นายรณดล นุ่มนนท์ รองผู้ว่าการ ด้านเสถียรภาพสถาบันการเงิน ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เขียนบทความถึงต้นสายปลายเหตุของการนำหลักเกณฑ์การกำหนดอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (Loan to Value: LTV) ใหม่ มาใช้กำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัย และการปรับเกณฑ์ LTV ครั้งล่าสุด เพื่อช่วยผ่อนคลายให้กับผู้ซื้อบ้านหลังแรก เข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น มีรายละเอียดดังนี้
ธนาคารแห่งประเทศไทยได้ปรับเกณฑ์ LTV ใหม่เมื่อวันที่ 20 ม.ค. ที่ผ่านมา เพื่อช่วยให้ประชาชนผู้ต้องการซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัย สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น
บ้านแพงไป คนไทยเอื้อมไม่ถึง
กลุ่มผู้ซื้อบ้านในไทยแบ่งเป็น ผู้ที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง กับซื้อเพื่อการลงทุน เช่น ปล่อยเช่า หรือเพื่อเก็งกำไร ก่อนที่มาตรการ LTV (Loan to Value Ratio) จะออกใช้ในวันที่ 1 เมษายน 2562 ธปท. พบการแข่งขันกันปล่อยสินเชื่อบ้านระหว่างสถาบันการเงิน จนทำให้บางแห่งลดมาตรฐานการปล่อยสินเชื่อลง โดยให้สินเชื่อในวงเงินที่สูงเกินกว่ามูลค่าบ้าน หรือที่เรียกว่า “สินเชื่อเงินทอน” ขณะเดียวกันก็เห็นสัญญาณการเก็งกำไรหรือมีอุปสงค์เทียมจากผู้ซื้อบางกลุ่มที่กู้เงินไปซื้อบ้านหลังที่ 2 หลังที่ 3 และหลังที่ 4 พร้อมกัน ขณะที่หลังแรกก็ยังผ่อนไม่หมด
ความต้องการซื้อบ้านจำนวนมากเกินจริงนี้ ทำให้เกิดภาวะบ้านแพงโดยเฉพาะคอนโดฯ ที่ราคาพุ่งสูงขึ้นเรื่อยๆ จนทำให้หลายครอบครัวรู้สึกว่าการมีบ้านเป็นของตัวเองนั้นเป็นจุดหมายที่ไกลเกินเอื้อมเพราะราคาบ้านขยับหนีรายได้ไปเรื่อยๆ ถ้าปล่อยให้เป็นแบบนี้ แล้วเกิดเหตุการณ์ไม่คาดคิดกับระบบเศรษฐกิจ ฟองสบู่ที่สร้างไว้อาจแตก ราคาที่อยู่อาศัยจะร่วงลงมาอย่างรวดเร็ว ภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวหรือหดตัวทำให้รายได้ปรับลด ผ่อนต่อไม่ไหว ขายทิ้งไปก็ไม่ได้ราคา และสุดท้ายจะส่งผลกระทบต่อทุกคนในวงกว้าง
ตอบโจทย์ด้วย LTV
ธปท. ต้องการตอบโจทย์กลุ่มคนที่ต้องการมีบ้านสำหรับตนเองและครอบครัว ให้สามารถเข้าถึงแหล่งเงินทุนและได้เป็นเจ้าของบ้านในราคาที่เหมาะสม โดยเฉพาะผู้ที่ต้องการกู้ซื้อบ้านหลังแรก ซึ่งมีสัดส่วนสูงกว่า 80% ของผู้กู้ซื้อบ้านทั้งหมด จึงออกมาตรการ “อัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน” (Loan to Value: LTV) หรือเรียกง่าย ๆ ว่าเป็น “การกำหนดเงินดาวน์ขั้นต่ำ” ที่ให้สินเชื่อผู้ซื้อบ้านหลังแรกสามารถกู้ได้เต็มมูลค่าบ้าน แต่สัญญาหลังที่ 2-3 ผู้กู้ต้องวางเงินดาวน์ขั้นต่ำ 10-30% เพื่อให้มั่นใจได้ว่าผู้กู้มีความสามารถในการผ่อนชำระ และลดภาระหนี้สินของผู้กู้ในอนาคต
หลังจากมาตรการ LTV มีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 เมษายน 2562 ธปท. ได้ติดตามผลทั้งในแง่ของข้อมูลหลักฐานและรับฟังข้อเสนอแนะจากภาคส่วนที่เกี่ยวข้องอย่างต่อเนื่อง เพื่อให้มั่นใจว่ามาตรการที่ออกไปมีความเหมาะสมและเป็นไปตามวัตถุประสงค์ คือ ช่วยดูแลการเก็งกำไร ขณะเดียวกันก็ไม่ส่งผลกระทบต่อภาคประชาชนที่มีความต้องการซื้อบ้านที่อยู่อาศัยจริงโดยเฉพาะบ้านหลังแรก และพร้อมปรับมาตรการหากพบว่าไม่เป็นตามวัตถุประสงค์หรือส่งผลข้างเคียงที่มากเกินควร
