เป้าหมายเปิดประเทศภายใน 120 วัน ของนายกรัฐมนตรี พล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา ดูเหมือนจะจุดไฟความหวังให้กับภาคธุรกิจได้เห็นแสงสว่างที่ปลายอุโมงค์กันรำไรๆ แม้ว่าในใจก็อาจจะหวั่นๆ อยู่ว่าจะทำได้แน่หรือ
เอาเป็นว่า 120 วันนั้นคือเป้าหมายที่ปักธงเอาไว้ เหมือนเป็นการส่งสัญญาณนับถอยหลังให้ทุกคนได้เตรียมความพร้อมกับการก้าวต่อสำหรับธุรกิจตั้งแต่ฐานราก ต้นน้ำ ไปจนถึงปลายน้ำ ส่วนจะใช้เวลามากกว่านั้นหรือไม่มันก็ต้องรอดูกันต่อไป
ถึงอย่างไรเดิมพันเปิดประเทศครั้งนี้ ก็ได้รับเสียงขานรับจากภาคธุรกิจอยู่ไม่น้อย เพราะอย่างน้อยๆ ในแง่จิตวิทยาทำให้คนมีความหวังใหม่ หลังจากจมปลักกับสารพันปัญหามานานเกือบ 2 ปี แม้ในโลกแห่งความเป็นจริง การเปิดประเทศก็ยังไม่อาจทำให้เศรษฐกิจฟื้นตัวขึ้นมาอย่างทันทีทันใด
ขานรับเปิดประเทศศก.ฟื้น ภาคอสังหาฯขยับ
นายเศรษฐา ทวีสิน ประธานอำนวยการและกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ให้ความเห็นในทันทีว่า “เดิมพันเปิดประเทศภายใน 120 วัน” นับเป็นสัญญาณการฟื้นตัวที่ดีของเศรษฐกิจ เป็นการเดินหน้าระหว่างระบบสาธารณสุขไทยกับทิศทางเศรษฐกิจที่เดินหน้าไปพร้อมกันเป็นครั้งแรกและมีเป้าหมายที่ชัดเจนขึ้น
การเร่งเตรียมความพร้อมในการเปิดประเทศจะเป็นสัญญาณที่กระตุ้นให้ภาคเอกชนรวมถึง SME ที่นับเป็นฟันเฟืองสำคัญของประเทศเริ่มมีเป้าหมายชัดเจนขึ้น และแสนสิริก็มีแผนพร้อมรับการกลับมาเปิดประเทศ และการฟื้นตัวของเมืองท่องเที่ยว โดยเชื่อว่า เศรษฐกิจจะกลับมาฟื้นตัวในไตรมาส 4 รวมถึงเศรษฐกิจเมืองท่องเที่ยวที่จะเริ่มฟื้นตัว และนี่ไม่ใช่แค่ความหวังแต่คือความจริง
ต่างชาติจะกลับมา ภาคเอกชนในธุรกิจต่างๆ จะเร่งพลิกฟื้นธุรกิจ ขณะที่ศักยภาพเมืองท่องเที่ยวต่างๆ ที่มีความโดดเด่นแตกต่างกันออกไป จะพร้อมดึงดูดนักท่องเที่ยวทั้งจากชาวไทยและต่างชาติ ให้กลับมาคึกคักและสร้างเศรษฐกิจให้แข็งแกร่งอีกครั้ง หากมีการเปิดประเทศจริงและนักท่องเที่ยวกลับมาได้ จากความเชื่อมั่นของชาวต่างชาติ ที่มองว่าเมืองไทยปลอดภัย มีระบบสาธารณสุขที่ดี และมีแนวโน้มความต้องการซื้อคอนโดเป็นบ้านหลังที่ 2 หรือเป็น Safe Heaven เพิ่มขึ้น” นายเศรษฐากล่าว
