ห้าแยกลาดพร้าวเป็นอีกหนึ่งสมรภูมิคอนโดที่ร้อนระอุมานาน เพราะล้วนมีแต่บิ๊กเนมกับบิ๊กโปรเจ็กต์ที่ปักหลักกรำศึกอยู่ในทำเลนี้ด้วยกันหลายเจ้า อย่างล่าสุด 2 รายใหญ่ ค่ายเอพี ไทยแลนด์ และ แสนสิริ ต่างขยับตัวทำกิจกรรมการตลาดกันอย่างหนักหน่วง แม้จะอยู่ภายใต้สถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัสร้ายโควิด-19 ก็ตาม
ในตอนแรก มาดูกันก่อนว่า ห้าแยกลาดพร้าวมีดีแค่ไหน ถึงได้เป็นหนึ่งในทำเลยอดนิยมมาอย่างต่อเนื่อง ทั้งการซื้ออยู่อาศัยและการลงทุนคอนโดมิเนียมสำหรับวันนี้และในอนาคต เรามีข้อมูลจากทั้ง 2 บิ๊กอสังหาฯมาฝากกัน
ขยล ตันติชาติวัฒน์ ผู้อำนวยการ บริษัท บางกอกซิตี้สมาร์ท จำกัด หรือ บีซี บริษัทในเครือเอพี ไทยแลนด์ ได้วิเคราะห์ศักยภาพของทำเลห้าแยกลาดพร้าวเอาไว้ว่า ทำเลลาดพร้าวถือเป็นทำเลแห่งอนาคตอย่างแท้จริง ด้วย 5 ปัจจัยหลัก ประกอบด้วย
- การเป็นศูนย์กลางของการเดินทางและระบบขนส่งมวลชน นอกจากการเป็นจุดเชื่อมต่อของรถไฟฟ้าสายสีเขียว(บีทีเอส) และรถไฟใต้ดินสายน้ำเงิน(MRT) แล้ว ยังอยู่ไม่ไกลจากสถานีกลางบางซื่อ ศูนย์กลางสายรถไฟที่ใหญ่ที่สุดในอาเซียนที่กำลังจะสร้างเสร็จในปี 2564 ซึ่งถือเป็นเสมือนตัวผลักดันให้พื้นที่โดยรอบ เกิดการพัฒนาอย่างไม่หยุดยั้ง
- การเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจแห่งใหม่ ที่มีความพร้อมของพื้นที่อาคารสำนักงานเกรดเอและบีครอบคลุมกว่า 3 แสนตารางเมตร และเมื่อสถานีกลางบางซื่อสร้างเสร็จจะเกิดพื้นที่อาคารสำนักงานพิ่มอีกกว่า 1 แสนตารางเมตร และคาดว่าจะมีพนักงานทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติรวมกว่า 40,000 คน ทำให้มีผู้สนใจลงทุนในย่านนี้จำนวนมาก
- ศูนย์กลางของสิ่งอำนวยความสะดวกมากมาย โดยเฉพาะศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซ่าลาดพร้าวที่มีผู้ใช้บริการมากกว่า 150,000 คน/วัน
- มีพื้นที่สีเขียวที่เป็นสวนสาธารณะขนาดใหญ่ถึง 3 แห่งเป็นปอดของกรุงเทพฯ โดยเมื่อนับพื้นที่รวมกันถึง 700 ไร่ หรือ 1.12 ล้านตารางเมตร
- ที่สำคัญทำเลลาดพร้าวยังถูกยกให้เป็นทำเลแห่งโอกาสของตลาดคอนโดมิเนียมในแพ็คเกจราคาที่คุ้มค่า จับต้องและต่อยอดได้ทั้งลูกค้าเรียลดีมานด์และกลุ่มนักลงทุน
จากข้อมูลจากบิ๊กดาต้าของบีซีย้อนหลังไป 5 ปี พบการเปิดตัวของคอนโดติดถนนพหลโยธิน ตั้งแต่สถานีรถไฟฟ้าใต้ดินพหลโยธิน-สถานีรถไฟฟ้ารัชโยธิน มีทั้งสิ้น 11 โครงการ จำนวน 8,263 ยูนิต ราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 145,000 บาท/ตร.ม.และ มียอดขายรวมแล้วกว่า 74%
