รถไฟฟ้าสายสีม่วงตอนใต้ (เตาปูน-ราษฎร์บูรณะ) ที่จะเปิดประมูลในเร็วๆ นี้ และคาดว่าจะเริ่มก่อสร้างได้ในปี 2565 สามารถเปิดให้บริการได้ในปี 2570 จะเป็นอีกหนึ่งเมกะโปรเจ็กต์ที่ช่วยขับเคลื่อนภาคเศรษฐกิจด้วยเม็ดเงินลงทุนมากกว่า 1 แสนล้านบาท (งานก่อสร้าง+งานติดตั้งอาณัติสัญญาณและขบวนรถไฟฟ้า) และยังทำให้เกิดการลงทุนตาม (Crowding-in Effects) จากภาคอสังหาริมทรัพย์
สายสีม่วงใต้ปลุกลงทุนอสังหาฯ 8 หมื่นล้าน
ทั้งนี้ ศูนย์วิจัยธนาคารกรุงไทย (Krungthai COMPASS) ประเมินว่า จะเกิดการลงทุนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้ไม่ต่ำกว่า 80,000 ล้านบาทเลยทีเดียว
“การก่อสร้างรถไฟฟ้าในอดีตทั้งสายสีเขียวตอนเหนือ (หมอชิต-สะพานใหม่-คูคต) สายสีชมพู (มีนบุรี-แคราย) และสายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง) ที่ภาครัฐใช้เม็ดเงินลงทุนกว่า 115,000 ล้านบาท ได้ส่งผลให้ภาคเอกชนลงทุนพัฒนาที่อยู่อาศัยในบริเวณโดยรอบเพิ่มขึ้นไปแล้วกว่า 81,500 ล้านบาท คิดเป็น Multiplier Effects อย่างน้อย 0.7 เท่า
ส่วนในอนาคตเมื่อการแพร่ระบาดของโควิด-19 คลี่คลาย คาดว่าการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีม่วงตอนใต้จะทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยในเตาปูน-ราษฎร์บูรณะมีมูลค่าการพัฒนาเพิ่มขึ้นไม่ต่ำกว่า 80,000 ล้านบาท โดยจะส่งผลให้ความต้องการอยู่อาศัยในทำเลเตาปูน-ราษฎร์บูรณะมีโอกาสเพิ่มขึ้น 25% จากค่าเฉลี่ยในอดีตที่ 7,700 ยูนิตต่อปีเป็น 9,600 ยูนิตต่อปี” ดร.พชรพจน์ นันทรามาศ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ ศูนย์วิจัย Krungthai COMPASS ธนาคารกรุงไทยให้ความเห็น
3 จุดเด่นรถไฟฟ้าเตาปูน-ราษฎร์บูรณะ
ด้านดร.สุปรีย์ ศรีสำราญ นักวิเคราะห์ Krungthai COMPASS กล่าวเพิ่มเติมว่า Krungthai COMPASS ได้วิเคราะห์ศักยภาพการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ตามแนวรถไฟฟ้าสีม่วงใต้ (เตาปูน-ราษฎร์บูรณะ) ซึ่งจะช่วยให้การเดินทางระหว่างกรุงเทพฯและปริมณฑลฝั่งตะวันตกตอนเหนือและตอนใต้สะดวกมากขึ้น โดยจุดเด่นของรถไฟฟ้าสายสีม่วงตอนใต้มีอยู่ 3 ข้อ ที่น่าสนใจ คือ
1.แนวเส้นทางรถไฟฟ้าสีม่วงตอนใต้ ผ่านทั้งหน่วยงานภาครัฐและโซนที่อยู่อาศัย ตลอดจนสามารถเชื่อมต่อไปยังย่านธุรกิจ และสถานที่ท่องเที่ยวที่สำคัญ จะช่วยส่งเสริมให้ Traffic การเดินทางของคนในพื้นที่สูงขึ้น
2.เส้นทางของรถไฟฟ้าสีม่วงตอนใต้ที่ตัดกับโครงข่ายรถไฟฟ้าอื่นๆ อีกหลายสาย (Interchange) มีศักยภาพที่จะพัฒนาสู่ Hub ในการเดินทาง และพัฒนาอสังหาฯในหลายรูปแบบได้ ทั้งจุดตัดกับสายสีน้ำเงินที่บริเวณสถานีเตาปูน และสถานีสามยอด จุดตัดกับรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันตกที่สถานีผ่านฟ้า หรือจุดตัดกับรถไฟฟ้าสายสีเขียวอ่อนและสายสีแดงเข้มที่บริเวณสถานีวงเวียนใหญ่
3.รถไฟฟ้าสายสีม่วงเป็นรถไฟฟ้าที่จะมีอาคารจอดแล้วจรที่สามารถรองรับจำนวนรถยนต์ได้มากถึงประมาณ 7,900 คัน ซึ่งมากกว่าเส้นทางรถไฟฟ้าสายอื่นๆ รวมถึงมีสถานที่ตั้งของอาคารจอดแล้วจรที่เหมาะสม ซึ่งอาคารจอดแล้วจรจะทำให้ผู้โดยสารที่มียานพาหนะส่วนบุคคล แต่พักอาศัยอยู่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้าได้รับความสะดวกและความปลอดภัยมากยิ่งขึ้น จากการนำยานพาหนะมาจอดที่อาคารจอดแล้วจร ก่อนที่จะเดินทางเข้าสู่เขตเมืองชั้นในต่อไป
