เข้าสู่ช่วงโค้งสุดท้ายของปี 2564 ซึ่งถือเป็นช่วงพีคที่สุดของปี เมื่อสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 เริ่มคลี่คลาย พร้อมๆ กับการเปิดประเทศ และการคลายล็อคมาตรการ LTV เป็นปัจจัยที่ช่วยปลุกตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้กลับมาคึกคักอีกรอบ
วันนี้เรามาฟังมุมมองของนายปิยะ ประยงค์ แม่ทัพใหญ่ค่ายพฤกษา เรียลเอสเตท ต่อตลาดอสังหาฯในภาวะปัจจุบัน ผลการดำเนินงานในไตรมาส 3 ที่ผ่านมา และทิศทางในปี 2565 มาดูกันว่า อสังหาฯจะไปต่อได้แค่ไหน
เริ่มต้นกันที่ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์กันก่อน นายปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) มองว่า ตลาดน่าจะผ่านจุดต่ำสุดไปแล้ว โดยในปี 2564 คาดว่าจะเติบโตได้ประมาณ 7% ส่วนปี 2565 คาดว่าจะเติบโตเกินกว่า 10%
อย่างไรก็ตาม ในไตรมาส 3 ที่ผ่านมา ถือเป็นช่วงที่ท้าทายจากผลกระทบของมาตการล็อกดาวน์ เพื่อป้องการการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ในระลอก 3 ทำให้ผลการดำเนินงานชะลอตัวลงเมื่อเทียบกับ 2 ไตรมาสแรกของปี
ทั้งนี้ ในครึ่งปีแรกตลาดโดยรวมเติบโตได้ประมาณ 16% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน แต่ในไตรมาสที่ 3 กลับติดลบ -7% ทำให้ภาพรวม 9 เดือนแรกเติบโตประมาณ 7% ซึ่งผลกระทบหลักๆ มาจากการประกาศล็อคดาวน์เดือนกว่า และความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน แต่ในไตรมาส 4 หลังผ่อนคลาย LTV ได้ส่งผลทางด้านจิตวิทยาทำให้บรรยากาศโดยรวมดีขึ้น
เมื่อดูที่ตัวเลขภาพรวมตลาดในรอบ 9 เดือน จะพบว่า
- ยอดขายรวม 223,614 ล้านบาท เติบโตขึ้น 7% แบ่งเป็น บ้านเดี่ยว 97,141 ล้านบาท เติบโตสูงถึง 30% ซึ่งถือว่าเป็นตัวขับเคลื่อนตลาดในปีนี้ คอนโดมิเนียมมียอดขาย 72,507 ล้านบาท ติดลบ -7% และทาวน์เฮ้าส์ 50,981 ล้านบาท ติดลบ -3%
- มูลค่าการโอนใน 8 เดือนแรกทำได้ 247,976 ล้านบาท ติดลบ -10% เป็นบ้านเดี่ยว 88,654 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 3% คอนโดมิเนียม 105,816 ล้านบาท ติดลบ -18% และทาวน์เฮ้าส์ 48,734 ล้านบาท ติดลบ -10%
- สินค้าคงเหลือลดลงจากการที่แต่ละบริษัทเน้นการระบายสต๊อกเพื่อเก็บเงินสด ทำให้สินค้าคงเหลือ 9 เดือน อยู่ที่ 204,199 ยูนิต ลดลง -8% เป็นบ้านเดี่ยว 49,136 ยูนิต ลดลง -10% คอนโดมิเนียม 81,886 ยูนิต ลดลง -8% และทาวน์เฮ้าส์ 69,577 ยูนิต ลดลง -7%
สำหรับผลประกอบการของพฤกษายังคงอยู่ในเกณฑ์ที่ดี แม้ว่าจะได้รับผลกระทบในไตรมาสที่ 3 จากการล็อคดาวน์ โดยสามารถทำยอดขาย 9 เดือนแรกได้ 20,067 ล้านบาท เติบโต 24% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่ผ่านมา (ยอดขายในไตรมาส 3 ทำได้ 5,902 ล้านบาท ลดลงประมาณ -10%)
