ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กำลังเดินหน้าเข้าสู่ 3 เดือนสุดท้ายปลายปี 2565 ซึ่งถือเป็นอีกปีที่ธุรกิจต้องตกอยู่ในสภาวะพระศุกร์เข้าพระเสาร์แทรก จากวิกฤติโควิด-19 ที่ยังไม่ทันจะจางหายกลับถูกแทรกซ้อนด้วยภัยสงครามรัสเซีย-ยูเครน อันเป็นต้นตอที่ทำให้เกิดวิกฤติราคาพลังงาน ลุกลามสู่ปัญหาเงินเฟ้อ สินค้า-บริการ-ค่าแรงปรับขึ้นราคา ไปจนถึงการปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ย ล่าสุดกำลังจะโดนซ้ำเติมด้วยภาวะถดถอยของเศรษฐกิจโลกที่อาจจะเกิดขึ้นในอนาคตอันใกล้ ทุกปัจจัยล้วนส่งผลกระทบต่อภาคอสังหาฯอย่างเลี่ยงไม่ได้
สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทยได้จัดสัมมนาใหญ่ในวาระครบรอบ 50 ปี โดยเชิญ 2 กูรูด้านเศรษฐกิจ ดร.ศุภวุฒิ สายเชื้อ และ ดร.กอบศักดิ์ ภูตระกูล มาวิเคราะห์ทิศทางของเศรษฐกิจโลก และผลกระทบที่จะเกิดขึ้นกับเศรษฐกิจไทยและภาคอสังหาฯ เพื่อเป็นแนวทางในการวางแผนรับมือสำหรับการลงทุนในช่วงโค้งสุดท้ายของปี 2565 และในปี 2566
เริ่มต้นที่ ดร.ศุภวุฒิ สายเชื้อ นักเศรษฐศาสตร์และที่ปรึกษาสถาบันวิจัยภัทร กลุ่มธุรกิจการเงินเกียรตินาคินภัทร กล่าวว่า การที่ธนาคารกลางสหรัฐ(เฟด) ส่งสัญญาณการขึ้นดอกเบี้ยไปจนถึงปลายปีที่ 4.25-4.5% จากปัจจุบันอยู่ที่ 3.25% และในปีหน้าดอกเบี้ยจะไปได้ถึง 4.5-4.75% เพื่อต้องการคุมเงินเฟ้อให้อยู่ แสดงให้เห็นชัดเจนว่า ภารกิจสำคัญของเฟดในตอนนี้ก็คือการแก้เงินเฟ้อให้ได้เป็นเรื่องหลัก
ดังนั้นจะต้องดูว่าเฟดจะนำพาเศรษฐกิจสหรัฐไปรอดหรือไม่ เพราะถ้าสหรัฐเข้าสู่ภาวะเศรษฐกิจถดถอย เศรษฐกิจโลกก็จะถูกลากลงไปด้วย และเราก็จะไม่รอดเช่นกัน
สำหรับประเทศไทยเราขาดดุลบัญชีเดินสะพัดต่อเนื่องมา 6 ไตรมาสแล้ว ตัวเลขล่าสุดในเดือนสิงหาคมเราขาดดุลการค้าไปกว่า 4,000 ล้านเหรียญสหรัฐ และอีกส่วนหนึ่งก็คือการเคลื่อนย้ายเงินทุน ซึ่งประเด็นสำคัญอยู่ที่ส่วนต่างของดอกเบี้ย คาดว่าจนถึงปลายปี 2565 ส่วนต่างดอกเบี้ยของไทยกับสหรัฐอาจจะสูงถึงระดับ 3% กว่า ซึ่งเป็นเรื่องที่น่ากังวล และต้องหวังพึ่งการเกินดุลบัญชีเดินสะพัด เพื่อมากลบความเสี่ยงของการไหลออกของเงินทุน
จุดเสี่ยงของประเทศไทยในช่วงข้างหน้าคือปลายปีนี้จะต้องดูว่าดอกเบี้ยของเราเทียบกับสหรัฐเป็นเท่าไหร่ และดุลบัญชีเดินสะพัดของเราเป็นอย่างไร ซึ่งต้องหวังพึ่งภาคการท่องเที่ยวที่เข้ามาช่วยไม่ให้ขาดดุลบัญชีเดินสะพัด และไปดูอีกทีตอนไตรมาสที่ 2 ของปี 2566 ซึ่งเข้าสู่ช่วง Low ของการท่องเที่ยวดุลบัญชีเดินสะพัดในตอนนั้นจะเป็นอย่างไร
ภาคการท่องเที่ยวจะมีส่วนสำคัญที่จะช่วยเศรษฐกิจไทยให้รอด จากการประเมินเราต้องมีนักเที่ยวเข้ามาเดือนละเกือบๆ 2 ล้านคนถึงจะช่วยดึงดุลบัญชีเดินสะพัดขึ้นมาได้จากตอนนี้มีนักท่องเที่ยวเข้ามาอยู่กว่า 1 ล้านคน/เดือน รวมถึงต้องดูในเรื่องของ Sentiment ที่จะทำให้มีเงินลงทุนไหลเข้ามาลงทุนในประเทศมาประกอบด้วย