ปลุกความต้องการซื้อบ้าน-คอนโดเพิ่ม 25%
สำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะการพัฒนาที่อยู่อาศัยจะได้รับอานิสงส์จากรถไฟฟ้า โดยจะทำให้เกิดความต้องการใหม่ๆ เกิดขึ้นตามแนวรถไฟฟ้า ซึ่งจากข้อมูลในอดีตชี้ให้เห็นว่า ยอดขายที่อยู่อาศัยในทำเลที่รถไฟฟ้าตัดผ่านจะปรับตัวสูงขึ้น 23-97%
ยกตัวอย่างเช่น พื้นที่รถไฟฟ้าสายสีเขียวเหนือ (หมอชิต-สะพานใหม่-คูคต) เพิ่มขึ้นจาก 3,300 ยูนิตต่อปี เป็น 6,500 ยูนิตต่อปี (+97%) พื้นที่รถไฟฟ้าสายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง) ที่เพิ่มขึ้นจาก 9,900 ยูนิตต่อปี เป็น 12,200 ยูนิตต่อปี (+23%) และพื้นที่สายสีชมพู (มีนบุรี-แคราย) ที่เพิ่มขึ้นจาก 4,900 ยูนิตต่อปี เป็น 6,400 ยูนิตต่อปี (+31%) เป็นต้น
นายกณิศ อ่ำสกุล นักวิเคราะห์ Krungthai COMPASS กล่าวเสริมว่า สำหรับพื้นที่บริเวณที่รถไฟฟ้าสายสีม่วงตอนใต้ส่วนต่อขยายวิ่งผ่านสามารถแบ่งตลาดที่อยู่อาศัยได้เป็น 4 ทำเลย่อย คือ 1.บางซื่อ ครอบคลุมตั้งแต่สถานีเตาปูน-บางขุนพรหม 2.พระนคร ครอบคลุมตั้งแต่สถานีบางขุนพหรม-วงเวียนใหญ่ 3.คลองสาน ครอบคลุมตั้งแต่สถานีวงเวียนใหญ่-บางปะแก้ว 4.ประชาอุทิศ-พุทธบูชา ครอบคลุมตั้งแต่สถานีบางปะแก้ว-ครุใน ที่ดินโดยส่วนใหญ่สามารถนำไปพัฒนาที่อยู่อาศัยแนวราบ คอนโดมิเนียม ตลอดจนห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ได้
สำหรับตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่เตาปูน-ราษฎร์บูรณะ พบว่า มียอดขายเฉลี่ยย้อนหลัง 3 ปี (ปี 2561-2563) เท่ากับ 7,700 ยูนิตต่อปี โดย “บางซื่อ” เป็นทำเลย่อยที่มียอดขายสูงสุดที่ 3,300 ยูนิตต่อปี คิดเป็น 43% ของยอดขายที่อยู่อาศัยทั้งหมดในพื้นที่เตาปูน-ราษฎร์บูรณะ
รองลงมา ได้แก่ “ประชาอุทิศ-พุทธบูชา”และ “คลองสาน” มียอดขายเฉลี่ยปีละ 2,250 และ 2,150 ยูนิตต่อปี ตามลำดับ ขณะที่ทำเลย่อย “พระนคร” พบว่า ไม่มีการพัฒนาโครงการใหม่มากนักในระยะหลัง จึงทำให้ยอดขายในแต่ละปีอยู่ในระดับที่ไม่สูงนัก
เมื่อวิเคราะห์ลงลึกในแต่ละทำเลย่อย พบว่าแต่ละทำเลย่อยมีประเภทและระดับราคาของที่อยู่อาศัยที่ขายดีแตกต่างกัน ดังนี้
1.บางซื่อ: คอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทต่อยูนิต ครองตลาด ขายหมดในเวลา 22 เดือน
คอนโดมิเนียมในบางซื่อมียอดขายเฉลี่ยที่ปีละ 3,300 ยูนิต แบ่งเป็นระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท มากที่สุดปีละ 2,527 ยูนิต คิดเป็น 77% ของตลาดที่อยู่อาศัยทั้งหมดในบางซื่อ รองลงมา ได้แก่ ระดับราคา 3-5 ล้านบาท มียอดขายปีละ 668 ยูนิต คิดอีกเป็น 20% ของตลาดที่อยู่อาศัยในบางซื่อ
นอกจากนี้ เมื่อพิจารณาระยะเวลาขายหมดในแต่ละระดับราคาพบว่า คอนโดมิเนียมราคา 3-5 ล้านบาท มีระยะเวลาขายหมดเร็วสุดที่ 14 เดือน ส่วนราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ที่แม้จะมีระยะเวลาขายหมดนานกว่าที่ 22 เดือน แต่ก็ยังถือว่าสั้นกว่าระยะเวลาก่อสร้างคอนโดมิเนียมโดยเฉลี่ยที่ 24-36 เดือน จึงมีโอกาสสูงที่โครงการจะขายได้หมดก่อนก่อสร้างเสร็จ