และหากเจาะข้อมูลดีมานด์ในแต่ละสถานีจะพบว่า สถานีที่ได้รับความนิยมสูงสุดคือ สถานีบีทีเอสห้าแยกลาดพร้าวที่มีอัตราการตอบรับที่ดีที่สุด โดยมียอดขายรวมกว่า 82% มียูนิตคงเหลือขายประมาณ 490 ยูนิตเท่านั้น เพราะเป็นทำเลที่ดีที่สุดเปรียบเสมือนศูนย์กลางของย่าน
ขณะที่คอนโดมิเนียมในกลุ่มสินค้ารีเซลก็พบการปรับตัวของราคาขึ้นมาปีละประมาณ 8% นอกจากนี้ ผู้ซื้อที่ต้องการลงทุนในการปล่อยเช่าและขายต่อให้ความสนใจในตลาดโซนนี้ไม่แพ้กัน เพราะผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าระยะยาว (Rental Yield) อยู่ที่ประมาณ 4-5% ต่อปี
มาดูข้อมูลทางฝั่งแสนสิริกันบ้าง สุวรรณี มหณรงค์ชัย รองกรรมการผู้จัดการสายงานพัฒนากลยุทธ์และบริหารสินทรัพย์ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด บริษัทในเครือแสนสิริ ให้ข้อมูลว่า
- ราคาที่ดินในบริเวณ BTS ห้าแยกลาดพร้าว มีการปรับตัวขึ้นถึง 10% ต่อปี โดยมีราคาขายอยู่ที่ 6.2 แสนบาท/ตารางวา คาดว่าราคาที่ดินจะขยับขึ้นไปอีกจากความคืบหน้าโครงการรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยายหมอชิต-สะพานใหม่-คูคต
- ขณะที่ราคาเฉลี่ยของคอนโดในย่านนี้อยู่ที่ 1.25 แสนบาทต่อตารางเมตร ลดลงประมาณ 5% ซึ่งเป็นการปรับตัวของผู้ประกอบการในหาจุดสมดุลของตลาดในช่วงที่ผ่านมา
- ในส่วนของภาพตลาดการขายคอนโดมิเนียม ในทำเลพหลโยธิน-ลาดพร้าว มียอดขายเฉลี่ยในปี 2562 อยู่ที่ 57% ซึ่งสูงกว่าค่าเฉลี่ยของภาพรวมพื้นที่กรุงเทพฯอยู่ที่ 42% โดยเซ็กเมนต์ที่ได้รับความสนใจจะเป็นกลุ่มคอนโดในระดับราคา 80,000 -130,000 บาทต่อตร.ม. หรือห้องชุดราคา 3-4 ล้านบาท ที่มียอดตอบรับสูงถึง 60%
- ด้านผลตอบแทนการลงทุน พบว่า มีผลตอบแทนการขายต่อ (Capital Gain) 4% และผลตอบแทนการปล่อยเช่า (Rental Yield) 5% ต่อปี จึงเป็นทำเลที่เหมาะกับทั้งเรียลดีมานด์และการลงทุนในระยะยาว
สรุปก็คือ ทำเลห้าแยกลาดพร้าว เป็นทำเลที่ถือว่ามีศักยภาพสูง เหมาะทั้งการอยู่อาศัยและลงทุน แม้ข้อมูลบางอย่างของทั้ง 2 บริษัทจะไม่ตรงกันซะทีเดียว ไม่ว่าจะเป็นในเรื่องของราคาเฉลี่ย อัตราการขาย และ Capital Gain แต่ก็ขึ้นอยู่กับฐานของมูล และพื้นที่ในการจัดเก็บของแต่ละค่าย แต่ภาพรวมๆ ก็คือ ห้าแยกลาดพร้าวเป็นทำเลที่ดีมีอนาคตสดใสรออยู่ แต่จะดีมากหรือดีน้อยก็ขึ้นอยู่กับสภาพตลาดในปัจจุบันและอนาคตด้วยเช่นกัน
อ่านต่อ 2 บิ๊ก แสนสิริ-เอพี เปิดศึกระลอกใหม่ ห้าแยกลาดพร้าว
