แนวคิดในการปรับปรุงข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน เพื่อยกระดับมาตรกฐานการพัฒนาบ้านจัดสรรให้มีสิ่งแวดล้อมที่ดีขึ้นของกรมที่ดิน แม้ว่าจะมีเจตนาที่ดี แต่ก็ยังมีประเด็นที่ต้องนำมาพิจารณากันอย่างรอบด้าน โดยเฉพาะผลกระทบที่จะลงมาถึงผู้บริโภค ประชาชนคนซื้อบ้าน
ซึ่งแน่นอนว่า การมีคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้น ย่อมมาพร้อมกับ ราคาบ้านที่แพงขึ้นไม่มากก็น้อย และอาจทำให้การเข้าถึงที่อยู่อาศัยในระดับพื้นฐานของประชาชนคนทั่วๆ ไป เป็นเรื่องที่ยากลำบากยิ่งขึ้น ถือเป็นการบ้านข้อใหญ่อีกหนึ่งข้อที่กรมที่ดินต้องพิจารณาถึงผลกระทบที่จะตามมา
อ่านรายละเอียด : กรมที่ดินรื้อข้อกำหนด แก้ปัญหาสิ่งแวดล้อมในโครงการบ้านจัดสรร
ลองมาฟังความเห็นจาก นายอิสระ บุญยัง นายกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และยังเป็นกรรมการผู้ทรงคุณวุฒิในคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง ของกรมที่ดิน ซึ่งมีทั้งมุมที่เห็นด้วย และมุมที่เห็นต่าง เกี่ยวกับการปรับปรุงข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินในครั้งนี้ ซึ่งกรมที่ดินตั้งธงเอาไว้ใน 7 หัวข้อใหญ่ด้วยกัน
นายอิสระ เริ่มต้นด้วยสภาพในปัจจุบัน ซึ่งข้อกำหนดการจัดสรรที่ดิน รวมถึงพ.ร.บ.การจัดสรรที่ดินที่บังคับใช้กันอยู่ก็มีข้อกำหนดในเรื่องของสิ่งแวดล้อมในโครงการหลายเรื่องอยู่แล้ว เช่น การกำหนดขนาดที่ดินของที่อยู่อาศัยในต่ละประเภททั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ การกำหนดพื้นที่โล่งว่างในโครงการรวมกันกว่า 30-40% เป็นต้น
ข้อกำหนดเหล่านี้ทำให้โครงการบ้านจัดสรรมีความหนาแน่นน้อย มีพื้นที่โปร่งโล่งอยู่มากพอสมควร ทำให้มลภาวะในโครงการนั้นมีน้อยกว่าโครงการประเภทอื่นอยู่แล้ว และมีมาตรฐานที่สูงกว่าที่อยู่อาศัยภายนอกโครงการบ้านจัดสรร ไม่ว่าจะเป็นอาคารชุด หรือบ้านเรือนที่ปลูกสร้างเองอยู่แล้ว
ยกตัวอย่างเช่น ขนาดถนนที่ถูกกำหนดให้มีความกว้าง 16 เมตร รองรับการอยู่อาศัยในโครงการบ้านจัดสรร 300 ครัวเรือน ซึ่งอาจจะมีขนาดใหญ่กว่าถนนสาธารณะที่อยู่นอกโครงการที่รองรับการอยู่อาศัยเป็นแสนครัวเรือน เป็นต้น
แนวคิดการปรับปรุงข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินเป็นเรื่องที่ดีที่คำนึงถึงสิ่งแวดล้อม แต่เรื่องที่ต้องคำนึงถึงด้วยเช่นกันคือ ต้นทุนที่จะเพิ่มสูงขึ้นกับการเข้าถึงที่อยู่อาศัยของประชาชน เพราะถ้าคุณภาพสูงขึ้น ราคาก็ต้องสูงขึ้น การเข้าถึงที่อยู่อาศัยของประชาชนก็จะยากยิ่งขึ้นด้วย สุดท้ายก็ต้องไปอยู่คอนโดมิเนียมขนาด 22 ตารางเมตรแทน
อย่างปัจจุบัน ทาวน์เฮ้าส์ราคา 1 ล้านบาท ผู้ประกอบการไม่สามารถพัฒนาได้ ส่วนหนึ่งเป็นเพราะข้อกำหนด กฎเกณฑ์ต่างๆ และราคาที่ดินที่สูงขึ้น จึงไม่มีการพัฒนาโครงการเข้าสู่ตลาดมาแล้ว 5 ปี ทำให้ผู้บริโภคต้องไปอยู่คอนโดขนาด 22 ตารางเมตรแทน หรือการพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยของสถาบันพัฒนาองค์กรชุมชน หรือ พอช. ถ้าเอาข้อกำหนดการจัดสรรที่ดินไปจับ จะไม่สามารถสร้างอะไรได้เลย
