อัพเดตร่างผังเมืองกทม.ฉบับปิดประกาศ 90 วัน เตรียมให้ประชาชนตรวจสอบ แก้ไขผังรอบสุดท้าย 10 ส.ค.-9 พ.ย. 69 เผยกทม.ยกเลิกถนนในผังเมืองปัจจุบันรวม 85 สายกรมโยธาฯเตะเบรกมาตรการโอนสิทธิการพัฒนา-กันพื้นที่ต่อเนื่อง อีอีซี ออกจากผัง พร้อมทั้งปรับการใช้ประโยชน์ที่ดินเพิ่ม
สำนักการวางผังและพัฒนาเมือง กรุงเทพมหานคร ได้เตรียมนำร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร(ปรับปรุงครั้งที่ 4) ปิดประกาศ 90 วัน เพื่อให้ประชาชนผู้มีส่วนได้เสีย ได้ตรวจสอบแผนที่ แผนผัง ข้อกำหนด บัญชีท้ายข้อกำหนด และรายการประกอบแผนผังของร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) และสามารถยื่นคำร้องขอแก้ไข เปลี่ยนแปลง หรือยกเลิกข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินได้ตั้งแต่วันที่ 10 สิงหาคม 2569 ไปจนถึงวันที่ 9 พฤศจิกายน 2569
สำหรับช่องทางการตรวจสอบผังมีดังนี้ ศาลาว่าการกรุงเทพมหานคร สำนักการวางผังและพัฒนาเมือง กรุงเทพมหานคร สำนักการโยธา กรุงเทพมหานคร สำนักงานเขตทั้ง 50 เขต ศูนย์บริการสาธารณสุข โรงพยาบาลในสังกัดกรุงเทพมหานคร สวนสาธารณะในสังกัดกรุงเทพมหานคร สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร กรมโยธาธิการและผังเมือง และเผยแพร่ทางเว็บไซต์ของ สำนักการวางผังและพัฒนาเมือง กรุงเทพมหานคร (bmaplanning.bangkok.go.th และ plan4bangkok.com)
ทั้งนี้ ประชาชนผู้มีส่วนได้เสียสามารถยื่นคําร้องเป็นหนังสือได้ที่สํานักการวางผังและพัฒนาเมือง สํานักงานเขต 50 เขตของกรุงเทพมหานคร และกรมโยธาธิการและผังเมือง หรือยื่นคำร้องทางไปรษณีย์ จ่าหน้าซองถึง สำนักการวางผังและพัฒนาเมือง เลขที่ 45 ถนนมิตรไมตรี แขวงดินแดง เขตดินแดง กรุงเทพมหานคร 10400 และทางเว็บไซต์ สำนักการวางผังและพัฒนาเมือง https://bmaplanning.bangkok.go.th
กว่าจะมาเป็นร่างปิดประกาศ 90 วัน ต้องยอมรับว่า กรุงเทพมหานครได้เปิดรับฟังความเห็นจากประชาชนมากกว่าการยกร่างผังครั้งก่อนๆ เพราะก่อนหน้ามักจะโดนค่อนขอดอยู่บ่อยๆ ว่า ร่างผังเมืองกทม.ไม่ค่อยจะยึดโยงกับประชาชนในพื้นที่สักเท่าไหร่ คราวนี้นายชัชชาติ สิทธิพันธุ์ ผู้ว่าฯกทม.จึงให้เวลากับการถามความเห็นจากประชาชนมากเป็นพิเศษ และหลายๆ การเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นระหว่างทางส่วนหนึ่งก็มาความเห็นจากประชาชนในพื้นที่ ทำให้เกิดการแก้ไขผังที่สอดคล้องกับความต้องการของประชาชนมากขึ้น และเป็นการ Balance นโยบายต่างๆ กับสภาพข้อเท็จจริงของพื้นที่
ยกเลิกถนนในผังปัจจุบัน 85 สาย
ความเห็นต่างๆ นอกจากการขอปรับเปลี่ยนการใช้ประโยน์ที่ดินในแต่ละบริเวณแล้ว สิ่งที่ประชาชนอยากให้กรุงเทพมหานครเร่งรีบดำเนินการมากที่สุดอีกเรื่องคือ เรื่องของถนนที่เคยขีดเส้นกำกับไว้ในผังเมืองฉบับปัจจุบันทั้งการขยายถนนเดิม ปรับปรุง หรือ สร้างใหม่ จำนวน 136 สาย ระยะทาง 392.79 กม. แต่สามารถทำได้จริงน้อยมากๆ และสร้างความเดือดร้อนให้กับประชาชนในพื้นที่ เพราะไม่สามารถนำที่ดินที่ติดล็อคมาใช้ประโยชน์ได้
