LPN Wisdom เจาะ 3 ทำเลฮอต “จรัญ-แจ้งวัฒนะ-ลาดพร้าว” รถไฟฟ้าปลุกความต้องการซื้อยังแรงต่อเนื่อง ขณะที่ผลตอบแทนจากการปรับตัวของราคายังอยู่ในระดับสูง
นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลุมพินี วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด หรือ LPN Wisdom บริษัทด้านวิจัยและพัฒนาในเครือบริษัท แอล. พี. เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยถึงผลการสำรวจความต้องการที่อยู่อาศัยใน 3 ทำเลฮอต ประกอบด้วย “จรัญสนิทวงศ์-แจ้งวัฒนะ-ลาดพร้าว 101” ว่า เป็น 3 ทำเลที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ซึ่งเป็นผลมาจากการพัฒนาระบบขนส่งมวลชนทั้งรถไฟฟ้าและทางด่วน ส่งผลให้ระดับราคาที่ดินใน 3 ทำเลมีการปรับตัวขึ้นเฉลี่ยมากกว่า 10% ต่อปี ในขณะที่ระดับราคาที่อยู่อาศัยมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นตามระดับราคาที่ดินที่ขยับสูงขึ้นทั้งที่อยู่อาศัยเก่าและใหม่
จากผลการสำรวจพบว่า ทำเล “จรัญสนิทวงศ์” เป็นพื้นที่มีแนวโน้มการพัฒนาที่อยู่อาศัยในรูปแบบคอนโดมิเนียมเป็นหลัก โดยเฉพาะโซนติดรถไฟฟ้า โดยในปี 2563 คอนโดในย่านจรัญฯ มีอัตราผลตอบแทนจากการลงทุน (capital gain) จากการซื้อมาและขายออกไปเฉลี่ยอยู่ที่ 8% ต่อปี โดยระดับราคาคอนโดมิเนียมในทำเลนี้มีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 80,000-120,000 บาท/ตารางเมตร ซึ่งเป็นราคาที่ปรับขึ้น 20% จากปี 2560
ราคาคอนโดในย่านจรัญฯยังมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง เป็นผลจากการขยายของเมืองตามแนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ซึ่งปัจจุบันมีจำนวนอาคารชุดเหลือขายในพื้นที่ 965 หน่วย มีอัตราการขายเฉลี่ย 5% ต่อเดือน โดยมีระดับราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 89,700 บาทต่อตารางเมตร หรือประมาณ 2.8 ล้านบาทต่อหน่วย
“นอกจากนี้ ความต้องการเช่าที่พักอาศัยในย่านจรัญฯก็มีความต้องการเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ตั้งแต่อดีตก่อนรถไฟฟ้าสีน้ำเงินจะแล้วเสร็จ เนื่องจากเป็นพื้นที่ที่มีแหล่งงานทางการแพทย์อย่างโรงพยาบาลศิริราช โรงพยาบาลธนบุรี และโรงพยาบาลยันฮี ทำให้มีกลุ่มผู้เช่าที่เป็นบุคลากรทางการแพทย์ที่ต้องการที่พักอาศัยใกล้ที่ทำงานเป็นจำนวนมาก
ราคาเช่าเฉลี่ยในย่านจรัญสนิทวงศ์อยู่ที่ 350 บาท/ตร.ม./เดือน โดยราคาเช่าห้องขนาด 30-35 ตร.ม.เฉลี่ยอยู่ที่ 10,000 บาท/เดือน ห้อง Studio type เฉลี่ยที่ 6,000-8,500 บาท/เดือน มี Rental Yield ที่ 5% ต่อปี” นายประพันธ์ศักดิ์ กล่าว
