ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ เปิดผลสำรวจตลาดที่อยู่อาศัย 5 จังหวัดภาคเหนือครึ่งหลังปี 2565 เริ่มปรับสู่สมดุล หลังผู้ประกอบการชะลอการเปิดโครงการลดลง 50% แม้ยอดขายใหม่จะยังไม่ฟื้นตัว แต่ก็เริ่มมีสัญญาณที่ดีจากการท่องเที่ยวที่ฟื้นตัวได้รวดเร็วหลังจีนเปิดประเทศ คาดปี 2566 ตลาดฟื้นตัวชัดเจนขึ้น
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดเผยว่า REIC รายงานสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยที่ยังอยู่ระหว่างขายในช่วงครึ่งหลังปี 2565 ของจังหวัดภาคเหนือ 5 จังหวัด ประกอบด้วย จังหวัดเชียงใหม่ เชียงราย ลำพูน พิษณุโลก และนครสวรรค์ พบว่า ตลาดที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการขายอยู่ในช่วงของการปรับตัวด้านอุปทานไปสู่สภาวะสมดุลกับอุปสงค์ โดยจะเห็นได้ว่า อุปทานเสนอขาย (Total Supply) มีจำนวนลดลงจากครึ่งแรกของปี 2565 เนื่องจากหน่วยที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ (New Supply) ลดลงอย่างมาก ขณะที่ยอดขายได้ใหม่ (New Sales) มีการปรับตัวลดลงจากช่วงก่อนมากเช่นกัน ส่งผลให้จำนวนหน่วยเหลือขายในช่วงครึ่งหลังปี 2565 ลดลงร้อยละ -1.2 และมีผลให้อัตราดูดซับของภาพรวมตลาดลดลงลงมาอยู่ที่ร้อยละ 1.7 ซึ่งต่ำสุดในรอบ 5 ปี
“ตลาดที่อยู่อาศัยใน 5 จังหวัดภาคเหนือยังคงต้องรอเวลาฟื้นตัวอีกระยะ ซึ่งการปรับตัวของตลาดถือว่าทำได้ค่อนข้างดี เพราะมีหน่วยเข้าใหม่ไม่มากนัก ขณะเดียวกันโครงการที่ขายได้ใหม่อยู่ในเกณฑ์ที่ไปได้เรื่อยๆ ตลาดแม้จะดูไม่หวือหวาแต่ก็ไปได้เรื่อยๆ โดยคาดหวังว่าการเปิดประเทศของจีน และชาติอื่นๆ ซึ่งทำให้การท่องเที่ยวฟื้นตัวจะช่วยสร้างรายได้และเพิ่มกำลังซื้อในภาคอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเชื่อว่าในปี 2566 ตลาดจะปรับตัวดีขึ้น” ดร.วิชัยกล่าว
ทั้งนี้จากการสำรวจโครงการที่อยู่อาศัยภาคเหนือ 5 จังหวัด ในครึ่งหลังปี 2565 พบว่า มีอุปทานพร้อมขายประมาณ 16,724 หน่วย มูลค่ารวม 66,298 ล้านบาท ในจำนวนดังกล่าวแบ่งเป็นโครงการอาคารชุด 1,818 หน่วย มูลค่า 4,966 ล้านบาท เป็นโครงการบ้านจัดสรร 14,906 หน่วย มูลค่า 61,332 ล้านบาท โดยมีโครงการใหม่เข้าสู่ตลาด 867 หน่วย มูลค่า 4,148 ล้านบาท และมีโครงการขายได้ใหม่จำนวน 1,742 หน่วย มูลค่า 6,263 ล้านบาท ส่งผลให้มีหน่วยเหลือขาย 14,982 หน่วย มูลค่า 60,035 ล้านบาท
“ทิศทางการของตลาดที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างขายใน 5 จังหวัดภาคเหนือพบว่า ในช่วงครึ่งหลังปี 2565 มีการลงทุนพัฒนาโครงการใหม่ที่เป็นบ้านจัดสรรเกิดขึ้นเฉพาะในพื้นที่เชียงใหม่และนครสวรรค์ และอาคารชุดเฉพาะในเชียงใหม่เท่านั้น ในขณะที่จังหวัดเชียงราย ลำพูน พิษณุโลก เป็นการขายโครงการเก่าที่เปิดขายมาตั้งแต่ช่วงก่อนหน้าในทุกประเภทที่อยู่อาศัย เพื่อลดจำนวนหน่วยเหลือขายและเพิ่มอัตราดูดซับในตลาด โดยใน 5 จังหวัดภาคเหนือ จังหวัดลำพูนมีอัตราดูดซับบ้านจัดสรรสูงสุดร้อยละ 4.8 และเชียงใหม่มีอัตราดูดซับอาคารชุดสูงสุดร้อยละ 3.3 แต่ก็ถือว่าเป็นอัตราการดูดซับที่ต่ำกว่าช่วงก่อนหน้า เนื่องจากยอดขายที่ลดลง”