เช่นเดียวกับกลุ่มไรมอน แลนด์ โดยนายมนาเทศ อันนวัฒน์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารฝ่ายการตลาด และการขาย เชื่อว่า ทิศทางอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งปีหลัง เริ่มเห็นสัญญาณที่ดีขึ้นกว่าช่วงครึ่งปีแรก หลังจากเริ่มปูพรมฉีดวัคซีนให้กับประชาชนให้ได้ 70% และการประกาศเปิดประเทศภายใน 120 วัน รวมถึงการเสนอมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุน จะสร้างความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุน กระตุ้นบรรยากาศและความมั่นใจในการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ ตลอดจนลูกค้าชาวต่างชาติให้กลับมา
นั่นคือเสียงตอบรับของภาคอสังหาฯ แต่ก็มีคำถามคาใจหลายๆ คนเช่นกันว่า แล้วธุรกิจอสังหาฯจะฟื้นคืนชีพได้จริงหรือไม่หลังเปิดประเทศ และจะฟื้นได้สักเมื่อไหร่หลังจากนั้น ก็เป็นอีกแง่มุมหนึ่งที่ต้องพิจารณา เพราะปัจจัยไม่ได้อยู่แค่การเปิดประเทศ แต่ยังมีสภาพภายในของธุรกิจเป็นเครื่องบ่งชี้ด้วยเช่นกัน
ศูนย์ข้อมูลฯคาดตลาดเริ่มฟื้นตัวได้ในปี 65
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ให้ความเห็นว่า เป้าหมายเปิดประเทศใน 120 วัน เป็นเป้าหมายทางเวลาที่ทำให้ชัดเจนขึ้น ว่าภายในปีนี้วัคซีนจะฉีดครอบคลุมได้มากกว่า 75% ทำให้มีโอกาสมากขึ้นที่จะเริ่มมีเม็ดเงินจากต่างประเทศเข้ามาหล่อเลี้ยงเศรษฐกิจภายใน
ทั้งนี้ เศรษฐกิจในภาพรวมน่าจะฟื้นตัวขึ้นมาได้ถ้าสามารถฉีดวัคซีนได้ครบตามเป้าหมาย 120 วัน โอกาสที่การขยายตัวทางเศรษฐกิจจะไม่ติดลบ และเห็นตัวเลขที่เป็นบวกใกล้เคียงกับที่ประเมินกันไว้ที่ 2% มากขึ้น
ขณะเดียวกัน การเปิดประเทศจะทำให้คนเริ่มมีความมั่นใจมากขึ้น ทำให้ภาคอสังหาฯเริ่มเห็นแววของการฟื้นตัว เพราะเมื่อเปิดประเทศจะทำให้กิจกรรมทางเศรษฐกิจกลับมา แต่กำลังซื้ออาจจะยังไม่แข็งแรง ซึ่งต้องค่อยๆ ฟื้นฟูกันไป แต่ถ้าไม่เปิดเลยก็จะไม่มีกำลังซื้อ เพราะคนไม่มีรายได้เพียงพอในช่วงที่เกิดการแพร่ระบาดของโควิด-19
“แม้ภาคอสังหาฯจะเริ่มเห็นการฟื้นตัวแต่ปีนี้คงจะยังไม่ชัดเจนมากนัก น่าจะเห็นในไตรมาสสุดท้ายที่จะกระเตื้องขึ้น ซึ่งสอดรับกับมาตรการลดค่าโอน กับค่าจำนองที่จะช่วยกระตุ้นตลาดกลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทให้มีการซื้อ-โอนมากขึ้นในช่วงปลายปี โดยเฉพาะกำลังซื้อของผู้บริโภคในภาคส่งออกที่เริ่มปรับตัวดีขึ้น”
อย่างไรก็ตาม ภาพรวมของภาคอสังหาฯในปีนี้จะยังไม่น่าจะเติบโตได้มาก เพราะผลของการเปิดประเทศจะยังไม่น่าจะเกิดขึ้นเร็ว
ทั้งนี้ ศูนย์ข้อมูลยังคงประเมินการเติบโตของภาคอสังหาริมทรัพย์ไว้เท่าเดิม โดยในครึ่งปีแรกจะเติบโตอยู่ในระหว่าง 1% ถึงติดลบ 4% เพราะเป็นช่วงที่ได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 ในรอบที่ 3 และจะเริ่มเห็นการฟื้นตัวขึ้นบ้างในไตรมาสที่ 4 โดยจะเริ่มเห็นภาพการฟื้นตัวที่ชัดเจนขึ้นในปี 2565 เป็นต้นไป