ส่วนทำเล “แจ้งวัฒนะ-ปากเกร็ด” เป็นทำเลที่มีอัตราการเติบโตของโครงการใหม่โดยเฉลี่ย 100-250% ต่อปี จากผลการสำรวจของทีมวิจัย LPN Wisdom พบว่า ณ สิ้นปี 2563 ทำเลแจ้งวัฒนะมีอุปทานสะสมอยู่ที่ 10,325 หน่วย โดยคิดเป็นบ้านพักอาศัย 15% และ คอนโดมิเนียม 85% มีอัตราการขายของบ้านพักอาศัยอยู่ที่ 3.1%ต่อเดือน และอัตราการขายคอนโดมิเนียมในทำเลอยู่ที่ 5% ต่อเดือน ซึ่งสูงกว่าอัตราการขายของบ้านพักอาศัยเฉลี่ยในนนทบุรีซึ่งอยู่ที่ 2.8% ต่อเดือน และอัตราการขายคอนโดมิเนียมในทำเลอยู่ที่ 4% ต่อเดือน
การเติบโตของการพัฒนาที่อยู่อาศัยในทำเลแจ้งวัฒนะ-ปากเกร็ด ทำให้ระดับราคาที่ดินในย่าน “แจ้งวัฒนะ-ปากเกร็ด” มีการปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยราคาประเมินที่ดินสูงขึ้นเฉลี่ย 12.5% ต่อปี ทำให้ระดับราคาที่อยู่อาศัยในทำเลนี้มีการปรับตัวเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 15-20% ต่อปี โดยเฉพาะราคาบ้านพักอาศัยย่านแจ้งวัฒนะ-เมืองทองธานี ที่เพิ่มขึ้นถึง 20% ต่อปี ขณะที่ตลาดมือสองมีอัตราผลตอบแทนของการลงทุน (capital gain) อยู่ที่ 7-8% ต่อปี และมีราคาให้เช่าอยู่ที่ 28,000-35,000 บาท
“คาดว่าเมื่อรถไฟฟ้าสายสีแดง และสายสีชมพูเปิดใช้งาน จะยิ่งส่งเสริมให้ทำเลแจ้งวัฒนะเป็นทำเลที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยมากขึ้นและราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง” นายประพันธ์ศักดิ์ กล่าว
ปัจจุบันบ้านพักอาศัยเปิดตัวใหม่ในทำเลแจ้งวัฒนะมีหลายระดับราคา ตั้งแต่บ้านทาวน์โฮมในราคาเริ่มต้น 2 ล้านบาท จนถึง บ้านเดี่ยวราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป จึงถือว่าเป็นทำเลที่มีบ้านพักอาศัยให้เลือกอย่างหลากหลาย ทำให้บ้านพักอาศัยในทำเล แจ้งวัฒนะ-ปากเกร็ดเหมาะสำหรับผู้ที่มองหาบ้านพักอาศัยในทำเลศักยภาพที่เดินทางสะดวกใกล้แหล่งงานและสถานศึกษา มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบ และมีศักยภาพในการลงทุน
ในขณะที่การพัฒนารถไฟฟ้าทั้งหมด 4 สาย ที่ล้อมรอบพื้นที่ “ลาดพร้าว 101-โพธิ์แก้ว” ทั้งสายสีเหลือง, สีส้ม, สีเทา และสีน้ำตาล ปัจจุบัน สายสีเหลือง และสายสีส้มกำลังดำเนินการก่อสร้างและมีกำหนดเปิดใช้งานได้ภายในปี 2565 และปี 2567 ตามลำดับ ซึ่งจะช่วยให้การเดินทางเชื่อมต่อไปได้ทั่วทั้งกรุงเทพฯ สะดวกและง่ายยิ่งขึ้น
ทำให้ทำเล“ลาดพร้าว 101-โพธิ์แก้ว” เป็นหนึ่งในทำเลศักยภาพทางโซนเหนือของกรุงเทพมหานคร โดยปัจจุบันในทำเลนี้มี บ้านพักอาศัยเปิดขายใหม่อยู่ทั้งหมด 14 โครงการ แบ่งเป็นรูปแบบบ้านเดี่ยวและบ้านแฝด 7 โครงการ ราคาขายต่อหน่วยมากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป มีหน่วยเหลือขายคิดเป็นสัดส่วน 16% ของหน่วยที่เปิดขายอยู่ทั้งหมด โดยมีอัตราการขายเฉลี่ยอยู่ที่ 2% ต่อเดือน