ในร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ฉบับปิดประกาศ 90 วัน ซึ่งเป็นร่างล่าสุด ณ เวลานี้ ได้ทำการยกเลิกถนนโครงการที่อยู่ในผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับที่ใช้อยู่ในปัจจุบัน (พ.ศ. 2556) รวม 85 สาย แต่ยังมีการคงถนนเดิมไว้ มีการปรับแนวเส้นทาง ปรับขนาดเส้นทาง หรือยกเลิกบางส่วนของถนน รวมถึงมีการเพิ่มถนนโครงการใหม่ เบ็ดเสร็จถนนโครงการในร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) จะมีจำนวนรวมทั้งสิ้น 96 สาย ระยะทาง 459.06 กม. จำนวนเส้นทางลดลง แต่ระยะทางเพิ่มขึ้น
สำหรับถนนที่ยกเลิกโดยส่วนใหญ่จะอยู่ในเขตเมืองชั้นในที่ประชาชนร้องเรียนมาจำนวนมากๆ เช่น เขตพญาไท ได้ยกเลิกถนนโครงการถนนพระราม 6 ซอย 30 – ซอยอารีย์ 1- ซอยพหลโยธิน 5 ซอยศุภราช1-ถนนวิภาวิดี เขตดินแดง ยกเลิกถนนโครงการซอยวิภาวดีรังสิต 16/8-ซอยอินทรามระ 37 เขตจตุจักร ยกเลิกถนนโครงการซอยวิภาวดีรังสิต 60 แยก8-1-2 ถนนโครงการถนนประชาชื่น-ถนนลาดพร้าว ถนนโครงการสถานีกรุงเทพอภิวัฒน์-ถนนพหลโยธิน เขตวัฒนา ยกเลิกถนนโครงการ ซอยสุขุมวิท 31(สวัสดี)-ซอยมีสุข) ถนนโครงการซอยปรีดี พนมยงค์ 31 ถนนโครงการซอยปรีดี พนมยงค์ 26-ซอยพัฒนาการ 20 ถนนโครงการซอยพร้อมศรี 1-ซอยอัครภัทร เป็นต้น
เตะเบรกมาตรการโอนสิทธิการพัฒนา
อีกส่วนหนึ่งที่มีผลต่อการเปลี่ยนแปลงร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ฉบับปิดประกาศ 90 วัน คือ ความห็นของกรมโยธาธิการและผังเมืองที่ได้ให้ความเห็นในการแก้ไขผังรวม 13 ประเด็น และยังมีข้อเสนอแนะเพิ่มเติมอีก 38 ประเด็น ซึ่งเป็นประเด็นปลีกย่อยให้กรุงเทพมหานครพิจารณาจะแก้หรือไม่แก้ก็ได้ ใน 13 มีทั้งเรื่องแผนที่แสดงดเขตของผังเมือง แผนผัง แผนผังแสดงโครงการการคมนาคมและขนส่ง และปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดิน แต่มี 2 เรื่องสำคัญคือ การขอให้ยกเลิกมาตรการการโอนสิทธิการพัฒนา (Transfer of Development Rights: TDR) ออกไปก่อน แม้ประชาชนจะเห็นด้วยแต่กรมโยธาฯเห็นว่า มาตรการดังกล่าวยังไม่มีความชัดเจนในทางกฎหมายและในทางปฏิบัติ ซึ่งพระราชบัญญัติการผังเมือง พ.ศ. 2562 ยังไม่มีบทบัญญัติชัดเจนจึงต้องตีความว่าการกำหนดมาตรการดังกล่าวเกินกว่าที่กฎหมายแม่บทให้อำนาจไว้หรือไม่
