เป็นประเด็นร้อนในทุกๆ ครั้งที่รัฐบาลผลักดันเรื่องการเปิดให้ชาวต่างชาติซื้อบ้าน-ที่ดินในเมืองไทย เพราะจะมีทั้งคนที่เห็นด้วย และไม่เห็นด้วย มีข้อถกเถียง ข้อวิพากษ์ วิจารณ์กันอย่างกว้างขวางว่าควรหรือไม่ควรอย่างไร
แต่ในข้อเท็จจริงแล้ว กฎหมายให้ชาวต่างชาติซื้อบ้าน-ที่ดินในเมืองไทยได้มีการประกาศใช้มาแล้วตั้งแต่ปี 2542 และออกเป็นกฎกระทรวงในปี 2545 แต่ก็ไม่เวิร์กเพราะมีต่างชาติเข้ามาซื้อตามหลักเกณฑ์ที่กำหนดไว้เพียงแค่ 8 ราย และนอกเหนือจากการเปิดให้ซื้อตามกฎหมายแล้วยังมีชาวต่างชาติอีกมากมายที่ซื้อโดยใช้นอมินีตั้งเป็นบริษัทเข้ามาซื้อกันบ้านและที่ดินในเมืองไทยกันอย่างกว้างขวางมานานแล้ว
ขณะเดียวกัน ยังมีกฎหมายที่เปิดทางให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้อย่างถูกต้อง นั่นก็คือ พ.ร.บ.อาคารชุดที่ให้สิทธิ์ต่างชาติซื้อห้องชุดได้ไม่เกิน 49% ของกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั้งโครงการ ซึ่งที่ผ่านมามีการซื้อ ขาย และโอน กันปีละหลายหมื่นล้านบาท โดยเฉพาะช่วงพีคที่มีชาวต่างชาตินิยมเข้ามาซื้อห้องชุดหรือคอนโดมิเนียมในบ้านเราช่วงปี 2561-ครึ่งแรกของปี 2565 มีมูลค่าการโอนสูงถึง 207,660 ล้านบาทเลยทีเดียว
ล่าสุดศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ได้สำรวจตัวเลขหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของชาวต่างชาติในไตรมาสที่ 2 ของปี 2565 ซึ่งสามารถสะท้อนภาพชาวต่างชาติที่ต้องการเข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยในเมืองไทยได้ในระดับหนึ่ง เพื่อที่จะนำไปประยุกต์ใช้ในการวางกฎ กติกา หากต้องการเปิดให้ชาวต่างชาติเข้ามาซื้อบ้าน-ที่ดิน เพื่อไม่ให้สร้างผลเสียหายที่อาจจะเกิดขึ้นกับประเทศ และผู้ซื้อที่เป็นคนไทย
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดเผยถึงการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของชาวต่างชาติในไตรมาส 2 ปี 2565 ว่า มีจำนวนหน่วยรวม 2,326 หน่วย เพิ่มขึ้น 15.1% และมีมูลค่ารวม 12,114 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 26.9% คิดเป็นพื้นที่รวม 109,486 ตร.ม. เพิ่มขึ้น 27.6% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน
โอนห้องชุดต่างชาติเริ่มขยับ
จับตามือสองยอดเพิ่มต่อเนื่อง
สำหรับยอดการโอนห้องชุดในไตรมาส 2 ของปี 2565 นี้ สูงกว่าค่าเฉลี่ยในช่วงเกิดโควิด-19 และเป็นการเพิ่มขึ้นในเชิงจำนวนหน่วยสูงสุดในรอบ 5 ไตรมาสที่ผ่านมา และเพิ่มขึ้นในเชิงมูลค่าและพื้นที่สูงสุดในรอบ 6 ไตรมาส
นอกจากนี้ REIC ยังพบอีกว่า ในไตรมาส 2 ปี 2565 มีหน่วยโอนห้องชุดให้ชาวต่างชาติที่เป็นห้องชุดมือสองถึง 37.1% ขณะที่มูลค่าและพื้นที่โอนกรรมห้องชุดมือสองมีสัดส่วน 27.2% และ 43.3% ตามลำดับ ซึ่งเป็นสัดส่วนพื้นที่ห้องชุดมือสองที่เพิ่มมากขึ้นต่อเนื่องติดต่อกัน 6 ไตรมาส และยังเป็นสัดส่วนที่สูงที่สุดในรอบ 18 ไตรมาสอีกด้วย
