ผลกระทบจากการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ลุกลามไปทั่วทุกสารทิศ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในภูมิภาคก็ได้รับผลกระทบหนักไม่แพ้กัน ซึ่งวรสาร GHB-REIC โดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ได้เผยแพร่บทความสะท้อนมุมมองของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์กับผลกระทบจากไวรัสโควิด-19 และข้อเสนอในการพลิกฟื้นธุรกิจ จากนายกสมาคมอสังหาฯใน 4 จังหวัดใหญ่ มีสาระสำคัญสรุปได้ดังนี้
นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ชลบุรี
การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 เป็นการเพิ่มความรุนแรงของสถานการณ์ทางเศรษฐกิจและภาคอสังหาริมทรัพย์เกิดความถดถอยชะลอตัวเกินกว่าที่คาดการณ์ไว้ก่อนหน้านี้ ซึ่งปฏิเสธไม่ได้เลยว่า สถานการณ์ในช่วงเวลานี้มีความเสี่ยงต่อการเข้าสู่ภาวะตกต่ำทางเศรษฐกิจอย่างรุนแรงในช่วงเวลาต่อจากนี้ไป
จากการคาดหมายการขายและการเปิดโครงการใหม่ของผู้ประกอบการฯ คาดว่าจะมีอัตราลดลงกว่า 50% จากปีที่ผ่านมา โดยกลุ่มที่เห็นได้ชัดว่ามีผลกระทบมากที่สุดคือคอนโดมิเนียม และโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบในระดับราคาต่ำ โดยเฉพาะในพื้นที่จังหวัดชลบุรี จากการสำรวจยอดขายโครงการในระดับราคาต่ำ ตัวสินค้ามักจะเป็นทาวน์เฮาส์ราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท ได้รับผลกระทบเป็นอันดับต้นๆ
ในช่วงเวลา 2-3 เดือนที่ผ่านมาโครงการหลายโครงการไม่มียอดขายเพิ่มเลยในตัวสินค้าระดับนี้ ซึ่งผู้ซื้อในกลุ่มนี้โดยส่วนใหญ่เป็นพนักงานในนิคมอุตสาหกรรมที่ได้รับผลกระทบจากการลดการจ้างงาน อันเกิดจากการหดตัว การส่งออกสินค้าอุตสาหกรรม ไม่เว้นทั้งตัวบ้านระดับกลางขึ้นไปต่างได้รับผลกระทบเช่นกัน โดยยอดเข้าชมและยอดจองลดลงเกินครึ่งเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันกับปีก่อน
จากสภาวะหดตัวของอสังหาริมทรัพย์ ผู้ประกอบการต่างหาทางออกโดยการให้เงื่อนไขพิเศษ เช่นลดราคา และกลยุทธ์ที่สำคัญในช่วงเวลานี้คือ “เงินทอน” จากการให้ส่วนลดเงินสดในกรณีที่ผู้ซื้อยังมีศักยภาพในการกู้ เท่ากับว่าเป็นโอกาสที่ดีของผู้ซื้อที่จะได้ราคาและเงื่อนไขที่ดีที่สุดในช่วงเวลานี้
จากสถานการณ์ของภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับผลกระทบอย่างรุนแรงซึ่งจะเป็นตัวฉุดดัชนีการเติบโตทางเศรษฐกิจ ซึ่งเท่ากับว่า หากยังคงดำเนินการตามปัจจัยและสภาพแวดล้อมที่เป็นอยู่ตามที่ผ่านมาจนถึงปัจจุบัน ย่อมมีความเป็นไปได้ที่ภาวะอสังหาฯจะเกิดการถดถอยลงไปมากกว่านี้
