ตลาดที่อยู่อาศัยชะลอตัวต่อเนื่อง ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ เผยตัวเลขซัพพลายในตลาดยังเพิ่ม ขณะที่ยอดขายลดลง สต๊อกบ้าน-คอนโดเหลือขายพุ่ง 14% ทะลุ 1.7 แสนหน่วย แม้ผู้ประกอบการจะโหมโปรโมชั่น เพื่อเร่งระบายสต๊อกในช่วงที่ผ่านมา
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ได้ทำการสำรวจโครงการที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการขายในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในช่วงครึ่งแรก ปี 2563 ซึ่งเป็นการสำรวจโครงการบ้านจัดสรรและอาคารชุดที่มีหน่วยเหลือขายไม่ต่ำกว่า 6 หน่วย โดยพบว่า มีจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างขาย ณ ครึ่งแรกของปี 2563 (Total Supply) ทั้งหมด 1,692 โครงการ จำนวน 205,851 หน่วย มูลค่ารวม 1,037,865 ล้านบาท
แบ่งเป็นโครงการบ้านจัดสรร 1,167 โครงการ จำนวน 120,341 หน่วย มูลค่า 642,816 ล้านบาท และโครงการอาคารชุด 525 โครงการ จำนวน 85,510 หน่วย มูลค่า 395,048 ล้านบาท ในจำนวนดังกล่าวมีหน่วยเหลือขายจำนวน 173,093 หน่วย มูลค่า 878,933 ล้านบาท และในช่วงครึ่งแรกของปี 2563 มีที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่จำนวน 32,758 หน่วย มูลค่า 158,932 ล้านบาท
ตลาดที่อยู่อาศัยชะลอตัวต่อเนื่อง
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคาร และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ได้ประมาณการทิศทางตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ปี 2563 และแนวโน้มปี 2564 โดยคาดว่า ณ ครึ่งหลังปี 2563 จะมีที่อยู่อาศัยรอการขายจำนวน 185,993 หน่วย มีมูลค่ารวม 937,703 ล้านบาท และจะเพิ่มขึ้นเป็น 193,415 หน่วย มูลค่ารวม 956,086 ล้านบาท ในครึ่งแรกปี 2564
ในขณะที่อัตราดูดซับต่อเดือนของบ้านจัดสรร คาดว่าจะลดลงมาอยู่ที่ร้อยละ 2.0 ในครึ่งหลังปี 2563 และเพิ่มขึ้นเป็น 2.4 ในครึ่งแรกปี 2564 ส่วนอัตราดูดซับต่อเดือนของอาคารชุดคาดว่าจะลดลงมาอยูที่ร้อยละ 1.7 ในครึ่งหลังปี 2563 และเพิ่มขึ้นเล็กน้อยเป็นร้อยละ 1.8 ในครึ่งแรกปี 2564
สำหรับการเคลื่อนไหวด้านการเปิดตัวโครงการใหม่ประมาณการว่าจะยังคงลดลงต่อเนื่อง โดยคาดว่าจะมีการเปิดโครงการใหม่ประมาณ 23,116 หน่วย ในครึ่งหลังปี 2563 และเปิดใหม่อีก 26,124 หน่วย ในครึ่งแรกปี 2564
ส่วนจำนวนหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ ณ ครึ่งหลังปี 2563 คาดว่าจะมีจำนวนประมาณ 75,752 หน่วย มูลค่า 187,971 ล้านบาท และหน่วยโอนกรรมสิทธิ์จะลดลงมาเหลือ 56,774 หน่วย มูลค่า 228,024 ล้านบาท ในครึ่งแรก ปี 2564 ซึ่งประมาณการดังกล่าวอยู่ภายใต้ตัวแปรที่ยังไม่มีเหตุการณ์การชุมนุมทางการเมือง เมื่อวันที่ 14 ตุลาคม 2563
สต๊อกบ้าน-คอนโดเหลือขายพุ่ง 14%
