ตลาดอสังหาฯโค้งสุดท้าย ใครดีใครอยู่ 3 นายกฯ สมาคมชี้ไตรมาส 4 มีแนวโน้มกลับสู่การฟื้นตัวหลังเริ่มเห็นสัญญาณบวกในไตรมาส 3 ขณะที่โครงการใหม่-เก่าตบเท้าเร่งทำตลาดปั๊มยอดขาย เชื่องานมหกรรมบ้านและคอนโดปลายเดือนตุลาฯนี้ไฟลุกแน่นอน
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วง 3 เดือนสุดท้ายของปี 2568 อาจจะเป็นจังหวะเวลาที่ดีที่สุดของปีในการซื้อขายบ้าน หลังจากในครึ่งปีแรกถือเป็น 6 เดือนที่น่าผิดหวัง จนเข้าสู่ 3 เดือนแรกของครึ่งปีหลังจึงเริ่มเห็นสัญญาณของการฟื้นตัวและต่อเนื่องมาถึงไตรมาสสุดท้าย
จับตาโครงการใหม่ ราคาย้อนยุค และ Silent Price War
“ภาคอสังหาริมทรัพย์เริ่มเห็นสัญญาณบวกจากหลายปัจจัยที่ทำให้ตลาดในช่วงไตรมาสสุดท้ายจะกลับมาคึกคักอย่างแน่นอน โดยที่ยอดขาย ยอดโอน เริ่มฟื้นตัวตั้งแต่ไตรมาส 3 ถ้าดูจากยอดขายของ 10 บริษัทขนาดใหญ่โตขึ้นถึง 100% เมื่อเทียบกับไตรมาส 2 และจะต่อเนื่องถึงไตรมาส 4 แน่นอน ขณะที่โครงการใหม่เปิดตัวเพิ่มขึ้นอย่างผิดหูผิดตา” นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทยกล่าว
ที่น่าสนใจคือ การเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วง 1-2 เดือนที่ผ่านมา นายประเสริฐ ให้ข้อสังเกตุว่า เป็นการเปิดตัวโครงการใหม่ในราคาย้อนยุคกลับไปเมื่อ 10 ปีที่แล้ว หรือมีราคาขายที่ต่ำกว่าราคาตลาดในปัจจุบัน เนื่องจากคนมีกำลังซื้อที่จำกัด ไม่มีรายได้เพิ่ม ขณะที่คนที่มีเงินออมก็ยังซื้ออยู่แต่เป็นการซื้อที่ต้องคุ้มค่ากับการลงทุน
พร้อมกับยกตัวอย่างจากข้อมูลที่รวบรวมมา เช่น ทำเลพร้อมพงษ์-ทองหล่อ ราคาตลาดปัจจุบันอยู่ที่ 2.25 แสนบาท/ตร.ม. ราคาโครงการใหม่ 1.2 แสนบาท/ตร.ม. ทำเลพระราม 4 ราคาตลาดปัจจุบัน 2.1 แสนบาท/ตร.ม. ราคาโครงการใหม่ 1.2 แสนบาท/ตร.ม. ทำเลอุดมสุข ราคาตลาดปัจจุบัน 1.32 แสนบาท/ตร.ม. ราคาโครงการใหม่ 1.1 แสนบาท/ตร.ม. ทำเลกรุงธนบุรี-โพธินิมิต ราคาตลาดปัจจุบัน 1.4 แสนบาท/ตร.ม. ราคาโครงการใหม่ 7.7 หมื่นบาท/ตร.ม. เป็นต้น
ขณะที่โครงการเปิดใหม่มีราคาที่ลดลง โครงการเก่าที่เปิดขายอยู่ก่อนแล้ว รวมถึงโครงการที่สร้างเสร็จแล้ว (Ready to Move) ก็มีการลดราคาขายเช่นกัน แม้ว่าจะไม่ได้มีการปักป้ายลดราคากันตรงๆ แต่เป็นการลดราคาแบบ Silent Price War ลดราคากันแบบเงียบๆ เพราะต้องการ Liquidity ซึ่งเป็นเรื่องสำคัญที่สุดในเวลานี้ ผู้ประกอบการทุกรายใช้ Silent Price War ทำให้ยอดขายในไตรมาส 3 ดีขึ้นกว่าไตรมาส 2
นอกจากนี้ ยังมีปัจจัยหนุนจากมาตรการของภาครัฐที่ช่วยให้ตลาดเริ่มฟื้นตัว ทั้งเรื่องของการลดค่าโอน การผ่อนคลายหลักเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย (LTV) ที่เริ่มตั้งแต่เดือนพฤษภาคม ช่วยในเรื่องของการโอนอย่างมีนัยยะสำคัญ จากการเข้าถึงแหล่งสินเชื่อได้ง่ายขึ้น และสามารถกู้ได้ 100% ในทุกระดับราคา และการปรับดอกเบี้ยนโยบายลง ทำให้ธนาคารกลับมาแข่งปล่อยสินเชื่อมากขึ้น โดยเฉพาะกับผู้กู้ที่มี Profile ที่ดี มีการเสนอดอกเบี้ยที่ต่ำสุดในรอบ 10 ปี
