ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ได้จัดทำรายงานสรุปผลการสำรวจอุปทานและอุปสงค์ของโครงการที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการขายในช่วงครึ่งหลังปี 2563 ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล นับเฉพาะโครงการที่มีหน่วยเหลือขายไม่ต่ำกว่า 6 หน่วย โดยพบว่า จากการสำรวจในช่วงครึ่งแรกปี 2563 มีจำนวนโครงการที่ยังอยู่ระหว่างขายในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล รวม 1,728 โครงการ และมีหน่วยเหลือขายจำนวน 173,093 หน่วย มูลค่ารวม 878,933 ล้านบาท
เมื่อสำรวจในรอบครึ่งหลังของปี 2563 มีจำนวนอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาดเพิ่มอีกจำนวน 36,414 หน่วย ส่งผลให้มีที่อยู่อาศัยอยู่ระหว่างการขายรวม 210,748 หน่วย เพิ่มขึ้นจากช่วงครึ่งแรกปี 2563 ประมาณ 0.4% และมีหน่วยขายได้ใหม่จำนวน 34,575 หน่วย ทำให้มีอุปทานเหลือขายในครึ่งหลังของปี 2563 อยู่จำนวน 176,173 หน่วย เพิ่มขึ้น 1.8% มีมูลค่ารวม 909,228 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 3.4% เมื่อเทียบกับครึ่งแรกของปี 2563 และคาดว่าในปี 2564 จะมีที่อยู่อาศัยเหลือขายสะสมจำนวน 174,773 หน่วย มูลค่า 853,428 ล้านบาท
ในจำนวนโครงการที่ยังเหลือขายทั้งหมดในครึ่งหลังของปี 2563 จำนวน 176,173 หน่วย แบ่งเป็น โครงการอาคารชุดจำนวน 73,812 หน่วย เป็นโครงการที่ยังไม่ได้ก่อสร้าง 17,818 หน่วย โครงการที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง 28,769 หน่วย และเป็นโครงการที่สร้างเสร็จแล้วจำนวน 27,225 หน่วย
ห้องชุดที่เหลือขายมากที่สุดคือ ห้องชุดในระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท จำนวน 46,418 หน่วย มีหน่วยสร้างเสร็จเหลือขายจำนวน 18,142 หน่วย และหน่วยเหลือขายที่อยู่ระหว่างก่อสร้างอีก 13,995 หน่วย รองลงมาเป็นห้องชุดราคา 3-10 ล้านบาท มีหน่วยเหลือขาย 25,488 หน่วย สร้างเสร็จแล้ว 7,802 หน่วย และอยู่ระหว่างก่อสร้างอีก 11,842 หน่วย และห้องชุดราคาเกิน 10 ล้านบาท มีจำนวนหน่วยเหลือขาย 4,906 หน่วย เป็นห้องชุดที่สร้างเสร็จแล้ว 1,281 หน่วย และอยู่ระหว่างก่อสร้าง 2,932 หน่วย
สำหรับโครงการบ้านจัดสรร มีหน่วยเหลือขายรวมกันจำนวนทั้งสิ้น 102,361 หน่วย โดยทาวน์เฮ้าส์มีหน่วยเหลือขายสูงสุด 57,953 หน่วย รองลงมาเป็น บ้านเดี่ยว 27,276 หน่วย บ้านแฝด 14,727 หน่วย และอาคารพาณิชย์ 2,406 หน่วย ตามลำดับ
ในส่วนของทาวน์เฮ้าส์ ซึ่งมีหน่วยเหลือขายมากที่สุดในกลุ่มของโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบ และเป็นอันดับ 2 ในตลาดที่อยู่อาศัยรองจากอาคารชุด โดยมีหน่วยเหลือขายที่ยังไม่ได้ก่อสร้างรวม 28,166 หน่วย อยู่ระหว่างสร้าง 15,705 หน่วย และเป็นทาวน์เฮ้าส์ที่สร้างเสร็จแล้วจำนวน 14,083 หน่วย
ทาวน์เฮ้าส์ที่มีหน่วยเหลือขายมากที่สุด คือ ทาวน์เฮ้าส์ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท มีหน่วยเหลือขายรวม 38,798 หน่วย เป็นทาวน์เฮ้าส์ที่สร้างเสร็จแล้ว 8,970 หน่วย และอยู่ระหว่างก่อสร้าง 9,031 หน่วย รองลงมาเป็นทาวน์เฮ้าส์ราคา 3-10 ล้านบาท มีหน่วยเหลือขาย 18,790 หน่วย สร้างเสร็จแล้วประมาณ 5,023 หน่วย และอยู่ระหว่างก่อสร้างอีก 6,471 หน่วย