ข้อมูลนี้ทำให้สามารถตั้งข้อสังเกตได้ว่า ในระยะหลังชาวต่างชาติอาจมีความต้องการห้องชุดมือสองที่อยู่ในทำเลพื้นที่ชั้นใน หรือพื้นที่ใกล้ศูนย์กลางธุรกิจของเมือง ซึ่งในปัจจุบันมีอุปทานให้เลือกน้อยลง ประกอบกับราคาห้องชุดมือสองในทำเลเหล่านี้มีราคาที่ต่ำกว่าโครงการเปิดใหม่ ดังนั้นห้องชุดมือสองจึงเป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับคนต่างชาติ โดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อจาก ยุโรป สหรัฐอเมริกา ออสเตรเลีย รัสเซีย และอินเดีย
ชาวจีนยังเป็นลูกค้ารายใหญ่
ราคาไม่เกิน 5 ล้านนิยมสูงสุด
ทั้งนี้ ในไตรมาส 2 ปี 2565 ชาวจีน ยังคงมีหน่วยการโอนห้องชุดในไทยมากที่สุดจำนวน 2,072 หน่วย หรือ 25.3% โดยอีก 4 ชาติรองลงมา ได้แก่ รัสเซีย สหรัฐอเมริกา สหราชอาณาจักร และเยอรมนี ที่มีสัดส่วนในแต่ละประทศประมาณ 2-3% เท่านั้น ขณะที่มูลค่าการโอนมากที่สุดเป็นลำดับแรกคือ ชาวจีน จำนวน 10,493 ล้านบาท หรือ 26.4% รองลงมาคือ สหรัฐอเมริกา ฝรั่งเศส รัสเซีย และกัมพูชา ที่มีสัดส่วนในแต่ละประทศประมาณ 2-3% เช่นกัน
ขณะที่ราคาเฉลี่ยห้องชุดอยู่ที่ 5 ล้านบาท/หน่วย โดยมีสัดส่วนการโอนใน 3 ลำดับแรก คือ ระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท 46.4% รองลงมาคือ ราคา 3-5 ล้านบาท 25.5% และราคา 5-7.50 ล้านบาท 12.9%
ไต้หวันซื้อห้องราคาเฉลี่ยแพงสุด
อินเดียนิยมซื้อคอนโดไซส์ใหญ่
ทั้งนี้ พบว่า ชาวต่างชาติที่โอนห้องชุดในราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุด คือ ชาวไต้หวัน มีราคาเฉลี่ย 7.1 ล้านบาท/หน่วย ส่วนชาวรัสเซีย และเยอรมัน เป็นกลุ่มที่โอนในราคาเฉลี่ยต่อหน่วยต่ำสุดที่ 3.2 ล้านบาท
สำหรับขนาดห้องชุดเฉลี่ยที่ชาวต่างชาติซื้อคือ 46.6 ตร.ม./หน่วย โดยมีสัดส่วนการโอนใน 3 ดันดับแรก คือ พื้นที่ 31-60 ตารางเมตร 51.0% รองลงมา คือ ไม่เกิน 30 ตารางเมตร 32.5% และ 61-100 ตารางเมตร มีสัดส่วน 10.1% ทั้งนี้สรุปได้ว่าห้องชุดขนาดไม่เกิน 60 ตารางเมตร เป็นประเภทห้องชุดที่คนต่างชาตินิยมมากที่สุด โดยมีสัดส่วนจำนวนหน่วยรวมกันสูงกว่า 80% ในแต่ละไตรมาส
ชาวต่างชาติที่โอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดในขนาดพื้นที่เฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุดในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2565 คือ ชาวอินเดีย มีขนาดพื้นที่เฉลี่ย/หน่วยอยู่ที่ 73.2 ตร.ม.และ ชาวรัสเซียโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดที่มีขนาดพื้นที่เฉลี่ย/หน่วยเล็กสุดที่ 37.0 ตร.ม./หน่วย
ขณะที่ราคาเฉลี่ยต่อพื้นที่อยู่ที่ 108,133 บาท/ตร.ม. โดยชาติที่มีการซื้อห้องชุดในราคาเฉลี่ยต่อพื้นที่สูงสุด คือ ชาวไต้หวัน มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่ 155,085 บาท/ตร.ม. และรองลงมาเป็นชาวจีน มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่ 129,353 บาท/ตร.ม.
