียนอาคารชุดตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด และของราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ลูกหนี้ของสถาบันการเงินและลูกหนี้ของเจ้าหนี้ที่เป็นบริษัทที่มิใช่สถาบันการเงินนำมาจำนองเป็นหลักประกันหนี้ในอัตราร้อยละ 0.01 สำหรับกรณีการปรับปรุงโครงสร้างหนี้โดยให้มีผลตั้งแต่วันถัดจากวันประกาศในราชกิจจานุเบกษาถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2565 ด้วยเช่นกัน
การโอนที่อยู่อาศัยทั่วประเทศปี 2561-2563
มาตรการลดค่าโอนและจดจำนองบ้าน คอนโด อาคารพาณิชย์ ในครั้งนี้ รัฐบาลคาดหวังว่า จะช่วยสนับสนุนและบรรเทาภาระให้แก่ประชาชนที่ต้องการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง ส่งเสริมการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นที่อยู่อาศัยใหม่และมือสอง ซึ่งตัวเลขจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ พบว่า มีการโอนที่อยู่อาศัยในระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท จำนวน 313,190 หน่วย ในปี 2561 ส่วนในปี 2562 มีการโอน 309,519 หน่วย ปี 2563 มีการโอน 275,095 หน่วย และ 9 เดือนแรกของปี 2564 มีจำนวนการโอนทั้งสิ้น 123,778 หน่วย โดยที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทมีสัดส่วนสูงถึง 70-80% ของที่อยู่อาศัยที่โอนในแต่ละปี
นอกจากนี้ ที่อยู่อาศัยที่โอนในรอบ 9 เดือนของปี 2564 เป็นที่อยู่อาศัยใหม่ 51.4% และเป็นที่อยู่ศัยมือสองประมาณ 48.6% โดยที่อยู่อาศัยใหม่และมือสองที่ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท มีมูลค่าการโอนรวมทั้งสิ้น 218,941 ล้านบาท หรือคิดเป็น 38% ของมูลค่าโอนที่อยู่อาศัยทุกระดับราคาที่มีจำนวนทั้งสิ้น 572,628 ล้านบาท
แม้ว่า ตัวเลขการโอนที่อยู่อาศัยนับตั้งแต่ปี 2562จนถึงปี 2564 จะติดลบมาโดยตลอด แต่เชื่อว่า หลังจากสถานการณ์โควิดคลี่คลาย ผนวกกับมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองที่ให้ทั้งบ้านใหม่ และบ้านมือสองจะช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2565 เริ่มกลับมาเป็นบวกได้บ้าง ถ้าไม่โดนโควิด-19 สายพันธุ์ใหม่เล่นงานเสียก่อนนะครับ