“ทั้งหมดคือ เหตุผลของสัญญาณการฟื้นตัวในไตรมาส 3 ที่จะต่อเนื่องถึงไตรมาส 4 ซึ่งถือเป็นจังหวะที่ดีในการขับเคลื่อนตลาดอย่างต่อเนื่องในงานมหกรรมบ้านและคอนโดครั้งที่ 48 ที่จะจัดขึ้นในช่วงปลายเดือนตุลาคมนี้ เชื่อว่าจะมีการนำโครงการใหม่มาเปิดตัวในงาน รวมถึงโครงการ Ready to Move พร้อมด้วยโปรโมชั่นและดีลที่น่าสนใจ เพื่อกระตุ้นตลาดในช่วงโค้งสุดท้าย และช่วย Build Momentum ในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจต่อไปในปีหน้า” นายประเสริฐกล่าว
เช่นเดียวกับนายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ที่มองว่า ตลาดที่อยู่อาศัยเริ่มปรับเข้าสู่สมดุลใหม่ เมื่อซัพพลายใหม่เข้าตลาดน้อยลง และสต๊อกเก่าเริ่มระบายออกไปได้มากขึ้น และมีโอกาสที่ครึ่งปีหลังจะเป็น Second Half Year Hero ของปี 2568 จากแร่งกระตุ้นของมาตรการรัฐ
“ในปี 2567 ทุกคนก็เหนื่อยกันมาก ยอดโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ 347,000 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 900,000 ล้านบาท ส่วนในครึ่งแรกของปี 2568 จำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ลดลงไป 13% ขณะที่มูลค่าลดลง 10% สถานการณ์โดยรวมไม่ดีเพราะตัวเลขติดลบ 2 หลักทั้งมูลค่าและจำนวนหน่วย อัตราการดูซับก็ลดลงจาก 2.1% ต่อเดือนในปี 2567 เหลือ 1.4% ในครึ่งแรกของปี 2568
มาตรการรัฐช่วยปลุกตลาด Second Half Year Hero
อย่างไรก็ตาม หลังจากรัฐบาล ประกาศมาตรการลดค่าธรรเมียมการโอน และค่าธรรมเนียมการจดจำนอง เหลืออย่างละ 0.01% ในเดือนเมษายน และการผ่อนคลายมาตรการ LTV ในเดือนพฤษภาคม ได้ค่อยๆ ส่งผลในเชิงบวกในไตรมาส 3 ตลาดเริ่มปรับสมดุลจากการชะลอลงทุนโครงการใหม่ และสต๊อกเก่าเริ่มระบายออกไปได้
จากมาตรการทั้ง 2 เด้ง ทำให้ในครึ่งปีแรกถึงแม้ว่าจะติดลบไปกว่า 10% แต่ในครึ่งปีหลังจะเป็น Second Half Year Hero เพราะนอกจากมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์แล้วยังมี การปล่อยสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ 2.71% ของธนาคารอาคารสงเคราะห์ที่ตั้งเป้าจะปล่อยในปีนี้ให้ได้ 2.4 แสนล้านบาท มาช่วยเร่งให้ตลาดฟื้นขึ้นมาได้ในครึ่งปีหลังกลับมาเป็นบวก 10% ได้เช่นเดียวกัน” นายสุนทรกล่าว
อย่างไรก็ตาม การปฏิเสธสินของธนาคารยังเป็นปัญหาสำคัญโดยในไตรมาส 1 Reject Rate อยู่ที่ 45% ไตรมาส 2 เกือบๆ 40% ส่วนไตรมาส 3 ยังไม่มีอย่างเป็นทางการ แต่บ้านราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท Reject Rate สูงถึง 65-70% จึงเป็นที่มาของการที่ 3 สมาคม พยายามแก้ปัญหาให้ธนาคารผ่อนคลาย และให้สินเชื่อได้มากขึ้น