กทม.-ชลบุรีขวัญใจต่างชาติ
จำนวนหน่วย-มูลค่าโอนสูงลิ่ว
ส่วนจังหวัดที่มีจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติสะสมมากที่สุด 5 อันดับแรก ในช่วง 6 เดือนแรก ได้แก่ กรุงเทพฯ ชลบุรี สมุทรปราการ ภูเก็ต และเชียงใหม่ ซึ่งการซื้อ-ขายและการโอนส่วนใหญ่จะอยู่ใน 2 จังหวัดแรก คือ กรุงเทพฯ มีสัดส่วน 43.8% และชลบุรี มีสัดส่วน 31.0% ตามลำดับ
โดยทั้ง 2 จังหวัดมีสัดส่วนจำนวนหน่วยรวมกันสูงถึง 80.7% ของทั่วประเทศ และเมื่อพิจารณาย้อนหลังไปถึงปี 2561 พบว่า กรุงเทพฯ และชลบุรี ยังคงเป็นจังหวัดที่มีจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติในสัดส่วนที่มากที่สุดเช่นเดียวกัน
นอกจากนี้ ทั้ง 2 จังหวัดมีมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติสะสมสูงสุดด้วยเช่นกัน โดยกรุงเทพฯ มีสัดส่วน 64.4% และชลบุรี มีสัดส่วน 16.0% ซึ่งทั้ง 2 จังหวัดมีสัดส่วนมูลค่ารวมถึง 80.4% ของทั่วประเทศ ส่วนอันดับรองลงมาคือ สมุทรปราการ และภูเก็ต เช่นเดียวกัน
จากการประมวลภาพของปริมาณทั้งในมิติของจำนวนหน่วย มูลค่า และพื้นที่ของการโอนห้องชุดให้คนต่างชาติทั้งหมด ทำให้เราเห็นการเริ่มฟื้นตัวกลับมาของกำลังซื้อจากชาวต่างชาติ แต่ยังคงต่ำกว่าช่วงที่ก่อนเกิดการแพร่ระบาดของโควิด-19 โดยเห็นว่าห้องชุดที่มีการซื้อขายที่ผ่านมาในช่วง 1- 2 ปีที่ผ่านมาสามารถโอนได้อย่างต่อเนื่อง และยังพบว่าห้องชุดที่มีการโอนให้คนต่างชาติมีมากกว่า 30% เป็นห้องชุดมือสอง และมีแนวโน้มขยายตัวอย่างต่อเนื่อง
ขาดจีนเหมือนขาดใจ
แนวโน้มยอดโอนยังทรงตัว
การเปิดประเทศและเริ่มดำเนินกิจกรรมในด้านต่างๆ ระหว่างประเทศทั่วโลก เริ่มเข้าสู่ภาวะปกติและอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวในประเทศไทยเริ่มฟื้นตัวซึ่งถือเป็นปัจจัยบวกที่สำคัญ แต่ก็อาจจะช่วยทำให้การโอนห้องชุดให้คนต่างชาติที่อาจมีแนวโน้มที่ทรงตัวจากปัจจุบันหรืออาจเพิ่มขึ้นได้เล็กน้อยเท่านั้น ทั้งนี้เป็นผลจากการที่ประเทศจีนยังใช้นโยบาย Zero-Covid ที่ยังคงสร้างข้อจำกัดให้ชาวจีนที่ต้องการเดินทางเข้ามาท่องเที่ยวและการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย
“แม้จะพบว่ามีกลุ่มคนต่างชาติอื่นเข้ามาซื้อห้องชุดในประเทศไทยมากขึ้นในระยะหลัง แต่คงจะสามารถเข้ามาทดแทนผู้ซื้อชาวจีนบางส่วนเท่านั้น เนื่องจากผู้ที่จะซื้อห้องชุดชาติอื่นยังมียังคงมีปริมาณน้อยมากเมื่อเทียบกับชาวจีน”
ชี้เปิดต่างชาติซื้อบ้าน-ที่ดิน
ยอดโอนพุ่งระดับแสนล้าน
ดร.วิชัย กล่าวเพิ่มเติมว่า จากการที่คณะรัฐมนตรีมีมติเห็นชอบในหลักการเรื่องการเปิดให้สามารถซื้อบ้านพร้อมที่ดินหรือซื้อที่ดินเพื่อสร้างเป็นที่อยู่อาศัยของคนต่างชาตินั้น นับเป็นมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุนหนึ่ง ที่จะดึงดูดคนต่างชาติที่มีศักยภาพสูงเข้ามาสู่ประเทศไทย ซึ่งจะเป็นการสร้างให้เกิดอุปสงค์ใหม่ๆ ที่มีกำลังซื้อสูงในประเทศเพื่อเข้ามาอยู่อาศัยในระยะยาว และจับจ่ายใช้สอยในสินค้าอุปโภคบริโภคในประเทศ ดังนั้น การเปิดโอกาสให้ซื้อบ้านและที่ดินในประเทศจะเป็นปัจจัยให้มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจนี้ได้รับการตอบรับจากคนต่างชาติ
