รัฐบาลได้ประกาศมาตรการภาษีเพื่อแบ่งเบาภาระให้กับผู้ซื้อที่อยู่อาศัย โดยการลดค่าธรรมเนียมการโอนจาก 2% เหลือ 0.01% และลดค่าธรรมเนียมการจดจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% สำหรับบ้านและคอนโดในราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ทั้งนี้เพื่อเป็นการสนับสนุนและบรรเทาภาระให้แก่ประชาชนที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยใหม่สร้างเสร็จพร้อมขาย ในระดับราคาที่ไม่สูงมากและเหมาะสมกับศักยภาพของประชาชนแต่ละกลุ่ม
นอกจากนี้ ช่วยรักษาระดับกิจกรรมทางเศรษฐกิจในภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเชื่อมโยงกับการจ้างงาน และธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องกับภาคอสังหาริมทรัพย์ในสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19
บ้าน-คอนโดแบบไหนได้ลดค่าโอน
ดูจากเงื่อนไขตามมติครม. การจะได้ลดค่าโอนและค่าจดจำนองจะต้องเป็นการซื้อบ้านพร้อมที่ดิน ไม่ว่าจะเป็น บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ และอาคารพาณิชย์ ในราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท จากผู้จัดสรรที่ดินตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน และห้องชุดจากผู้ประกอบการที่จดทะเบียนอาคารชุดเท่านั้น
ดังนั้น โครงการที่ไม่ได้ขออนุญาตจัดสรรที่ดิน บ้านมือสอง คอนโดมือสอง หรือคอนโดรีเซล การปลูกสร้างบ้านก็จะไม่ได้รับสิทธิ์นี้ เพราะครม.กำหนดให้เป็นการซื้อตรงจากผู้จัดสรรที่ดิน และผู้ประกอบการที่พัฒนาคอนโดเท่านั้น
มาตรการดังกล่าวจะมีผลบังคับใช้ถัดจากวันที่ประกาศกระทรวงมหาดไทยได้ประกาศในราชกิจจานุเบกษาไปจนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2564 ซึ่งในขั้นตอนของการออกประกาศน่าจะประมาณต้นๆ เดือนกุมภาพันธ์ 2564
ดังนั้นใครที่มีคิวที่จะโอนบ้าน-คอนโดในช่วงเวลานี้ และต้องการจะได้รับสิทธิ์ตรงนี้ ก็ต้องรอประกาศออกมาอย่างเป็นทางการก่อน โดยจะต้องเจรจาตกลงกับโครงการให้เป็นที่เรียบร้อย มิเช่นนั้นคุณอาจจะเป็นผู้ผิดสัญญา ถ้าโครงการไม่เอาด้วย แต่ก็เป็นเรื่องที่น่าจะพูดคุยตกลงกันได้
ลดภาระค่าโอนเฉียดแสนเหลือหลักร้อย
สำหรับมาตรการดังกล่าวจะช่วยลดภาระในการโอนบ้านหรือคอนโดได้มากทีเดียว ยกตัวอย่างเช่น
- บ้านราคา 3 ล้านบาท ปกติจะต้องเสียค่าโอน 2% หรือ 60,000 บาท เสียค่าจดจำนองอีก 1% เป็นเงิน 30,000 บาท รวมเป็นเงินทั้งสิ้น 90,000 บาท จะเหลือค่าโอนแค่ 300 บาท และค่าจดจำนอง 300 บาท ประหยัดเงินในกระเป๋าไปได้ 89,400 บาท
- บ้านราคา 2 ล้านบาท ปกติจะต้องเสียค่าโอน 2% หรือ 40,000 บาท เสียค่าจดจำนองอีก 1% เป็นเงิน 20,000 บาท รวมเป็นเงินทั้งสิ้น 60,000 บาท จะเหลือค่าโอนแค่ 200 บาท และค่าจดจำนอง 200 บาท ประหยัดเงินในกระเป๋าไปได้ 59,600 บาท
- บ้านราคา 1 ล้านบาท ปกติจะต้องเสียค่าโอน 2% หรือ 20,000 บาท เสียค่าจดจำนองอีก 1% เป็นเงิน 10,000 บาท รวมเป็นเงินทั้งสิ้น 30,000 บาท จะเหลือค่าโอนแค่ 100 บาท และค่าจดจำนอง 100 บาท ประหยัดเงินในกระเป๋าไปได้ 29,800 บาท
สรุปง่ายๆ ก็คือจากที่เคยเสียค่าโอน+ค่าจดจำนองล้านละ 3 หมื่นบาท ก็จะเสียค่าโอนล้านละ 200 บาทเท่านั้น
ส่องทำเลฮอตบ้าน-คอนโดไม่เกิน 3 ล้าน