สำหรับอุปทานโดยรวมในช่วงครึ่งหลังปี 2565 ที่มีที่อยู่อาศัยเสนอขายทั้งหมดจำนวน 16,724 หน่วย มูลค่า 66,298 ล้านบาท ลดลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) ร้อยละ -6.0 และมูลค่าลดลงร้อยละ -0.7 และเมื่อเทียบกับช่วงครึ่งปีแรกมีจำนวนหน่วยลดลงร้อยละ -15.9 ส่วนมูลค่าลดลง – 13.6
โดยมีโครงการใหม่เข้าสู่ตลาดจำนวนเพียง 867 หน่วย มูลค่า 4,148 ล้านบาท ลดลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อนร้อยละ -50.6 และร้อยละ -39.9 ตามลำดับ แต่เมื่อเทียบกับครึ่งปีแรกจำนวนหน่วยลดลงร้อยละ -72.6 ส่วนมูลค่าลดลงร้อยละ -69.0
ขณะที่ที่อยู่อาศัยเหลือขาย ณ สิ้นปี 2565 จำนวน 14,982 หน่วย มูลค่า 60,035 ล้านบาท จำนวนหน่วยลดลงร้อยละ -1.2 ขณะที่มูลค่าเพิ่มขึ้นร้อยละ 5.7 แต่เมื่อเทียบกับครึ่งปีแรกจำนวนหน่วยลดลงร้อยละ -11.3 และมูลค่าลดลงร้อยละ –9.0
5 ทำเล ที่มีจำนวนหน่วยเหลือขายมากที่สุดใน 5 จังหวัดภาคเหนือ คือ
อันดับ 1 ทำเลสนามบิน-แม่ฟ้าหลวง จังหวัดเชียงราย จำนวน 1,429 หน่วย มูลค่า 5,024 ล้านบาท
อันดับ 2 ทำเลสันทราย จังหวัดเชียงใหม่ จำนวน 1,345 หน่วย มูลค่า 4,191 ล้านบาท
อันดับ 3 ทำเลสารภี จังหวัดเชียงใหม่ จำนวน 1,321 หน่วย มูลค่า 4,802 ล้านบาท
อันดับ 4 ทำเลในเมือง จังหวัดเชียงราย จำนวน 1,163 หน่วย มูลค่า 5,346 ล้านบาท
อันดับ 5 ทำเลแม่โจ้ จังหวัดเชียงใหม่ จำนวน 1,143 หน่วย โดยระดับราคาที่มีหน่วยเหลือขายมากที่สุดคือ 3.01-5.00 ล้านบาท มีจำนวนถึง 5,592 หน่วย มูลค่า 3,947 ล้านบาท
ด้านอุปสงค์โดยรวม พบว่า ในช่วงครึ่งหลังปี 2565 มีที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่ 1,742 หน่วย มูลค่า 6,263 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการบ้านจัดสรร 1,418 หน่วย มูลค่า 5,432 ล้านบาท และอาคารชุดเพียง 324 หน่วย มูลค่า 831 ล้านบาท ทำเลที่มีหน่วยขายได้สูงสุด 5 อันดับแรกคือ
อันดับ 1 สันทราย จังหวัดเชียงใหม่ จำนวน 170 หน่วย มูลค่า 595.2 ล้านบาท
อันดับ 2 ดรีมแลนด์ จังหวัดนครสวรรค์ จำนวน 163 หน่วย มูลค่า 745.8 ล้านบาท
อันดับ 3 แม่โจ้ จังหวัดเชียงใหม่ จำนวน 139 หน่วย มูลค่า 405.4 ล้านบาท
อันดับ 4 หางดงตอนบน จังหวัดเชียงใหม่ จำนวน 129 หน่วย มูลค่า 326.5 ล้านบาท
อันดับ 5 ม.พายัพ จังหวัดเชียงใหม่ จำนวน 127 หน่วย มูลค่า 498.8 ล้านบาท
ภาพรวมจังหวัดเชียงใหม่
สำหรับปี 2565 ในพื้นที่สำรวจจังหวัดเชียงใหม่มีที่อยู่อาศัยเสนอขายรวมทั้งสิ้น 10,047 หน่วย มูลค่า 41,752 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -4.4 และร้อยละ -1.6 ตามลำดับ แบ่งเป็นโครงการบ้านจัดสรร 8,529 หน่วย มูลค่า 37,223 ล้านบาท โครงการอาคารชุด 1,518 หน่วย มูลค่า 4,529 ล้านบาท โดยในช่วงครึ่งหลังปี 2565 มีที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่เข้าสู่ตลาดจำนวน 336 หน่วย ลดลงร้อยละ -61.7 มูลค่า 1,320 ล้านบาท ลดลงร้อยละ 63.6 ส่วนจำนวนหน่วยขายได้ใหม่มีจำนวน 1,086 หน่วย ลดลงร้อยละ -37.9 มูลค่า 4,011 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -41.4 และมีจำนวนหน่วยเหลือขาย 2,784 หน่วยเพิ่มขึ้นร้อยละ 16.7 มูลค่า 10,900 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 17.6 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2564
ภาพรวมจังหวัดเชียงราย
