ลุมพินี วิสดอม เผยผลสำรวจโครงการขายดีช่วงโควิด-19 ชี้ คอนโด ไม่เกิน 3 ล้าน คลองสาน-วงเวียนใหญ่ เกาะแนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ยังขายคล่อง ทาวน์เฮ้าส์-บ้านแฝด 2-5 ล้าน ใกล้รถไฟฟ้า ย่านอ่อนนุช-พัฒนาการ และบ้านเดี่ยว 6-20 ล้านยังไปได้ต่อ ขณะที่ตลาดครึ่งปีหลังเริ่มปรับตัวดีขึ้น ผู้ประกอบการเริ่มขยับเปิดโครงการใหม่ ชูบ้านแนวราบเป็นตัวขับเคลื่อนตลาด ส่วนคอนโดยังต้องใช้เวลาระบายสต๊อกอีกยาวๆ
นายประพันธ์ศักดิ์
รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลุมพีนี วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด (LPN Wisdom) บริษัทวิจัยและที่ปรึกษาในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเครือบริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด(มหาชน) กล่าวว่า ในไตรมาส 2 ของปี 2563 ซึ่งเป็นช่วงที่มีการแพร่ระบาดของโคโรน่าไวรัสสายพันธุ์ใหม่ (COVID-19) ทำให้คาดการณ์ว่ากำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์ในตลาดน่าจะลดลงจากมาตรการ Lock Down ทำให้ผู้ประกอบการปรับตัวด้วยการใช้กลยุทธ์ทางการตลาดเพื่อกระตุ้นกำลังซื้อ ซึ่งส่งผลต่อการตัดสินใจของผู้บริโภคและนักลงทุนในตลาด ทำให้มีกำลังซื้อเข้ามาอย่างต่อเนื่อง สวนทางกับสถานการณ์เศรษฐกิจที่เป็นอยู่ในขณะนั้น สะท้อนให้เห็นถึงความต้องการที่อยู่อาศัยและกำลังซื้อที่มีอยู่ในตลาด โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อระดับราคาสินค้ามีการปรับตัวลงมาในระดับราคาที่ผู้ซื้อสามารถรับได้ (Affordable Price)
จากผลการศึกษาของ LPN Wisdom พบว่า อาคารชุดที่มีระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ในทำเลใกล้แนวรถไฟฟ้า หรือทำเลที่เดินทางได้สะดวก โดยเฉพาะทำเลคลองสาน-วงเวียนใหญ่ ใกล้รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินช่วงบางซื่อ-ท่าพระ ได้รับการตอบรับที่ดีจากตลาดมีอัตราการขายเฉลี่ยอยู่ที่ 30-50% ของมูลค่าโครงการที่เปิดขาย ขณะที่ทาวน์เฮ้าส์และบ้านแฝดที่ระดับราคา 2-5 ล้านบาท ในทำเลที่เดินทางสะดวกใกล้แนวรถไฟฟ้า ถนน และรถขนส่งสาธารณะ อย่างทำเลอ่อนนุช-พัฒนาการ มียอดขายเฉลี่ย 15-18% ของมูลค่าโครงการที่เปิดขาย ส่วนบ้านเดี่ยวระดับราคา 6-20 ล้านบาท เป็นระดับราคาที่ได้รับการตอบรับที่ดีจากตลาดโดยมียอดขายเฉลี่ยอยู่ที่ 10-13% ของมูลค่าโครงการที่เปิดขายในช่วงที่ผ่านมา
“ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มฟื้นตัวช่วงเดือนมิถุนายนที่ผ่านมา หลังจากที่มีการผ่อนคลายมาตรการ Lock Down อย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้กำลังซื้อในตลาดค่อยๆ ดีขึ้น ทำให้ยอดขายและการรับรู้รายได้ของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์มีการปรับตัวสูงขึ้นในช่วงไตรมาส 2 ของปี 2563”
จากการรวบรวมของ LPN Wisdom พบว่า รายได้รวมของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยในไตรมาส 2 ของปี 2563 มีรายได้รวม 72,822.65 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 4.39% เทียบกับระยะเดียวกันของปี 2562 เป็นผลจากการใช้กลยุทธ์ทางการตลาด การปรับลดราคาสินค้าเพื่อตอบโจทย์กับกำลังซื้อที่มีอยู่ในตลาด