ดังนั้น การกำหนดกรอบข้อจำกัดในการดำเนินการจำเป็นต้องได้รับการพิจารณาใหม่ให้สอดคล้องกับโอกาสและความท้าทายจากสภาพภายนอก ประกอบด้วย
1. การออกเงื่อนไขสนับสนุนให้ผู้ยังมีสภาพคล่อง (เงินสด) นำมาลงทุนซื้อที่พักอาศัยให้ผู้มีรายได้น้อยเช่า โดยยกเว้นภาษีที่เกี่ยวข้องและให้สิทธิประโยชน์อื่นๆ เพื่อสนับสนุนให้เกิดการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยในสภาวการณ์เช่นปัจจุบันการลงทุนมีความไม่แน่นอนมากขึ้น และผลตอบแทนจากการฝากเงินมีอัตราต่ำลงอย่างต่อเนื่อง หากสามารถเปิดโอกาสให้นำเงินฝากมากลงทุน ยังส่งผลให้ผู้มีรายได้น้อยมีที่อยู่อาศัยภายใต้รายจ่ายที่น้อยลง
2. การเปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติสามารถซื้อที่อยู่อาศัยได้ (ภายใต้ข้อจำกัด) โดยปฏิเสธไม่ได้ว่า ประเทศไทยได้รับความยอมรับว่าเป็นสถานที่ที่น่าอยู่ เป็นเมืองท่องเที่ยว เป็นบ้านหลังที่สอง และเป็นที่อยู่อาศัยในบั้นปลายของชีวิต หากมีการผ่อนปรนเงื่อนไขการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ นอกจากจะเป็นการสร้างรายได้เข้าประเทศจากภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างเป็นกอบเป็นกำแล้ว ยังทำให้เกิดรายได้ต่อเนื่องสู่ชุมชนท้องถิ่นโดยตรงอย่างต่อเนื่องอีกด้วย
ไม่ว่าสถานการณ์ที่รุนแรงใดๆ ที่เกิดขึ้น ประเทศย่อมต้องเดินต่อไปเพื่อแสวงหาโอกาสความอยู่รอด การปรับตัวให้สอดคล้องกับสถานการณ์อย่างเป็นพลวัตเป็นสิ่งที่ต้องทบทวนเสมอ เพื่อมิให้พบกับ “ทางตัน” ในวิกฤติ ย่อมมีโอกาส…. หากเราไม่ยึดติดกับความคิดเดิมๆ
นายปราชญ์ วงศ์วรรณ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์เชียงใหม่
จังหวัดเชียงใหม่เป็นศูนย์กลางของภาคเหนือ GDP ของจังหวัดถูกขับเคลื่อนด้วยภาคการท่องเที่ยว และภาคเกษตร เป็นหลัก กำลังซื้อเกิดจากการว่าจ้างงานที่อยู่ในภาคบริการที่ต่อเนื่องจากการท่องเที่ยว และการว่าจ้างงานในภาคเกษตร กลุ่มผู้ที่สนใจซื้อที่อยู่อาศัยเป็นคนที่อาศัยอยู่ในจังหวัดภาคเหนือตอนบน นักลงทุนต่างประเทศโดยเฉพาะชาวจีน และคนไทยที่ชื่นชอบรูปแบบการอยู่อาศัยในจังหวัดเชียงใหม่ รวมทั้งผู้สูงอายุที่นิยมย้ายมาในช่วงบั้นปลายชีวิต (Retirement Home) เมื่อเกิดสถานการณ์การระบาดของโควิด-19 ทำให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ของจังหวัดเชียงใหม่ได้รับผลกระทบอย่างรวดเร็ว
ภาพรวมยอดขายชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัดในเดือนมีนาคมที่ผ่านมาในช่วงทางรัฐบาลรณรงค์ในการทำ Social Distancing นั้น รวมถึงการปิดตัวของธุรกิจต่างๆ ทำให้อัตราในการเยี่ยมชมโครงการ หรือความสนใจในอสังหาริมทรัพย์ลดลงอย่างมาก รวมถึงลูกค้าที่ซื้อไปแล้ว ปัจจุบันเริ่มประสบกับภาวะการขาดรายได้ จากการปิดกิจการชั่วคราวและการลดชั่วโมงการทำงาน ทำให้การพิจารณาสินเชื่อของธนาคาร ยากขึ้นไปอีก โดยอัตรา Rejection Rate เพิ่มสูงขึ้นอย่างน่าตกใจ
ผู้ประกอบการส่วนใหญ่มีมุมมองภาพรวมของอสังหาริมทรัพย์ใน 6-12 เดือนข้างหน้าว่า โอกาสในการฟื้นตัวเร็วจะเป็นไปได้ยาก เนื่องจากแนวโน้มในการรักษาโรคระบาดที่เกิดขึ้นด้วยวัคซีน หรือการที่จะทำให้โรคระบาดหายขาดนั้น น่าจะใช้เวลานานกว่า 12 เดือน
เรามองว่าผลของมาตรการรัฐเป็นเพียงการเยียวยาไม่ให้เศรษฐกิจย่ำแย่จนเกินไป มากกว่าเป็นการกระตุ้นเศรษฐกิจให้เติบโต เนื่องด้วยภาวะเศรษฐกิจภายในประเทศคาดว่าน่าจะใช้เวลานานพอสมควรถึงจะฟื้นตัว ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ มีความจำเป็นต้องหากำลังซื้ออื่น เพื่อมาทดแทนกำลังซื้อที่หายไปของกำลังซื้อภายในประเทศ
ดังนั้นมาตรการที่ผู้ประกอบการคิดว่าจะทำให้สินค้าสามารถที่จะดึงดูดลูกค้าได้มากขึ้น เช่น การขยายระยะเวลาและความสะดวกสบายในการอยู่อาศัยของชาวต่างประเทศ, การขยายระยะเวลาเช่าเป็น 50 ปี, การลดอัตราค่าธรรมเนียมโอน ในทุกกลุ่มระดับราคาในช่วงระยะเวลาหนึ่ง, หรือการลดอัตราภาษีธุรกิจเฉพาะในช่วงเวลาที่เศรษฐกิจไม่ดี เพื่อช่วยให้ต้นทุนของผู้ประกอบการลดลง และทำให้ราคาขายของบ้านถูกลง
นายพัทธนันท์ พิสุทธิ์วิมล นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต
จังหวัดภูเก็ตมีรายได้ที่มาจากการท่องเที่ยวเป็นหลัก ดังนั้นเมื่อเกิดผลกระทบจากโรคระบาดทำให้หลายประเทศต้องประกาศปิดประเทศ รวมถึงการปิดจังหวัดภูเก็ต ทำให้ธุรกิจภาคการท่องเที่ยวทั้งหมดไม่มีรายได้ จึงส่งผลกระทบโดยตรงต่อพนักงาน ลูกจ้าง ตามโรงแรมและร้านอาหารต่างๆ บางส่วนได้รับเงินครึ่งนึง บางส่วนต้องออกจากงาน และมารับเงินจากประกันสังคมแทน
เหตุการณ์ต่างๆ เหล่านี้ ทำให้บรรยากาศของการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดภูเก็ตซบเซา และขาดความเชื่อมั่นต่อรายได้ของตนเองในอนาคต ลูกค้าที่เข้าเยี่ยมชมโครงลดลงอย่างชัดเจน บางโครงการไม่มีลูกค้าเช้าขมโครงการเลยในเดือนกุมภาพันธ์ที่ผ่านมา ส่วนที่ขายและรอโอนบางส่วนประมาณ 20% ได้หยุดการชำระเงินดาวน์ หรือยกเลิกการจอง