ข้อกำหนดในการจัดสรรที่ดิน ควรเป็นมาตรการฐานกลางๆ ที่ใช้สำหรับการคุุ้มครองผู้บริโภค ป้องกันการถูกเอารัดเอาเปรียบจากผู้ประกอบการ ส่วนมาตรฐานที่สูงกว่านั้นอยากให้ใช้เป็นทางเลือกหรือเป็นบริการสาธารณะแทนจะดีกว่า อย่างเช่นที่ผ่านในเรื่องของการรักษาความปลอดภัย การทำซุ้มประตูเข้าออก ไม่ได้มีในข้อกำหนด แต่เป็นบริการสาธารณะที่ทางโครงการจัดให้ ถามว่าวันนี้ ถ้าโครงการไหนไม่มีซุ้มทางเข้า-ออก ไม่มีรปภ. ผู้บริโภคจะซื้อหรือไม่
“ดังนั้นจึงต้องเอาหลักกันไว้ก่อนว่า กฎหมายและข้อกำหนดการจัดสรรที่ดินนั้นมีไว้เพื่ออะไร ซึ่งเข้าใจในเจตนารมณ์ของกรมที่ดินดีว่า ต้องการทำให้สภาพแวดล้อมในโครงการดีขึ้น แต่สุดท้ายผู้บริโภคซื้อไม่ได้ ต้องไปอยู่คอนโด 22 ตารางเมตรแทน ดังนั้นจึงอย่าทำความดีด้วยความประมาท”
สำหรับแนวคิดในการแก้ข้อกำหนดทั้งหมด 7 ข้อนั้น นายอิสระ มีความเห็นว่า
ข้อที่ 1 การลดปัญหาฝุ่น PM 2.5 ด้วยการเพิ่มการปลูกต้นไม้ยืนต้นจากไม่น้อยกว่าร้อยละ 25 เป็นไม่น้อยกว่าร้อยละ 35 ในพื้นที่สาธารณะ และในระหว่างก่อสร้างเพื่อป้องกันฝุ่นละอองฟุ้งกระจาย ต้องทำที่ล้างล้อรถบรรทุกขนดินหรือสิ่งก่อสร้างก่อนออกถนนใหญ่
การปลูกต้นไม้เพิ่มจากร้อยละ 25 เป็นร้อยละ 35 นั้นเห็นด้วย เป็นเรื่องที่ผู้ประกอบการทำได้อยู่แล้ว ซึ่งการปลูกต้นไม้ซึ่งเป็นแลนด์สเคปนั้นมีต้นทุนที่น้อยกว่าการทำฮาร์ดสเคป
ข้อที่ 2 การลดโลกร้อนก๊าซเรือนกระจก ด้วยการส่งเสริมให้ใช้หลอดไฟประหยัดพลังงานที่มีประสิทธิภาพ หรือระบบไฟฟ้าพลังงานแสงอาทิตย์ในระบบไฟสาธารณะของหมู่บ้าน
เรื่องของหลอดประหยัดพลังงาน ที่ผ่านมาผู้ประกอบการได้ใช้หลอด LED ซึ่งเป็นหลอดไฟประหยัดพลังในโครงการอยู่แล้ว ส่วนการใช้โซลาร์เซลนั้นจะต้องใช้ในจุดที่เหมาะสม เพราะหากต้องใช้แบตเตอรี่ ในการสำรองไฟซึ่งต้องเปลี่ยนในทุกๆ 2-3 ปี ราคาค่าเปลี่ยนแบตฯยังแพงกว่าค่าไฟที่จะต้องจ่าย ดังนั้นนอกจากจะ save energy จะต้อง save money ด้วย จึงควรใช้งานในจุดที่ไม่จำเป็นต้องสำรองไฟ เช่น การบำบัดน้ำเสียในช่วงกลางวัน หรือใช้ในจุดที่สายเมนเข้าไม่ถึง
ข้อที่ 3 การลดปัญหาจราจรในชุมชนหมู่บ้านจัดสรรด้วยการทำลูกระนาดชะลอความเร็ว สำหรับอาคารพาณิชย์ให้เพิ่มที่จอดรถจาก 1 คันต่อ 1 แปลง เป็น 2 คันต่อ 1 แปลง เพื่ออำนวยความสะดวกผู้มาติดต่อธุรกิจ
โดยปกติผู้ประกอบการจะทำลูกระนาดเพื่อชะลอความเร็วของรถยนต์ในโครงการอยู่แล้วจึงไม่มีปัญหาในเรื่องนี้ แต่การเพิ่มที่จอดรถสำหรับอาคารพาณิชย์จาก 1 คันต่อ 1 แปลง เป็น 2 คันต่อ 1 แปลงนั้น จะทำให้ต้นทุนเพิ่มขึ้นมาก สุดท้ายแล้วจะเกิดปัญหาการหลบเลี่ยงการจัดสรรที่ดินตามมา
