ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯเผยพิษโควิดระลอก 3 กดราคาบ้าน-คอนโด ไตรมาส 2 ปรับตัวลดลงต่อเนื่อง จากการอัดโปรโมชั่นแบบจัดหนักของผู้ประกอบการ และคาดว่าราคาจะยังลงได้อีก ขณะที่โครงการเปิดใหม่ก็ลดลงเช่นกัน
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ได้รายงานดัชนีราคาที่อยู่ที่อาศัยอยู่ระหว่างการขาย ประจำไตรมาส 2 ปี 2564 โดยพบว่า ดัชนีราคาของทั้งโครงการบ้านจัดสรร และโครงการอาคารชุดมีการปรับลดลงอย่างต่อเนื่อง
-ดัชนีราคาบ้านจัดสรรมีค่าดัชนีเท่ากับ 127.8 ลดลงร้อยละ -0.4 โดยเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ลดลงต่อเนื่องเป็นไตรมาสที่ 2 และเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (ไตรมาส 1/ 64) พบว่า ดัชนีราคาบ้านจัดสรรลดลง ร้อยละ -0.3 หลังจากที่มีการปรับตัวขึ้นในไตรมาส 1 เล็กน้อย (เพิ่มขึ้นร้อยละ +0.3)
-ดัชนีราคาห้องชุด(คอนโดมิเนียม)มีค่าดัชนีเท่ากับ 152.0 จุด ลดลงร้อยละ -0.8 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ลดลงต่อเนื่องกันเป็นไตรมาสที่ 3 และเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้าดัชนีราคาห้องชุดลดลงร้อยละ -0.1 (เป็นการเพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้าเป็นครั้งแรกหลังจากดัชนีราคาห้องชุดใหม่ในปี 2563 ลดลงต่อเนื่องทุกไตรมาส)
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เปิดเผยว่า การเปลี่ยนแปลงของดัชนีราคาบ้านจัดสรรใหม่ที่ลดลง แสดงให้เห็นผลกระทบจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 ระลอกที่ 3 ในไตรมาสนี้ ซึ่งถือว่าเป็นปัจจัยลบที่สำคัญอย่างมากที่ส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจไทยให้มีการฟื้นตัวช้ากว่าที่เคยคาดการณ์ไว้ ทำให้ผู้ประกอบการมีความกังวลต่อสถานการณ์ดังกล่าว
ทั้งนี้ พบว่า ผู้ประกอบการยังคงใช้กลยุทธ์ทางการตลาดด้วยการลดราคาเพื่อกระตุ้นการขายบ้านจัดสรร ควบคู่กับการเสนอโปรโมชั่นในลักษณะของแถม และการให้ส่วนลดค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งเป็นส่วนใหญ่เพื่อช่วยแบ่งเบาภาระในการจ่ายของผู้ซื้อรวมถึงยังคงใช้กลยุทธ์ลดราคาบ้าน
จากการสำรวจรายการส่งเสริมการขายบ้านจัดสรรใหม่ที่อยู่ระหว่างการขายในไตรมาส 2 พบว่า ส่วนใหญ่ร้อยละ 40.8 เป็นของแถม เช่น เครื่องปรับอากาศ เฟอร์นิเจอร์ ผ้าม่าน ปั๊มน้ำ แท็งก์น้ำ ฯลฯ รองลงมาร้อยละ 32.4 เป็นส่วนลดค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์และ/หรือฟรีค่าส่วนกลาง และ ร้อยละ 26.8 เป็นส่วนลดเงินสด
ขณะที่รายการส่งเสริมการขายในไตรมาส 1 ปี 2564 พบว่า การลดค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์และ/หรือฟรีค่าส่วนกลางมากสุดร้อยละ 46.6 รองลงมาคือ การให้ของแถมร้อยละ 32.8 และ การให้เป็นส่วนลดเงินสดร้อยละ 20.5
ทั้งนี้ หากแยกดัชนีราคาบ้านจัดสรรตามพื้นที่ พบว่าโครงการบ้านจัดสรรในพื้นที่กรุงเทพฯ มีค่าดัชนีเท่ากับ 126.7 ลดลงร้อยละ -0.5 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และลดลงร้อยละ -0.3 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า
สำหรับโครงการบ้านจัดสรรในพื้นที่ 3 จังหวัดปริมณฑล (นนทบุรี ปทุมธานี และสมุทรปราการ) มีค่าดัชนีเท่ากับ 128.7 ลดลงร้อยละ -0.3 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ลดลงร้อยละ -0.2
ในส่วนของดัชนีราคาบ้านเดี่ยว ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ไตรมาส 2 ปี 2564 มีค่าดัชนีเท่ากับ 126.0 ลดลงร้อยละ -0.5 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้าลดลงร้อยละ -0.3