บ้านเดี่ยวที่มีหน่วยเหลือขายรวม 27,276 หน่วย เป็นโครงการที่ยังไม่ได้ก่อสร้างรวม 14,020 หน่วย อยู่ระหว่างสร้าง 6,928 หน่วย และสร้างเสร็จแล้วจำนวน 6,328 หน่วย
สำหรับบ้านเดี่ยวที่มีหน่วยเหลือขายมากที่สุดคือ บ้านเดี่ยวในระดับราคา 3-10 ล้านบาท มีหน่วยเหลือขายรวม 20,455 หน่วย เป็นโครงการที่สร้างเสร็จแล้วประมาณ 5,461 หน่วย และอยู่ระหว่างก่อสร้าง 4,416 หน่วย และบ้านเดี่ยวราคาเกิน 10 ล้านบาท มีหน่วยเหลือขาย 6,411 หน่วย เป็นบ้านสร้างเสร็จแล้ว 1,272 หน่วย และอยู่ระหว่างก่อสร้าง 1,895 หน่วย
ขณะที่บ้านแฝดมีหน่วยเหลือขายรวม 14,727 หน่วย เป็นบ้านที่ยังไม่ได้ก่อสร้างประมาณ 8,615 หน่วย อยู่ระหว่างสร้าง 3,299 หน่วย และสร้างเสร็จแล้วจำนวน 2,813 หน่วย โดยบ้านแฝดที่มีหน่วยเหลือขายมากที่สุดอยู่ที่ระดับราคา 3-10 ล้านบาท มีจำนวน 12,766 หน่วย เป็นบ้านที่สร้างเสร็จแล้วประมาณ 2,502 หน่วย และอยู่ระหว่างก่อสร้าง 2,807 หน่วย
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคาร และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า จากการประมวลผลสำรวจโดยภาพรวมพบว่า ในปี 2564 ตลาดบ้านจัดสรรต้องให้ความสำคัญกับปริมาณอุปทานที่เข้ามาในระบบ เนื่องจากมีจำนวนและสัดส่วนสูงกว่าอาคารชุดในตลาดแล้ว
โดยเฉพาะบ้านจัดสรรราคาเกินกว่า 10 ล้านบาท มีอุปทานเพิ่มขึ้นทุกครึ่งปี โดยยอดขายปี 2563 เฉลี่ยประมาณ 1,200 หน่วยต่อรอบครึ่งปี นับว่าเป็นจำนวนหน่วยที่ขายดี แต่ก็มีหน่วยเหลือขายสะสมเพิ่มขึ้นเช่นกัน
ส่วนบ้านเดี่ยวราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท เป็นกลุ่มสินค้าที่มีความต้องการสูงแต่ไม่ค่อยมีสินค้า ที่เหลืออยู่ก็ยังคงขายได้อย่างต่อเนื่อง แต่ผู้ประกอบการได้มีการปรับจากการพัฒนาบ้านเดี่ยวมาเป็นบ้านแฝดแทน ซึ่งตลาดยังคงตอบรับไม่ดี และสำหรับทาวเฮ้าส์ความต้องการซื้อก็ยังมีเข้ามาอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะโครงการที่อยู่ในทำเลที่ดี ในขณะที่หน่วยเหลือขายยังคงมีอยู่มากเช่นกัน
สำหรับตลาดอาคารชุดยังต้องให้ความสำคัญกับการเร่งระบายหน่วยที่สร้างเสร็จแล้ว ซึ่งหน่วยเหลือขายของอาคารชุดแทบไม่ลดลงเลยแม้ว่าหน่วยเข้าใหม่จะมีน้อย แต่หน่วยที่ขายได้ก็มีจำนวนน้อยเช่นกัน ทำให้หน่วยเหลือขายไม่ลดลงเท่าที่ควร ทำให้หน่วยเหลือขายที่เป็น Inventory ยังเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ครึ่งหลังของปี 2562 โดยมาจากส่วนที่เป็นกำลังก่อสร้างทยอยสร้างเสร็จ
ดังนั้นการเปิดโครงการใหม่จึงมีความเสี่ยง ต้องมีกลุ่มลูกค้าเป้าหมายชัดและทำเลดี ห้องชุดราคาสูงขายได้น้อยลง ขณะที่ห้องชุดราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท และ 3-5 ล้านบาท ยังพอขายได้