“ปัจจุบันอาคารพาณิชย์จะมีหน้ากว้าง 4 เมตร จอดรถได้ 1 คัน (ที่จอดรถกว้าง 2.5 เมตร) อาคารพาณิชย์ 2 ห้องติดกันจะจอดรถได้ 3 คัน โดยจะกันไว้เป็นที่จอดรถส่วนกลาง 1 คัน แต่ถ้ากำหนดให้ 1 แปลงจอดได้ 2 คัน เท่ากับว่าจะต้องเพิ่มความกว้างของอาคารพาณิชย์เป็น 5 เมตร ซึ่งจะทำให้ต้นทุนสูงขึ้นอีกมาก ถือว่าเกินกว่ามาตรฐานที่ควรกำหนดจึงควรจะใช้เป็นทางเลือก เพราะถ้าอาคารไม่มีที่จอดรถหรือที่จอดไม่พอคนก็ไม่มาใช้บริการ”
ข้อที่ 4 การลดปัญหาขยะล้นเมือง ด้วยการเพิ่มพื้นที่พักขยะและจัดระบบการคัดแยกขยะให้มีเนื้อที่เพิ่มขึ้น
เรื่องของการคัดแยกขยะทั่วไปนั้นเห็นด้วยที่ในแต่ละโครงการควรจะต้องทำ แต่สำหรับการเพิ่มพื้นที่พักขยะเปียกจะกลายเป็นพื้นที่ที่สร้างมลภาวะและสะสมเชื้อโรคในโครงการ และไม่มีใครอยากอยู่ใกล้ นอกจากนี้ ไม่ควรจะไปก้าวก่ายงานของท้องถิ่น ซึ่งโดยปกติจะใช้วิธีนัดเวลาในการเก็บ แต่ละบ้านจะรับผิดชอบกันเอง จึงไม่มีการนำขยะเปียกมาพักไว้ในพื้นที่ส่วนกลาง
ข้อที่ 5 การลดปัญหาน้ำเน่าเสีย ด้วยการเพิ่มคุณภาพการบำบัดน้ำเสียครัวเรือนด้วยการเพิ่มคุณภาพบ่อดักไขมันและเพิ่มคุณภาพระบบบำบัดน้ำเสียกลาง
การเพิ่มคุณภาพการบำบัดน้ำเสียในครัวเรือนโดยการเพิ่มคุณภาพบ่อดักไขมัน เป็นสิ่งที่เห็นด้วย และหลายโครงการก็มีการทำบ่อดักไขมันในแต่ละครัวเรือนอยู่แล้ว แต่การจัดทำบ่อบำบัดกลางซึ่งปัจจุบัน หลายๆ จังหวัดยังไม่มีข้อกำหนด ถ้าให้มีการทำบ่อบำบัดกลาง เมื่อไม่ได้อยู่ในความดูของผู้ประกอบการแล้ว คนที่รับภาระต่อจะเป็นนิติบุคคลของหมู่บ้าน ซึ่งไม่สามารถรับรู้ได้ว่ามีการเปิดเครื่องบำบัดหรือไม่ ดังนั้นเรื่องของการบำบัดน้ำเสียควรจะเป็นเรื่องของชุมชน หรือของท้องถิ่นจะเหมาะสมกว่า
ข้อที่ 6 การป้องกันน้ำเสียและน้ำท่วมให้เพิ่มขนาดเส้นผ่านศูนย์กลางท่อระบายน้ำจากเดิมไม่น้อยกว่า 40 ซม. เป็นไม่น้อยกว่า 60 ซม. เพื่อให้มีการระบายน้ำและหน่วงน้ำป้องกันน้ำท่วมในชุมชนหมู่บ้าน
เห็นด้วยกับการเพิ่มขนาดท่อระบายน้ำในโครงการให้ใหญ่ขึ้น เพื่อให้สามารถระบายน้ำได้ดีขึ้น ซึ่งหลายจังหวัดก็ขอขยายขนาดท่อเป็นขั้นต่ำที่ 60 ซม.อยู่แล้ว แต่ทั้งนี้ก็ควรเป็นไปตามเห็นของวิศวกร เพราะบางโครงการถนนซอยมีบ้านเพียง 3 หลังจึงไม่จำเป็นต้องใช้ท่อที่ใหญ่ขึ้น
ข้อที่ 7 การเพิ่มความปลอดภัยในชีวิตทรัพย์สินของชุมชนหมู่บ้านจัดสรร ด้วยการติดตั้ง CCTV เพิ่มมากขึ้นในจุดที่เหมาะสม
เห็นด้วยกับการมี CCTV แต่ควรเป็นบริการสาธารณะ โดยไม่จำเป็นต้องออกเป็นข้อกำหนด เพราะ CCTV มีหลายรุ่น หลายระบบ หลายมาตรฐาน จะเกิดการตีความที่แตกต่างกันออกไปตามมา และทุกวันนี้ทุกโครงการก็มีการติดตั้ง CCTV อยู่แล้ว
ทั้งหมดคือความเห็นที่สะท้อนกลับไปยังกรมที่ดิน ซึ่งน่าจะเป็นหนึ่งในหลากหลายความเห็นที่กรมที่ดินต้องนำกลับไปพินิจ พิจารณา เพื่อหาจุดสมดุลระหว่างคุณภาพที่ดีขึ้นกับราคาที่จับต้องได้