ขณะที่ สิทธิการพัฒนา (Development Rights)ยังไม่ได้กำหนดนิยามหรือรับรองไว้ในกฎหมายอย่างชัดเจน ทำให้ไม่สามารถนำสิทธิดังกล่าว ไปซื้อ ขาย โอน หรือจดทะเบียนได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย รวมถึงในส่วนของการทำสัญญาและการคุ้มครองคู่สัญญา เนื่องจาก สิทธิดังกล่าวยังไม่มีสถานะทางกฎหมายที่ชัดเจน จึงทำให้สัญญาอาจกลายเป็นโมฆะหรือบังคับใช้ไม่ได้จริง นอกจากนี้ ในปัจจุบันประเทศไทยยังไม่มีระบบทะเบียนกลางสำหรับบันทึกสิทธิการพัฒนา แม้ว่าจะกำหนดให้กรุงเทพมหานครเป็นผู้ออกเอกสารรับรองการโอนอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมและเก็บรักษาสำเนาเอกสารดังกล่าวไว้ แต่ยังขาดระบบการจดทะเบียนการโอนสิทธิและยังไม่มีหน่วยงานที่รับผิดชอบโดยตรงทำให้ไม่สามารถตรวจสอบความถูกต้องในการโอนได้ อาจทำให้เกิดปัญหา เช่น การขายสิทธิซ้ำซ้อน เป็นต้น เรื่องนี้จึงต้องขอความเห็นจากกฤษฎีกาก่อน
กันพื้นที่ต่อเนื่อง EEC ออกจากผังกทม.
ส่วนอีกเรื่องคือ พื้นที่ที่ประกาศตามพ.ร.บ.เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก พ.ศ. 2561 หรือ อีอีซี ส่วนหนึ่งอยู่ในพื้นที่ของกรุงเทพมหานคร ได้แก่ พื้นที่ที่เกี่ยวข้องกับโครงการรถไฟฟ้าความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน พื้นที่ดังกล่าวกรุงเทพมหานครไม่มีอำนาจในการวางผัง แต่เป็นหน้าที่ของกรมโยธาธิการและผังเมืองที่จะดำเนินการวางผังเองจึงต้องเว้นไว้เป็นเป็นที่ดินประเภทเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษเพื่อกิจการพิเศษ (สีขาว ขก.-1) ได้แก่ พื้นที่บริเวณสถานีมักกะสันประมาณ 500 ไร่ พื้นที่รอบๆ สถานีกรุงเทพฯอภิวัฒน์ 2,000 กว่าไร่ และพื้นที่ตามแนวทางรถไฟความเร็วสูงซึ่งมีเขตทางกว้างประมาณ 80 เมตร ซึ่งกรมโยธาฯจะดำเนินการวางผังต่อไป อ่านรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่…กรมโยธาฯขอแก้ผังกทม. อัพโซนรองรับอีอีซี-ยกเลิก “โอนสิทธิการพัฒนา”
ปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินเพิ่ม
สำหรับการปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินหลังจากได้รับฟังความเห็น และข้อร้องเรียนจากประชาชน รวมทั้งความเห็นจากกรมโยธาธิการและผังเมือง ตัวร่างก็ได้มีการปรับแก้การใช้ประโยน์ที่ดินบางส่วน เช่น คณะที่ปรึกษาผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครได้ปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดิน ตามแนวโน้มและศักยภาพ จำนวน 12 บริเวณ ได้แก่
-บริเวณถนนนิมิตใหม่ เปลี่ยนจากที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม ก.3 เป็นที่ดินประเภทอยู่อาศัยหนาแน่นน้อย ย.2
-บริเวณถนนร่มเกล้า เปลี่ยนจากที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม ก.1 เป็นที่ดินประเภทอยู่อาศัยหนาแน่นน้อย ย.2
-บริวณซอยฉลองกรุง 1 เปลี่ยนจากที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม ก.1 เป็นที่ดินประเภทอยู่อาศัยหนาแน่นน้อย ย.3
-บริเวณถนนทวีวัฒนา-ถนนบรมราชชนนี เปลี่ยนจากที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม ก.2 เป็นที่ดินประเภทอยู่อาศัยหนาแน่นน้อย ย.3