อีกด้านหนึ่งคือภาคสถาบันการเงินก็เข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อขึ้นเนื่องจากผู้กู้มีความเสี่ยงด้านรายได้ ส่วนลูกค้าชาวต่างชาติก็เช่นเดียวกัน มีการชะลอชำระเงิน และชะลอการโอนเพราะไม่สามารถมาโอนได้จนกว่าจะมีการเปิดเมือง และต้องใช้เวลาอย่างน้อย 6 เดือนถึงจะกลับมาดำเนินธุรกิจได้ตามปกติ ซึ่งภาคอสังหาฯจะเริ่มฟื้นตัวหลังจากภาคการท่องเที่ยวฟื้นประมาณ 3-6 เดือน
ในช่วงปีแรกหลังวิกฤต โควิด-19 ตลาดระดับกลาง-ล่าง ราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท มีการชะลอตัวเนื่องจากภาระหนี้สิ้นที่เพิ่มขึ้นจากการตกงาน หรือรายได้ที่ลดลง ส่วนในตลาดกลางถึงบนยังมีกำลังซื้ออยู่ โดยเฉพาะการลงทุนจากต่างชาติ เช่น จีน รัสเซีย เนื่องจากเห็นความสามารถในการจัดการโรคระบาดของไทย
สำหรับมาตรการช่วยเหลือ หรือการสนับสนุนที่เป็นประโยชน์จากภาครัฐ และหน่วยงานที่เกี่ยวข้องต่อภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มีดังนี้
ด้านลูกค้า
– ยกเลิกมาตรการ LTV ทำให้ผู้ซื้อไม่ต้องเตรียมเงินดาวน์จำนวนมาก กล้าตัดสินใจมากขึ้น
– ออกมาตรการลดค่าโอน ค่าจดจำนอง และภาษีธุรกิจเฉพาะ เหลือ 0.01% ในทุกตลาดโดยไม่ต้องกําหนดวงเงิน เพื่อกระตุ้น
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ชาวต่างชาติด้วย
– ธนาคารออกสินเชื่อบ้านผ่อนน้อย และดอกเบี้ยตํ่า ใน 3 ปีแรก ตั้งแต่ปีที่ 4 จึงให้ผ่อนปกติ
ด้านผู้ประกอบการ
– ออกสินเชื่อ Pre-Finance & Softloan ดอกเบี้ยตํ่า ให้ผู้ประกอบการมีกระแสเงินสด เพื่อพยุงการก่อสร้าง และสามารถกำหนดราคาขายบ้านให้ถูกลง เหมาะสมกับกำลังซื้อที่ลดลง
– ชะลอการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างไปถึงปี 2565
– สินเชื่อธนาคารของผู้ประกอบการ ในช่วงระบาดโควิด-19 ควรหยุดชำระเงินต้น และดอกเบี้ย โดยพักการคำนวณดอกเบี้ยในช่วงที่หยุดชำระด้วย
– ยืดหยุ่นมาตรการในการปล่อยเงินกู้ที่มีสินทรัพย์เป็นหลักประกันสำหรับผู้ประกอบการ
นายชาญณรงค์ บุริสตระกูล นายกกิตติมศักดิ์สมาคมอสังหาริมทรัพย์ขอนแก่น
ภาวะโรคระบาดและหวาดระแวงทำให้กิจกรรมหลายๆ อย่างหยุดชะงักไป ซึ่งกระทบรายได้ของหลายๆ ธุรกิจและหลายอาชีพที่ถูกหยุดไป กระทบแบบแผนชีวิตประจำวัน การเดินทาง แหล่งงานแหล่งรายได้ ที่เห็นทันทีคือ คนตกงานหยุดงาน ส่งกระทบตรงๆ เรื่องกำลังซื้อ ธนาคารกังวลเรื่องฐานะการเงินในอนาคตของลูกค้า การให้สินเชื่อปีนี้จะหนักมาก เพราะมีปัญหาหนี้ครัวเรือนสูง
