ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มว่าจะใช้เวลาฟื้นตัวยาวนานขึ้น ซึ่งเป็นผลจากการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 อย่างรุนแรงและยังไม่สามารถควบคุมสถานการณ์ได้ จนทำให้รัฐต้องใช้มาตรการกึ่งๆ ล็อคดาวน์ที่เข้มงวดขึ้นด้วยการจำกัดการเดินทางของประชาชนในพื้นที่เสี่ยงสูง 13 จังหวัด ซึ่งแน่นอนว่า ย่อมทำให้เศรษฐกิจโดยรวมและภาคธุรกิจได้รับผลกระทบตามไปด้วย
ธุรกิจอสังหาฯ ภายใต้สถานการณ์ที่เป็นอยู่ในขณะนี้จึงแทบไม่เห็นโอกาสในการพลิกฟื้นกลับคืนสู่สภาวะปกติได้โดยง่าย แม้ว่าจะยังพอมีกำลังซื้อในกลุ่ม real demand และ investor ที่เน้นการลงทุนระยะยาว อยู่ก็ตาม แต่ก็อาจจะไม่เพียงพอที่จะขับเคลื่อนตลาดไปยังจุดที่ต้องการได้ และเริ่มเห็นสัญญาณว่า ผู้สนใจซื้อที่อยู่อาศัยเริ่มชะลอการตัดสินใจออกไปในระยะเวลาที่ยาวนานขึ้น
ผู้บริโภคไม่รีบซื้อรอกันยาวๆ 3-5 ปี
“จากข้อมูลล่าสุดของ DDproperty.com พบว่า ผู้บริโภค 
71% ยังสนใจซื้ออสังหาริมทรัพย์อยู่ แต่เลื่อนระยะเวลาการตัดสินใจออกไป มีเพียง 13% ที่ต้องการซื้อภายใน 1 ปี ซึ่งเป็นตัวเลขที่เท่ากันกับช่วงครึ่งปีแรก และอีก 26% ต้องการซื้อใน 1-2 ปี โดยมีสัดส่วนที่ลดลงจากครึ่งแรกของปี 2564 ที่ผู้บริโภคต้องการซื้อภายใน 1-2 ปี มีสัดส่วนอยู่ที่ 35%
ขณะเดียวกัน ผู้บริโภคที่สนใจซื้อใน 3-5 ปี กลับมีสัดส่วนที่เพิ่มเป็น 39% จากครึ่งปีแรกอยู่ที่ 34% เช่นเดียวกับผู้บริโภคที่สนใจซื้อในระยะเวลาเกินกว่า 5 ปีขึ้นไป เพิ่มขึ้นเป็น 22% จากครึ่งปีแรกอยู่ที่ 18%” นางกมลภัทร แสวงกิจ ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทย ดีดี พร็อพเพอร์ตี้ กล่าว
แสดงให้เห็นชัดเจนว่า ในครึ่งปีหลังผู้บริโภคชะลอการตัดสินใจซื้อออกไป ซึ่งนางกมลภัทร ขยายความว่า ผู้บริโภค 3 ใน 5 หรือประมาณ 60% ชะลอการซื้อออกไป เหตุผลหลักมาจากสถานการณ์การระบาดของโควิด-19
หาข้อมูลผ่านโซเชียลมีเดียเพิ่มขึ้น
ในส่วนของการค้นหาข้อมูลที่อยู่อาศัยในสถานการณ์โควิดปัจจุบัน พบว่า ผู้บริโภคเลือกใช้ช่องทางโซเชียลมีเดียมากขึ้นกว่าที่ผ่านมา เป็นอันดับ 1 ส่วนช่องทางที่ผู้บริโภคใช้เพิ่มขึ้นรองลงมาเป็นการเข้าไปหาข้อมูลในเว็บไซต์ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สนใจ ซึ่งมีสัดส่วนที่ใกล้เคียงกับอันดับ 3 คือการหาข้อมูลผ่าน property portals เว็บไซต์ต่างๆ
(line chat มีผู้บริโภคใช้เพิ่มขึ้นเป็นอันดับ 5 และการจัด virtual tour ที่ผู้ประกอบการนิยมใช้กันอยู่ในเวลานี้ มีผู้บริโภคใช้เพิ่มขึ้นเป็นอันดับที่ 6/property mentor)
คอนโด 1-3 ล. ยังฮอต/เช่ามาแรง
แม้ว่าการซื้อจะลดน้อยลง แต่ทำเลที่มีผู้สนใจซื้อเป็นอันดับ 1 ยังคงเป็นทำเลในเขตวัฒนา รองลงมาคือทำเลในเขตจตุจักร และอันดับ 3 เป็นทำเลในเขตอำเภอเมืองนนทบุรี เมืองสมุทรปราการ และห้วยขวางตามลำดับ โดยโครงการประเภทคอนโดมิเนียมยังได้รับความสนใจเป็นอันดับ 1 รองลงมาเป็นบ้านเดี่ยว และทาวน์เฮ้าส์ ตามลำดับ ส่วนราคาที่ยังได้รับความสนใจคือ ราคา 1-3 ล้านบาท ราคามากกว่า 10 ล้านบาท และราคา 3-5 ล้านบาท ตามลำดับ