ในพื้นที่สำรวจจังหวัดเชียงรายมีจำนวนที่อยู่อาศัยเสนอขายรวมทั้งสิ้น 2,858 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 4.9 มูลค่า 11,231 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 5.9 โดยไม่มีที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่เข้าสู่ตลาด ส่วนจำนวนหน่วยขายได้ใหม่มีเพียง 74 หน่วย ลดลงร้อยละ -78.2 มูลค่า 331 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -75.2 และมีจำนวนหน่วยเหลือขาย 2,413 หน่วย มูลค่า 9,762 ล้านบาท จำนวนหน่วยเพิ่มขึ้นร้อยละ 1.2 มูลค่าเพิ่มขึ้นร้อยละ 5.3 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2564
ภาพรวมจังหวัดพิษณุโลก
ในพื้นที่สำรวจจังหวัดพิษณุโลกมีจำนวนที่อยู่อาศัยเสนอขายทั้งสิ้น 2,572 หน่วย ลดลงร้อยละ -18.2 มูลค่า 8,434 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -14.2 ไม่มีที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ โดยมีจำนวนที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่ 238 หน่วย ลดลงร้อยละ -38.8 มูลค่า 729 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -45.0 และจำนวนหน่วยเหลือขาย 2,334 หน่วย ลดลงร้อยละ -15.3 มูลค่า 7,706 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -11.9 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2564
ภาพรวมจังหวัดนครสวรรค์
ในพื้นที่สำรวจจังหวัดนครสวรรค์มีจำนวนที่อยู่อาศัยเสนอขายทั้งสิ้น 1,020 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 22.7 มูลค่า 4,395 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -14.2 โดยมีจำนวนที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ 531 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 123.1 มูลค่า 2,828 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 325.8 โดยมีจำนวนที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่ 278 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 129.8 มูลค่า 1,052 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 221.7 และจำนวนหน่วยเหลือขาย 742 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 4.5 มูลค่า 3,343 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 73.0 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2564
ภาพรวมจังหวัดลำพูน
ในพื้นที่สำรวจจังหวัดลำพูน ซึ่งเพิ่งเริ่มทำการสำรวจในปี 2565 จึงยังไม่สามารถเปรียบเทียบ YoY กับปี 2564 ได้ โดยในครึ่งหลังของปี 2565 มีจำนวนที่อยู่อาศัยเสนอขายเพียง 227 หน่วย มูลค่า 486 ล้านบาท เกือบทั้งหมดเป็นโครงการบ้านเดี่ยว และไม่มีโครงการเปิดใหม่เกิดขึ้นในครึ่งหลังของปี 2565 ขณะที่มีจำนวนที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่เพียง 66 หน่วย มูลค่า 140 ล้านบาท โดยมีจำนวนหน่วยเหลือขาย 161 หน่วย มูลค่า 346 ล้านบาท
ขณะที่ผู้ประกอบการในพื้นที่ภาคเหนือ โดยเฉพาะเชียงใหม่ซึ่งเป็นตลาดใหญ่ที่สุดเริ่มมีสัญญาณของการฟื้นตัวที่ดีขึ้นหลังสถานการณ์โควิดเริ่มคลี่คลาย โดยเฉพาะหลังจากจีนเปิดประเทศภาคการท่องเที่ยวฟื้นตัวได้อย่างรวดเร็ว ยอดขายบ้านและคอนโดปรับตัวดีขึ้นมาก ส่วนเชียงรายแม้ว่าขณะนี้ตลาดยังอยู่ในภาวะชะลอตัว แต่ก็คาดว่าจะเริ่มเห็นการเปิดโครงการใหม่ในช่วงไตรมาสที่ 3-4