สภาวะของธุรกิจอสังหาฯ คงหดตัวลง เพราะกำลังซื้อลด ความต้องการลด การให้สินเชื่อผู้ซื้อลด ในขณะที่ของเก่ายังมีเกินอยู่ โอกาสที่เหลือคือ ความต้องการพิเศษที่ต้องซื้อบ้านปีนี้ ทำเลนี้ แบบนี้ มีฐานะพร้อม ซึ่งคงมีไม่มาก
ด้านธุรกิจอาจเป็นภาวะยากลำบาก และต้องตัดสินใจว่าทางเลือกที่ดีคืออะไร บางทีไม่ทำอาจจะดีกว่า ทำเสียน้อยยังดีกว่าเสียมาก เลิกยังเหลือมากกว่ารอด ซึ่งตลาดคงปรับตัวกันอีกพักนึง คงใช้เวลาไม่นานมาก เพราะทุกคนมีประสบการณ์ ข้อมูลข่าวสารความรู้ ช่วยการตัดสินใจได้มาก
ด้านการลงทุน อาจเห็นการเปลี่ยนมือขายกิจการ ควบรวมก็ได้ โดยไม่ต้องรอให้มีปัญหาแล้วปรับปรุงโครงสร้างหนี้ เครื่องมือเรื่องกองทุน ภาษี ต่างๆ ใช้ได้เลย ภาคการเงิน ธนาคาร รัฐบาล มีฐานะดี มีความพร้อม สามารถช่วยเหลือได้
รูปแบบการพัฒนาอสังหาฯ คงเปลี่ยนไป ตั้งแต่ ที่บ้าน ถึง ที่สาธารณะ การออกแบบใหม่ๆ อนามัยสูง ปลอดภัย รักษาสิ่งแวดล้อม แบ่งสัดส่วนใช้สอย ต้องนิยามใหม่ ตามกิจกรรม
อย่างไรก็ตาม อสังหาฯจะเป็นภาคสำคัญในการฟื้นฟูเศรษฐกิจทุกครั้ง เพราะสร้างงานมาก ตัวคูณขยายผลได้มาก ส่งเสริมคุณภาพชีวิตคนให้ดีขึ้น จึงควรมีมาตรการออกมาช่วยบรรเทาภาระผู้ซื้อเดิม ควรมีการลดดอกเบี้ย ขยายเวลาผ่อนชำระ ลดหย่อนภาษีบรรเทาภาระ ส่วนผู้ลงทุนเดิม ก็ควรลดดอกเบี้ย ขยายเวลาชำะเงินกู้ ลดหย่อนภาษี ซึ่งไม่ได้สร้างกำลังซื้อใหม่ แต่ก็ต้องทำ ทำเลย
ที่ควรทำ คือส่งเสริมรายได้ เพิ่มการจ้างงาน อุดหนุนโครงการผู้มีรายได้น้อย ผู้มีปัญหาเปราะบางทางสังคม ส่งเสริมอาชีพ ฝึกฝีมือ upskill reskill คนงานในอุตสาหกรรมนี้ ให้ดีขึ้น มีรายได้มากขึ้น มีประโยชน์สร้างผลผลิตมากขึ้น จะทางเทคนิคเทคโนโลยี การบริการ การแพทย์ หรือ เรื่องไหนก็ต้องตอบเรื่อง ผลผลิต รายได้ sdg
ส่วนมาตรการที่เอื้อให้ภาคธุรกิจ การลงทุน ปรับตัว ต้องลดภาระในการแก้ปัญหา เช่น ลดค่าโอนค่าภาษี การตีชำระหนี้ ควบรวม คล้ายปรับโครงสร้างหนี้แต่ทำก่อนมีปัญหาหนี้ การเลย์ออฟ โอนถ่ายไปหางานใหม่ ให้คนได้ ฝึกและพัฒนาตัว แล้วจัดงานใหม่ให้ในอุตสาหกรรมที่มีเป้าหมายอนาคตแบบนิวเอสเคิร์ฟ
โอกาสนี้อาจเป็นวาระที่ดี ในการส่งเสริมการลงทุน ก่อสร้าง ปรับปรุงอาคารเดิม เตรียมงานเขียนแบบลงทุนใหม่ พัฒนาองค์กร และบุคคลากร