ขณะที่ความต้องการเช่ามีผู้สนใจเพิ่มขึ้นซึ่งมาจากกลุ่มที่ชะลอการตัดซื้อเอาไว้ สำหรับทำเลที่ผู้บริโภคให้ความสนใจเช่ามากที่สุด คือ เขตวัฒนา คลองเตย ห้วยขวาง จตุจักร บางนา ตามลำดับ โครงการที่ได้รับความสนใจ ได้แก่ คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว และทาวน์เฮ้าส์ สำหรับอัตราค่าเช่าต่อเดือนไม่เกิน 1 หมื่นบาท 1-2 หมื่นบาท และเกินกว่า 3 หมื่นบาท ตามลำดับ
เป็นที่น่าสังเกตว่าจากการสำรวจครั้งนี้ ทั้งผู้สนใจซื้อและผู้สนใจเช่า ให้ความสำคัญกับที่ตั้งโครงการที่อยู่ใกล้กับสถานพยาบาล หรือสถานบริการด้านสุขภาพ มากถึงมากที่สุดรวมกันถึง 73% เลยทีเดียว
ราคาอสังหาฯยังมีแนวโน้มลดลง
นางกมลภัทร ระบุด้วยว่า ราคาอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยมีแนวโน้มจะลดลงอีกในปีนี้ สืบเนื่องมาจากผลกระทบจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 และสภาพเศรษฐกิจที่ชะลอตัวซึ่งได้ส่งผลต่อการตัดสินใจของผู้บริโภค
“โครงการที่เปิดตัวใหม่ครึ่งปีแรกส่วนใหญ่เป็นที่อยู่อาศัยแนวราบ เจาะกลุ่มผู้ซื้อที่เป็น real demand และนักลงทุนที่มีเงินเย็น โดยคาดว่าราคาอสังหาริมทรัพย์จะยังคงทรงตัวจนถึงสิ้นปี 2564 หรือจนกว่าสถานการณ์จะดีขึ้น” นางกมลภัทรกล่าว
ทั้งนี้ผู้ประกอบการต้องนำเสนอโปรดักต์ที่ตอบโจทย์อย่างชัดเจน จากพฤติกรรมที่เปลี่ยนไป และระยะเวลาในการตัดสินใจซื้อที่นานขึ้น ขณะที่การใช้เวลาอยู่บ้านนานขึ้น สินค้าจึงต้องมีฟังก์ชั่นการใช้งานที่ยืดหยุ่น รวมถึงการใช้โปรโมชั่นที่ช่วยกระตุ้นความต้องการซื้อและการลงทุน ซึ่งการการันตีผลตอบแทนจะช่วยตอบโจทย์นักลงทุนในขณะนี้
แวร์เฮ้าส์ โลจิสติกส์ อนาคตสดใส
ด้านนางสุพินท์ มีชูชีพ ประธานกรรมการบริหาร บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า ภาพกว้างๆ ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ณ เวลานี้ ในส่วนของอาคารสำนักงาน อัตราค่าเช่า และ capital value เริ่มอยู่ในช่วงของขาลงตั้งแต่ครึ่งหลังของปี 2563 ขณะที่คอนโดมิเนียมมีราคาเฉลี่ยที่ลดลง เช่นเดียวกับศูนย์การค้าที่ค่าเช่าโดยเฉลี่ยลดลงเช่นกัน
แต่อสังหาริมทรัพย์ในกลุ่มอุตสาหกรรม แวร์เฮ้าส์ โลจิสติกส์ มีอัตราการเช่า และ capital value ที่สูงขึ้น จากการขายตัวอย่างมากของตลาดอี-คอมเมิร์ช และการซื้อ-ขายผ่านออนไลน์ต่างๆ ที่เพิ่มขึ้นในภาวะที่เราต้องเผชิญกับการระบาดของโควิด-19 มาตั้งแต่ต้นปี 2563
แต่อสังหาริมทรัพย์ในกลุ่มอุตสาหกรรม แวร์เฮ้าส์ โลจิสติกส์ มีอัตราการเช่า และ capital value ที่สูงขึ้น จากการขายตัวอย่างมากของตลาดอี-คอมเมิร์ช และการซื้อ-ขายผ่านออนไลน์ต่างๆ ที่เพิ่มขึ้นในภาวะที่เราต้องเผชิญกับการระบาดของโควิด-19 มาตั้งแต่ต้นปี 2563
ลงทุนอสังหาฯปี 63 ลด 40%