ดร.วิชัย กล่าวอีกว่า สำหรับผลสำรวจโครงการที่อยู่อาศัยในพื้นที่กรุงเทพฯปริมณฑลในครึ่งแรกของปี 2563 จำนวน 205,851 หน่วย มูลค่ารวม 1,037,865 ล้านบาท มีการเปลี่ยนแปลงของหน่วยที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการขายเพิ่มขึ้นร้อยละ 5.2 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2562 (YoY) และยังสูงกว่าค่าเฉลี่ย 5 Half ล่าสุด เป็นการเพิ่มขึ้นของบ้านจัดสรร ร้อยละ 15.2 แต่อาคารชุดมีหน่วยลดลงร้อยละ -6.2
เมื่อพิจารณาจากอัตราการเปลี่ยนแปลงของโครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ มีจำนวนลดลงจากช่วงเดียวกันของปี 2562 ร้อยละ -28.7 หน่วยขายได้ใหม่มีอัตราการเปลี่ยนแปลงลดลงถึงร้อยละ -24.9 ส่งผลให้หน่วยเหลือขายมีอัตราการเปลี่ยนแปลงเพิ่มขึ้นร้อยละ 13.9 เมื่อเทียบกับช่วงครึ่งแรกของปี 2562
จังหวัดปทุมธานีมี Total Supply เพิ่มขึ้นมากที่สุด ร้อยละ 40.4 รองลงมาคือ นครปฐม ร้อยละ 9.0 และสมุทรปราการ ร้อยละ 5.7 ตามลำดับ ส่วนจังหวัดที่มี Total Supply ลดลงมากที่สุดได้แก่ กรุงเทพฯ ร้อยละ -2.4 รองลงมาได้แก่ นนทบุรี ร้อยละ -0.6 และสมุทรสาคร ร้อยละ -0.2
โครงการใหม่ครึ่งปีแรก 3 หมื่นหน่วย
ในช่วงครึ่งแรก ปี 2563 มีโครงการเปิดขายใหม่รวม 159 โครงการ จำนวน 29,816 หน่วย มูลค่ารวม 137,068 ล้านบาท แบ่งเป็นบ้านจัดสรร 124 โครงการ รวม 17,926 หน่วย มูลค่า 94,667 ล้านบาท และอาคารชุด 35 โครงการ จำนวน 11,890 หน่วย มูลค่ารวม 42,401 ล้านบาท
กรุงเทพมหานครเป็นพื้นที่ที่มีโครงการเปิดขายใหม่มากที่สุด 68 โครงการ ประกอบด้วย บ้านจัดสรร 46 โครงการ และอาคารชุด 22 โครงการ รวม 12,463 หน่วย มูลค่า 71,038 ล้านบาท รองลงมาคือปทุมธานี เปิดโครงการใหม่ 31 โครงการ ประกอบด้วย บ้านจัดสรร 26 โครงการ และอาคารชุด 5 โครงการ รวม 7,720 หน่วย มูลค่า 25,007 ล้านบาท และนนทบุรี 23 โครงการ เป็นโครงการบ้านจัดสรร 21 โครงการ และอาคารชุด 2 โครงการ รวม 5,196 หน่วย มูลค่า 26,345 ล้านบาท
“จำนวนหน่วยเหลือขาย และหน่วยขายได้ใหม่ ยังคงเป็นประเด็นที่น่าจับตา โดย ณ ครึ่งแรก ปี 2563 ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีอุปทานเหลือขายจำนวน 173,093 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 878,933 ล้านบาท เป็นบ้านจัดสรร 99,993 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 533,725 ล้านบาท และอาคารชุด 73,100 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 345,208 ล้านบาท”
บ้าน 3-5 ล./คอนโด 2-3 ล. เหลือบาน
เมื่อจำแนกตามราคาพบว่า หน่วยเหลือขายบ้านจัดสรรส่วนใหญ่อยู่ในช่วงระดับราคา 3-5 ล้านบาท มีจำนวน 34,262 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 34.3 ของหน่วยบ้านจัดสรรที่เหลือขายทั้งหมด ขณะที่อาคารชุดเหลือขายส่วนใหญ่อยู่ในช่วงระดับราคา 2-3 ล้านบาท มีจำนวน 22,290 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน ร้อยละ 30.5 ของหน่วยอาคารชุดที่เหลือขายทั้งหมด