ทั้งนี้ที่ผ่านมา ประเทศไทยเปิดให้คนต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ โดยพบว่า ในช่วงก่อนเกิด โควิด-19 มีการโอนกรรมสิทธิ์ปีละมากกว่า 10,000 หน่วย มูลค่ามากกว่า 50,000 ล้านบาท หรือ คิดเป็นประมาณ 5% ของการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ แต่หากเปิดให้ชาวต่างชาติสามารถซื้อบ้านพร้อมที่ดินได้
คาดว่าน่าจะทำให้เกิดมูลค่าการโอนเพิ่มสูงสุดได้อีกประมาณ 50,000 หน่วย มูลค่าประมาณ 100,000 ล้านบาท จากมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในแต่ละปีจะสูงถึง 1 ล้านล้านบาท ซึ่งอาจจะทำให้สัดส่วนของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยที่ซื้อโดยคนต่างชาติเพิ่มจาก 5% เป็น 15% ของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ทั้งประเทศ
แต่คาดว่า ในระยะแรกจะยังส่งผลบวกต่อภาคอสังหาฯ ไม่มากนัก เนื่องจากจะต้องใช้เวลาในการประชาสัมพันธ์และกลุ่มคนต่างชาติต้องการเข้ามาอยู่ในประเทศไทยแบบระยะยาวก็อาจจะต้องมีการเตรียมการในเรื่องการซื้อที่อยู่อาศัยและการปรับเปลี่ยนสถานที่ในการอยู่อาศัย รวมถึงการขออนุญาตต่างๆ
แนะคุมเข้มราคา-เวลาถือครอง
สกัดเก็งกำไร-คุ้มครองคนไทย
ดังนั้นจึงอาจกล่าวได้ว่า นโยบายนี้จะช่วยเพิ่มปริมาณของอุปสงค์ของอสังหาริมทรัพย์ในประเทศให้มากขึ้น ซึ่งจะทำให้สามารถขายอสังหาฯในประเทศมากขึ้น และจะส่งผลบวกในการลดภาวะอุปทานสะสมอสังหาฯในตลาดให้ลดลง และเกิดการผลิตอุปทานอสังหาริมทรัพย์ใหม่เพิ่มขึ้น ซึ่งจะช่วยให้เกิดการผลิตทั้งในภาคที่เกี่ยวเนื่องกับอสังหาฯ ทั้งอุตสาหกรรมต้นน้ำและปลายน้ำขยายตัวขึ้น รวมถึงเกิดการจ้างงานมากขึ้น หรือที่เรียกว่า เกิด multiplier effects ในระบบเศรษฐกิจ
“แต่ในการดำเนินการนโยบายนี้ควรกำหนดให้ชัดเจนว่า รัฐบาลจะอนุญาตให้ชาวต่างชาติซื้อบ้านและที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยระยะยาวในประเทศไทยในช่วงกี่ปี อาจไม่ต้องเปิดนโยบายนี้ตลอดไป และควรกำหนดให้ชัดเจนว่าเป็นที่อยู่อาศัยระดับราคาใด เพื่อไม่ให้เกิดการซื้อที่ดินและที่อยู่อาศัยในระดับราคาที่อยู่ในกำลังซื้อของคนไทยส่วนใหญ่ เช่น รัฐบาลอาจไม่อนุญาตให้ชาวต่างชาติซื้อบ้านและที่ดินในระดับราคาไม่เกิน 10 หรือ 15 ล้านบาท ขึ้นอยู่กับพื้นที่
รวมถึงควรกำหนดระยะเวลาในการถือครองกรรมสิทธิ์ให้ชัดเจนเพื่อป้องกันการเก็งกำไร เช่น ไม่น้อยกว่า 3-5 ปี ซึ่งจะไม่ทำให้เกิดการเก็งกำไรในที่ดินและราคาที่อยู่อาศัย และยังเป็นการป้องกันไม่ให้เกิดฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ได้ และควรมีการกำหนดภาษีหรือค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้องสำหรับผู้ที่ถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินที่เป็นคนต่างชาติในอัตราที่แตกต่างจากคนไทย และการกำหนดเรื่องกฎเกณฑ์การขายบ้านและที่ดินเมื่อชาวต่างชาติต้องการขายต่อเมื่อผ่านไประยะเวลาหนึ่งแล้วให้ชัดเจนอีกด้วย” ดร.วิชัยกล่าวปิดท้าย