ส่วนรายได้ 9 เดือนทำไปได้ 19,192 ล้านบาท ถือว่าทรงตัวเมื่อเทียบกับในช่วงเดียวกันที่ของที่ผ่านมา (รายได้เฉพาะไตรมาส 3 ทำได้ 5,970 ล้านบาท ลดลง -6%)
ด้านกำไรสุทธิในรอบ 9 เดือน ทำได้ 1,364 ล้านบาท (ลดลง -30% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่ผ่านมา ขณะที่กำไรในไตรมาสที่ 3 ทำไปได้ 331 ล้านบาท ลดลง -45%)
นอกจากนี้ บริษัทยังสามารถลดสินค้าคงค้างลงจาก 17,223 ล้านบาท ในไตรมาส 3 ปี 2563 เหลือ 7,411 ล้านบาทในไตรมาส 3 ปี 2564 หรือลดไปได้ถึง -57% และมียอดขายที่รอรับรู้รายได้ (Backlog) ที่ 22,958 ล้านบาท
สำหรับการเปิดโครงการใหม่ 9 เดือนที่ผ่านมา มีการเปิดโครงการมาอย่างต่อเนื่องรวมแล้ว 22 โครงการ ยังเหลืออีก 9 โครงการที่จะเปิดในไตรมาสสุดท้าย โดยยอด Take-up rate ทำได้ค่อนข้างดีโดยเฉลี่ยมากกว่า 25%
“การที่ยอดขาย 9 เดือนเติบโตได้ 24% หลักๆ ก็มาจากการเปิดโครงการแนวราบซึ่งเป็นเรียลดีมานด์ โดยเฉพาะทาวน์เฮ้าส์ที่บริษัทน่าจะเปิดโครงการได้มากที่สุดประมาณ 19-20 โครงการ และบ้านเดี่ยวในระดับราคา 5-7 ล้านบาท ซึ่งเรามีสินค้าที่ค่อนข้างกระจายไปในทุกมุมเมือง และมีราคาจับต้องได้จากศึกษามาอย่างดีว่าลูกค้าต้องการอะไรไม่ต้องการอะไร เพื่อนำมาออกแบบบ้านในราคาที่จับต้องได้” นายปิยะกล่าว
สำหรับทิศทางในไตรมาสที่ 4 ซีอีโอ พฤกษา เรียลเอสเตท มองว่า จากสถานการณ์ของโลกที่ภาวะเศรษฐกิจเริ่มฟื้นตัว ขณะที่เศรษฐกิจไทยกำลังอยู่ในช่วงการเริ่มต้นของการฟื้นฟู โดยคาดว่าการเติบโตของเศรษฐกิจจากที่ประเมินว่าจะติดลบ จะกลับมาเติบโตได้ที่ 1-2%
ส่วนการเปิดประเทศและการคลายล็อค LTV ถือว่าได้ผลทางด้านจิตวิทยา แต่ความเสี่ยงก็ยังมีอยู่ ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของการแพร่ระบาดของโควิดที่ไม่แน่ว่าจะมีรอบใหม่อีกหรือไม่ ขณะที่ภาระหนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูงยังคงเป็นปัจจัยหลักที่จะฉุดกำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์
ในส่วนของพฤกษา ไตรมาสที่ 4 ถือเป็นช่วงเวลาที่ท้าทาย เพราะจะมีการโอนคอนโดมิเนียมรวม 7 โครงการ ซึ่งปัจจุบันได้เริ่มโอนไปแล้ว 4 โครงการ เหลืออีก 3 ที่จะโอนนับจากนี้ไป นอกจากนี้ จะมีการเปิดโครงการใหม่อีก 9 โครงการ ซึ่งจะเป็นโครงการ High Value Project ที่อยู่ในทำเลเด่นๆ เป็นทาวน์เฮ้าส์ 5 โครงการ มูลค่า3,620 ล้านบาท บ้านเดี่ยว 3 โครงการ มูลค่า 4,010 ล้านบาท และคอนโดมิเนียมอีก 1 โครงการ 910 ล้านบาท