คราวนี้มาดูกันต่อว่า ทำเลบ้าน-คอนโดราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท สามารถหาซื้อได้ที่ไหนบ้าง ซึ่งจริงๆ บ้าน-คอนโดระดับราคานี้ก็มีกระจัดกระจายอยู่ทั่วๆ ไป แต่ถ้าจะให้โฟกัส 5 ทำเลที่มีการซื้อขายและโอนกันไปมากๆ ในช่วง 5 เดือนของปี 2563 (ก.ค.-พ.ย.) หรือเป็นทำเลฮอตฮิตที่คนทั่วๆ ไปซื้อหากัน สำหรับบ้านจัดสรร ได้แก่
1.ลำลูกกา-คลองหลวง-ธัญบุรี-หนองเสือ ถือเป็นทำเลยอดนิยมของคนกทม.และปริมณฑลโดยมีการโอนใน 5 เดือนล่าสุดอยู่ที่ 4,797 หน่วย
2.เมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ มียอดการโอนใน 5 เดือนล่าสุดอยู่ที่ 3,103 หน่วย
3.บางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย มีการโอนใน 5 เดือนล่าสุดอยู่ที่ 3,075 หน่วย
4.คลองสามวา-มีนบุรี-หนองจอก-ลาดกระบัง มีการโอนใน 5 เดือนล่าสุดอยู่ที่ 2,127 หน่วย
5.บางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง มีการโอนใน 5 เดือนล่าสุดอยู่ที่ 4,797 หน่วย 1,688 หน่วย
ส่วน 5 ทำเลยอดนิยมของคอนโดมีเนียม ได้แก่
1.เมืองนนทบุรี-ปากเกร็ด มีการโอนใน 5 เดือนล่าสุดอยู่ที่ 3,096 หน่วย
2.ลำลูกกา-คลองหลวง-ธัญบุรี-หนองเสือ มีการโอนใน 5 เดือนล่าสุดอยู่ที่ 2,598 หน่วย
3.พระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ มีการโอนใน 5 เดือนล่าสุดอยู่ที่ 2,506 หน่วย
4.หลักสี่-ดอนเมือง-สายไหม-บางเขน มีการโอนใน 5 เดือนล่าสุดอยู่ที่ 2,488 หน่วย
5.ห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง มีการโอนใน 5 เดือนล่าสุดอยู่ที่ 2,277 หน่วย
จะสังเกตได้ว่า ถ้าเป็นทำเลของบ้านจัดสรรไม่ว่าจะเป็นทาวน์เฮ้าส์ บ้านแฝด หรือบ้านเดี่ยว ในราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท จะเป็นทำเลชานเมือง ซึ่งถือเป็นแหล่งอยู่อาศัยของคนกทม.และปริมณฑลอยู่แล้ว ส่วนทำเลคอนโดจะเกาะอยู่ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียวฝั่งเหนือและใต้ รถไฟฟ้าสายสีม่วง รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน และรถไฟฟ้าสายสีเหลืองที่กำลังก่อสร้าง สำหรับคอนโดราคาถูกจะขยับออกนอกเมืองปลายๆ เส้นทางรถไฟฟ้า ส่วนราคา 2-3 ล้านบาท จะขยับเข้ามาในเมืองมากขึ้น
ส่วนทำเลบ้านและคอนโดราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทที่ยังมีของให้เลือกซื้อ กล่าวคือยังมีซัพพลายเหลืออยู่ในตลาดมากสุด 5 ทำเล สำหรับบ้านจัดสรร ได้แก่
1.ลำลูกกา-คลองหลวง-ธัญบุรี-หนองเสือ มีหน่วยเหลือขาย 5 เดือนล่าสุดอยู่ที่ 7,913 หน่วย
2.บางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย มีหน่วยเหลือขาย 5 เดือนล่าสุดอยู่ที่ 6,544 หน่วย
3.เมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ มีหน่วยเหลือขาย 5 เดือนล่าสุดอยู่ที่ 4,861 หน่วย
4.บางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง มีหน่วยเหลือขาย 5 เดือนล่าสุดอยู่ที่ 4,330 หน่วย
5.เมืองปทุมธานี-ลาดหลุมแก้ว-สามโคก มีหน่วยเหลือขาย 5 เดือนล่าสุดอยู่ที่ 3,844 หน่วย
ส่วนทำเลคอนโด ที่ยังมีซัพพลายเหลือขายให้ได้เลือกซื้อ 5 อันดับแรกได้แก่
1.เมืองนนทบุรี-ปากเกร็ด มีหน่วยเหลือขาย 5 เดือนล่าสุดอยู่ที่ 8,426 หน่วย
2.ลำลูกกา-คลองหลวง-ธัญบุรี-หนองเสือ มีหน่วยเหลือขาย 5 เดือนล่าสุดอยู่ที่ 7,296 หน่วย
3.เมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ มีหน่วยเหลือขาย 5 เดือนล่าสุดอยู่ที่ 7,016 หน่วย
4.ธนบุรี-คลองสาน-บางกอกน้อย-บางกอกใหญ่-บางพลัด มีหน่วยเหลือขาย 5 เดือนล่าสุดอยู่ที่ 4,703หน่วย