มองโอกาสตลาดอสังหาฯหลังเปิดประเทศ
ดร.วิชัย วิเคราะห์ต่อว่า การเปิดประเทศจะทำให้กำลังซื้ออสังหาฯจากต่างชาติเริ่มกลับเข้ามา เมื่อสามารถเดินทางได้สะดวกขึ้น ซึ่งที่ผ่านมาชาวต่างชาติเข้ามาไม่ได้ แม้จะมีการขายผ่านออนไลน์ หรือโรดโชว์ แต่ยอดขายก็ไม่ได้มากเท่าเดิม ถ้าเปิดประเทศก็จะทำให้มีการเข้ามาซื้ออสังหาฯในประเทศเพิ่มขึ้น
“การซื้ออสังหาฯของต่างชาติที่กลับเข้ามาจะเป็นช่องทางหนึ่งในการระบายสต๊อกคอนโดมิเนียมที่ในตอนนี้เหลืออยู่ให้ออกไปเร็วขึ้น ผู้ประกอบการคอนโดน่าจะได้ประโยชน์จากตรงนี้” ดร.วิชัยกล่าว
ส่วนอีกกลุ่มหนึ่งที่เคยหายไปก็คือ กลุ่มคนทำงานชาวต่างชาติ ซึ่งถ้าเปิดประเทศและเริ่มมีกิจกรรมทางเศรษฐกิจกลุ่มนี้จะเริ่มกลับเข้ามา ทำให้อาคารสำนักงาน โรงแรม อพาร์ตเมนต์ เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ จะเริ่มมี demand กลับเข้ามา
ขณะเดียวกัน เราได้ตั้งเป้าจะเป็นศูนย์การประชุมและจัดนิทรรศการนานาชาติ (MICE) และการเป็นสำนักงานภูมิภาค (regional office) ซึ่งที่ผ่านมายังทำไม่ได้ ก็เป็นโอกาสที่รัฐบาลจะส่งเสริมและผลักดันให้เกิดขึ้น และจะทำให้ผู้ที่ซื้ออสังหาฯเพื่อการลงทุนในการปล่อยเช่าจะเริ่มกลับมา เพราะตอนนี้ แม้ว่าจะมีของราคาถูก แต่ยังไม่ซื้อเพราะไม่มั่นใจว่าจะปล่อยเช่าได้หรือไม่
หลังการเปิดประเทศยังต้องใช้เวลา ในปีนี้จึงอย่าเพิ่งไปหวังว่าต่างชาติจะกลับมาซื้ออสังหาฯในบ้านเรา แต่หวังว่า การเปิดประเทศจะสร้างความมั่นใจให้คนต่างชาติเข้ามาในบ้านเรามากกว่า ขณะเดียวกัน ก็ต้องเตรียมความพร้อมรองรับ โดยอาจจะต้องเปิดธุรกิจใหม่ เช่น เวลเนส สำหรับผู้สูงวัยรวมถึงการสร้างความมั่นใจในเรื่องของสาธารณสุขที่ดี
เตรียมความพร้อม เร่งฟื้นกำลังซื้อในประเทศ
“ในช่วงแรกจึงเป็นเหมือนการเปิดบ้านพร้อมต้อนรับ โปรโมตให้เขามั่นใจ ชักชวยให้เดินทางเข้ามาท่องเที่ยว หรือพำนักในระยะยาว แต่อย่างเพิ่งคาดหวังว่าจะเข้ามาซื้อทันที คาดว่าในช่วงต้นปีหน้าถึงจะเริ่มมีการซื้อขายกันเกิดขึ้น ซึ่งจากการได้แลกเปลี่ยนข้อมูลกับเอเยนต์ต่างชาติ พบว่า กลุ่มคนจีนยังให้ความสนใจและมองว่าอสังหาฯของเรายังมีอนาคตที่ดี”
ดร.วิชัยกล่าวอีกว่า สำหรับกำลังซื้อภายในประเทศจะค่อยๆ ฟื้นกลับมา ซึ่งในขณะนี้ กลุ่มธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับการส่งออก เริ่มกลับมามีรายได้ที่ดีขึ้น หลังจากตัวเลขการส่งออกขยายตัวจากการฟื้นตัวของเศรษฐกิจโลก ส่วนกลุ่มธุรกิจบริการที่เกี่ยวข้องกับการท่องเที่ยวก็ต้องรอเวลาหลังการเปิดประเทศ คาดว่าปลายปีนี้ จะมีการซื้อและโอนที่อยู่อาศัยจากกลุ่มที่พร้อมในเรื่องของกำลังซื้อ
