เข้าสู่ไตรมาสสุดท้ายของปี 2563 ภายใต้สถานการณ์ที่ยังเอาแน่เอานอนกับการระบาดของไวรัสโควิด-19 ไม่ได้ เมื่อโอกาสที่จะเกิดการระบาดรอบ 2 ยังมีอยู่ตลอดเวลา จนกว่าจะมีวัคซีนออกมาใช้เป็นการทั่วไป ปัจจัยเสี่ยงจากโรคระบาดถึงจะเริ่มเบาบางลง
ภาวะเศรษฐกิจของโลกและของประเทศไทยจะฟื้นตัวได้ก็ต่อเมื่อเชื้อโรคร้ายนี้สามารถควบคุมได้อยู่หมัด ในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปีนี้ไปจนถึงปีหน้าจึงเป็นช่วงหัวเลี้ยวหัวต่อสำคัญต่อการอยู่รอดของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หลังจากต้องรับมือกับวิกฤติรอบนี้มาเกือบตลอดทั้งปี แม้ว่าจะมีสัญญาณที่ดีจากดีมานด์ที่ค่อยๆ ฟื้นกลับมา หลังภาครัฐเริ่มผ่อนคลายมาตรการล็อคดาวน์ลง แต่ก็ยังถือว่าห่างไกลจากภาวะปกติที่เคยเป็น
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ประเมินว่า ตลาดที่อยู่อาศัยจะเข้าสู่จุดต่ำสุดในปีนี้ และจะค่อยๆ ปรับตัวดีขึ้นนับจากครึ่งหลังของปี 2564 เป็นต้นไป
ซึ่งจากตัวเลขต่างๆ ทั้งด้านอุปสงค์ และอุปทาน ของตลาดที่อยู่อาศัย จะพบว่า ภาวะการชะลอตัวของตลาดเป็นไปตาม Cycle ของธุรกิจที่ได้เริ่มชะลอตัวมาตั้งแต่ปี 2562 เพียงแต่โควิด-19 เป็นตัวเร่งให้ภาวะชะลตัวเร็วและแรงขึ้นในปี 2563
ขณะที่ผู้ประกอบการได้มีการปรับตัวอย่างชัดเจน เห็นได้จากจำนวนการออกใบอนุญาตก่อสร้างที่ลดลงต่อเนื่อง การลดลงของการเปิดโครงการใหม่ การปรับตัวไปลงทุนโครงการแนวราบ เป็นต้น ซึ่งการปรับตัวเช่นนี้นับว่าเป็นการช่วยลดอัตราการเพิ่มขึ้นของอุปทานที่อยู่อาศัยในตลาดได้
ด้านนายอธิป พีชานนท์ ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย ประเมินว่า การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ยังไม่ชัดเจนว่าจะจบลงเมื่อไหร่ ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อภาคเศรษฐกิจ รวมถึงภาคอสังหาริมทรัพย์ที่วันนี้ยังมีความไม่แน่นอนอยู่สูง
อย่างไรก็ตาม ที่ผ่านมาผู้ประกอบการปรับตัวให้สอดคล้องกับสถานการณ์ได้ค่อนข้างดี แต่ก็ยังต้องระมัดระวังในการลงทุนในภาวะที่ยังไม่ปกติ เนื่องจากตลาดมีดีมานด์อยู่อย่างจำกัด
ตลอด 3 ไตรมาสของปี 2563 ตลาดอสังหาฯไม่ได้มีการเปลี่ยนแปลงในทิศทางที่ดีขึ้นมากนัก อาจจะดีขึ้นบ้างในส่วนของตลาดบ้านแนวราบ แต่สำหรับตลาดคอนโดมิเนียมไม่ได้ดีขึ้นเลย คนที่จะเปิดคอนโดใหม่ต้องคิดให้หนัก ส่วนบ้านแนวราบแม้จะยังขายได้แต่ด้วยดีมานด์จำกัด การจะเติมซัพพลายใหม่ก็ต้องระมัดระวัง
และหากมองไปในไตรมาส 4 จนถึงปีหน้าก็ยังไม่เห็นสัญญาณของการฟื้นตัว ตัวเลขต่างๆ ยังคงติดลบอย่างต่อเนื่อง โดยที่ยอดขายของคอนโดมิเนียมติดลบกว่า 40% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว และคาดว่าจนถึงสิ้นปีอาจจะติดลบมากกว่า 50%
ขณะที่ยอดขายบ้านแนวราบน่าจะติดลบอยู่ไม่ถึง 20% จนถึงปลายปีอาจจะติดลบน้อยลงอยู่ที่ประมาณ 10% ส่งผลให้ภาพรวมตลาดปีนี้ยอดขายจะติดลบประมาณ 25% บวก-ลบ เพราะจนถึงขณะนี้ยังไม่มีปัจจัยที่จะเข้ามากระตุ้นตลาด
ในขณะที่เรื่องสินเชื่อก็ยังคงเป็นปัญหาต่อเนื่องในไตรมาสที่ 4 ไปจนถึงปีหน้า เนื่องจากธนาคารยังเข้มงวดทั้งการปล่อยกู้โครงการและลูกค้ารายย่อย เพราะปัญหาหนี้ไม่ก่อให้เกิดรายได้ ส่วนธนาคารแห่งประเทศไทยก็ยังยืนยันที่จะไม่ผ่อนคลายมาตรการคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยทำให้ยอดปฏิเสธสินเชื่ออยู่ในระดับสูงถึง 40% ซึ่งบางรายอาจจะสูงกว่า 50%
จะเห็นว่าจนถึงขณะนี้และมองไปในอนาคตก็ยังไม่มีสัญญาณใดๆ ที่บ่งชี้ว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีโอกาสที่จะฟื้นตัว แม้ว่าจะมีความต้องการซื้ออยู่ในตลาด แต่ก็ยังมีอยู่อย่างจำกัด
นายอธิป กล่าวอีกว่า ผู้ประกอบการจะต้องเสาะแสวงหาผู้ซื้อตัวจริงให้ได้ การทำตลาดโดยอาศัยประสบการณ์ ความเชี่ยวชาญ อาจจะไม่เพียงพอ จะต้องลงลึกไปถึงรายละเอียด ใช้ข้อมูลต่างๆ มากกว่าที่เคยทำ เพื่อเข้าให้ถึง insight ของผู้บริโภค และพัฒนาสินค้าให้ตรงกับความต้องการจริงๆ
ในไตรมาส 4 จะเป็นช่วงเวลาที่การแข่งขันจะรุนแรง เข้มข้นมากว่าช่วงที่ผ่านมา โดยเฉพาะสินค้าพร้อมอยู่ เพราะเป็น 3 เดือนสุดท้ายที่จะต้องปิดบัญชีให้พลาดเป้าน้อยที่สุด ซึ่งดีกรีความแรงของการทำตลาดก็ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของแต่ละบริษัท
เมื่อเริ่มเข้าสู่ไตรมาสที่ 4 ก็เริ่มเห็นสัญญาณของการแข่งขันที่ดุเดือดกันบ้างแล้วกับแคมเปญ โปรโมชั่นที่เริ่มทยอยออกมาระบายสต๊อกระลอกใหม่ เพื่อเก็บเงินสดเอาไว้ต่อลมหายใจในวันที่ธุรกิจอสังหาฯยังไม่มีที่ท่าว่าจะฟื้นตัว