-บริเวณโรงพยาบาลผู้สูงอายุบางขุนเทียน ที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม ก.2 และที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม ก.3 เป็นที่ดินประเภทอยู่อาศัยหนาแน่นน้อย ย.3
-บริเวณถนนทวีวัฒนา-ถนนพุทธมณฑลสาย 3 เปลี่ยนจากที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม ก.2 เป็นที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม ก.3
-บริเวณย่านวัชรพล เปลี่ยนจากที่ดินประเภทอยู่อาศัยหนาแน่นน้อย ย.2 เป็นที่ดินประเภทอยู่อาศัยหนาแน่นน้อย ย.3
-บริเวณถนนเพชรเกษม-ถนนพุทธมณฑลสาย 2-ถนนกาญจนาภิเษก เปลี่ยนจากที่ดินประเภทอยู่อาศัยหนาแน่นน้อย ย.4 เป็นที่ดินประเภทอยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง ย.7
-บริเวณสวนหลวง ร.9 เปลี่ยนจากที่ดินประเภทอยู่อาศัยหนาแน่นน้อย ย.5 เป็นที่ดินประเภทอยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง ย.6
-บริเวณถนนเทียมร่วมมิตร เปลี่ยนจากที่ดินประเภทอยู่อาศัยหนาแน่นมาก ย.14 เป็นที่ดินประเภทพาณิชยกรรม พ.7
-บริเวณย่านหลักสี่(บริเวณนอร์ธปาร์ค) เปลี่ยนจากที่ดินประเภทพาณิชยกรรม พ.5 เป็นที่ดินประเภทอยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง ย.7 (กรมโยธาธิการและผังเมือง มีความเห็นให้เป็น พ.5 ตามเดิม)
-บริเวณถนนอโศกมนตรี-ถนนรัชดาภิเษก เปลี่ยนจากที่ดินประเภทพาณิชยกรรม พ.7 เป็นที่ดินประเภทอยู่อาศัยหนาแน่นมาก ย.15
ขณะที่กรมโยธาธิการและผังเมือง ก็ได้มีความเห็นให้ปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินด้วยเช่นกัน เช่น ปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินในบริเวณที่่ต่อเนื่องจากสถานีที่ติดกับที่ดินประเภทเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษเพื่อกิจการพิเศษ (ขก.-1) เนื่องจากบริเวณดังกล่าวมีศักยภาพจากการเป็นพื้นที่ที่ติดกับสถานีหลักในโครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน ในเขตกรุงเทพมหานครและเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก มีพื้นที่ว่างขนาดใหญ่สามารถพัฒนาได้ และไม่อยู่ภายใต้เขตปลอดภัยในการเดินอากาศ ได้แก่ พื้นที่บริเวณพหลโยธิน(สถานีกรุงเทพอภิวัฒน์ และมักกะสัน โดยกรมโยธาฯให้ปรับพื้นที่บริเวณ พ.5-11 เป็นที่ดินประเภทพาณิชยกรรม พ.8 พื้นที่บริเวณ พ.7-1 (บางส่วน) เป็นที่ดินประเภทพาณิชยกรรม พ.8 พื้นที่บริเวณ พ.7-2 เป็นที่ดินประเภทพาณิชยกรรม พ.8 พื้นที่บริเวณ พ.7-4 (บางส่วน) เป็นที่ดินประเภทพาณิชยกรรม พ.8 และพื้นที่บริเวณ พ.7-5 (บางส่วน) เป็นที่ดินประเภทพาณิชยกรรม พ.8