นายสุนทร สรุปในตอนท้ายว่า ตลาดเริ่มปรับตัวเข้าสู่ดุลยภาพ เพราะซัพพลายใหม่ลดน้อยลง โดยซัพพลายรวมครึ่งแรกของปี 2568 ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑลมีประมาณ 2.5 แสนหน่วย มูลค่ารวม 1.6 ล้านล้านบาท แต่ถ้าหากว่ารวมต่างจังหวัดด้วยจะอยู่ที่ประมาณสัก 4 แสนหน่วยต้นๆ มูลค่า 2.2 ล้านล้านบาท ซึ่งทาง 3 สมาคมคาดหวังว่า อัตราการดูดซับในครึ่งปีหลังจะดีขึ้นเกิน 2% หลังจากอยู่ในจุดต่ำสุดในรอบ 5 ปีไปเมื่อครึ่งปีแรก ขณะที่อัตราการเข้าไซต์โครงการ การจองก็เริ่มดีขึ้นเช่นกัน
แนะทางออกอสังหาฯรายกลาง-เล็กเอาตัวรอดจากวิกฤติ
ผู้ประกอบการจะปรับตัวท่ามกลางสถานการณ์นี้อย่างไร สำหรับรายเล็ก รายกลาง อย่างแรกเลยต้องพยายามลดภาระหนี้ลง ถือเป็นเรื่องใหญ่สุดก็คือพยายามเคลียร์ภาระหนี้ต่างๆ ให้ลดลงมากที่สุด เพื่อลดภาระดอกเบี้ยที่แต่ละคนมีแตกต่างกัน 5-8% เพื่อทําตัวให้เบา เปลี่ยนสต๊อกที่ตอนนี้อาจจะยังไปไม่ได้ให้เป็น Recurring Income เป็นการเช่าในลักษณะ Medium-term Lease 6 เดือนถึง 1 ปี ซึ่งเป็นตลาดที่กำลังเติบโตจาก Expat ที่เข้ามาทดลองทำงานในไทย
ส่วนการปรับตัวในระยะยาวคงต้องมองในเรื่องของ Sustainable Development ทำอย่างไรให้ประเทศไทย เป็น Thailand Sustainable Home สำหรับคนไทยและคนต่างชาติ พยายามทำให้การเช่าระยะยาวเป้นไปตามกรอบของกฎหมายทรัพย์อิงสิทธิ และพยายามพัฒนาโปรดักส์ให้สอดคล้องกับ Sustainable และเป็น Green Economy ด้วยการนำเทคโนโลยี่ใหม่ๆ เข้ามาใช้ รวมถึงการนำ เทคโนโลยี Smart Living มาปรับใช้ให้ตอบโจทยืพฤติกรรมของลูกค้าในปัจจุบัน เช่น เรื่องสุขภาพ การลดการใช้พลังงานเป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อม และความปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สิน เป็นต้น
ทางด้านนายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ ประเมินสถานการณ์ในช่วงโค้งสุดท้ายของปี 2568 ว่า อัตราดอกเบี้ยน่าจะทรงตัว หลังจากที่ คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) มีมติคงดอกเบี้ยจากการประชุมครั้งล่าสุด ไม่ได้ลดดอกเบี้ยลงตามที่ทุกคนหวังเอาไว้ ขณะที่นโยบายคนละครึ่งที่รัฐบาลกำลังจะนำออกมาใช้อาจจะไม่ได้มีผลกับภาคอสังหาฯ โดยตรงภาพรวมน่าจะทำให้เกิดความรู้สึกที่คล่องขึ้น แต่อสังหาริมทรัพย์ผู้ซื้อต้องมั่นใจจริงๆ ที่จะซื้อบ้าน ขณะที่การกู้ยังยากเหมือนเดิม ตลาดโดยรวมมีการฟื้นจริง แต่ก็ไม่ได้ฟื้นตัวทุกพื้นที่
ชี้ตลาดเริ่มฟื้นตัว เตือนอย่าด่วนเติมซัพพลายใหม่
“ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในวันนี้มันต้องอยู่ให้ได้ หลายคนก็ Liquidate ทรัพย์สินเพื่อไปชำระหุ้นกู้ จนกลับมาอยู่ในสถานการณ์ที่ดีขึ้น สามารถออกหุ้นกู้ใหม่และขายได้ ส่วนในปีหน้ามองว่ามีแนวโน้มที่ดี ผู้ประกอบการที่ร่วมออกงานมหกรรมบ้านและคอนโดครั้งนี้มีความมั่นใจว่าจะขายได้ดีขึ้น ส่วนตอนสร้างและโอนก็ต้องไปดูกันในปีหน้าละปีถัดไปว่าจะยังคงดีอย่างต่อเนื่องหรือเปล่า
แต่ก็ยังเป็นห่วงว่า เมื่อมีสัญญาณที่เริ่มจะดีแล้วปีหน้าเปิดโครงการใหม่กันออกมามากก็จะก่อปัญหาตามมาอีก เพราะเรายังไม่ทราบว่า ปัจจัยต่างๆ ที่จะเข้ามากระทบต่อภาคอสังหาฯไม่ว่าจะเป็น ภาษีทรัปม์ สงครามการค้า ปัญหาทางภูมิรัฐศาสตร์จะเป็นอย่างไร แต่ในปัจจุบัน Mood โดยรวมของภาคอสังหาฯค่อยๆ ดีขึ้น” นายพรนริศ กล่าว
นอกจากในภาคที่อยู่อาศัยแล้ว นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทยยังได้อัพเดตอสังหาฯในเซ็กเมนต์อื่นๆ โดยระบุว่า ที่ภูเก็ตยังมีชาวต่างชาติให้ความสนใจซื้อวิลล่า แต่อาจจะตัดสินใจยากขึ้น วิลล่าราคาต่ำกว่า 100 ล้านบาท ยังไปได้ แต่ราคา 200-300 ล้านบาท ตอนนี้อาจจะเหนื่อยหน่อย แต่คนต่างชาติที่รวยมากๆ ก็ยังสนใจซื้อวิลล่าที่ภูเก็ต สำหรับวิลล่าที่เป็น Branded Residence ถ้าเป็นแบรนด์ดังระดับโลกยังขายได้ ส่วนตลาดอื่นๆ ถ้าเป็นออฟฟิศ ไม่เรียกว่าแย่แต่เรียกว่าสาหัส เพราะออฟฟิศใหม่ออกมามาก ออฟฟิศที่ค่าเช่าหลัก 1,000 กว่าบาท ตอนนี้คุยกันได้ที่ 800 บาท ส่วนโครงการมิกซ์ยูสในเขตเมืองมีการแข่งขันสูง มีทั้งที่ประสบความสำเร็จ และไม่ประสบความสำเร็จ ส่วนเทรนด์ในการพัฒนามิกซ์ยูสตามเมืองอื่นๆ ก็ไม่ได้คึกคักแบบที่เกิดขึ้นในเมืองคงต้องใช้เวลา
ตลาดนิคมอุตสาหกรรมยังโตเงียบๆ นักลงทุนต่างชาติเข้ามาลงทุนในไทยต่อเนื่อง ไม่ว่าจะเป็น Data Center แบรนด์ใหญ่ๆ เข้ามาลงประเทศไทยหลายราย แต่มีปัญหาเรื่องของโครงสร้างพื้นฐานรองรับไม่พอ ส่วนธุรกิจอื่นที่เป็นอุตสาหกรรมมีแนวโน้มย้ายเข้ามาลงทุนในไทยจำนวนมาก สังเกตได้จากบริษัทพัฒนานิคมอุตสาหกรรมยังมีการซื้อที่ดินอย่างต่อเนื่อง ส่วนธุรกิจเช่ายังดีอยู่ ถ้าเป็น Housing for Rent อัตราดูดซับยังสูง เพราะคนยังซื้อไม่ได้ ค่าเช่าต่ำกว่า 7,000 บาทต่อเดือน ยังแน่นตลอด แต่อัตราการย้ายออกก็ค่อนข้างสูง ส่วนกลุ่มที่ค่าเช่าสูงยังไปได้แต่ก็ไม่ง่าย ส่วนตลาดอื่นๆ ที่ดีเวลลอปเปอร์หันไปทำในช่วงธุรกิจอสังหาฯไปไม่ได้ ไม่ว่าจะเป็น แวร์เฮ้าส์ โรงแรม หรือสินเชื่อ ทุกธุรกิจไปได้แบบช้าๆ
บทสรุปของบทสรุปก็คือ 3 เดือนที่เหลือนี้คือความหวังสุดท้ายของปีที่จะต้องเร่งสปีดระยะสั้นให้เข้าถึงเส้นชัยในช่วงเวลาที่อะไรๆ น่าจะดีที่สุดแล้วสำหรับปีนี้ จึงคาดเดาได้ไม่ยากว่า ตลาดในโค้งสุดท้ายไฟลุกโชนแน่นอน