“เราควรจะเร่งฟื้นฟูกำลังซื้อภายในประเทศ เพื่อจะเป็น momentum ส่งไปถึงปีหน้าให้ขยับไปได้เร็วขึ้นหลังการเปิดประเทศ ซึ่งนอกจากมาตรการที่มีอยู่แล้วและที่กำลังพิจารณาอยู่ ควรมีมาตรการเพิ่มเติม อย่างเช่นมาตรการ LTV ควรจะเว้นการใช้ไปสักช่วงเวลาหนึ่ง เพื่อเปิดให้การซื้อบ้านหลังที่สองสำหรับการลงทุนปล่อยเช่าในระยะยาวทำได้ง่ายขึ้น เป็นต้น” ดร.วิชัยกล่าว
เปิดเงื่อนไขธุรกิจอสังหาฯฟื้นได้จริงแค่ไหน
ขณะที่นายอธิป พีชานนท์ รองประธานกรรมการ สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย และนายกกิตติมศักดิ์สมาคมอาคารชุดไทยและสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ให้ความเห็นว่า ถ้าจะให้ประเมินการฟื้นตัวของภาคอสังหาฯ หลังการเปิดประเทศคงจะไม่สามารถบอกเป็นช่วงเวลาได้ เพราะต้องดูปัจจัยแวดล้อมอื่นๆ ประกอบด้วย
ข้อแรกสถานการณ์ภาพรวมโรคระบาดและเศรษฐกิจดีขึ้นจริงหรือเปล่า โดยจะต้องฉีดวัคซีนให้ได้ทั่วถึง และควบคุมโรคให้ได้ และข้อสองอุปทาน(ซัพพลาย)ในตลาดอสังหาฯเป็นอย่างไร ถ้าซัพพลายยังเพิ่มขึ้นมาอีก หรืออัตราดูดซับช้าลงอีก นโยบายการเปิดประเทศ 120 วันก็ช่วยอะไรไม่ได้
ภาคอสังหาฯจะเริ่มฟื้นตัวได้นับจากวันที่เราสามารถฉีดวัคซีน 2 เข็มได้ 50% ขึ้นไป ซึ่งเชื่อว่าอัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจจะเริ่มดีขึ้น เพราะวัคซีนจะช่วยควบคุมการแพร่ระบาดของเชื้อโรค และที่สำคัญจะมีผลต่อจิตวิทยา สร้างความเชื่อมั่น คนที่ฉีดครบ 2 โดส จะกล้าทำกิจกรรมต่างๆ กล้าเดินทาง กล้าท่องเที่ยว
เรื่องต่อมาต้องดูการบริโภคภายในประเทศ ถ้าสินค้าอุปโภคบริโภคมีการเติบโต เพราะสินค้าถาวรอย่างที่อยู่อาศัยก็จะมียอดขายตามมา จึงต้องดูว่าอัตราการเติบโตของธุรกิจค้าปลีกดีขึ้นหรือไม่ และเมื่อคนเริ่มมีความมั่นคงด้านรายได้ยอดขายรถยนต์ รถมอเตอร์ไซค์จะเริ่มดีขึ้น ถ้ามีอัตราการเติบโตสูงขึ้น มีแนวโน้มว่าที่อยู่อาศัยจะเติบโดตามหลังมาไม่เกิน 1 เดือน
สำหรับทิศทางอสังหาฯในครึ่งปีแรกนายอธิป มองว่า อาจจะติดลบอยู่ที่ประมาณ 10% บวก-ลบ ตลาดบ้านจัดสรรยังพอไปได้ เพราะมีกำลังซื้อตัวจริงยังเข้ามาซื้ออยู่ต่อเนื่อง แม้ว่ายอดเข้าโครงการจะลดลง แต่สำหรับตลาดคอนโดยังไม่ดี เพราะกำลังซื้อหลักๆ หายไป ถ้ามองภาพรวมตลาดอสังหาฯปีนี้ บ้านจัดสรรจะดีต่อเนื่อง และหวังว่าคอนโดฯจะกลับมาได้บ้างในช่วงครึ่งปีหลัง ทำให้ตลาดอสังหาฯโดยรวมสำหรับปีนี้น่าจะติดลบไม่ถึง 10%