สรุปได้ว่าคอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท และ 3-5 ล้านบาท เป็นที่อยู่อาศัยที่ขายดีในทำเลบางซื่อ
2.คลองสาน: คอนโดมิเนียมต่ำกว่า 3 ล้านบาท และ 3-5 ล้านบาทเป็นที่นิยมในพื้นที่
ตลาดคอนโดมิเนียมในทำเลคลองสานมียอดขายเฉลี่ย 2,150 ยูนิตต่อปี แบ่งเป็นราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งมียอดขายมากสุดที่ปีละ 1,128 ยูนิต คิดเป็น 52% ของยอดขายที่อยู่อาศัยทั้งหมดในคลองสา รองลงมาได้แก่ ราคา 5-10 ล้านบาท มียอดขาย 678 ยูนิตต่อปี และราคามากกว่า 10 ล้านบาท มียอดขาย 230 ยูนิตต่อปี คิดเป็นอีก 32% และ 11% ของยอดขายที่อยู่อาศัยทั้งหมดในคลองสาน
เมื่อพิจารณาระยะเวลาขายหมดพบว่า คอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทต่อยูนิต มีระยะเวลาขายหมดเท่ากับ 30 เดือนใกล้เคียงกับระยะเวลาก่อสร้างคอนโดมิเนียมโดยเฉลี่ย ขณะที่คอนโดมิเนียมราคา 3-5 ล้านบาท มีระยะเวลาขายหมดเร็วสุดที่ 14 เดือน
สรุปได้ว่าที่อยู่อาศัยที่ขายดีที่สุดในทำเลคลองสาน คือคอนโดมิเนียมราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท รองลงมาคือ 3-5 ล้านบาท
3.ประชาอุทิศ-พุทธบูชา: ทาวน์เฮ้าส์ไม่เกิน 5 ล้านบาท คือที่อยู่อาศัยที่ขายดีสุดของทำเลนี้
ประเภทของที่อยู่อาศัยที่ขายดีที่สุดคือ ทาวน์เฮ้าส์ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท และ 3-5 ล้านบาท ซึ่งมียอดขายเฉลี่ยต่อปีเท่ากับ 712 และ 444 ยูนิต คิดเป็นเกือบ 53% ของยอดขายที่อยู่อาศัยทั้งหมดในประชาอุทิศ-พุทธบูชา
นอกจากนี้ ยังพบว่าทาวน์เฮ้าส์ ทั้ง 2 ระดับราคานี้มีระยะเวลาขายหมดอยู่ในระดับที่ไม่สูงนักอยู่ที่ 29 เดือน และ 23 เดือนตามลำดับ ที่อยู่อาศัยที่ขายดีรองลงมา คือ บ้านเดี่ยวราคา 5-10 ล้านบาท และ 3-5 ล้านบาท รวมถึงบ้านแฝดราคา 3-5 ล้านบาท ซึ่งมียอดขายเฉลี่ยปีละ 175 ยูนิต 140 ยูนิต และ 132 ยูนิต ตามลำดับ โดยมีระยะเวลาขายหมดที่ไม่เกิน 30 เดือน
สำหรับคอนโดมิเนียม ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ที่มียอดขายอยู่ปีละเกือบ 500 ยูนิต นั้นอาจไม่เป็นที่นิยมของผู้บริโภคในทำเลนี้เท่าใดนัก สะท้อนได้จากระยะเวลาขายหมดที่ค่อนข้างสูงถึง 62 เดือน นานกว่าคอนโดมิเนียมระดับราคาเท่ากันที่บางซื่อและคลองสาน ที่มีระยะเวลาขายหมดสั้นกว่าที่ 22 และ 30 เดือน ตามล าดับ อย่างเห็นได้ชัด
โดยสรุปประเภทและระดับราคาของที่อยู่อาศัยที่ขายดีในทำเลตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงตอนใต้ คือคอนโดมิเนียม(ในพื้นที่บางซื่อและคลองสาน) และทาวน์เฮ้าส์(ในพื้นที่ประชาอุทิศ-พุทธบูชา) ระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท และ 3-5 ล้านบาท
ถือเป็นเซ็กเมนต์ที่ผู้พัฒนาอสังหาฯ พิจารณาความเป็นไปได้ และให้ความสำคัญหากต้องการเข้าไปพัฒนาที่อยู่อาศัยให้สอดรับกับความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคในทำเลดังกล่าวให้มากที่สุด