รวมถึงที่ดินบริเวณย่านหลักสี่(บริเวณนอร์ธปาร์ค) ที่เปลี่ยนจากที่ดินประเภทอยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง ย.7 กลับไปเป็นที่ดินประเภทพาณิชยกรรม พ.5 เนื่องจากเป็นบริเวณที่มีศักยภาพในการพัฒนาพื้นที่สามารถเข้าถึงได้จากถนนวิภาวดีรังสิต และถนนกำแพงเพชร 6 ซึ่งต่อเนื่องกับโครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อมสามสนามบิน นอกจากนี้ การกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินบริเวณพ.5-4 ไม่ควรกำหนดตามรูปโฉนดที่ดิน แต่ควรคำนึงถึงระยะการเข้าถึงพื้นที่จากถนนสาธารณะ ของประชาชนโดยทั่วไป เพื่อให้เกิดการใช้ประโยชน์ ได้อย่างทั่วถึงไม่เหลื่อมล้ำ และพื้นที่บริเวณบางขุนเทียนชายทะเล ให้ปรับแก้แผนผังกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินจากประเภทชนบทและเกษตรกรรม บริเวณ ก.2-54 เป็นที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม (ก.1) เนื่องจากเป็นพื้นที่ต่อเนื่องกับป่าชายเลน ลักษณะทางกายภาพมีความเสี่ยงจากการกัดเซาะชายฝั่ง ซึ่งอาจไม่เหมาะสมสำหรับเป็นชุมชนและการให้บริการทางสังคม จึงเห็นควรกำหนดให้เป็นที่ดินประเภทชนบท และเกษตรกรรม (ก.1) ซึ่งมีวัตถุประสงค์เพื่อเกษตรกรรม การสงวนรักษาสภาพทางธรรมชาติ และการส่งเสริมเศรษฐกิจทางการเกษตร เป็นต้น
เปิด 24 พื้นที่ Up-Down Zone
สำหรับร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4 ) ฉบับปิดประกาศ 90 วัน ได้มีการปรับปรุงการใช้ประโยน์ที่ดินจากผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับที่ใช้อยู่ในปัจจุบันรวมทั้งสิ้น 24 บริเวณด้วยกัน ได้แก่ 1.บริเวณเขตดอนเมือง 2.บริเวณวงเวียนหลักสี่ 3.บริเวณคู้บอนและถนนนิมิตใหม่ 4.บริเวณเขตหลักสี่และเขตจตุจักร 5.บริเวณเขตลาดพร้าวและเขตบางเขน 6.บริเวณเขตมีนบุรี 7.บริเวณกรุงรัตนโกสินทร์และพื้นที่ต่อเนื่อง 8.บริเวณเขตบางรักและเขตคลองสาน 9.บริเวณถนนรัชดาภิเษกและถนนอโศกมนตรี 10.บริเวณเขตคลองเตย 11.บริเวณเขตสวนหลวง 12.บริเวณเขตบางนา 13.บริเวณเขตสะพานสูงและเขตประเวศ 14.บริเวณศรีนครินทร์–ร่มเกล้า 15.บริเวณแนวพื้นที่ฟลัดเวย์ 16.บริเวณเขตหนองจอก 17.บริเวณเขตลาดกระบัง 18.บริเวณเพชรเกษม–ราชพฤกษ์ 19.บริเวณเขตตลิ่งชัน 20.บริเวณหลักสอง 21.บริเวณขตทุ่งครุและเขตบางขุนเทียน 22.บริเวณเขตทวีวัฒนา 23.บริเวณเขตบางบอน 24.บริเวณถนนบางขุนเทียนชายทะเล อ่านรายละเอียดได้ที่ เจาะ 24 โซนร่างผังเมืองกทม.ปรับการใช้ประโยชน์ที่ดิน เปิดพื้นที่พัฒนาบ้าน-คอนโด
ขั้นตอนปิดประกาศ 90 วัน ถือเป็นขั้นตอนที่ 10 จาก 18 ขั้นตอนในการยกร่างและประกาศใช้ผังเมืองรวม กรุงเทพมหานคร หลังจากวันที่ 9 พฤศจิกายนซึ่งเป็นวันสุดท้ายของกระบวนการปิดประกาศ 90 วัน จะเข้าสู่กระบวนการพิจารณาคำร้องของ คณะที่ปรึกษาผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร คณะกรรมการผังเมืองจังหวัด และกรมโยธาธิการ ก่อนที่จะแก้ไขปรับปรุงร่างเป็นครั้งสุดท้ายส่งให้สภากรุงเทพมหานคร เพื่อออกเป็นข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร ถ้าไม่มีอะไรผิดไปจากนี้ก็น่าจะจบได้ภายในปี 2570 ปิดฉาก 10 ปีที่ยาวนานในการจัดทำผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4)