5.ตลิ่งชัน-บางแค-ภาษีเจริญ-หนองแขม-ทวีวัฒนา มีหน่วยเหลือขาย 5 เดือนล่าสุดอยู่ที่ 4,538 หน่วย
ยาอาจจะไม่แรงพอหลังโควิดระบาดรอบ 2
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ อธิบายว่า หากเทียบพื้นที่ที่มีที่อยู่อาศัยไม่เกิน 3 ล้านบาท โอนกรรมสิทธิ์มากที่สุด 5 ลำดับแรก กับ พื้นที่ที่มีซัพพลายเหลือมากสุด พบว่า มีการสอดคล้องกัน ซึ่งนาจะช่วยระบายสต๊อกได้ในระดับหนึ่ง แต่ในเรื่องความสามารถในการขอสินเชื่อของผู้ซื้อกลุ่มนี้ ยังน่าสงสัยว่าจะเป็นปัญหาทำให้ผู้ที่สามารถได้รับประโยชน์จากมาตรการนี้จะมีมากน้อยเพียงใด
การที่ ครม. ขยายเวลามาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและการจดทะเบียนจำนองฯ สำหรับราคาบ้านไม่เกิน 3 ล้านบาท ให้เหลือเพียง 0.01% ในปี 2564 ที่ต่อเนื่องมาจากปีก่อนนั้น นับได้ว่าเป็นมาตรการที่ช่วยกระตุ้นความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยของคนในประเทศได้ในระดับหนึ่ง แต่อาจจะไม่ได้ช่วยบ้านราคาที่สูงกว่า 3 ล้านบาท ที่มีสัดส่วนในตลาดถึงประมาณ 50% โดยเฉพาะอย่ายิ่งบ้านระดับราคา 3-5 ล้านบาทที่มีอยู่ประมาณ 30%
รัฐบาลอาจมองว่า บ้านระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท เป็นกลุ่มที่มีรายได้น้อยถึงปานกลาง ซึ่งรัฐจะต้องให้ความช่วยเหลือ ขณะที่กลุ่มผู้จะซื้อบ้านราคามากกว่า 3 ล้านบาท อาจไม่มีความจำเป็นต้องได้รับการสนับสนุน ประกอบกับ หากขยายมาตรการให้ครอบคลุมบ้านราคามากกว่า 3 ล้านบาท อาจจะกระทบต่อรายได้ของรัฐที่จะจัดเก็บได้
อย่างไรก็ตาม มีข้อสังเกตว่า สถานการณ์ในปี 2564 แตกต่างจากปี 2563 มาก เนื่องจากในช่วงปีที่แล้วยังมีกลุ่มคนที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย ซึ่งอาจมีการวางแผนล่วงหน้ามาก่อน และส่วนหนึ่งเชื่อว่าปัญหาจาก โควิด-19 น่าจะควบคุมได้เร็ว และกลุ่มคนที่ได้รับผลกระทบต่อรายได้ ยังเป็นช่วงเวลาที่ไม่ยาวนัก ส่งผลให้ยังมีกำลังซื้อที่อยู่อาศัยในช่วงไตรมาส 3 และ 4 ของปีที่แล้ว อีกทั้งยังเห็นสัญญาณการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจ
ขณะที่ในปี 2564 ดูเหมือนว่าสถานการณ์ที่ได้รับผลกระทบจากโรคระบาดอาจจะควบคุมไม่ได้ง่ายนัก และอาจจะต้องรอวัคซีนอีกระยะหนึ่ง ทำให้คนที่คิดจะซื้อที่อยู่อาศัยอาจมีการใช้จ่ายเงินอย่างระมัดระวังมากกว่าปีก่อน อาจทำให้เกิดการชะลอแผนการซื้อออกไปอีกระยะหนึ่งจนกว่าจะมั่นใจว่าสถานการณ์ควบคุมได้
อีกประการหนึ่งกลุ่มคนที่ได้รับผลกระทบจากโควิด-19 ต่อเนื่องมาเป็นเวลาที่ยาวพอสมควร และคนกลุ่มนี้ส่วนใหญ่จะเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อบ้านในระดับราคาที่ไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งจะประสบปัญหาในการขอสินเชื่อจากสถาบันการเงิน ดังนั้นมีโความเป็นไปได้มากว่าการใช้มาตรการในแนวทางเดิมในปี 2564 อาจส่งผลลัพธ์ที่น้อยกว่าเดิม
“ในปี 2564 หากรัฐบาลขยายเพดานไปถึงบ้านที่ราคาสูงกว่า 3 ล้านบาทด้วย หรือให้กลุ่มคนที่ต้องการซื้อบ้านที่ราคาสูงกว่า 3 ล้านบาท ได้รับประโยชน์จากมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนฯและค่าจดจำนองใน 3 ล้านบาทแรกด้วย ก็จะช่วยดึงกำลังใหม่ๆ เข้าสู่ตลาดได้อีก ซึ่งจะช่วยเสริมให้มาตรการของรัฐในการกระตุ้นเศรษฐกิจภาคอสังหาฯและเศรษฐกิจในภาพรวมได้ดียิงขึ้น” ดร.วิชัยกล่าวในที่สุด