ขณะที่มูลค่าการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยในครึ่งแรกของปี 2563 ตามรายงานของธนาคารแห่งประเทศไทย พบว่า มีอัตราการเติบโตเฉลี่ย 4.2% ซึ่งสะท้อนถึงอัตราการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งแรกของปี 2563
อย่างไรก็ตาม ผลจากการใช้กลยุทธ์การปรับลดราคาทำให้ภาพรวมกำไรสุทธิของทั้ง 36 บริษัทมีแนวโน้มลดลง โดยในไตรมาส 2 ของปี 2563 มีกำไรสุทธิรวม 4,191.53 ล้านบาท ลดลง 54.34% เมื่อเทียบกับระยะเดียวกันของปี 2562
ขณะที่รายได้รวมในครึ่งแรกของปี 2563 ของทั้ง 36 บริษัท มีรายได้รวม 143,202.37 ล้านบาท ลดลง 19.27% เมื่อเทียบกับระยะเดียวกันของปี 2562 ส่วนกำไรสุทธิในช่วงครึ่งแรกของปี 2563 อยู่ที่ 10,714.80 ล้านบาท ลดลง 55.11% เมื่อเทียบกับระยะเดียวกันของปี 2562 ซึ่งการปรับตัวลดลงของรายได้และกำไรของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ในช่วงครึ่งแรกของปี 2563 สอดคล้องกับทิศ-ทางการปรับตัวของเศรษฐกิจที่มีการเติบโตลดลง 6.9% ในครึ่งแรกของปี 2563 โดยปรับตัวลดลงต่ำสุดในไตรมาส 2 ของปี 2563 ที่ 12.2% ตามรายงานของสภาพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ
ทั้งนี้ แนวโน้มของตลาดอสังหาริมทรัพย์เริ่มคลี่คลายไปในทิศทางที่ดีขึ้นหลังจากที่รัฐบาลมีมาตรการผ่อนคลายกิจกรรมทางเศรษฐกิจ ทำให้ผู้ประกอบการทยอยเปิดตัวโครงการใหม่ในไตรมาส 3 และไตรมาส 4 ของปี 2563 โดยประมาณว่าจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ในช่วง 5 เดือนหลังของปี 2563 ประมาณ 31,000-41,000 หน่วย หรือคิดเป็นมูลค่าประมาณ 174,000-189,000 เพิ่มขึ้น 20-34% เมื่อเทียบกับ 7 เดือนแรกของปี 2563 ที่มีจำนวนโครงการที่เปิดใหม่ 33,741 หน่วย หรือคิดเป็นมูลค่า 140,640 ล้านบาท เฉพาะเดือนกรกฎาคม 2563 พบว่ามีจำนวนโครงการที่เป็นตัวใหม่ 5,400 หน่วย เพิ่มขึ้น 47% เมื่อเทียบกับเดือนมิถุนายน 2563 โดยมีมูลค่า 19,577 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 8%
LPN Wisdom ประมาณว่า จะมีการเปิดตัวโครงการใหม่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ในปี 2563 ประมาณ 65,000-75,000 หน่วย คิดเป็นมูลค่าประมาณ 315,000-330,000 ล้านบาท หรือมีการปรับตัวลดลง 25-30% เมื่อเทียบกับปี 2562 ที่มีจำนวนเปิดตัวโครงการใหม่ 110,000 หน่วย มูลค่า 440,000 ล้านบาท
คอนโดเปิดตัวใหม่ในเดือนม.ค.-ก.ค. 2563
- ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เน้นพัฒนาคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้าสีน้้าเงินและสีเขียว และทำเลรังสิต โดยทำเลปิ่นเกล้า จรัญฯ มีคอนโดมิเนียมเปิดตัวเพิ่มขึ้นมากที่สุด
- โครงการเปิดตัวในช่วง ม.ค.-ก.ค. 2563 ในทำเลรถไฟฟ้าสายสีน้้าเงินตะวันตกมากที่สุด รวม 2 ทำเล* 2,609 ยูนิต คิดเป็น 24% ของหน่วยเปิดตัวในปี 2563 โดยยอดขายของทำเล คลองสาน วงเวียนใหญ่ ธนบุรี สูงกว่ายอดขายเฉลี่ยของทั้งตลาด (ยอดขายเฉลี่ยของตลาด= 27%)
- ทำเลที่น่าสนใจในช่วงปี 2563 คือ ทำเล คลองสาน วงเวียนใหญ่ ธนบุรี และ ปิ่นเกล้า จรัญสนิทวงศ์ หรือ โซนรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินฝั่งตะวันตก เนื่องจากมียอดขายที่ดีโดยโครงการที่ขายดีของทั้งสองทำเล ได้แก่ โครงการ ศุภาลัยลอฟท์ สาทร-ราชพฤกษ์ เนื่องจากมีราคาถูกกว่าราคาขายเฉลี่ยของทำเล และเดอะ เพรสซิเดนท์ จรัญ แยกไฟฉายสเตชัน เนื่องจากทำเลที่ติดกับรถไฟฟ้าสถานแยกไฟฉาย (0เมตร)