อีกรูปแบบคือ ทาวน์โฮมอีกจำนวน 7 โครงการ มีหน่วยเหลือขายคิดเป็นสัดส่วน 22% ของหน่วยที่เปิดขายอยู่ทั้งหมด โดยราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยแบ่งออกเป็น 3 ช่วงราคา ได้แก่ 3-5 ล้านบาท 5-10 ล้านบาท และมากกว่า 10 ล้านบาท โดยมีอัตราการขายได้เฉลี่ยต่อเดือนอยู่ที่ 7% 3% และ 4% ตามลำดับ ในขณะที่จำนวนหน่วยเหลือขายในทำเลนี้มีประมาณ 420 หน่วย ทำให้คาดว่าจะสามารถระบายหน่วยเหลือขายได้ภายใน 3 ปี
ในขณะที่ตลาดบ้านพักอาศัยมือสองในย่านมีราคาขายเริ่มต้นที่ 8 ล้านบาท สำหรับบ้านเดี่ยวอัตราค่าเช่าเริ่มต้น 35,000-120,000 บาทต่อเดือน ส่วนทาวน์โฮม 2 ชั้น ราคาขายเริ่มต้นที่ 2 ล้านบาท ทาวน์โฮม 3 ชั้น เริ่มต้นต่ำสุดที่ 3.7 ล้านบาท และสูงสุดถึง 6.5 ล้านบาท อัตราค่าเช่าเริ่มต้น 18,000-45,000 บาทต่อเดือน โดยขึ้นอยู่กับสภาพหรืออายุการใช้งานของบ้าน พื้นที่ใช้สอย และที่ตั้งห่างจากถนนหลักมากน้อยแค่ไหน ซึ่งอัตราค่าเช่านั้นใกล้เคียงกับอัตราการผ่อนชำระในกรณีซื้อเอง ทำให้โครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่เป็นที่น่าสนใจและคุ้มค่าสำหรับผู้ที่มองหาที่อยู่อาศัยมากกว่า
ในขณะเดียวกัน ร่างผังเมืองใหม่ที่จะประกาศใช้ในเร็วๆ นี้ ได้มีการปรับการใช้ประโยชน์ที่ดินในพื้นที่ “ลาดพร้าว 101-โพธิ์แก้ว” จากพื้นที่สีเหลือง เป็นพื้นที่สีส้ม คือ ประเภทพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง ทำให้สามารถพัฒนาที่ดินได้เพิ่มมากขึ้นจาก FAR 3:1-OSR 10% เป็น FAR 3.5:1-OSR 8.5% และสามารถพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมขนาดน้อยกว่า 10,000 ตารางเมตร หรือพื้นที่มากกว่า 10,000 ตารางเมตรได้
โดยที่เหล่าผู้พัฒนารายใหญ่ยังมีที่ดินผืนใหญ่รอพัฒนาในบริเวณรอบๆ ย่านนี้อีกจำนวนมาก ซึ่งจะทำให้ราคาที่ดินในย่านมีแนวโน้มจะปรับตัวสูงขึ้นอีก จากปัจจุบันราคาซื้อขายที่ดินในย่านนี้ต่ำสุดอยู่ที่ราคา 50,000 บาท/ตารางวา ซึ่งเป็นที่ดินบริเวณกลางซอยลาดพร้าว 101 และราคาสูงสุดอยู่ที่ 130,000 บาท/ตารางวา ในตำแหน่งที่ดินที่ใกล้ถนนประเสริฐมนูญกิจหรือถนนลาดพร้าว
“การพัฒนาระบบขนส่งมวลชน ทำให้เมืองขยายจากพื้นที่เศรษฐกิจเดิมอย่างย่านสุขุมวิท เพลินจิต สาทร ไปสู่ย่านเศรษฐกิจใหม่ ซึ่งทั้ง 3 ทำเล อย่าง “จรัญสนิทวงศ์-แจ้งวัฒนะ-ลาดพร้าว 101” ถือเป็นย่านธุรกิจใหม่ที่กระจายออกมาจากศูนย์กลางเศรษฐกิจ (Central Business District) เดิม จึงเป็นโอกาสสำหรับการลงทุนของผู้ประกอบการ และผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในระดับราคาที่จับต้องได้ (Affordable Price) และเดินทางได้สะดวก ทั้งคอนโดมิเนียม และบ้านพักอาศัย” นายประพันธ์ศักดิ์ กล่าว
อ่านประกอบ
-REITs: ความเสี่ยงและผลตอบแทน ท่ามกลางวิฤติโควิด-19
ติดตามช่อง Property Mentor Chanel ทาง YouTube
Property Mentor Line Official: https://lin.ee/nE9XYOo4