ขณะที่ดัชนีราคาทาวน์เฮ้าส์ ในกรุงเทพฯและปริมณฑล มีค่าดัชนีเท่ากับ 129.7 ลดลงร้อยละ -0.4 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้าลดลงร้อยละ -0.3
ดร.วิชัย กล่าวอีกว่า ในส่วนของดัชนีราคาห้องชุดใหม่ที่อยู่ระหว่างการขายในไตรมาส 2 ปี 2564 เมื่อพิจารณาแยกตามพื้นที่จะพบว่า
ในพื้นที่กรุงเทพฯ มีค่าดัชนีเท่ากับ 153.5 จุด ลดลงร้อยละ -0.9 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และลดลงร้อยละ -0.1 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า
ขณะที่ 2 จังหวัดปริมณฑล มีค่าดัชนีเท่ากับ 144.6 จุด ลดลงร้อยละ -0.3 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และลดลงร้อยละ -0.5 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า
การที่ดัชนีราคาห้องชุดใหม่ที่อยู่ระหว่างการขายในกรุงเทพฯและปริมณฑล ในไตรมาส 2 ปี 2564 ยังมีทิศทางที่ลดลงเช่นกัน ก็เป็นผลมาจากสถานการณ์การแพร่ระบาดในระลอกที่ 3 ของไวรัสโควิด-19 ที่ทำให้เศรษฐกิจชะลอตัวและส่งผลกระทบต่อรายได้ การจ้างงาน และกำลังซื้อที่อยู่อาศัยของประชาชน
นอกจากนั้น กลุ่มผู้ซื้อห้องชุดด้วยวัตถุประสงค์เพื่อการลงทุนได้ลดลงจากภาวะเศรษฐกิจและความเชื่อมั่นการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ และกลุ่มผู้ซื้อห้องชุดชาวต่างชาติ และข้อจำกัดในการเดินทางเดินทางเข้าประเทศ ซึ่งทั้ง 2 กลุ่มนี้เคยเป็นกำลังซื้อสำคัญของตลาดอาคารชุดในกรุงเทพฯและปริมณฑลในช่วงที่ผ่านมา
จากการสำรวจรายการส่งเสริมการขายห้องชุดใหม่ในไตรมาส 2 พบว่า ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ยังคงใช้กลยุทธ์ทางการตลาดด้วยการนำเสนอโปรโมชั่นที่แรงอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการที่ก่อสร้างเสร็จแล้ว ส่วนใหญ่มากถึงร้อยละ 50.0 ได้นำเสนอในรูปแบบของแถม เช่น การให้เป็นเฟอร์นิเจอร์ตกแต่ง เครื่องใช้ไฟฟ้าแบบพร้อมเข้าอยู่อาศัยให้ผู้ซื้อ
รองลงมาร้อยละ 28.5 เป็นโปรโมชั่นส่วนลดเงินและ/หรือการให้เข้าอยู่ฟรีในช่วง 1-2 ปีแรก หรือการช่วยค่างวดเงินผ่อนกับธนาคาร โดยผู้ประกอบการจะคำนวณเงินค่างวดที่จะต้องผ่อนชำระกับธนาคาร 1-2 ปีแรก และอีกร้อยละ 21.5 เป็นปรับเป็นส่วนลดเงินสดค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์
ขณะที่รายการส่งเสริมการขายในไตรมาส 1 ปี 2564 เป็นการส่งเสริมการขายแบบ การให้ของแถม มีสัดส่วนมากถึง ร้อยละ 46.1 รองลงมาคือการให้เป็นส่วนลดเงินสด ร้อยละ 35.1 และการให้เป็นส่วนลดค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ ร้อยละ 18.9
โปรโมชั่นเหล่านี้เป็นสิ่งที่สามารถช่วยเร่งรัดการตัดสินใจเกี่ยวการซื้อและการโอนกรรมสิทธิ์ของผู้ซื้อห้องชุดที่ยังมีความสามารถในการซื้อและการขอสินเชื่อ ด้วยเหตุนี้จึงเป็นสาเหตุหนึ่งที่ทำให้ราคาห้องชุดใหม่ลดลง และคาดว่าจะมีแนวโน้มลดลงต่อเนื่อง
สำหรับตัวเลขการเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2564 ลดลงต่อเนื่อง โดยในไตรมาสแรกลดลงร้อยละ -63 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2563 ขณะที่เดือนเม.ย. การเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มขึ้นร้อยละ +42 แต่ในเดือนพ.ค.ตัวเลขกลับมาติดลบร้อยละ -70 ทำให้ภาพรวมการเปิดตัวโครงการ 5 เดือนแรก ติดลบประมาณร้อยละ -60
คาดว่าการเปิดตัวโครงการใหม่ยังคงติดลบคงยังมีอยู่อย่างต่อเนื่องไปจนถึงไตรมาส 3 หลังจากนั้นในไตรมาส 4 อาจปรับตัวดีขึ้นเล็กน้อย หากสถานการณ์การแพร่ระบาดโควิดคลี่คลาย แต่โดยภาพรวมโครงการเปิดใหม่ในปี 2564 จะติดลบจากปี 2563 ที่ติดลบทั้งปีที่ร้อยละ 32% ประมาณร้อยละ-5% กรณีเป็น Base Case Scenario หรือ -15% กรณีเป็น Worst Case Scenario