- ปี 2562 เปิดให้บริการรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินตะวันตก ช่วงบางซื่อ-ท่าพระ ทำให้เริ่มมีการเปิดตัวคอนโดในทำเลนี้มากขึ้นในช่วงปี 2562-2563
บ้านแนวราบเปิดตัวใหม่ในเดือนม.ค.-ก.ค. 2563
- ผู้ประกอบการเปิดตัวในทำเล ปทุมธานี-รังสิต และบางนา-เทพารักษ์ โดยทำเล รังสิต นครนายก คลอง 13 และ ปทุมธานี ชัยพฤกษ์ 345 ลาดหลุมแก้ว มีจำนวนหน่วยเปิดตัวสูงที่สุด และเพิ่มขึ้นมากที่สุด เมื่อเทียบกับทำเลอื่นในตลาด
- กลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบเริ่มขยับจาก โซนรัตนาธิเบศน์- บางบัวทอง ไปเป็นโซน ปทุมธานี 345 ลาดหลุมแก้ว หรือปริมณฑลรอบนอกมากขึ้น
- ทำเลที่น่าสนใจคือ อ่อนนุช บางนา แบริ่ง และ เทพารักษ์ บางพลี สมุทรปราการ เนื่องจากมียอดขายสูงที่สุด โครงการที่ขายดี ได้แก่ โกลเด้นทาวน์ เฉลิมพระเกียรติฯ-สวนหลวง (ยอดขาย 99%) และ อินดี้ บางนา-รามคำแหง 2 (ยอดขาย 72%) โดยทั้ง 2 โครงการเป็นทาวเฮ้าส์ระดับราคา 2-3ล้านบาท และ 3-5 ล้านบาท ตามลำดับ สำหรับโกลเด้นทาวน์ เฉลิมพระเกียรติฯ-สวนหลวง เป็นทาวเฮ้าส์เปิดใหม่ราคาต่ำที่สุดในทำเล อ่อนนุช พัฒนาการ ในช่วงปี 2561-2563 แสดงให้เห็นว่าทำเลนี้ยังมีความต้องการทาวเฮ้าส์ในช่วงราคา 2-3 ล้านบาท
แนวโน้มการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งหลังของปี 2563 ผู้ประกอบการส่วนใหญ่จะให้ความสำคัญกับที่อยู่อาศัยในแนวราบมากขึ้น โดยยังคงชะลอแผนการเปิดตัวคอนโดมิเนียม เพื่อตอบโจทย์ความต้องการของผู้ซื้อในตลาดและเป็นการบริหารกระแสเงินสดของบริษัท” นายประพันธ์ศักดิ์ กล่าว
อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการอสังหาฯ ยังคงมีแคมเปญทางการตลาดเพื่อลดจำนวนสินค้าคงเหลือที่มีอยู่โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดมิเนียม จากรายงานผลการดำเนินครึ่งแรกของปี 2563 พบว่า ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยทั้ง 36 แห่ง มีสินค้าคงเหลือและโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนา มูลค่ารวม 601,441.55 ล้านบาท ซึ่งคิดเป็นสัดส่วนประมาณ 70% ของสินค้าคงเหลือและโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนาทั้งตลาด ซึ่งต้องใช้เวลาในการขายประมาณ 36-50 เดือน
“ปัจจุบันมีคอนโดมิเนียมที่เหลือขายอยู่ในตลาด ณ สิ้นไตรมาส 2 ของปี 2563 เท่ากับ 90,561 หน่วย เป็นคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จพร้อมเข้าอยู่ 17,645 หน่วย ซึ่งต้องใช้เวลาในการขาย 50 เดือน และ 10 เดือนตามลำดับ ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ยังคงชะลอการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ในช่วงครึ่งหลังของปี 2563 ในขณะที่มีที่อยู่อาศัยในแนวราบที่สร้างเสร็จพร้อมขายจำนวน 12,994 หน่วยอยู่ในตลาด ซึ่งใช้เวลาในการขายประมาณ 6 เดือน ทำให้การเปิดตัวโครงการใหม่ในครึ่งปีหลังเป็นโครงการในแนวราบมากกว่าที่จะเป็นคอนโดมิเนียม” นายประพันธ์ศักดิ์ กล่าว