สิ่งที่ดูเหมือนว่าเราจะทำได้ดีคือธุรกิจบริการด้านการท่องเที่ยว และถ้าเราส่งเสริมให้ไทยเป็นที่ตั้งของ Region Headquarter ขายความน่าอยู่ของประเทศ เราสามารถปรับให้เป็นเรื่องของ Service Economy ที่เน้นเรื่องความน่าอยู่ของประเทศ รวมถึงการทำในเรื่องของ Carbon Footprint เข้าไปด้วยก็จะยิ่งดี ทิศทางของเศรษฐกิจบริการจะมีภาพที่ชัดขึ้นเรื่อยๆ ขึ้นอยู่กับว่าเราจะทำได้ดีแค่ไหน จะเป็นแค่ภาคท่องเที่ยว หรือรวมไปถึงเวลเนส ทำให้นักท่องเที่ยวเข้ามาพักในระยะเวลาที่ยาวนานขึ้น มีที่พักอาศัยรองรับ มองไปถึงการเป็นเจ้าของที่ดิน เจ้าของบ้าน ซึ่งสิ่งเหล่านี้คือส่วนประกอบที่จะทำให้เกิด Service Economy ในอนาคต
ด้านดร.กอบศักดิ์ ภูตระกูล กรรมการรองผู้จัดกการใหญ่ ธนาคารกรุงเทพ จำกัด (มหาชน) มองว่า ไทยต้องเจอกับวิกฤติที่ซ้อนวิกฤติ จากวิกฤติโควิด-19 ที่เพิ่งเริ่มคลี่คลาย ก็ต้องมาเจอกับวิกฤติใหม่ที่เข้ามาอย่างรวดเร็วและมีความชัดเจนขึ้นเรื่อยๆ ว่า กำลังจะเกิด Global Recession ซึ่งเป็นวิกฤติที่ยากและต้องใช้เวลาอย่างน้อย 3 ปี ถึงจะกลับเข้าสู่ภาวะปกติ
อย่างไรก็ตาม ถ้ามองกันในแง่บวก ก็จะพบว่า ไม่มีวิกฤติไหนที่จะอยู่กับเราตลอดไปเพราะมันต้องมีวันจบ ขึ้นอยู่กับวิธีการแก้ปัญหาของแต่ละประเทศ และข่าวดีก็คือ อาเซียนเป็นพื้นที่ที่นักลงทุนคิดว่าเป็นที่ที่ปลอดภัยทำให้เราแม้ว่าจะได้รับผลกระทบแต่ก็จะผ่านวิกฤติไปได้
ดร.กอบศักดิ์ กล่าวอีกว่า เทรนด์สำคัญ 3 เรื่องที่ไทยจะต้องเอาจุดแข็งของเรามาพัฒนาภายใต้เทรนด์เหล่านี้ก็คือ เรื่องของเทคโนโลยี่ 4.0 เรื่องของบทบาทของเอเชียในเศรษฐกิจโลกหรือที่เรียกว่า Asia Rising และเรื่องของความขัดแย้งของชาติมหาอำนาจที่จะไม่จบลงง่ายๆ ทำให้อาเซียนจะเป็นประตูการลงทุนในเอเชียที่ยังเหลืออยู่ซึ่ง[wp1] ไทยต้องแสดงบทบาทของการเป็นฮับอาเซียนให้ได้ และต้องเตรียมความพร้อมรองรับกับการเข้ามาลงทุนของต่างชาติ
หากมองประเทศในอาเซียนแล้วไทยมีจุดแข็งที่ได้เปรียบประเทศอื่น ในเรื่องของซัพพลายเชนที่ดีมากๆ สินค้าเมดอินไทยแลนด์ที่ได้รับการยอมรับกว่า และที่สำคัญทำเลที่ตั้งที่ดีที่สุดในอาเซียน ไทยต้องใช้ความได้เปรียบเหล่านี้ในการเป็นฮับของอาเซียนให้ได้ โดยอาศัยทำเลที่ได้เปรียบ ไม่ว่าจะเป็นฮับทางด้านการขนส่ง การแพทย์ สตาร์ตอัพ การเดินทาง ท่องเที่ยว ทำให้ไทยเป็นฮับแห่งอาเซียน ซึ่งจะสนับสนุนการเติบโตธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของไทยในอนาคต
สำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ จะต้องมองให้ทะลุวิกฤติครั้งนี้ซึ่งเหลือเวลาอีก 2 ปีกว่าๆ ถึงจะกลับมาสู่ภาวะปกติ และอาเซียนจะเป็นพื้นที่ที่ต่างชาติต้องการเข้ามาลงทุน โดยมีไทยเป็นจุดศูนย์กลางที่สำคัญความต้องการที่พักอาศัยก็จะมีเพิ่มขึ้นซึ่งต้องเตรียมรองรับเอาไว้ให้พร้อมรองรับโอกาสที่จะเกิดขึ้นในอนาคต