โดยจะใช้กลยุทธ์การตลาดดิจิทัล และโปรโมชั่นที่จะทำอย่างต่อเนื่อง ซึ่งในส่วนของการทำตลาดดิจิตอล เป็นผลจากการล็อคดาวน์ทำให้ผู้บริโภคหันมาใช้ออนไลน์มากขึ้นทำให้ยอดผู้เยี่ยมชมโครงการผ่านเว็บไซต์ของบริษัทเพิ่มขึ้นเกือบ 100% จาก 3 ล้านราย มาเป็นเกือบ 6 ล้านราย ซึ่งมีส่วนสำคัญในการผลักยอดขายของบริษัท
“ในไตรมาส 4 บริษัทจะมีผลประกอบกการที่ดีขึ้นทั้งยอดขาย ยอดโอน และกำไร จากบรรยากาศที่ดีขึ้น หลังการเปิดประเทศ และการคลายล็อค LTV ที่มีผลทางด้านจิตวิทยาค่อนข้างมาก ขณะที่บริษัทยังมีสินค้าที่จะรอโอนในไตรมาส 4 ถึง 12,000 ล้านบาท ในราคาที่ยังไม่ปรับขึ้น โดยคอนโดน่าจะทำได้ดีที่สุดในไตรมาสนี้ ส่วนบ้านแนวราบยังอยู่ในระดับทรงตัว” นายปิยะกล่าว
มองข้ามช๊อตไปในปี 2565 พฤกษามีแผนจะเปิดโครงการใหม่ 31-35 โครงการ มูลค่าโครงการรวม 25,000-30,000 ล้านบาท โดยจะเน้นการเปิดโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบในราคา 3-5 ล้านบาทเป็นแกนหลัก และโฟกัสไปที่ตลาดบ้านเดี่ยวราคา 5-7 ล้านบาทมากขึ้น ในกลุ่มผู้บริโภคที่มีรายได้ 40,000-200,000 บาท
ผู้บริโภคกลุ่มนี้ยังคงเป็นกลุ่มที่มีศักยภาพสูงในสถานการณ์ปัจจุบัน และในยุค New Normal คิดว่าบ้านเดี่ยวก็ยังเป็น opportunity ที่สำคัญ ส่วนคอนโดมิเนียมในปีหน้าจะเปิดโครงการใหม่อย่างน้อย 6 โครงการในที่ดินที่มีอยู่แล้ว ในเซ็กเมนต์ 2-5 ล้านบาท เพื่อจะเติมรายได้ในอีก 2 ปีข้างหน้า
ในปี 2565 สินค้าที่ยังเป็นที่ต้องการของตลาด จะยังเป็นกลุ่มสินค้าระดับกลางที่เป็นเรียลดีมานด์ราคา 2-5 ล้านบาท ทั้งทาวน์เฮ้าส์และคอนโดมิเนียมก็ยังเป็นเซ็กเมนต์ที่น่าสนใจ ส่วนตลาดของต่างชาติน่าจะกลับมาในกลางปีหน้าเป็นต้นไป ซึ่งจะทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมกลับมาดีขึ้น ตลาดอสังหาฯในปีหน้าจะเติบโตได้ในระดับ 10% ต้นๆ สำหรับพฤกษาเองในปีหน้าน่าจะโตได้สัก 10% ปลายๆ ทั้งยอดขาย รายได้ ส่วนกำไรคาดว่าจะเติบโตขึ้นมาเป็นเลขสองหลักได้” นายปิยะ กล่าวในที่สุด
ในปี 2565 สินค้าที่ยังเป็นที่ต้องการของตลาด จะยังเป็นกลุ่มสินค้าระดับกลางที่เป็นเรียลดีมานด์ราคา 2-5 ล้านบาท ทั้งทาวน์เฮ้าส์และคอนโดมิเนียมก็ยังเป็นเซ็กเมนต์ที่น่าสนใจ ส่วนตลาดของต่างชาติน่าจะกลับมาในกลางปีหน้าเป็นต้นไป ซึ่งจะทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมกลับมาดีขึ้น ตลาดอสังหาฯในปีหน้าจะเติบโตได้ในระดับ 10% ต้นๆ สำหรับพฤกษาเองในปีหน้าน่าจะโตได้สัก 10% ปลายๆ ทั้งยอดขาย รายได้ ส่วนกำไรคาดว่าจะเติบโตขึ้นมาเป็นเลขสองหลักได้” นายปิยะ กล่าวในที่สุด