ขณะที่การซื้อขายเปลี่ยนมือของอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทในปี 2563 ลดลงถึง 40.8% จากปี 2562 โดยมีมูลค่าการซื้อขายเปลี่ยนมือเพียง 1.8 หมื่นล้านบาท ซึ่งใกล้เคียงกับช่วงที่เกิดวิกฤติเศรษฐกิจโลกในปี 2551-2552 ส่วนในไตรมาส 1 ของปีนี้ มีการซื้อขายเปลี่ยนมือมูลค่ารวมประมาณ 8,400 ล้านบาท เริ่มเห็นสัญญาณของการฟื้นตัว
“เมื่อเข้าสู่ไตรมาส 2 เกิดการระบาดของโควิด-19 ในระลอกที่ 3 จนต้องล็อคดาวน์ 13 จังหวัดเสี่ยง ทำให้ต้องดูกันต่อไปว่าปริมาณการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จะมากขึ้นหรือไม่ในช่วงที่เหลือของปีนี้ ซึ่งขึ้นอยู่กับการควบคุมการแพร่ระบาดของโควิด-19ได้เร็วแค่ไหน” นางสุพินท์ กล่าว
วิบากกรรมของตลาดคอนโด
ในส่วนของตลาดคอนโด สภาพตลาดในปี 2563 และ 2564 ไม่แตกต่างกันเท่าไรนัก โดยตลาดได้ชะลอตัวมาก่อนหน้าจากปัญหาโอเวอร์ซัพพลายในตลาด high-end และ mid-end และมาตรการ LTV เมื่อเกิดการแพร่ระบาดของโควิด-19 จึงเหมือนเป็นการซ้ำเติมให้มีปัญหามากขึ้น
มีคอนโดที่ไม่ดำเนินโครงการตามแผนนับตั้งแต่ปี 2561 ถึงสิ้นไตรมาสหนึ่ง 2564 รวมทั้งสิ้นประมาณ 12,700 ยูนิต เป็นโครงการที่ถูกประกาศยกเลิกโครงการ 5,900 ยูนิต โครงการที่วางแผนว่าจะเปิดตัว แต่ยังไม่มีความเคลื่อนไหวใดๆ จนถึงขณะนี้ 4,300 ยูนิต และโครงการที่เปิดตัวแล้ว แต่ผู้พัฒนาได้ระงับโครงการไว้ 2,500 ยูนิต”
นางสุพินท์ กล่าวอีกว่า การจะพลิกฟื้นกลับมาได้ สิ่งสำคัญคือการฉีดวัคซีนให้ครอบคลุม 70% เพื่อสร้างภูมิคุ้มกันหมู่ ถือเป็นปัจจัยสำคัญที่จะควบคุมการระบาดของไวรัสโควิด-19 ถึงจะเปิดประเทศได้ ซึ่งคาดว่าจะประมาณไตรมาส 1 และเศรษฐกิจจะเริ่มฟื้นตัวได้ในไตรมาสที่ 2 ของปี 2565
เร่งระบายสต๊อกอีก 18-24 เดือน
สำหรับตลาดคอนโดต้องใช้เวลาระบายซัพพลายที่มีอยู่ ในปีหน้าถ้าเศรษฐกิจไทยเริ่มพลิกฟื้นในไตรมาส 2 คอนโดยังต้องใช้เวลาอีก 12-18 เดือนในการระบายซัพพลาย แต่ถ้าภาครัฐมีนโยบายในการกระตุ้นตลาด เรื่องของสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ รวมถึงการขยายสิทธิ์ให้ต่างชาติจะช่วยเสริมอุปสงค์เข้ามาในตลาดช่วยให้เศรษฐกิจเริ่มฟื้นตัวได้ ภายใน 18-24 เดือนจากนี้ตลาดคอนโดก็เริ่มจะเห็นสัญญาณที่ดีขึ้น
ขณะเดียวกันเรื่องของหนี้ครัวเรือนที่ขึ้นไปเตะ 90% ของ จีดีพี จะเป็นอุปสรรคใหญ่ของตลาดอสังหาฯยกเว้นภาครัฐจะเข้ามาช่วยเหลือสนับสนุนให้คนไทยได้มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง ยิ่งในยุคนี้คนมีความต้องการที่อยู่อาศัยที่ปลอดภัย สามารถป้องกันภัยจากโรคระบาดได้
“สำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ คงต้องคิดถึงเรื่องของการกระจายความเสี่ยงไปในธุรกิจอื่น ที่เห็นชัดและตลาดที่เทรนด์มาแรงก็คือ แวร์เฮ้าส์ การเกษตรที่ใช้เทคโนโลยี่ สินค้าออร์แกนิก อุตสาหกรรมสีเขียว ซึ่งเป็นธุรกิจที่จะมาเสริมภาคอสังหาฯได้” นางสุพินท์กล่าวในที่สุด
ผู้ประกอบการคงต้องใช้เวลาในช่วงที่ธุรกิจอสังหาฯกำลังปรับฐานครั้งสำคัญ ปรับตัวในทุกองคาพยพเพื่อเข้าสู่ตลาดหลังโควิดกันขนานใหญ่เลยทีเดียว