นอกจากนี้ ดร.วิชัย ได้ประเมินภาพรวมของตลาดอสังหาฯในครึ่งแรกของปี 2564 ว่า หน่วยเปิดขายใหม่คาดว่าจะต่ำกว่าครึ่งแรกของปี 2563 ที่ -9.72% และยังต่ำกว่าครึ่งหลังของปี 2563 อีกด้วย โดยมีแนวโน้มจะปรับตัวดีขึ้นชัดเจนในครึ่งหลังของปี 2564 แต่ยังต่ำกว่าครึ่งหลังของปี 2563 ที่ -10.3% โดยภาพรวมปี 2564 คาดว่าจะมีจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่จะอยู่ที่ประมาณ 59,600 หน่วย มูลค่า 308,400 ล้านบาท จำนวนลดลง -10% และมูลค่าลดลง-7.7%
สำหรับหน่วยขายได้ใหม่ประมาณการในครึ่งแรกของปี 2564 จะสูงกว่าครึ่งแรกของปี 2563 ที่ +1.2% ซึ่งเป็นการเพิ่มขึ้นจากฐานที่ต่ำ แต่ก็ยังคงต่ำกว่าครึ่งหลังของปี 2563 โดยมีแนวโน้มปรับตัวดีขึ้นชัดเจนในครึ่งหลังของปี 2564 ที่คาดว่าจะขยายตัว 6.5% เมื่อเทียบกับครึ่งหลังของปี 2563 ทั้งนี้คาดว่ายอดขายปี 2564 จะมีจำนวน 69,996 หน่วย มูลค่าประมาณ 310,000 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 4%
ด้านหน่วยเหลือขายประมาณการในครึ่งแรกปี 2564 จะเพิ่มจากครึ่งแรกของปี 2563 เพียง 0.1% ต่อเนื่องถึงครึ่งหลังปี 2563 และมีแนวโน้มจะปรับตัวดีขึ้นชัดเจนในครึ่งหลังของปี 2564 หน่วยเหลือขายจะต่ำลงที่ -0.8% เมื่อเทียบกับครึ่งหลังของปี 2563 โดยมีหน่วยเหลือขายสะสมในปี 2564 ที่จำนวน 174,773 หน่วย มูลค่าประมาณ 853,400 ล้านบาท ลดลง -0.8%
ในส่วนของอุปสงค์ซึ่งสะท้อนจากข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยพบว่า ครึ่งแรกปี 2564 หน่วยโอนกรรมสิทธิ์จะลดลงจากครึ่งแรกปี 2563 ที่ -9% แต่มูลค่าโอนจะเพิ่ม 4.1% ทั้งนี้มีแนวโน้มว่าหน่วยโอนกรรมสิทธิ์จะปรับตัวใกล้เคียงกับครึ่งหลังปี 2564 และมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์จะต่ำลงที่ -5.8% เมื่อเทียบกับครึ่งหลังของปี 2563 โดยหน่วยโอนและมูลค่าการโอนรวมในปี 2564 อยู่ที่ประมาณ 188,716 หน่วย ลดลง -4.0% มูลค่า 604,800 ล้านบาท ลดลง -1.4%
จากการประมวลผลภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยจะสามารถเดินหน้าต่อไปอย่างยั่งยืน ผู้ประกอบการจำเป็นต้องชะลอการเพิ่มซัพพลายในตลาด และปรับผลิตภัณฑ์ให้ตรงความต้องการ เปิดโครงการใหม่ให้สอดคล้องกับการดูดซับในตลาด เน้นการระบายสต๊อก เสริมความพร้อมให้กับลูกค้าและเร่งการโอนกรรมสิทธิ์เพื่อเพิ่มกระแสเงินสด”
แนะตั้งกองทุนค้ำประกันสินเชื่อบ้าน
อย่างไรก็ตาม มาตรการสนับสนุนจากภาครัฐยังคงมีความสำคัญ โดยเฉพาะมาตรการช่วยสร้างดีมานด์ในตลาดและดูดซับซัพพลายที่สร้างเสร็จ โดยการขยายกลุ่มเป้าหมายในการสนับสนุนให้ครอบคลุมกลุ่มที่ซื้อบ้านราคาเกิน 3 ล้านบาท และกลุ่มผู้ซื้อต่างชาติ ซึ่งในกลุ่มนี้จำเป็นต้องดำเนินการภายใต้ข้อจำกัด สนับสนุนการจัดตั้งกองทุนในการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย และธนาคารรัฐสนับสนุนตลาด
พร้อมกับเร่งช่วยเหลือและเยียวยา SMEs ในด้านการเงินและการตลาด เนื่องจากเป็นแหล่งงานสำคัญในการจ้างงาน กระตุ้นการท่องเที่ยวจากคนในประเทศ/ต่างประเทศ เร่งฉีดวัคซีนป้องกันโควิด-19 ให้ครอบคลุมประชาชนส่วนใหญ่โดยเร็วที่สุด เพื่อให้สามารถมีกิจกรรมทางเศรษฐกิจเป็นปกติโดยเร็ว และเศรษฐกิจในภาพรวมสร้างความมั่นใจให้คนต่างชาติให้กล้าเข้ามาเที่ยวในประเทศ และซื้อที่อยู่อาศัยในประเทศไทย