หากแยกตามสถานะของการก่อสร้างของหน่วยเหลือขายทั้งหมด พบว่า ส่วนใหญ่ร้อยละ 38.1 ยังไม่ก่อสร้าง รองลงมาอยู่ระหว่างการก่อสร้างร้อยละ 36.0 และที่เหลือร้อยละ 25.9 ก่อสร้างเสร็จแล้ว และเมื่อแยกตามประเภทที่อยู่อาศัยพบว่า บ้านจัดสรรส่วนใหญ่ ร้อยละ 50.8 ยังไม่ก่อสร้าง โดยอยู่ระหว่างสร้างร้อยละ 27.9 และสร้างเสร็จแล้วร้อยละ 21.3 ขณะที่อาคารชุดส่วนใหญ่อยู่ระหว่างสร้างถึงร้อยละ 47.2 สร้างเสร็จแล้วร้อยละ 32.3 และ ยังไม่ก่อสร้างร้อยละ 20.5 ตามลำดับ
สำหรับหน่วยที่ขายได้ใหม่ในช่วงครึ่งแรกปี 2563 มีจำนวนทั้งสิ้น 32,758 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 158,932 ล้านบาท ในจำนวนดังกล่าวเป็นบ้านจัดสรร 20,348 หน่วย มูลค่า 109,092 ล้านบาท และอาคารชุด 12,410 หน่วย มูลค่า 49,840 ล้านบาท
หน่วยบ้านจัดสรรที่ขายได้ใหม่มากที่สุดอยู่ในช่วงราคา 3-5 ล้านบาท มีจำนวน 6,775 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 33.3 สำหรับหน่วยอาคารชุดที่ขายได้ใหม่มากที่สุดอยู่ในช่วงราคา 2-3 ล้านบาท มีจำนวน 4,423 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 35.6
ดีมานด์อ่อนแรงยอดขายคอนโดลดฮวบ
ด้านอัตราดูดซับ หรือ Absorption Rate ของตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ใช้เป็นเครื่องชี้อุปสงค์ (Demand) ของตลาดที่อยู่อาศัยนั้น การสำรวจในรอบครึ่งแรกปี 2563 พบว่า มีอัตราดูดซับต่อเดือนลดลงจากร้อยละ 3.7 ในครึ่งแรก ปี 2562 เหลือร้อยละ 2.7 โดยบ้านจัดสรรมีอัตราดูดซับเท่ากับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) ที่ร้อยละ 2.8 ขณะที่อาคารชุดมีอัตราดูดซับลดลงจากร้อยละ 4.8 เหลือร้อยละ 2.4 เนื่องจากมีหน่วยเหลือขายเพิ่มมากขึ้น ในขณะที่หน่วยขายได้ใหม่มีจำนวนลดลง
Top 3 ทำเลขายดี-เหลือขาย
ส่วนทำเลที่มีหน่วยขายได้ใหม่ในช่วงครึ่งแรก ปี 2563 มากที่สุด 3 ลำดับแรก คือทำเลบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง ทำเลเมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ และทำเลลำลูกกา-คลองหลวง-ธัญบุรี-หนองเสือ ตามลำดับ
สำหรับทำเลที่มีหน่วยเหลือขายมากที่สุด 3 ลำดับแรก ได้แก่ ทำเลลำลูกกา-คลองหลวง-ธัญบุรี-หนองเสือ ทำเลบางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย และทำเลเมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ ตามลำดับ
ดูจากตัวเลขทั้งหมดฟันธงได้เลยว่า ตลาดที่อยู่อาศัยจะซึมไปอีกยาวๆ ยิ่งมาเจอกับการเมืองร้อนๆ ผสมโรงเข้าไปอีก งานนี้แค่ประคองตัวให้อยู่รอดก็เหนื่อยแล้ว