ซึ่ง ธปท. ได้มีการผ่อนเกณฑ์การกู้ร่วมไปแล้วครั้งหนึ่งในเดือนสิงหาคม 2562 เพื่อช่วยบรรเทาผลกระทบของผู้กู้ร่วมที่ไม่ได้มีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัย ให้ได้รับสินเชื่อตามความเหมาะสม
ปรับเกณฑ์ใหม่เพื่อคนไทยที่อยากมีบ้าน
หลังจากมาตรการ LTV เดิมมีผลบังคับใช้มา 9 เดือน ธปท. พบว่าสัญญาณการเก็งกำไรและราคาบ้านปรับลดลง ทำให้ผู้ที่ต้องการมีบ้านสามารถซื้อได้ในราคาที่เหมาะสม ขณะที่สถาบันการเงินก็มีมาตรฐานในการให้สินเชื่อเพิ่มขึ้น แต่เพื่อส่งเสริมให้ประชาชนเป็นเจ้าของบ้านหลังแรกได้ง่ายขึ้น รวมทั้งยังอยู่บนพื้นฐานของมาตรการ LTV ในการดูแลการเก็งกำไรและส่งเสริมการออมของประชาชน ธปท. จึงปรับมาตรการ LTV ใหม่
โดยจะช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายที่จำเป็นในการเข้าอยู่อาศัย ด้วยการให้ผู้กู้ซื้อบ้านหลังแรกที่มีราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ซึ่งกู้ได้ 100% อยู่แล้ว สามารถกู้เพิ่มได้อีก 10% ของมูลค่าบ้าน เพื่อใช้ในการตกแต่ง ซ่อมแซม หรือต่อเติม เพราะที่ผ่านมามีการกู้ยืมสินเชื่อส่วนบุคคลที่มีดอกเบี้ยแพงมาใช้ในส่วนนี้ ทำให้คาดว่าค่าใช้จ่ายโดยเฉลี่ยจะปรับลดลงประมาณ 2,000 บาทต่อเดือน สำหรับการกู้บ้านหลังแรกที่มีราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป กำหนดให้วางดาวน์น้อยลงจาก 20% เป็น 10% ของราคาบ้าน
ผ่อนหลังแรกอย่างมีวินัย หลังต่อไปดาวน์น้อยลง
สำหรับผู้ที่ต้องการกู้ซื้อบ้านหลังที่ 2 ซึ่งมีประมาณ 10% ของผู้ขอสินเชื่อบ้านทั้งหมด ให้สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มที่มีความจำเป็น จากเดิมที่ต้องผ่อนชำระหลังแรกมาแล้ว 3 ปี จึงจะสามารถวางดาวน์ได้น้อยลงเหลือ 10% ของราคาบ้าน แต่เกณฑ์ใหม่ปรับเป็นผ่อนชำระบ้านหลังแรกมาแล้วเพียง 2 ปี ก็สามารถได้รับสิทธิดังกล่าว ทั้งนี้ การวางดาวน์สำหรับบ้านหลังที่ 2 ขึ้นไปยังเป็นสิ่งจำเป็น เนื่องจาก ธปท.อยากให้คนกลุ่มนี้มีเงินออมของตนเองส่วนหนึ่งมาลงทุนในบ้านหลังที่ 2 ขึ้นไป ไม่ใช่กู้ทั้งหมดเพื่อมาลงทุน และการเอาเงินออมมาวางดาวน์ 10-30% จะช่วยลดภาระหนี้ที่ต้องกู้ยืมจากสถาบันการเงินและลดความเสี่ยงจากภาระหนี้ที่ต้องแบกรับในการผ่อนชำระในอนาคตด้วย
นอกจากนี้ ธปท. ยังปรับลดน้ำหนักความเสี่ยงซึ่งจะช่วยลดต้นทุนของสถาบันการเงินในการปล่อยกู้ซื้อบ้านหลังแรกที่ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท และการกู้สร้างบ้านบนที่ดินตนเอง จึงทำให้ประชาชนในกลุ่มนี้มีโอกาสเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น
การปรับมาตรการ LTV ใหม่ครั้งนี้ มีผลทันทีตั้งแต่ 20 มกราคม 2563 ซึ่งจะเป็นโอกาสที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จะช่วยกันสนับสนุนให้คนไทยได้มีบ้าน รวมไปถึงสถาบันการเงินจะให้ความสำคัญกับการปล่อยสินเชื่อให้กับผู้ที่ต้องการซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริง ทั้งนี้ ธปท. จะยังคงติดตามและประเมินสถานการณ์จากมาตรการนี้อย่างต่อเนื่อง เพื่อสร้างเสถียรภาพให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ และที่สำคัญที่สุด คือ เพื่อให้คนไทยได้มีบ้านอยู่อาศัยในราคาที่เหมาะสม
